2018年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試真題及答案

1、2018年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試真題及答案一、單項(xiàng)選擇題1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()。【選項(xiàng)】A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動(dòng)性D.長(zhǎng)壽命性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致?！究键c(diǎn)】2.【題干】與購(gòu)買(mǎi)股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是()。【選項(xiàng)】A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。【考點(diǎn)】3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地

2、產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇()。【選項(xiàng)】A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資?！究键c(diǎn)】4.【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為()。【選項(xiàng)】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(平均收益率

3、-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)=5%+1.4(15%-5%)=19%【考點(diǎn)】5.【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是()?！具x項(xiàng)】A.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。【考點(diǎn)】6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期()?！具x項(xiàng)】A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價(jià)格【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

4、。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)?！究键c(diǎn)】7.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因不包括()?！具x項(xiàng)】A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B.購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)放商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性?！究键c(diǎn)】16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為()?！具x項(xiàng)】A

5、.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%?！究键c(diǎn)】17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬(wàn)元。【選項(xiàng)】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.4760.081.083/(1.08

6、3-1)=119.31?！究键c(diǎn)】18.【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是()元?！具x項(xiàng)】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖?，所以P=A11-(1+s)/(1+i)n(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果?！究键c(diǎn)】19.【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，

7、則從第11年開(kāi)始的月還款額為()元。【選項(xiàng)】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+0.5%)240-1=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元，則從第11年開(kāi)始的月還款額為A=A1-A2=2149.29

8、3-1110.205=1039.09元。【考點(diǎn)】20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是()元。【選項(xiàng)】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i1-1/(1+i)n=36000/7.5%1-1/(1+7.5%)5=145651.857元，第10年投資回報(bào)=Pi=145651.8577.5%=10923.89?！究键c(diǎn)】21.【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)

9、目總投資5000萬(wàn)元，其中資金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為()?！具x項(xiàng)】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000-2000=3000萬(wàn)元，假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=300010%=300萬(wàn)元，2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000R，資本金收益率水平=(2000R+3000R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。【考點(diǎn)】22

10、.【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是()?！具x項(xiàng)】A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用【答案】B【解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息?！究键c(diǎn)】二、多項(xiàng)選擇題1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會(huì)成本的有()?！具x項(xiàng)】A.國(guó)債收益率B.銀行存款利率C.市場(chǎng)平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)

11、成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等?！究键c(diǎn)】2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有()?！具x項(xiàng)】A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資B.土地購(gòu)置費(fèi)用C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用【答案】AD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置

12、和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?！究键c(diǎn)】3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說(shuō)法，正確的有()?！具x項(xiàng)】A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者可以通過(guò)租賃來(lái)滿足其需求D.供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)E.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求【答案】BCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)

13、系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。【考點(diǎn)】4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有()?！具x項(xiàng)】A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密【答案】ACD【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底;選項(xiàng)C正確

14、，根據(jù)建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范(GB505002008)規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密?！究键c(diǎn)】5.【題干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為()?！具x項(xiàng)】A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)B.異質(zhì)偏好市場(chǎng)C.分散偏好市場(chǎng)D.集群偏好市場(chǎng)E.個(gè)體偏好市場(chǎng)【答案】ACD【解析】本

15、題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)?！究键c(diǎn)】6.【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主要方式有()。【選項(xiàng)】A.產(chǎn)品定位B.避強(qiáng)定位C.競(jìng)爭(zhēng)性定位D.對(duì)抗性定位E.重新定位【答案】BDE【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類(lèi)似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。定位方式不同，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開(kāi)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式;對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式;重新定位，指

16、對(duì)銷(xiāo)路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位?！究键c(diǎn)】7.【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有()?！具x項(xiàng)】A.名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無(wú)窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值【答案】BCD【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值?！究键c(diǎn)】8.【題干】房

17、地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有()。【選項(xiàng)】A.銷(xiāo)售收入B.租金收益C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.物業(yè)增值E.股權(quán)增加【答案】BDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)?！究键c(diǎn)】9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有()?！具x項(xiàng)】A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的

