案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題 土地估價(jià)師 考試資料

1、案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 1 -19981998 年試題年試題：估價(jià)實(shí)務(wù)分析(本部分由兩個(gè)案例報(bào)告組成，每個(gè)報(bào)告都存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真 閱讀案例報(bào)告并加以分析，指出存在的錯(cuò)誤，并簡(jiǎn)述原因。只挑出錯(cuò)誤而未說明原因的不得分。每個(gè)報(bào)告 60 分) 報(bào)告一土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：x x 廠地價(jià)評(píng)估 二、委托估價(jià)方(略) 三、受托估價(jià)方(略) 四、估價(jià)對(duì)象(略) 五、估價(jià)目的：對(duì) x x 廠的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 六、估價(jià)依據(jù) (1)中華人民共和國(guó)土地管理法及實(shí)施條例 (2)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 (3)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

2、例 (4)國(guó)家土地管理局、國(guó)家體改委股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行條例 (5)x x 市有關(guān)土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定 (6)委托方提供的有關(guān)資料(略) (7)估價(jià)人員實(shí)地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)資料。 七、地價(jià)定義 此次評(píng)估地價(jià)是評(píng)估對(duì)象五十年期工業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)于評(píng)估期日的價(jià)格。 八、估價(jià)期日：1997 年 6 月 30 日 九、估價(jià)日期：1997 年 8 月 13 日 十、估價(jià)結(jié)果 總地價(jià)：40，605，5658 元 估價(jià)結(jié)果一覽表(略) 十一、需要特殊說明的事項(xiàng)案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 2 - (1)本報(bào)告提供的土地價(jià)格構(gòu)成中不包含評(píng)估地塊紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，如管線、碼頭、

3、道路等的費(fèi)用。 (2)本報(bào)告評(píng)估地塊為 x x 廠劃撥土地的一部分，評(píng)估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測(cè)定界機(jī)構(gòu)勘測(cè)定界結(jié)果為準(zhǔn)。 (3)本報(bào)告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評(píng)估時(shí)的參考。 (4)本報(bào)告需按國(guó)家規(guī)定，經(jīng)政府土地管理部門確認(rèn)后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權(quán)價(jià)格的依據(jù)。 (5)未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或引用。 (6)本報(bào)告自估價(jià)期日起半年內(nèi)有效。 十二、土地估價(jià)師 姓 名 簽名 金勝利 (略) 范 謀 (略) 程永發(fā) (略) 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) 一九九七年八月二十二日 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析第二部分

4、估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1土地位置狀況 委估地塊為 x x 廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于 x x 區(qū) x x 大道 x x 號(hào)，西臨 x x 江、北靠 x x 路、東臨 x x 大道、南至 x x 廠，距 x x 大橋約 35 公里。 2土地登記狀況 x x 廠用地為國(guó)有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為 x x 廠。 評(píng)估對(duì)象為 x x 廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個(gè)地塊，案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 3 -其對(duì)應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第 x x 號(hào)，圖號(hào)為 x x，地號(hào)為 x x，土地總

5、面積 7601 平方米，其中估價(jià)對(duì)象勘測(cè)定界面積為 7477平方米。西區(qū)和北區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第 x x 號(hào)，圖號(hào)為 x x，地號(hào)為 x x，土地總面積 628319 平方米，其中 待估地塊北區(qū)勘測(cè)定界面積為40108 平方米，西區(qū)勘測(cè)定界面積為 24449 平方米。 3土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為 x x 廠以行政劃撥方式取得。 4建筑物及地上附著物狀況(略) 二、地價(jià)影響因素分析 1一般因素(略) 2區(qū)域因素 (1)位置 評(píng)估對(duì)象位于 x x 新區(qū) x x 江東岸，距市中心約 12 公里， x x 口岸約 1公里，距 xx 大橋約 35 公里。 (2)交通條件(略) (3)區(qū)

6、域性質(zhì) 由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。 (4)集聚條件 評(píng)估對(duì)象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有 x x 保稅區(qū)、x x 出口加工區(qū)、x x 高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。 (5)地塊面積及形狀 待估地塊總面積為 72034 平方米，其中南區(qū) 7477 平方米，北區(qū) 40108 平方米，西區(qū) 24449 平方米。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長(zhǎng)方形，南區(qū)近似三角形。 3個(gè)別因素 (1)環(huán)境條件 評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域附近工廠相對(duì)集中，如 x x 化工廠、x x 煤氣廠等，有一定的空氣污染。 (2)地質(zhì)條件案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 4 - 評(píng)估地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。

