物業(yè)設(shè)備設(shè)施巡查要點及重點[共15頁]

1、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施巡查要點隨著社會的發(fā)展,物業(yè)設(shè)備設(shè)施復(fù)雜程度越來越大。同時也要求設(shè)備管理人員掌握更多的知識和技能才能管理好物業(yè)的設(shè)備設(shè)施?，F(xiàn)在把設(shè)備設(shè)施巡查要點做一個總結(jié)。為確保設(shè)備的性能良好, 正常高效運行。各專業(yè)維修保養(yǎng)運行人員必須做到 三嚴(yán) 四會。設(shè)備達(dá)到三干凈 四不漏五良好。三嚴(yán)：1、 嚴(yán)格管理好設(shè)備及安全保護(hù)裝置,確保設(shè)備完好無損,效用正常。線纜布置整齊,接線牢固可靠。設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。工具附件齊全,標(biāo)志清晰醒目。2、 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運行管理規(guī)程。完全按規(guī)程操作,遵守交接班制度及值班制度,認(rèn)真做好當(dāng)班記錄,嚴(yán)格檢查設(shè)備運行情況。認(rèn)真做好節(jié)能措施,節(jié)省能耗和物耗。3、 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維修保養(yǎng)制度

2、。認(rèn)真編制設(shè)備維修保養(yǎng)計劃,制定完整詳細(xì)的檢查保養(yǎng)項目。認(rèn)真做好維修和巡查記錄。四會：1、 會使用本專業(yè)設(shè)備,熟悉設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)、性能,能熟練操作、能取得本專業(yè)上崗證書和一定的等級證書。2、 會保養(yǎng)。掌握保養(yǎng)的程序要求,保證設(shè)備無灰塵、無油污。設(shè)備外觀正常,內(nèi)部效用良好。3、 會檢查。熟悉設(shè)備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。4、 會排除故障。能正確判斷故障先兆及產(chǎn)生原因,掌握故障排除方法,能準(zhǔn)確及時地修復(fù)。三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、作業(yè)場所干凈。1 四不漏：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。五良好：性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。設(shè)備、設(shè)施巡查主要從以下各主要系統(tǒng)設(shè)備

3、房處為重點,主要有1 變壓器房 2 高低壓配電房 3 發(fā)電機房 4 電梯機房 5 生活水泵房 6 消防水泵房 7 空調(diào)主機房 8 空調(diào)風(fēng)機房 9 消防氣體間。變壓器房巡查要點房間巡查要點：1、 室內(nèi)溫度不超過 35 度,墻上內(nèi)配掛溫濕度計,房間較小室內(nèi)不能通過風(fēng)機降溫的需要裝設(shè)空調(diào)。2、 室內(nèi)濕度在室溫 30 度以上時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、 室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。4、 進(jìn)門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關(guān)閉,打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。5、 室內(nèi)空氣清新定期送排風(fēng)。6、 門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。7、 室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈

4、,消防對講電話是否通話正常。8、 設(shè)備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進(jìn)門的右邊。9、 上墻制度、文件齊全。變壓器機附屬設(shè)備巡查要點：10、 變壓器密閉外罩良好,附屬設(shè)施齊全,不自帶外罩的變壓器隔離護(hù)欄完好。11、 變壓器震動和電磁噪聲在允許范圍內(nèi),沒有異音。12、 變壓器溫度在規(guī)定允許范圍內(nèi),超過 90 度要密切關(guān)注并采取降溫措施。2 13、 變壓器的二次側(cè)電壓在 400 伏以內(nèi)但不能低于 380 伏. 二次側(cè)電流在額定電流以內(nèi)。14、 變壓器各部位外觀應(yīng)沒有變色焦糊狀。15、 變壓器沒有絕緣糊焦味。16、 每年年度保養(yǎng)要停電檢查電繞組的絕緣并對接線端子緊固,外部要清潔。高低壓配電房巡查

5、要點房間巡查要點： 1、室內(nèi)溫度不超過 30 度,墻上內(nèi)配掛溫濕度計,房間較小室內(nèi)不能通過風(fēng)機降低溫度的需要裝設(shè)空調(diào)。 2、室內(nèi)濕度在室溫接近 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。 3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。 4、進(jìn)門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關(guān)閉,打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。5、保持室內(nèi)空氣清新定期送排風(fēng)。 6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。 7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈,消防對講電話是否通話正常。 8 設(shè)備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進(jìn)門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全 10 墻上要有準(zhǔn)確清晰的配電系統(tǒng)圖。高低壓配電柜巡查

6、要點： 1、電配柜的電壓在 400 伏以內(nèi)但不能低于 380 伏. 電源進(jìn)線電流在額定電流以內(nèi)。 2、配電柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)沒有變色焦糊狀。 3、配電柜內(nèi)沒有絕緣燒糊焦味。4、開關(guān)通過電流接近額定值時要分析與關(guān)注。 5、配電柜沒有異常聲響 6、檢查高壓配電柜旁直流屏,看顯示參數(shù)是否正常。 7、查看低壓電容柜是否正常,無功補償功率因數(shù)不低于 0.95 并且運行在自動狀態(tài)。 8、定期用遠(yuǎn)紅外測溫儀測量低壓母線接頭,溫度不能超過 60 度,否則需要采取措施改進(jìn)。 9 每年年度保養(yǎng)要停電檢查母線、開關(guān)等的絕緣并對接線端子緊固,外部要清潔。上墻文件：設(shè)備房管理作業(yè)指導(dǎo)書 、低壓配電系統(tǒng)操作及保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書必須指

