萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo) 第17頁 共17頁萬字【2000】145號關(guān)于實(shí)行新的萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)的通知集團(tuán)各地產(chǎn)公司、各部門：為改進(jìn)集團(tuán)成本核算，適應(yīng)成本管理需要，集團(tuán)財(cái)務(wù)部在廣泛征求意見基礎(chǔ)上，修訂了萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)，現(xiàn)于發(fā)布，本指導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行。由于本次修訂幅度較大，請各地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)門部作好新舊成本核算辦法的銜接工作，指定專人負(fù)責(zé)原成本科目余額的調(diào)整歸類，確保按時(shí)、保質(zhì)的完成帳套過渡工作。請各公司（部門）在可行性報(bào)告編制、項(xiàng)目成本測算、工程預(yù)算編制等方面，按新版成本核算指導(dǎo)的成本分類進(jìn)行有關(guān)成本測算、預(yù)算編制等工作。在制度執(zhí)行過程中有任何問題，請

2、及時(shí)通報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部，以便視情況調(diào)整。特此通知。 萬科企業(yè)股份有限公司 二年十二月六日附：新版成本分類一覽表 新版萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo) 第一章 總 則1-1 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度以及集團(tuán)制定的有關(guān)規(guī)定的要求，制定本指導(dǎo)。1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1-3 各

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開

4、發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章 成本核算對象的確定3-1 成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發(fā)項(xiàng)目，

5、一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。u成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。u 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。u 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 (4) 根據(jù)核算和管理需

6、要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1) 土地獲得價(jià)款2) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3) 主體建筑工程費(fèi)4）主體安裝工程費(fèi)5) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6) 園林環(huán)境工程費(fèi)7）配套設(shè)施費(fèi) 8) 開發(fā)間接費(fèi)4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地獲得價(jià)款 指為取得土地開

7、發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：一）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。二）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。三）紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主

8、要包括以下內(nèi)容：一）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1) 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(

9、或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2) 增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)三） “三通一平”費(fèi)：1） 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2） 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3） 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4） 場地平整：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。四）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾

10、費(fèi)用3) 臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)，4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 主體建筑工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：一） 基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) 結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用四）公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五）戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。主體安裝

11、工程費(fèi)一）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水排水直飲水熱水）；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）；3、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）二） 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1、 空調(diào)及安裝費(fèi)；2、 電梯及其安裝費(fèi)；3、 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)；4、 高低壓配電及安裝費(fèi)；5、 消防通風(fēng)及安裝費(fèi)；6、 背景音樂及安裝費(fèi)三） 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)1、 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用；2、 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；3、 衛(wèi)星電視費(fèi)用；4、 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；5、 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)一） 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室

12、外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用三） 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四） 室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五） 室外消防系統(tǒng)費(fèi)六） 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：1） 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2） 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出3） 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4） 道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等5） 圍墻建造費(fèi)： 包括永久性圍墻、圍欄及大門6） 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7） 室外背景音樂8） 室

13、外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類： (1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4)

14、 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：1、 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、 業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、 兒童游樂設(shè)施6、 車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售

15、有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。一）工程管理費(fèi)1） 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2） 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3） 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。4） 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎5） 質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二）營銷推廣費(fèi)項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用，主要包括：1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、

16、花籃、花盆4）促銷活動費(fèi)：場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)：工資、獎金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他三）資本化利息：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益

17、的凈額。四）物業(yè)管理完善費(fèi) 包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算辦法。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算辦法 。第五章 會計(jì)科目與帳簿設(shè)置5-1 “開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。在各級明細(xì)科目下，再按各成本核算對象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本

18、核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。項(xiàng)目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期 待開發(fā)土地 跨期待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對象“待開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“待開工土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”。5-2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費(fèi)用支出。這類費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。5-3 “預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提

19、的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。對于預(yù)提費(fèi)用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費(fèi)用直接取帳套中“開發(fā)成本-各成本核算對象的貸方余額”，存貨取帳套“開發(fā)成本-各成本核算對象的借方余額”。5-4 “待攤費(fèi)用” 科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。5-5 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的

20、同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對象 成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算+對象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì) 各成本核算對象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì) 各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì) 按前述明細(xì)各成本核算對象自一級科目 開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)

21、入開發(fā)成本 營銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法為：u按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面

22、積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。 u按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)

23、成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。開發(fā)間接費(fèi)u應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對象。u不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借款費(fèi)用資本化 u 借款費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；u 可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；u

24、可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂５谄哒?成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況，與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)完整的、詳細(xì)的、動態(tài)的編制成本報(bào)表。成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見電算化成本信息系統(tǒng)操作說明、結(jié)算報(bào)表格式的有關(guān)規(guī)定。第八章 附 則8-1 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。8-2 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)

25、行。本指導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。 8-3 本指導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行。 萬科企業(yè)股份有限公司 2000年12月5日附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科 目 名 稱編 號開發(fā)成本4301土地獲得價(jià)款4301.401政府地價(jià)及市政配套費(fèi)4301.401.01合作款項(xiàng)4301.401.02紅線外市政配套費(fèi)4301.401.03拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.04開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4301.402勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.01 勘察丈量費(fèi)4301.402.01.01 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.01.02 建筑研究用房4301.402.01.03報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301.402.02 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)430

26、1.402.02.01 增容費(fèi)4301.402.02.02三通一平費(fèi)4301.402.03 臨時(shí)道路4301.402.03.01 臨時(shí)用電4301.402.03.02 臨時(shí)用水4301.402.03.03 場地平整費(fèi)4301.402.03.04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)4301.402.04 臨時(shí)圍墻4301.402.04.01 臨時(shí)辦公室 4301.402.04.02 臨時(shí)場地占用費(fèi)4301.402.04.03 臨時(shí)圍板4301.402.04.04主體建筑工程費(fèi)4301.403基礎(chǔ)工程4301.403.01 土方4301.403.01.01 護(hù)壁（坡）4301.403.01.02 樁基4301.403.01

27、.03 樁基檢測4301.403.01.04 降水4301.403.01.05結(jié)構(gòu)及粗裝修工程4301.403.02門窗工程4301.403.03 室外門窗4301.403.03.01 戶門4301.403.03.02 防火門4301.403.03.03公共部位精裝修 4301.403.04 大堂精裝修4301.403.04.01 樓梯間精裝修4301.403.04.02 屋面精裝修4301.403.04.03 外立面精裝修4301.403.04.04室內(nèi)裝修4301.403.05 廚房精裝修4301.403.05.01 衛(wèi)生間精裝修4301.403.05.02 廳房精裝修4301.403.0

28、5.03 陽臺、露臺精裝修4301.403.05.04主體安裝工程費(fèi)4301.404室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)4301.404.01 室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.01 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.02 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4301.404.01.03 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.04室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)4301.404.02 空調(diào)及其安裝費(fèi)4301.404.02.01 電梯及其安裝費(fèi)4301.404.02.02 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)4301.404.02.03 高低壓配電及其安裝費(fèi)4301.404.02.04 消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)4301.404.02.05 背景音樂及其安裝費(fèi)4301.404.02.06室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)4301.404.03 保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用4301.404.03.01 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用4301.404.03.02 衛(wèi)星電視費(fèi)用4301.404.03.03 三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用4301.4