7、該待估地塊地質(zhì)條件對(duì)地表工程利用無影響。 (3)臨江條件 評(píng)估地塊臨 x x 江，有較理想的水運(yùn)條件。 (4)土地使用權(quán)年限 取國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限 50 年。 土地估價(jià)第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) 一、估價(jià)原則(略) 二、評(píng)估思路與方法選擇 根據(jù)此次評(píng)估目的和評(píng)估價(jià)格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法。近年來，x x 新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股等較為活躍，市場(chǎng)價(jià)格信息相對(duì)豐富，故選用市場(chǎng)比較法。同時(shí)根據(jù)工業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本逼近法評(píng)估待估宗地價(jià)格。 三、估價(jià)過程 (一)市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干土地交易實(shí)例，就交

8、易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例土地價(jià)格加以修正，從而確定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下： 待估土地價(jià)格=交易實(shí)例土地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 比較實(shí)例的選擇 通過對(duì)市場(chǎng)交易實(shí)例的調(diào)查與分析，選擇 3 個(gè)可比性較強(qiáng)的交易實(shí)例作為比較實(shí)例。 2比較因素的選擇 根據(jù)影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，結(jié)合評(píng)估對(duì)象和比較實(shí)例的差異情況，選擇若干比較因素(見表 1 所列)。案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 5 - 3因素條件說明 待估宗地和比較實(shí)例的各因素條件說明如下表 1。表 1 因素條件說明表 待估宗地及實(shí)例 內(nèi)容

9、 比較因素待估宗地實(shí)例 1實(shí)例 2實(shí)例 3 交易時(shí)間 976 941 949 913 交易情況 正常 正常 偏高 正常離市中心距離 12km 13km 18km 12km區(qū)域性質(zhì) 工業(yè)、居民區(qū) 工業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 區(qū) 域 因 素宗地面積、形狀72034，不規(guī)則476，不規(guī)則50000m2，不規(guī)則25799m2，不規(guī)則容積率 075 08 05 07環(huán)境條件 污染小 污染較大 無污染 污染小基礎(chǔ)設(shè)施狀況 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平個(gè)別因素年期 50 年 30 年 50 年 50 年 4編制比較因素條件指數(shù)表經(jīng)對(duì)表 1 中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的指數(shù)，結(jié)果見表 2表

10、2 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地實(shí)例 內(nèi) 容比較因素待估宗地實(shí)例 1實(shí)例 2實(shí)例 3案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 6 - 交易時(shí)間 100 105 105 105 交易情況 100 100 115 100 離市中心距離 100 100 98 100區(qū)域性質(zhì) 100 102 102 102 區(qū) 域 因 素面積、形狀 100 101 101 101 容積率 100 100 90 100環(huán)境條件 100 98 101 100基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 100 100 個(gè) 別 因 素年期 100 937 100 100表中有關(guān)修正說明如下：（1） 期日修正目前，工業(yè)用地地價(jià)下跌了 5%

11、（2） 實(shí)例 2 年期修正：1+1/（1+r）30/ 1+1/（1+r）505.因素修正由表 2 進(jìn)一步得到各項(xiàng)修正系數(shù)，如下表 3表 3 因素比較修正系數(shù)表 比較實(shí)例 內(nèi) 容 比較因素實(shí)例 1實(shí)例 2實(shí)例 3 實(shí)例地價(jià) (元m2) 560 770 543 交易時(shí)間 100105 100105 100105 交易情況 100100 100115 100100離市中心距離10010010098100100區(qū)域性質(zhì) 100102 100102 100102區(qū)域因素面積、形狀 100101 100101 100101個(gè) 容積率 i00100 90100 100100案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷

12、年考題- 7 -環(huán)境條件 10098 100101 100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100100 100100 100100別因素年期 100937 100100 100100 修正后價(jià)格(元m2) 5638 6254 50206實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算 經(jīng)比較分析，對(duì)各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后得到的地價(jià)眾數(shù)值作為市場(chǎng)比較法所得待估宗地價(jià)格。 待估宗地地價(jià)；(5638+6524+5020)3：5637 元平方米 (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤(rùn)及土地增值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下： 地價(jià)：土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+投資

13、利息+投資利潤(rùn) (1)土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。 a，耕地占用稅：60 元平方米。 b菜地建設(shè)基金：450 元平方米。 c糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：37 元平方米。 d土地補(bǔ)償費(fèi)：115 元平方米。 e青苗補(bǔ)償費(fèi)：20 元平方米。 f土地平整費(fèi)：15 元平方米。 g勞動(dòng)力安置費(fèi)：600 元。 h養(yǎng)老費(fèi)：495 元平方米。 i. 征地管理費(fèi)：按（b+c+d+e+f+g+h）2%，即 3.7 元/平方米 j.不可預(yù)見費(fèi)：(d+e+f+g+h) 2=28 元平方米。 上述各項(xiàng)費(fèi)合計(jì)，得到土地取得費(fèi)用為 1992 元平方米。 (2)土地開發(fā)費(fèi)用：取 110 元平方米。 (3)投資利息： 假定土

