物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展觀工作調(diào)研報(bào)告

1、物業(yè)管理科學(xué)開(kāi)展觀工作調(diào)研報(bào)告隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場(chǎng)尚未形成，使物業(yè)管理面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著一些問(wèn)題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)工程不明確，有的也沒(méi)有簽訂效勞合同，效勞也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康開(kāi)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部

2、門的關(guān)系，以必要的配套方法和實(shí)施細(xì)那么為依據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物業(yè)公司自身質(zhì)量，提高效勞質(zhì)量，這樣，才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律逐步完善開(kāi)展。一、縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn)識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的根本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原那么、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在方案經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償效勞。(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物

3、業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、興盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展。(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?省物業(yè)管理?xiàng)l例?和?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)

4、與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理開(kāi)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康開(kāi)展。(四)建管別離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管

5、理更是難上加難。按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3，非住宅為售房款的6，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款30的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬(wàn)平方米，其余約50多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使

6、物業(yè)管理舉步維艱?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅到達(dá)小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等工程根本管理效勞所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其效勞質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些效勞需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我開(kāi)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6o左右。二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償效勞。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不

7、那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身效勞權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供效勞與購(gòu)置效勞的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到效勞；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理

8、，決策管理。把兩者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó)特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好效勞與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類效勞需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好效勞觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為，那么應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系“遠(yuǎn)親不如近鄰這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。成百

9、上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合效勞的對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房

10、屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；效勞工程收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)，屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些部門都是效勞性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞，按規(guī)定入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵抗，不應(yīng)把怨言和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否那么物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其效勞。(四)物業(yè)管理主管部

11、門與物業(yè)公司的關(guān)系隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn)發(fā)動(dòng)又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而開(kāi)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益?？h物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理方法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基

12、金；以為業(yè)主效勞為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企別離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主開(kāi)展。三、縣物業(yè)管理健康有序開(kāi)展的對(duì)策鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向開(kāi)展?關(guān)鍵要從以下幾個(gè)方面入手：(一)盡快完善配套方法和實(shí)施細(xì)那么社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制標(biāo)準(zhǔn)人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，

13、自建設(shè)部?城市新建住宅小區(qū)管理方法?出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的開(kāi)展。市在2021 年出臺(tái)了?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?，但作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?省物業(yè)管理?xiàng)l例?、?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法?盡快出臺(tái)縣物業(yè)管理配套方法和實(shí)施細(xì)那么。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理?規(guī)劃許可證?時(shí)一次性按比例繳納，對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)

14、不予辦理?規(guī)劃許可證?和?開(kāi)工施工許可證?，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展的社會(huì)根底。應(yīng)利用播送、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào)道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓地做好宣傳發(fā)開(kāi)工作，使廣闊居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是

15、為廣闊居民營(yíng)造一個(gè)平安舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變方案經(jīng)濟(jì)條件下的無(wú)償效勞的舊觀念，樹立起花錢買效勞的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi)的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制政府應(yīng)出臺(tái)方法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服效勞多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)效勞內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的

16、方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地開(kāi)展。(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高效勞質(zhì)量提高效勞管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣闊群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，效勞時(shí)間不分晝夜，效勞空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶效勞的思想，恪守“住戶至上，效勞第一的宗旨，以優(yōu)良的效勞，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買效勞所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾效勞制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)效勞制度等，用制度標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)人員的行為，用效勞調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能政府要為物業(yè)公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)拓寬物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)渠道，增強(qiáng)企業(yè)的造血機(jī)制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?省物業(yè)管理?xiàng)l例?和?市住宅小區(qū)物業(yè)管理方