養(yǎng)老中心綜合項目可行性研究報告

1、養(yǎng)老中心綜合項目可行性研究報告此文檔word版本下載后可任意編輯修改第一章 總論 , 4-J| * J1 _!、V1 d ，T1.1項目名稱及承辦單位 ,41.2編制依據(jù) ,51.3編制原則 ,51.4項目建議書的工作范圍 ,51.5項目建議書的工作概況 ,51.6項目建議書 ,2、11 _AJ|7，6第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 ,142.1社會和市場調(diào)查 ,142.2項目發(fā)展概況 ,182.3設(shè)計理念 ,192.4市場預(yù)測 ,212.5項目優(yōu)勢,7、1 1/ L-iTV，222.6市場定位 ,23第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 ,243.1總平面規(guī)劃 ,243.2建筑工程,7 U1- 1L

2、-，263.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 ,273.4給排水設(shè)計 ,283.5暖通設(shè)計 ,293.6電氣工程設(shè)計 ,31第四章 建設(shè)條件及氣象條件 ,334.1場地水、暖、電供應(yīng)條件 ,334.2地質(zhì)條件 ,334.3 場地氣象條件 ,34第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ,355.1 消防系統(tǒng) ,355.2 消防報警 ,355.3 警戒監(jiān)控 ,355.4 紅外防盜報警系統(tǒng) ,355.5 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ,35第六章 環(huán)境保護(hù) ,366.1 本項目對環(huán)境的影響 ,366.2 環(huán)境保護(hù) ,366.3 三廢治理方案 35第七章 抗震、土地利用及綠化 ,377.1抗震 ,f J 丿 u/p，377.2 土地利用 ,377.3

3、綠化 ,37第八章 節(jié)能 ,388.1 建筑、結(jié)構(gòu) ,388.2 給排水供暖 ,388.3 電氣 ,38第九章 經(jīng)營、管理與招投標(biāo) ,399.1 經(jīng)營管理 ,399.2 服務(wù)管理 ,399.3招投標(biāo),7 2J 11 JX |/J，40第十章 項目實施進(jìn)度計劃 ,4110.1 項目實施內(nèi)容 ,4110.2 實施進(jìn)度 ,42第十一章 投資估算與資金籌措 ,4311.1 投資估算范圍 ,4311.2 編制依據(jù) ,4311.3 編制方法及各部分費(fèi)用確定 ,4311.4估算投資總額及其構(gòu)成 ,4411.5資金籌措及投資計劃 ,44第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ,4512.1評價依據(jù) ,y j J/M，4512

4、.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ,4512.3不確定性分析 ,4612.4臨界點(diǎn)分析 ,4712.6綜合評價,0、口 i I丿 I，47第十三章 結(jié)論 , 1 I *_| V Lj，4813.1社會效益分析 ,4813.2經(jīng)濟(jì)效益評價 ,4913.3評價結(jié)論 ,5113.4建議 ,A-iJ J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J51第 -7- 頁第一章 總 論1.1 項目名稱及承辦單位1.1.1 項目名稱：養(yǎng)老中心綜合項目1.1.2 承辦單位：某某開發(fā)有限公司法人代表：1.1.3 擬建場址：項目擬建場址位于易縣城西 2 公里處 112國

5、道南側(cè)。1.1.4 單位概況：某某開發(fā)有限公司，成立于 2002年 3月，注冊資本 1000萬元人民幣，三級開發(fā)資 質(zhì)。公司擁有雄厚的實力和經(jīng)驗豐富、高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與 經(jīng)營、建筑施工等。 公司實行集團(tuán)化管理， 公司下設(shè)開發(fā)部、策劃部、工程部、預(yù)算部、 材料部、財務(wù)部、辦公室。子公司有顧問公司、物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資 產(chǎn) 7500 萬元。在某某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，是信譽(yù)良好、經(jīng)營業(yè)績顯著的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)。公司自 2002年 10月開發(fā)建設(shè)成片商品樓以來，除合作建設(shè)項目以外，還獨(dú)自投資 人民幣 4700 萬元的鹿泉市商業(yè)步行街正在加緊施工，目前銷售已經(jīng)達(dá)到