14、地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則： 利息=199210081+11010081=312 元平方米案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 8 - (4)投資利潤(rùn):土地開發(fā)投資利潤(rùn)率取 12，則： 投資利潤(rùn)：(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用) 12 =(1992+110) 12=371 元平方米 上述各項(xiàng)之和，即為成本逼近法所得待估土地價(jià)格： v=(1)+(2)+(3)+(4)=1992+110+312+371=3775 元平方米 (三)評(píng)估結(jié)果的確定 上述兩種方法評(píng)估結(jié)果分別為 5637 元平方米和 3775 元平方米。由于近年來 x x 新區(qū)工業(yè)用地市場(chǎng)相對(duì)較發(fā)達(dá)，故以市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)

15、果作為待估土地最終評(píng)估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價(jià)為 563，7 元平方米。由于待估土地總面積為 72034 平方米，則評(píng)估總價(jià)格為40，605，5658 元。 第四部分 附 件(略)二、估價(jià)實(shí)務(wù)分析 (一)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)的原因如下： 1第一部分后面應(yīng)寫上“總述”。 2估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確。 3“估價(jià)目的”中未說明估價(jià)的應(yīng)用方向。 4“估價(jià)依據(jù)”中未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)規(guī)程。 5“地價(jià)定義”中未說明土地開發(fā)程度。 6“估價(jià)日期”中未注明估價(jià)的截止日期。 7“估價(jià)結(jié)果”無單位地價(jià)和大寫。 8“需要說明的特殊事項(xiàng)”中未說明估價(jià)的假設(shè)條件。 9“估價(jià)師簽名欄

16、”中無估價(jià)師資格證書號(hào)。 10“土地登記狀況”中證書名錯(cuò)，應(yīng)為國(guó)有土地使用證。 11登記狀況中無四至、登記等。 12“土地權(quán)利狀況”欄未說明他項(xiàng)權(quán)利狀況。 13區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆(其中：將個(gè)別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個(gè)別因素；個(gè)別因素中未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 9 -施狀況及土地最有效用途)。 14在市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式中無個(gè)別因素修正。 15.交易情況說明不正確。 16在因素條件表中應(yīng)將“宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄，將“環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄。 17在選取的實(shí)例中，實(shí)例 3 超過了規(guī)定年限(5 年)。 18

17、個(gè)別因素修正中，“面積形狀”修正錯(cuò)誤。 19“基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正。 20交易時(shí)間未作修正。 21期日修正未作詳細(xì)說明，只一般描述為“地價(jià)下跌了 5”。 22實(shí)例 2“容積率”修正錯(cuò)誤，實(shí)例 1、實(shí)例 3 容積率未修正。 23實(shí)例 2 年期修正錯(cuò)，應(yīng)為實(shí)例 1 年期修正。 24。年期修正未對(duì) r 的取值作說明。 25市場(chǎng)比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。 26成本逼近法公式錯(cuò)，無土地增值收益。 27在成本逼近法中，計(jì)算土地取得費(fèi)不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為依據(jù)。 28“土地平整費(fèi)”不應(yīng)計(jì)入“土地取得費(fèi)”。 29“土地開發(fā)費(fèi)”無取費(fèi)依據(jù)。 30利息計(jì)算中“利息率”的確定無依據(jù)。 31投

18、資利息中開發(fā)期沒有乘 12。32.利潤(rùn)率的確定沒有依據(jù)。33成本逼近法計(jì)算過程中沒有計(jì)算土地增值收益。34.成本逼近法的最終結(jié)果沒有進(jìn)行年期修正。35.估價(jià)結(jié)果未大寫。36.第四部分應(yīng)為“附錄”。案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 10 -2000 年考題第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò) (共 1 題，60 分。本部分包括一個(gè)土地估價(jià)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀報(bào)告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得 3 分，最高得分 60分;只指出錯(cuò)誤但不能說明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤}) 四、土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 公司位于區(qū)路號(hào)

19、用地地價(jià)評(píng)估 二、委托估價(jià)方 (略) 三、受托估價(jià)方 (略) 四、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為公司位于市區(qū)路號(hào)營(yíng)業(yè)樓用地，面積 595.58 平方米。 五、估價(jià)目的 本次評(píng)估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù) 六、估價(jià)依據(jù) (1)中華人民共和國(guó)土地管理法 。 (2)申華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 。 (3)國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 。 (4)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 。 (5)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)。 (6)省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。 (7)評(píng)估委托書。 (8)估價(jià)對(duì)象 房屋所有權(quán)證 。 (9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。