7、3 定責(zé)任人、應(yīng)當(dāng)懸掛或備有低壓配電系統(tǒng)圖,各開關(guān)應(yīng)注明線路去向,并與系統(tǒng)圖對應(yīng)；各配電柜內(nèi)應(yīng)當(dāng)有二次線路圖。保養(yǎng)記錄：設(shè)備保養(yǎng)計劃 、變壓器保養(yǎng)記錄表 、設(shè)備（設(shè)施）維修記錄表 、低壓配電系統(tǒng)運行記錄表 、低壓配電柜保養(yǎng)記錄表其它： 溫度計、擋鼠板、消防設(shè)施、在危險區(qū)域懸掛標(biāo)志牌并畫安全標(biāo)識線。發(fā)電機房巡查要點房間巡查要點： 1、室內(nèi)溫度不超過 35 度,墻上內(nèi)配掛溫濕度計,房間溫度過高時通過風(fēng)機降低溫度。 2、室內(nèi)濕度在室溫接近 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。 4、進(jìn)門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關(guān)閉,打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足

8、巡查和維修需要。5、室內(nèi)每周要有不少于半小時的送排風(fēng)。 6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。 7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈,如配有氣體滅火系統(tǒng)需檢查是否正常,消防對講電話是否通話正常。8 設(shè)備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進(jìn)門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全。發(fā)電機及附屬設(shè)備巡查要點： 1、檢查油箱、油路有沒有漏油。 2、檢查蓄電池液位是否正常,電池電壓是否在正常范圍內(nèi)（ 27 伏左右）。3、檢查潤滑油油位看是否缺油,通過顏色初步判斷機油老化程度。4、檢查柴油箱油位,油位要保持在中高位,能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行八小時。5、檢查冷卻水箱是否缺水,水量過低需要補充蒸餾水加適量的防銹

9、劑。檢查有沒有每月試機運行,時間在 10-15 分鐘,運行參數(shù)是否正常,聯(lián)動的送排風(fēng)設(shè)備能正常工作 7、發(fā)電機控制開關(guān)是否在自動狀態(tài)。 8、檢查配電開關(guān)和電纜及接線端子是否正常。6、通過保養(yǎng)記錄4 生活水泵房（配電控制室）巡查要點房間巡查要點： 1、室內(nèi)溫度不超過 35 度,墻上內(nèi)配掛溫濕度計,溫度高時可以開風(fēng)機通風(fēng)降溫。 2、室內(nèi)濕度在室溫高于 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。 4、進(jìn)門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關(guān)閉,打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。 5、保持室內(nèi)空氣清新定期送排風(fēng)。 6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋

10、鼠板。 7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈, 消防對講電話是否通話正常。 8 設(shè)備巡查記錄本、 外來人員出入登記本懸掛在進(jìn)門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全 10、墻上要有準(zhǔn)確清晰的供水系統(tǒng)圖。水池、水泵等設(shè)備設(shè)施巡查要點： 1、水池一年要清洗二次并取得水務(wù)局相關(guān)檢測合格證。 2、水池頂清潔無雜物,水池箱蓋要加鎖。 3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網(wǎng)。 4、水池液位管要有標(biāo)高,水管內(nèi)裝無毒色球便于觀察水位。 5、水池、水泵、閥門及管道要有標(biāo)識,設(shè)備要有設(shè)備卡。6、檢查水泵和閥門是否漏水。 7 水泵及配套電機震動和運行聲音正常。 8 設(shè)備運行參數(shù)在正常范圍內(nèi)。9、設(shè)

11、備、設(shè)施外觀正常、干凈。 10、控制柜門內(nèi)有控制系統(tǒng)圖。 11、電機、控制柜內(nèi)沒有異味。 12、檢查集水坑排水泵設(shè)備是否正常。 13、控制柜內(nèi)元器件沒有變色現(xiàn)象。 14、柜內(nèi)及外引線路接頭沒有松動現(xiàn)象。上墻文件：設(shè)備房管理作業(yè)指導(dǎo)書 、給排水系統(tǒng)操作及保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 、懸掛管網(wǎng)走向圖、指定責(zé)任人保養(yǎng)記錄：設(shè)備保養(yǎng)計劃、控制柜保養(yǎng)記錄表 、水箱（池）清洗加藥記錄表、給排水系統(tǒng)設(shè)施月檢表 、設(shè)備（設(shè)施）維修記錄表 、水箱（池）清洗消毒計劃表 、水泵運行記錄表 、水泵月保養(yǎng)記錄表其它： 溫度計、擋鼠板、消防設(shè)施、在危險區(qū)域懸掛標(biāo)志牌并畫安全標(biāo)識線。5 消防水泵房（配電控制室）巡查要點房間巡查要點：