6、70，贏得了 市政府及業(yè)主的一致好評。獨(dú)立投資人民幣 2000 多萬元的平山縣楊家橋鄉(xiāng)大坪水力發(fā) 電站，也要在今年汛期前竣工發(fā)電。這些項目贏得了社會廣泛的支持和贊譽(yù)。還有多個 項目正在運(yùn)做中。為謀求長遠(yuǎn)的發(fā)展， 公司堅持“以人為本， 精益求精” 的原則，積極拓展人才儲備。 目前，公司現(xiàn)有員工 213人，其中管理技術(shù)人員 69 人，具有高級技術(shù)職稱 6 人，中級 技術(shù)職稱 19人，員工平均年齡為 28 歲。就在這樣一支年輕隊伍的帶領(lǐng)下，公司率先實 現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)辦公自動化及樓盤信息網(wǎng)絡(luò)化。開發(fā)有限公司在總裁朱俊江先生的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揚(yáng) “忠誠、團(tuán)結(jié)、敬業(yè)、高效 ”的企業(yè) 精神，“大膽開拓、勇于創(chuàng)新” ，依

7、法經(jīng)營，在激烈的市場競爭中，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大， 經(jīng)濟(jì)效益快速增長，社會知名度大大提高，并被政府授予 “重合同守信用單位 ”的榮譽(yù) 稱號。朱俊江先生是易縣人， 這次回鄉(xiāng)投資，就是想做點(diǎn)事情， 回報家鄉(xiāng)人民的養(yǎng)育之恩， 為家鄉(xiāng)的現(xiàn)代化建設(shè)、為把家鄉(xiāng)建設(shè)成為“和諧社會”貢獻(xiàn)自己的一份力量。1.2 編制依據(jù)1、易縣縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神；2、項目土地劃撥出讓地形圖；3、某某開發(fā)有限公司策劃構(gòu)想4、建設(shè)部 1997 年建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定 ；5、建設(shè)部建標(biāo) 2000205 號房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 ；6、建設(shè)單位提供的設(shè)計構(gòu)想依據(jù)資料及關(guān)于某某某某養(yǎng)老中心的建設(shè)思

8、想和使用 要求；d、國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計定額、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。1.3 編制原則1、根據(jù)上級有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；2、積極進(jìn)行實地考察，充分了解“某某某某養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有 關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則， 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H， 以人為本， 合理利用土地， 創(chuàng)造舒適、 安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。3、根據(jù)“某某某某養(yǎng)老中心”的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前有的平面布置，立足長遠(yuǎn)發(fā) 展，合理進(jìn)行“某某某某養(yǎng)老中心”工程建設(shè)，積極采用新技術(shù)、新材料，節(jié)約能源， 節(jié)省投資，注重環(huán)境保護(hù)。 “某某某某養(yǎng)老中心”工程方案在適于居住、經(jīng)濟(jì)等基本要 求下，注意整體布置

9、，進(jìn)一步改善生活環(huán)境。1.4 項目建議書的工作范圍本項目建議書根據(jù)項目建設(shè)特點(diǎn)，對項目市場前景、建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、工 程方案、投資估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等內(nèi)容進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上完成了項目建議 書。1.5 項目建議書的工作概況我公司組成了項目建議書編制小組， 對“某某某某養(yǎng)老中心” 項目進(jìn)行了實地考察， 了解“某某某某養(yǎng)老中心” 項目基本情況，重點(diǎn)了解了“某某某某養(yǎng)老中心”項目對 目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政 策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進(jìn)行了多個方案的比較，并提出了推薦 方案，對“某某某某養(yǎng)老中心”項目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及

10、對水、暖、電的需求進(jìn)行了 初期設(shè)計。重點(diǎn)對小區(qū)建設(shè)的必要性、市場前景、工程方案、投資估算、效益分析等諸 多方面進(jìn)行綜合分析、論證，全面考察項目建設(shè)的必要性、可行性。在此基礎(chǔ)上完成了 該項目的項目建議書報告。1.6 項目建議書1.6.1 建設(shè)方案 本項目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化養(yǎng)老居所社區(qū)，其中包括老年居所、商業(yè)及健身中心等 其他附屬設(shè)施。一期項目場址擬在易水北岸建設(shè) 12 棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、 部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng) 老住宅樓和急救中心，南部荊軻山旅游公園；三期擬在項目場址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南 部建設(shè)SPA溫泉康復(fù)中心，112國道南側(cè)旅