20、七、價(jià)格定義 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 11 -估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為 4。9，開發(fā)程度為場(chǎng)內(nèi)五通一平、場(chǎng)外六通一平狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十年期的土地價(jià)格。 八、估價(jià)期日:一九九九年十二月三十一日。 九、估價(jià)日期:一九九九年十二月三十日至二 000 年一月十日。 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為: 委估土地面積:595.58 平方米 單位面積地價(jià):4485.25 元/平方米 總地價(jià):2671325 元 大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬(wàn)壹仟叁佰貳拾伍元整。 十一、需要特殊說明的事項(xiàng) (1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估

21、價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 (2)本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 十二、土地估價(jià)師簽名 (略) 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略) 二 000 年一月十日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1土地位置狀況 估價(jià)對(duì)象位于市區(qū)路號(hào)，土地證號(hào)為國(guó)用 ()字第號(hào)，土地面積為 595.58 平方米，東至路、南至、西至、北至，宗地號(hào)為。 2土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象是公司以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國(guó)家。公司擬以出讓方式取得該宗地 40 年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售

22、該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 12 -法律保護(hù)。 3建筑物和地上附著物狀況 估價(jià)對(duì)象上有一幢建于 1981 年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)和辦公，建筑面積 2914.5 平方米，有效使用率 80% 二、地價(jià)影響因素分析 (一)區(qū)域因素 (略) (二)個(gè)別因素 (略) 第三部分 土 地 估 價(jià) 一、估價(jià)原則 1最有效使用原則 (略) 2貢獻(xiàn)原則 (略) 3變動(dòng)原則 (略) 4合法原則 (略) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 (一)估價(jià)方法的選擇 估價(jià)人員通過現(xiàn)場(chǎng)查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確

23、定采用收益還原法、市場(chǎng)比較法評(píng)估待估宗地地價(jià)。 (二)估價(jià)過程 1收益還原法 (l)計(jì)算估價(jià)對(duì)象總樓價(jià): 計(jì)算公式為: par11/(1r)n 其中:p 為總樓價(jià)。 a 為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測(cè)得。 r 為綜合還原率。 n 為房地尚可使用年限。 估價(jià)對(duì)象地上建筑物的耐用年限為 60 年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，該房屋尚可使用年限為45 年。建筑物重置單價(jià)為 700 元/平方米，殘值率為 0。 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察和對(duì)照 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ，確定本次估價(jià)對(duì)象案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 13 -地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為 75%。 (2)確定客觀租金

24、: 應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定客觀租金。 選擇可比實(shí)例； 根據(jù)收集的市場(chǎng)資料迸行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見 房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表 。(略) 影響租金因素修正 (略)。 客觀租金的計(jì)算及確定。 比準(zhǔn)價(jià)格 a=243。60 元/平方米 比準(zhǔn)價(jià)格 b=233。40 元/平方米 比準(zhǔn)價(jià)格 c=249。09 元/平方米 取比準(zhǔn)價(jià)格 a、比準(zhǔn)價(jià)格 b、比準(zhǔn)價(jià)格 c 的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即: 客觀租金(243。60+233。40+240。09)3242。03 元/平方米 (3)計(jì)算房地總收益: 年總收益2914。5o0。8242。03564317。15 元 (4)計(jì)算年總費(fèi)用 管

25、理費(fèi): 根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營(yíng)管理費(fèi)為房屋租金的 3%，即： 房屋出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)房地年租金3%564317。153%16929。51 元 維修費(fèi): 根據(jù)市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的 2%，即：房屋出租經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)房屋重置價(jià)2%2914。507002%40803 元 保險(xiǎn)費(fèi)： 根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的 2，即： 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)房屋現(xiàn)值22914507007523060 元 房屋年折舊額： 房屋年折舊額房屋重置價(jià)耐用年限2914507001603400250 元 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 14 -租金損失： 根據(jù)調(diào)查，房

26、屋出租租金損失一般為半月租金，即： 租金損失56431715122 2351321 元 年總費(fèi)用+11830822 元 (5)房地年純收益： 房地年純收益房地年出租總收益房地年出租總費(fèi)用 5643171511830822 44600893 元 (6)確定綜合還原率： 采用收益排序插入法確定綜合還原率為 10。 (7)計(jì)算總樓價(jià)： par11/(1r)n4460089310%11/(110%)45439890039元 (8)房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)成新率291450700751530112 元 (9)總地價(jià) 總地價(jià)總樓價(jià)房屋現(xiàn)值4398900391530112286878839 元 2市場(chǎng)比