12、1、室內(nèi)溫度不超過 35 度,墻上內(nèi)配掛溫濕度計,溫度高時可以開風(fēng)機通風(fēng)降溫。 2、室內(nèi)濕度在室溫高于 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。 4、進(jìn)門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關(guān)閉,打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。 5、室內(nèi)每周要有不少于半小時的送排風(fēng)。 6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。 7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈,消防對講電話是否通話正常。 8 設(shè)備巡查記錄本、 外來人員出入登記本懸掛在進(jìn)門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全 10、墻上要有準(zhǔn)確清晰的消防供水系統(tǒng)圖。水池、水泵及管道閥門巡查要點： 1、水池一年

13、要清洗二次并取得水務(wù)局相關(guān)檢測合格。2、水池頂清潔無雜物,水池箱蓋要加鎖。 3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網(wǎng)。 4、水池液位管要有標(biāo)高,水管內(nèi)裝無毒色球便于觀察水位。 5、水池、水泵、閥門及管道要有標(biāo)識,設(shè)備要有設(shè)備卡。6、水泵和閥門是否漏水。 7 水泵及配套電機震動和運行聲音正常。 8 設(shè)備運行參數(shù)在正常范圍內(nèi)。9、設(shè)備、設(shè)施外觀正常、干凈。 10、控制柜門內(nèi)有控制系統(tǒng)圖。 1 1、電機、控制柜內(nèi)沒有異味。 12、檢查集水坑排水泵設(shè)備是否正常。 1 3、控制柜內(nèi)元器件沒有變色現(xiàn)象。14、柜內(nèi)及外引線路接頭沒有松動現(xiàn)象。中控室（含消防控制室） ：上墻文件：設(shè)備房

14、管理作業(yè)指導(dǎo)書 、監(jiān)控中心管理作業(yè)指導(dǎo)書 、安防系統(tǒng)運行和維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 、突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書 、滅火應(yīng)急管理作業(yè)指導(dǎo)書 、監(jiān)控點分布圖、指定責(zé)任人6 保養(yǎng)記錄：設(shè)備保養(yǎng)計劃、設(shè)備（設(shè)施）維修記錄表 、閉路監(jiān)控系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表、消防檢查和保養(yǎng)記錄表其它：溫度計、消防設(shè)施電梯機房巡查要點房間巡查要點： 1、室內(nèi)溫度不超過 35 度,墻上配掛溫濕度計,房間較小室內(nèi)不能通過風(fēng)機降溫的需要裝設(shè)空調(diào)。 2、室內(nèi)濕度在室溫 30 度以上時不得超過 85%,否則需要除濕處理。 3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。 4、進(jìn)門上方安裝三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關(guān)閉,打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和

15、維修需要。5、室內(nèi)空氣清新定期排風(fēng)。 6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。 7、救援工具齊全,有操作說明 。8、 室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈,消防對講電話和電梯對講電話是否通話正常。 9、設(shè)備巡查記錄本、 外來人員出入登記本懸掛在進(jìn)門的右邊。 10、上墻制度、文件齊全電梯曳引機及附屬設(shè)施巡查要點： 1、檢查電梯曳引機、 減速器、 限速器、 控制柜、電源柜是否有灰塵,是否有異音。 2、檢查電梯曳引機、控制柜是否有糊焦味。 3、檢查減速器油位是否正常。 4、鋼絲繩平層標(biāo)識是否清晰。 5、檢查電梯鋼絲繩、曳引輪磨損是否超過標(biāo)準(zhǔn)。 6、潤滑部位是否缺油。 7、電梯轎廂選層按鈕顯示效用是否正常

16、。8、電梯門機系統(tǒng)安全觸板、光幕效用有效,開關(guān)門速度無異常。 9、電梯轎廂照明燈、應(yīng)急照明燈對講電話、視頻監(jiān)控是否正常。 1 0、電梯轎廂的導(dǎo)靴磨損有無異常。 11、層門三角鎖靈活可靠、安全標(biāo)識清晰。 12、井道行程開關(guān)、平層開關(guān)、減速開關(guān)、限位開關(guān)、極限開關(guān)工作正常。 13、井道照明是否正常。 14、底坑緩沖器開關(guān)、油位是否正常。底坑安全開關(guān)、急停開關(guān)效用正常。 15、補償鏈離底坑距離符合標(biāo)準(zhǔn),對重框架與緩沖器距離符合標(biāo)準(zhǔn)。7 上墻文件：設(shè)備房管理作業(yè)指導(dǎo)書 、電梯維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 、指定責(zé)任人保養(yǎng)記錄：設(shè)備保養(yǎng)計劃 、設(shè)備（設(shè)施）維修記錄表 、電梯周檢表、電梯季檢表其它： 溫度計、消防設(shè)施、在危險區(qū)域懸掛標(biāo)志牌并畫安全標(biāo)識線、在電梯