房地產(chǎn)投資策劃營銷課件

1、房地產(chǎn)投資策劃營銷大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷1、項目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀大成策劃大成策劃一、 項目用地周邊環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資策劃營銷2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

2、.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷3、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃.項目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷4、周邊市政配套設施調(diào)查.購物場所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、運動.生活服務.娛樂休息設施.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷1、宏觀經(jīng)濟運行狀況.國內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國

3、家宏觀金融政策：貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國及項目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重.社會消費品零售總額：居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù).中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用 大成策劃大成策劃二 、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 房地產(chǎn)投資策劃營銷2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī).項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目

4、所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷 1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點 大成策劃大成策劃三、 土地SWOT（深層次）分析 房地產(chǎn)投資策劃營銷 1、類比競爭樓盤調(diào)研.類比競爭樓盤基本資料.項目戶型結構詳析.項目規(guī)劃設計及銷售資料.綜合評判 大成策劃大成策劃四、項目市場定位 房地產(chǎn)投資策劃營銷 2、項目定位.市場定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑風格定位 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷 1、商品住宅項目價值分析

5、的基本方法和概念.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值大成策劃大成策劃五、項目價值分析 房地產(chǎn)投資策劃營銷根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值A 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C 周邊市政配套便利性的差異 房地產(chǎn)投資策劃營銷項目可提升價值判斷A 建筑風格和立面的設計、材質(zhì)B 單體戶型設計C 建筑空間布局

6、和環(huán)藝設計D 小區(qū)配套和物業(yè)管理E 形象包裝和營銷策劃F 發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素A 經(jīng)濟因素B 政策因素大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷2、項目可實現(xiàn)價值分析.類比樓盤分析與評價.項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析項目類比價值計算大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷1、均價的確定.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價大成策劃大成策劃六、項目定價模擬 房地產(chǎn)投資策劃營銷2、項目中具體單位的定價模擬.商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝

7、向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）.各種差異性價格系數(shù)的確定：確定基礎均價確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價模擬 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷1、項目經(jīng)濟技術指標模擬.項目總體經(jīng)濟技術指標.首期經(jīng)濟技術指標2、項目首期成本模擬.成本模擬表及其說明大成策劃大成策劃七、項目投入產(chǎn)出分析房地產(chǎn)投資策劃營銷3、項目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價假設銷售收入模擬表.利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷1、項目風險性評價.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功 大成策劃大成策劃八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示 房地產(chǎn)投資策劃營銷2、資金運作風險性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷3、經(jīng)濟政策風險.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化.國家地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設施的建設 大成策劃大成策劃房地產(chǎn)投資策劃營銷1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素