27、較法 (1)選擇房地出售實(shí)例： 估價(jià)人員對(duì)收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見下表： (2)房屋占地地價(jià)計(jì)算 房屋現(xiàn)值計(jì)算： 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)成新率 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 15 -實(shí)例 a 房屋現(xiàn)值5802356801093184 元 實(shí)例 b 房屋現(xiàn)值600184875831600 元 實(shí)例 c 房屋現(xiàn)值5802187907088828740 元 實(shí)例地價(jià)計(jì)算： 據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費(fèi)為正常交易價(jià)的 85，則： 單位地價(jià)(房屋交易價(jià)房屋現(xiàn)值賣方應(yīng)支付的稅費(fèi))房屋用地面積 實(shí)例 a 單位面積地價(jià)(3100000109

28、3184310000085)496 351475 元平方米 實(shí)例 b 單位面積地價(jià)(2600000831600260000085)385 401922 元平方米 實(shí)例 c 單位面積地價(jià)(275000088828740275000085)442 368317 元平方米 比較因素條件指數(shù)： 分別將估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各比較因素對(duì)比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表： 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： 將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代人計(jì)算公式，則 比準(zhǔn)價(jià)格 a351475110105100941009710098100103 400069 元/平方米 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 1

29、6 -比準(zhǔn)價(jià)格 b401922 ll010010010010010010096100108 426422 元平方米 比準(zhǔn)價(jià)格 c4072631101081009610010110095100100 407263 元平方米 通過對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為 426422 元平方米。 三、地價(jià)的確定 估價(jià)人員鑒于估價(jià)對(duì)象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場(chǎng)比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，即： 單位面積地價(jià)4816800442642206448525 元平方米 樓面地價(jià)4485254991536 元平方米 總地價(jià)448525595582671325 元(取

30、整) 第四部分 附 錄 1估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證 2估價(jià)對(duì)象宗地圖 3估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 4土地估價(jià)師資格證書 5估價(jià)對(duì)象照片 6委托估價(jià)協(xié)議書 2000 年考題答案土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下： 第一部分總述 1估價(jià)依據(jù)中，缺少估價(jià)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明。 2估價(jià)依據(jù)中， “省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評(píng)估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。 3估價(jià)定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格。 4估價(jià)結(jié)果中，缺少樓面地價(jià)。 5缺少估價(jià)結(jié)果一覽表 。 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 17 -6需要特殊說明的事項(xiàng)中，缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)

31、果有效的條件等事項(xiàng)的說明。 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 7土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級(jí)別的描述。 8土地權(quán)利狀況中，缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述。 9建筑物狀況描述不詳。 10地價(jià)影響因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分 土地估價(jià) 11估價(jià)原則中，缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。 12未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。 13收益還原法中，租金與價(jià)格概念混淆， “比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。 14未說明客觀租金計(jì)算方法的選擇依據(jù)。 15折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限 60 年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。 16出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目。 17未說明綜

32、合還原率確定的過程及依據(jù)。 18總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限 40 年，而不能用房屋剩余使用年限 45 年。 19收益還原法估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià)。 20市場(chǎng)比較法的基本情況表中，估價(jià)對(duì)象的用地面積、重置單價(jià)與報(bào)告前面的敘述不符。 21市場(chǎng)比較法中，缺少比較因素選擇的程序。 22比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。 23未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù)。 24估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例 c 的交易時(shí)間相同，但確定的地價(jià)指數(shù)不一致。 25未說明由 3 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因。 26地價(jià)的確定中，描述是采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實(shí)際計(jì)算則采用的 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改

33、錯(cuò)歷年考題- 18 -是加權(quán)平均數(shù)。 27地價(jià)的確定中，估價(jià)結(jié)果無大寫。 第四部分附錄 28缺少估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證。 29缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖。 30缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 31報(bào)告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實(shí)例”、 “房屋占地地價(jià)”等不規(guī)范提法；以及將估價(jià)對(duì)象的許多基本情況不在“估價(jià)對(duì)象描述”中介紹，而在收益還原法中作較.2002 年考題第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò) (共 1 題，40 分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀披告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得 3 分，最高得分40 分;只指出錯(cuò)誤但沒有說明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤})

34、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部 總 述 一、鉆價(jià)項(xiàng)目名稱 w 企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估 (a 省 b 縣) 二、委托估價(jià)方 w 企業(yè) 三、受托估價(jià)方 (略) 四、估價(jià)目的 w 企業(yè)擬迸行股份制改造并上市，根據(jù)原國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知(1994國(guó)土法字第 153 號(hào))、原國(guó)家土地管理局第 8 號(hào)令國(guó)有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定等要求，w 企業(yè)特委托 c 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 19 -五、估價(jià)依據(jù) (1)中華人民