11、游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。多層養(yǎng)老住宅樓之 間空地為大型綠地廣場。項目地塊總分九個：第一部分北側(cè)鄰 112國道50畝為旅游服務(wù)中心；第二部分比鄰南側(cè)到易水河畔 400畝為養(yǎng)老中心一期（健身中心） ； 第三部分是沿易水南側(cè)長塊 300畝養(yǎng)老中心二期（急救中心） ； 第四部分是東部沿南水北調(diào)300畝為養(yǎng)老中心三期（SPA溫泉康復(fù)中心）； 第五部分為南部荊軻山周圍 300 畝為荊軻山旅游公園； 第六部分為荊軻山旅游公園北側(cè) 200畝為政企會議中心； 第七部分為度假中心北側(cè) 200畝教育培訓(xùn)中心； 第八部分為度假中心北側(cè)偏西 50畝物業(yè)服務(wù)中心； 第九部分為沿易水 200畝做休閑長廊；數(shù)據(jù)占地面積2000

12、畝（133.33萬平方米）總建筑面積31.64萬平方米容積率0.24總投資額3.14億元項目操作年限7年投資回報率7%榮譽(yù)養(yǎng)老中心這個項目堅持來源于社會，還報于人民的思想，按照社會和市場相結(jié)合的新形式， 采取福利和微利并存的辦法，收養(yǎng)、收住社會孤老、企業(yè)孤老，并進(jìn)行日間、周間及短 期的托老服務(wù)；收治患有老年疾病的老年病人和臨終關(guān)懷的老人。這是一所集養(yǎng)、醫(yī)、 護(hù)、康復(fù)、娛樂為一體的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務(wù)項目”、“養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心”組成。面向北京、 保定、某某和周邊縣城的、首先富裕起來的老年人群，提供全方位的服務(wù)?！袄夏旯ⅰ辈扇　爱a(chǎn)權(quán)”或“居住權(quán)”的銷售辦法，或者“回收

13、產(chǎn)權(quán)”銷售方式， 從而達(dá)到快速回籠資金的目的。收回資金后，在圍繞北京周邊地區(qū)建設(shè)多個養(yǎng)老中心，利用集團(tuán)化、信息化管理， 連鎖經(jīng)營方式控制服務(wù)質(zhì)量的管理及采購，從而降低運(yùn)營成本提高服務(wù)質(zhì)量。養(yǎng)老中心可以與當(dāng)?shù)卣裾块T聯(lián)辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結(jié)合起來，達(dá)到“老 有所養(yǎng)”的目的。目前，我國沒有養(yǎng)老方面的法律法規(guī)，建立有中國特色的養(yǎng)老模式是我們大家研究 的一個課題。我們要抓住這個機(jī)遇，迅速規(guī)模化，占領(lǐng)大城市周邊市場，走出一條我們 自己的開發(fā)模式，從而帶動我國內(nèi)陸地區(qū)整個養(yǎng)老市場。社會養(yǎng)老基本情況隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進(jìn)入老齡化社會，某某市又是 我國較早進(jìn)入人口老齡化的城市

14、之一。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前我市60歲以上的老年人 現(xiàn)有20多萬，占市區(qū)人口的12%，已高出全國、全省平均比例。另據(jù)預(yù)測，今后一個 時期，老年人口還將以年均3%的速度持續(xù)增加。從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達(dá) 國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng) 老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。而家庭 結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年 人的矛盾日益突出，家庭護(hù)理需求正在逐步擴(kuò)大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已 逐漸形成當(dāng)今社會的一種追求及時尚。為不斷延長老年人的生命、提高其生活質(zhì)量，國內(nèi)已興建多個老年公寓等社會福利 機(jī)構(gòu)；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學(xué)校的“星光 老年之家” 388個；自去年10月1日起，某某市111名