房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》精選模擬試題及答案（一）

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精選模擬試題及答案（一）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、對(duì)開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。a固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款b固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整c固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款d成本加浮動(dòng)酬金合同2、下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是()a找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。b從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的

2、不確定因素。c分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍d對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。3、下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。a批量行業(yè)b僵滯行業(yè)。c分塊行業(yè)d專業(yè)化行業(yè)4、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5，則購(gòu)房者的首次還款額是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.675、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。a資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠b資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)

3、惠c資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠d資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠6、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是（）。a估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在b估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在c估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去d估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。a利潤(rùn)總額b投資利潤(rùn)c稅后利潤(rùn)d可分配利潤(rùn)8、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購(gòu)住

4、房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（）元。a3583b3909c4300d47789、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為（）。a、5.00%b、5.25%c、5.42%d、5.75%10、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為()年。a063b163c225d125011、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一

5、般是指（）。a、使用價(jià)值b、交換價(jià)值c、投資價(jià)值d、賬面價(jià)值12、對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（）。a潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)有效市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)b服務(wù)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)c潛在市場(chǎng)有效市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)d潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)有效市場(chǎng)13、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為（）。a19b21c23d2514、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。a最低價(jià)格b最高價(jià)格c平均價(jià)格d成交價(jià)格15、某綜合辦公樓建設(shè)期為

6、3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。a35b45c48d5016、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2若折現(xiàn)率為8，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。a6.19b6.42c7.20d9.5817、開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在()內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。a10日b15日c1個(gè)月d2個(gè)月18、收益法適用的條件是房地

7、產(chǎn)的（）。a、收益能夠量化b、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化c、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化d、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化19、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。a價(jià)格分析b市場(chǎng)分析c產(chǎn)品分析d成本分析20、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50。預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。a甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大b乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大c甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同d無(wú)法判斷21、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。a目標(biāo)定價(jià)法b價(jià)值定價(jià)法c挑戰(zhàn)定

8、價(jià)法d成本加成定價(jià)法22、估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的（）限定了其用途。a估價(jià)原則b估價(jià)方法c估價(jià)目的d估價(jià)對(duì)象狀況23、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。a零售商的財(cái)務(wù)能力b零售商需要的服務(wù)c零售商組合與位營(yíng)分配d零售商的聲譽(yù)建設(shè)工程教育網(wǎng)24、已知年利率為14，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.0125、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于（）。a物業(yè)的易接近性b物業(yè)的臨街狀況c物業(yè)的周圍環(huán)境d物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度26、房屋的商品租金構(gòu)成因素是()a.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)b.折舊費(fèi)、

9、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租c.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)d.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)27、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。a.3000b.3277c.3295d.359928、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）。a成本導(dǎo)向定價(jià)法b購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法c競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法d市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法29、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自

10、開工之日起算），計(jì)劃工期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬(wàn)元。a、3939.61b、4433.88c、4768.50d、5652.0930、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）。a減少b增加c不變d同步遞減31、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為()萬(wàn)臺(tái).a102b120c108d8832、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進(jìn)程快c競(jìng)爭(zhēng)充分性d

11、交易復(fù)雜性33、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（）。a撰寫估價(jià)報(bào)告b審核估價(jià)報(bào)告c出具估價(jià)報(bào)告d估價(jià)資料歸檔34、市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立35、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)（）臨街寬度。a單獨(dú)深度價(jià)格修正率b累汁深度價(jià)格修正率c平均深度價(jià)格修正率d混合深度價(jià)格修正率二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投

12、資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。a投資回收期b借款償還期c利息備付率d財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值e現(xiàn)金報(bào)酬率2、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。a第一階段b第二階段初期c第三階段初期d第三階段e第四階段3、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。a項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)b協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息c協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用d租售收益e股息4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（）。a法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值b再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額c房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是

13、抵押價(jià)值d不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值e在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金5、從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。a價(jià)格結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e投資結(jié)構(gòu)6、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（）。a估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別b建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額c建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失d建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額e建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊7、開發(fā)商向城市規(guī)

14、劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有（）。a建設(shè)工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見通知書c項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖d城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供e1/2000或1/500的地形圖8、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。a、繁華程度b、臨街狀況c、容積率d、使用年限e、周圍環(huán)境9、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于10、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。a承諾費(fèi)b手續(xù)費(fèi)c擔(dān)保費(fèi)d利息e稅費(fèi)11、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（）等修正。a臨街深度b土地形狀c交易曰期d交易情況e臨街寬度12、

15、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。a當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率b實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值c名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值d名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大e計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大13、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。a基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的b基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用c基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用d在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金e在寫字樓市場(chǎng)較好的情

16、況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金14、土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()a.商業(yè)用地方式b.商品住宅用地方式c.機(jī)關(guān)用地方式d.宗教用地方式e.軍事用地方式15、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標(biāo)估算法三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。（）2、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）3、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（）4、房地產(chǎn)估價(jià)的核心是

17、為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。（）5、重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和該估價(jià)對(duì)象的利潤(rùn)。6、若建筑物的實(shí)際壽命超過(guò)其法定耐用年限，則其價(jià)值所剩無(wú)幾。（）7、在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。（）8、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（）9、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。（）10、為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折

18、現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。（）11、過(guò)高或過(guò)低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（）12、估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。（）13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）14、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（）15、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)

19、用房5000m2，地下車位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90，租金為3000元/m2年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。提供假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以

20、全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25。在貸款利息最少條件下，求：1、該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。2、該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。3、該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。2、某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資

21、料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10，銀

22、行貸款年利率為5，土地報(bào)酬率為8。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精選模擬試題及答案（一）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、a2、b3、d4、b5、d6、c7、a8、c9、d10、c11、b12、c13、b14、c15、b16、a17、c18、d19、b20、b21、a22、c23、d24、c25、a26、c27、c28、b29、c30、b31、c32、c33、b34、a35、b二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、ad

23、e2、ab3、bc4、abde5、bcde6、acde7、bde8、abe9、ab10、abcd11、abe12、abd13、abcd14、ab15、abce三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、自有資金投入總額=3500035=12250萬(wàn)元第一年初投入9000萬(wàn)元；第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款；第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250=5500萬(wàn)元；第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款；第四年末收入21650萬(wàn)元，足以償還剩余貸款，并有余額；第五年末開始每年收入3000905000(1-20)=1080萬(wàn)元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。1、第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000(1+10)2+5000(1+10)=17600萬(wàn)元還款1