35、共和國(guó)土地管理法 (2)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 (3)國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知 (1994國(guó)土法字第 153 號(hào)) (4)國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式 (1996)的通知 (1995國(guó)土籍字第 180 號(hào)) (5)原國(guó)家土地管理局第 8 號(hào)令 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 （6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的地方性規(guī)定 (7)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的有關(guān)資料 (8)委托方提供的有關(guān)資料 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二 00-年十二月三十一日 七、估價(jià)日期 二 00 二年七月二十 0 至二 0

36、0 二年九月二十日 八、地價(jià)定義 待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 九、需要特殊說明的事項(xiàng) (一)假設(shè)條件 (1)眪地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 (2)估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 (3)在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 (4)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 (5)委托方提供的資料屬實(shí)。 (二)使用說明 (1)本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為 w 企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)，不作其他用途。 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 20 -（2)待估宗地的土地

37、面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。 (3)此次土地估價(jià)報(bào)告分 “土地估價(jià)報(bào)告”和 “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分， “土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用， “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用。 (4)評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。 (5)本評(píng)估報(bào)告由 c 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 十、土地估價(jià)師簽字 姓 名 估價(jià)師資格證書號(hào) 十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:(土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章) 二 00 二年九月二十日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1土地登記狀況 待估宗地位于 b 縣光明路號(hào)，土地面積 220

38、08 平方米，用途為工業(yè)，為國(guó)有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表 2-1。 2土地權(quán)利狀況 待估宗地為國(guó)有劃撥土地，估價(jià)期日的土地使用者為 w 企業(yè)，土地使用證編號(hào)為國(guó)用 (1999)字第號(hào)。無他項(xiàng)權(quán)利限制。 3土地利用狀況 待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù) 1 座，建筑面積為 1790.59 平方米，建筑容積率為12。 二、地價(jià)影晌因素分析 (略) 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 21 -第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 (略) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估過程如下: (一)

39、成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為： 土地價(jià)格(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)) 土地增值收益 1土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) 根據(jù) a 省土地管理法實(shí)施條例及 b 縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗 (含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi);稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。 (1)征地費(fèi):通過調(diào)查，依據(jù) b 縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在 2030 萬(wàn)元/畝。此次評(píng)估取待估

40、宗地的征地費(fèi)為 25 萬(wàn)元/畝，即 375 元/平方米。 (2)有關(guān)稅費(fèi):由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù) a 省及 b 縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅 45 元/平方米、耕地開墾費(fèi) 8 元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 7 元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為 195元/平方米。 (3) 土地管理費(fèi):根據(jù) a 省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定:土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的 3%征收，則為 11 元/平方米。 上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為 581 元/平方米。 2土地開發(fā)費(fèi) 此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外 三通(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。 通過調(diào)查，待估宗

41、地所在區(qū)域 三通一平的平均開發(fā)費(fèi)用大致在 4060 元/平案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 22 -方米之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費(fèi)用為 50 元/平方米。 3投資利息 根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按 1 年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率 585%計(jì)，則 投資利息(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))開發(fā)周期5.85% (58.1+50)l5.85%=6.32(元/平方米) 4投資利潤(rùn) 調(diào)查近期 b 縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤(rùn)及企業(yè)所在行業(yè)

42、的土地開發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為 12%，則: 投資利潤(rùn)(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息)開發(fā)周期12% (58.1+50+6.32)l12%=13.7(元/平方米) 5計(jì)算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益) 根據(jù) b 縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及 b 縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為 30%。 故土地增值收益(征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn))10% (58.1+50+13.7)30%36.5(元/平方米) 6計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格 待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格58.1+50+6.32+13.7+365 164.6(元/平方米) (二)基

43、準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于 b 縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及 b 縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告 ，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下: 宗地地價(jià)待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)ala2a3a4a5 al區(qū)域條件修正系數(shù) 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 23 -a2容積率修正系數(shù) a3土地使用權(quán)年期修正系數(shù) a4基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) a5期日修正系數(shù) 采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下: 1確定

44、待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于 b 縣光明路，屬于 3 級(jí)地，3 級(jí)地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 150 元/平方米。 2確定區(qū)域條件修正系數(shù) (al) 經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為 10553。 3確定容積率修正系數(shù) (a2) 待估宗地面積為 22008 平方米，建筑總面積為 1790.59 平方米，容積率為12，根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表 3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為 116。 4確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (a3) 待估宗地是 w 企業(yè)于 1996 年 5 月 1 日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40 年， 至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為 3