18、現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BCE【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【考點(diǎn)】10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有()?！具x項(xiàng)】A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費(fèi)用D.容積率E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)

19、用【答案】ABE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。【考點(diǎn)】12.【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有()?！具x項(xiàng)】A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小【答案】BE【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小

20、;選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以?xún)衄F(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的答案。13.【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是()?！具x項(xiàng)】A.做出是否投資的決定B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案【答案】ACD【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研

21、究亦稱(chēng)為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。14.【題干】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有()?！具x項(xiàng)】A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.租賃融資D.租賃融資E.發(fā)行股票【答案】ABCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類(lèi)型。15.【題干】在寫(xiě)字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有()?！具x項(xiàng)】A

22、.寫(xiě)字樓可出租或可使用面積的計(jì)算B.寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財(cái)務(wù)狀況E.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容【答案】ABC【解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。三、判斷題1.【題干】對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增加。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前

23、收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值?！究键c(diǎn)】2.【題干】報(bào)告期內(nèi)的房?jī)r(jià)水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格表示。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示?！究键c(diǎn)】3.【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批，建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證?！究键c(diǎn)】4.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開(kāi)始

24、。()?！具x項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。市場(chǎng)調(diào)查人員開(kāi)始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問(wèn)題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本及可以立即使用?！究键c(diǎn)】5.【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第(n-1)個(gè)計(jì)息周期的期末。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。【考點(diǎn)】6.【題干】在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的

25、是復(fù)利計(jì)算。在復(fù)利計(jì)算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值?！究键c(diǎn)】7.【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒(méi)有考慮通貨膨脹對(duì)收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))?！究键c(diǎn)】8.【題干】由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)率相對(duì)較低?！具x項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是流動(dòng)比率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來(lái)源于長(zhǎng)、短期借款。此外

26、，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低?！究键c(diǎn)】9.【題干】在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。()?！具x項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)?！究键c(diǎn)】10.【題干】從決策類(lèi)型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理

27、決策。【考點(diǎn)】11【題干】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量?！究键c(diǎn)】12.【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙?，所以其市?chǎng)價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是證券市場(chǎng)的分類(lèi)。債券因有固定的票面利率和期限，其市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)股票價(jià)格而言比較穩(wěn)定?！究键c(diǎn)】13.【題干】政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為

28、市場(chǎng)估價(jià)價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。【考點(diǎn)】14.【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶的人身安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)主要責(zé)任。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃?！究键c(diǎn)】15.【題干】在大型購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，購(gòu)物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積額比例

29、分?jǐn)偂?)【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購(gòu)物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動(dòng)扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂！究键c(diǎn)】四、簡(jiǎn)答題1.【題干】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬(wàn)元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類(lèi)房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按

30、上述三類(lèi)房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元。各類(lèi)房屋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的2%;銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的6.5%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)及其預(yù)計(jì)加權(quán)銷(xiāo)售均比的比率?！敬鸢浮考俣ㄔ擁?xiàng)目的保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為A元/m2則銷(xiāo)售收入等于120000A銷(xiāo)售費(fèi)用=銷(xiāo)售收入2%=120000A2%=2400A銷(xiāo)售稅費(fèi)=銷(xiāo)售收入6.5%=120000A6.5%=7800A建筑面積=項(xiàng)目占地面積容積率=666672=133334m2可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/120000

31、=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2不可售建筑物綜合造價(jià)=(380050%+270041.67%+30008.33%)=3274.99元/m2該項(xiàng)目造價(jià)=133343274.99+600003800+500002700+100003000=436668716.7元=43666.872土地取得成本=60000萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元當(dāng)保本時(shí)，銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng)目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為101701.023元/m2預(yù)計(jì)加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)=950050%+1200041.67%+260008.33%=11916.2保全加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535【考點(diǎn)】2.某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一閑置舊樓房擬將其改造成