房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策與納稅申報截止2011.8有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（2008.4.7國稅函2008299號） 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（2009.3.6國稅發(fā)200931號） 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（2010.5.12國稅函2010201號） 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告（2010.12.24國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）一、收入的稅務(wù)處理 （一）收入的范圍： 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，

2、包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（二）收入的確認(rèn) 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)。 1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款

3、和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷

4、售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （3）采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減

5、除； 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）視同銷售收入的處理 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷

6、售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 可以作為廣告和宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)計算基數(shù)確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋捍_認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝悾ǘ┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定

7、。體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的處理問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）有關(guān)規(guī)定和通知第二十四條的規(guī)定執(zhí)行。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日前（不含），將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，凡已進(jìn)行會計處理，計提折舊并在計算企業(yè)所得稅時予以扣除的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）和國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時間累計未超過12個月

8、又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 （四）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的稅務(wù)處理 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率的規(guī)定 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅

9、務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。（五）租金收入的處理 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 按照實(shí)施條例第19條規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、二、 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理成本、費(fèi)用扣除的

10、稅務(wù)處理 成本、費(fèi)用扣除的總體規(guī)定 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 （包括銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）（一）維修費(fèi)用的處理 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣

11、除。 （二）會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施的稅務(wù)處理 1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。（三）建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移

12、交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （四）貸款擔(dān)保的處理 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。 （五）銷售費(fèi)用的處理（含傭金或手續(xù)費(fèi)） 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅20

13、0929號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額?！?企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證依法取得合法真實(shí)憑證。（六）利息支出的處理 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)

14、定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。2、企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出, 應(yīng)按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十八條和財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅2008121號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 從金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，和向非金融企業(yè)借款不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額稅前可以扣除。 從關(guān)聯(lián)方接受

15、的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過2：1標(biāo)準(zhǔn)以及支付關(guān)聯(lián)方的利息超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，超過部分不得扣除。 企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。 （七）損失的處理 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 （包括前述擔(dān)保損失） 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法的公告（2011.

16、3.31總局公告201125號）三、計稅成本的核算計稅成本的核算 計稅成本與成本對象 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。（一）確定計稅成本對象的六個原則 （一）可否銷售原則 （二）分類歸集原則 （三）功能區(qū)分原則 （四）定價差異原則 （五）成本差異原則 （六）權(quán)益區(qū)分原則 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（二

17、）計稅成本支出內(nèi)容 1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2、前期工程費(fèi) 3、建筑安裝工程費(fèi) 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5、公共配套設(shè)施費(fèi) 6、開發(fā)間接費(fèi) 當(dāng)期各項(xiàng)支出成本預(yù)提、待攤費(fèi)用期間費(fèi)用直接成本完工成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)間接成本共同成本在建成本對象未建成本對象（三）計稅成本核算程序計量、確認(rèn)準(zhǔn)予扣除銷售時扣除準(zhǔn)予扣除（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認(rèn) 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面

18、積可售面積單位工程成本（五）成本、費(fèi)用的分配原則 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。（六）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法 （一）占地面積法 （二）建筑面積法 （三）直接成本法 （四）預(yù)算造價法 （七）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本分配方法的特殊規(guī)定 1、土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取

19、得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 2、單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。3、借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 4、其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。（八）預(yù)提費(fèi)用的處理 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。

20、此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。（九）合法憑據(jù)問題 除三項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指：（一）

21、支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（二）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；（三）支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。（十）及時清算完工產(chǎn)品計稅成本 1、確認(rèn)完工的條件 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3） 開

22、發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 2、清算時間 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。 3、凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。四、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理四、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 主要涉及合作建房及以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理。合作建房收入、利潤的核算 （一）企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司 1、開發(fā)合同或協(xié)議約定向投資各方

23、分配開發(fā)產(chǎn)品的 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （未成立獨(dú)立法人公司，參與投資各方不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，其實(shí)質(zhì)只是定向銷售的客戶。）2、開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的 （1）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理

24、。 （未成立獨(dú)立法人公司，參與投資各方雖然不是法律意義上的股東，但在所得稅的處理上本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則，視同股權(quán)投資的處理）（二）換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 （實(shí)質(zhì)是以物易物）合作建房成本的核算 （一）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本 1、以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 （1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，

25、接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 （2）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。2、企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 接受投資的企業(yè)應(yīng)在

26、投資交易發(fā)生時，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。五、納稅申報表的填報口徑 為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因政策調(diào)整帶來的企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑變化，在國家稅務(wù)總局未明確新的填報口徑前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入時以及銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，企業(yè)所得稅季度預(yù)繳和年度匯算清繳申報暫按以下口徑填報，待國家稅務(wù)總局明確后，再行調(diào)整。 除本填報口徑以外，企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）、企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）中各行次的填報，仍按照國家稅務(wù)總局關(guān)于中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補(bǔ)充通知（國稅函20081081號）執(zhí)行。（一）企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入時的填報 1、季度預(yù)繳申報時的處理 企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額，季度預(yù)繳申報時填報在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”。 2、年度匯算清繳申報時的處理 （1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報 企業(yè)取得的銷售未完工開