45、567 年。根據(jù)土地使用年限修正公式: a3 二1-1/(1+8%)3567/1-1/(1+8%)40 0.948017/0.9954260.95237 5確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) (a4) 根據(jù)比次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照b 縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為117。 6期日修正系數(shù) b 縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告是 1996 年 5 月經(jīng) a 省國(guó)土管理局審核驗(yàn)收案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 24 -后開始使用的，調(diào)查 b 縣 1996 年 5 月至 1999 年 12 月 31 日的地價(jià)交易資料，經(jīng)分析測(cè)算

46、，地價(jià)上漲了 5%，故取期日修正系數(shù) a5=1.05。 7確定待估宗地的土地價(jià)格 根據(jù)公式: 宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)ala2a3a4a5 15ol.05531160.952371171.05=185.2(元/平方米) 三、地價(jià)的確定 1地價(jià)的確定 對(duì)于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，其評(píng)估結(jié)果分別為: 成本逼近法: 1646 元/平方米 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法: 1852 元/平方米 綜合分析兩種方法評(píng)估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果 的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果: 待估宗地的土地價(jià)格1852071646021626(元/平方米) 2估價(jià)結(jié)果 待估宗地土地面積：2

47、2 008 平方米 單位面積地價(jià)：1626 元/平方米 總地價(jià)：35785 萬(wàn)元 第四部分 附件 1委托估價(jià)函 2待估宗地區(qū)域位置圖 3委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5土地估價(jià)師證書復(fù)印件 2002 年考題答案 案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 25 -土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下： 第一部分總述 1估價(jià)依據(jù)中， 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 ，應(yīng)為中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 。 2國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)的通知(1995國(guó)土籍字第 180 號(hào))是舊的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)。 3估價(jià)依據(jù)缺乏土地估價(jià)

48、技術(shù)規(guī)程。 4地價(jià)定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。 5，使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的國(guó)有土地使用證為準(zhǔn)。 6 “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用為錯(cuò)誤說法， “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價(jià)報(bào)告審核或備案以及估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用。 7缺少土地估價(jià)師簽字欄。 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 8估價(jià)對(duì)象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為 081。 第三部分土地估價(jià) 9成本逼近法的計(jì)算公式有誤。 10成本逼近法中，稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。 11成本逼近法中投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期

49、應(yīng)為半年，正確的計(jì)算公式應(yīng)為：投資利息土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)開發(fā)周期 585 土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)周期 12585。 12投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算投資利潤(rùn)時(shí)，投資利息不應(yīng)計(jì)算利潤(rùn)。 13計(jì)算增值收益時(shí)，應(yīng)以成本價(jià)格乘以一定的增值收益率，成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息。 14增值收益率有打印錯(cuò)誤。 15成本逼近法計(jì)算待估宗地的價(jià)格有誤，計(jì)算結(jié)果是無限年期的價(jià)格，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正，修正為 50 年期的價(jià)格。 16. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 26 -基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度等。 17基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為 081，

50、容積率修正系數(shù)為 10。 18基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，待估宗地為國(guó)有劃撥土地，根據(jù)估價(jià)目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限 50 年，與基準(zhǔn)地價(jià)年限相同，不必進(jìn)行年期修正。 19基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確 1999 年 12 月 31 日至 2001 年 1 月 31 日之間的地價(jià)變化情況。 20基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果有誤。 21地價(jià)的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。 22地價(jià)確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于 10。 23估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒有大寫。 24缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表。 第四部分附件 25缺少待估宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件。 26缺少估價(jià)對(duì)象的照片資料。200

51、4 年土地估價(jià)實(shí)務(wù)試卷三、報(bào)告改錯(cuò)題(共 1 題，40 分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀報(bào)告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得 3 分，最高得分 40 分；只指出錯(cuò)誤但沒有說明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤})土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 27 -x x 市中級(jí)人民法院三、受托估價(jià)方(略)四、估價(jià)目的根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證，權(quán)利人為 x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為 x x 銀

52、行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由 x x 市中級(jí)人民法院查封?，F(xiàn)受委托評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格，供委托方確定拍賣價(jià)格提供參考；同時(shí)也為市國(guó)土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時(shí)，了解該土地交易價(jià)格是否合理提供決策依據(jù)。（1估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的，應(yīng)分別出具報(bào)告。）五、估價(jià)依據(jù)1中華人民共和國(guó)土地管理法及實(shí)施條例2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例4城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程5城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程6委托方及案件當(dāng)事人提供的有關(guān)資料7委托評(píng)估函8國(guó)有土地使用證x x 字(1998)第 x x x x x 號(hào)9國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同x x 土地出讓合同

53、字第 x x x 號(hào)10關(guān)于 x x 商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)x x 計(jì)投 x x 號(hào)11建設(shè)用地規(guī)劃許可證x x 規(guī)地 x 第 x x x 號(hào)12其他有關(guān)資料13估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日2004 年 7 月 5 日七、估價(jià)日期2004 年 7 月 5 日至 7 月 14 日八、地價(jià)定義本報(bào)告提供的土地價(jià)格是 2004 年 7 月 5 日住宅用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 28 -（2地價(jià)定義不清，應(yīng)明確對(duì)應(yīng)的土地用途、使用年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。）九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)估，待估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下 67 年 4 個(gè)月使用期限的土地使

54、用權(quán)價(jià)格為：土地單價(jià)：4562 元平方米總價(jià)：10237128 元大寫：壹仟零貳拾叁萬(wàn)柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)十、需要特殊說明的事項(xiàng)1本估價(jià)報(bào)告提供的評(píng)估結(jié)果是在全部限制條件下于估價(jià)期日的公開市場(chǎng)價(jià)值，所謂公開市場(chǎng)價(jià)值指評(píng)估對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日在市場(chǎng)上出售并按以下條件可取得的合理價(jià)格。(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實(shí)價(jià)值；(2)有一段合理交易時(shí)間；(3)在此期間土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定；(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國(guó)家法律規(guī)定。2由于待估宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有劃撥，考慮到未來轉(zhuǎn)讓土地的需要，本評(píng)估價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金；根據(jù)國(guó)家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)交納土地出讓金。（3需要特殊

55、說明的事項(xiàng)中，待估宗地的土地權(quán)屬為國(guó)有劃撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國(guó)有出讓前后不一致，說法有誤。）3本報(bào)告的評(píng)估價(jià)格系全部限制條件下求得的。根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證，該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由 x x 市中級(jí)人民法院查封?？紤]到本次評(píng)估是為法院處置該土地提供價(jià)格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對(duì)價(jià)格的影響。4。本報(bào)告自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。十一、土地估價(jià)師簽字姓名 土地估價(jià)師資格證書號(hào) 簽字案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 29 - 王* * (簽字) 李* * (簽字)十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(章) （4土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章欄，沒有估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)

56、責(zé)人的簽字。）二 oo 四年七月十四日第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1土地登記狀況根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證，該土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)人為 x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為 x x 銀行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由 x x 市中級(jí)人民法院查封。估價(jià)對(duì)象土地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為 2001 年 11 月 19 日至2072 年 11 月 18 日，自評(píng)估基準(zhǔn)日起還剩余 67 年 4 個(gè)月。（5土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)

57、容。）（7估價(jià)對(duì)象的土地使用期限 2001 年 11 月 19 日至 2072 年 11 月 18 日有誤，超過了法定最高年限。）2土地權(quán)利狀況根據(jù) x x 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用權(quán)證，估價(jià)對(duì)象宗地編號(hào)為：x xx x，圖號(hào)：x x x x，地號(hào)為：x x x x，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積 10200 平方米，處于基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)區(qū)域。國(guó)有土地使用證號(hào)：x x x x x x 號(hào)。（6土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地登記的內(nèi)容。）3土地利用狀況(1)規(guī)劃指標(biāo)：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目批準(zhǔn)建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積 2244 平方米。

58、(2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿 x x 路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于 2002 年案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 30 -9 月拆平。二、地價(jià)影響因素分析1一般因素(略)2區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約 4 千米，四周多為二層或多層住宅，幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。3個(gè)別因素評(píng)估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則本項(xiàng)目評(píng)估遵循土地估價(jià)的合法原則、公平公正原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則。（8估價(jià)原則中，缺替代原則、預(yù)期收益原則等。）二、估價(jià)

59、方法和估價(jià)過程由于估價(jià)對(duì)象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實(shí)例可以選擇，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(以下簡(jiǎn)稱規(guī)程)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，選擇市場(chǎng)比較法及成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。(一)市場(chǎng)比較法根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件

60、指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)1選擇比較實(shí)例案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題案例報(bào)告改錯(cuò)歷年考題- 31 -估價(jià)人員收集了多宗土地成交實(shí)例，選擇了本市同屬基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)地段的 3 個(gè)土地出讓實(shí)例作為比較實(shí)例，比較實(shí)例及評(píng)估地塊情況如下表： 評(píng)估地塊實(shí)例 a實(shí)例 b實(shí)例 c交易情況市場(chǎng)價(jià)格正常出讓正常出讓正常出讓土地用途住宅住宅住宅住宅土地面積(平方米)10200552682006610容積率24192.422交易日期20040705200303202001392002421熟地價(jià)(元平方米) 621045544968地理位置接 近公共交通好好好好公共設(shè)施齊全齊全齊全齊全區(qū)域因素環(huán)