金融街公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告優(yōu)秀課件

1、2021/3/291課程專題研究報(bào)告（課程專題研究報(bào)告（1）：金融街公司財(cái)務(wù)）：金融街公司財(cái)務(wù)分析分析2021/3/292Contents公司的概況12 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)問(wèn)題34 盈利問(wèn)題 償債問(wèn)題5 5現(xiàn)金流狀況與創(chuàng)造能力問(wèn)題2021/3/2931.公司的概況公司的概況 金融街控股股份有限公司（000402）原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，由華西包裝集團(tuán)公司獨(dú)發(fā)起，以所屬重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)有限責(zé)任公司為主體組建的股份有限公司。本公司第一大股東為北京金融街建設(shè)集團(tuán),持股比例為33.26%。在十余年的發(fā)展中,金融街成為全國(guó)商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)商的龍頭企業(yè),獲得了“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”、 。2021/3/2

2、94經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 公司是以商業(yè)地產(chǎn)為主，輔以住宅建設(shè)的房地產(chǎn)公司。由于持有性物業(yè)周轉(zhuǎn)率較低，公司會(huì)參照盈利水平來(lái)平衡出售業(yè)務(wù)和持有物業(yè)的比例。目前來(lái)看，公司開發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)收的比重在82%附近，持有項(xiàng)目營(yíng)收占比較低并不能說(shuō)明公司商業(yè)地產(chǎn)屬性的弱化，而是在持有類物業(yè)和銷售類項(xiàng)目之間的平衡。公司目前基本沒(méi)有未付地價(jià)款。截至6月末，公司持有貨幣資金97億，資產(chǎn)負(fù)債率65%，凈負(fù)債率33%。2021/3/295 金融街在經(jīng)營(yíng)方面物業(yè)租賃與經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的情況下，金融街的現(xiàn)金流量相對(duì)穩(wěn)定。 在融資方面金融街善于從二級(jí)市場(chǎng)融資，先后在02年、04年、07年和08年四次增發(fā)股

3、份，累計(jì)募集資金超過(guò)106億元。09年在二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)融資渠道受限的情況下，成功發(fā)行56億元的債券，緩解資金壓力2021/3/2962.盈利問(wèn)題的分析盈利問(wèn)題的分析這2008年的金融危機(jī)影響密不可分，房地產(chǎn)進(jìn)入了低谷區(qū)， 隨著2009年房地產(chǎn)回暖，情形有所回轉(zhuǎn)，但是金融街公司的凈資產(chǎn)收益率仍然在下降2021/3/297 主要原因主要原因： 一是在2008年初公司增發(fā)了股份，股本增加、攤薄了利潤(rùn)。 二是由于公司銷售的產(chǎn)品多屬于單宗大額產(chǎn)品，公司存在季度之間收入與利潤(rùn)的不均衡性，而報(bào)告期內(nèi)公司已銷售房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滿足收入確認(rèn)條件的較少 三是該公司主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，所以收益回報(bào)期比較長(zhǎng)，并且商業(yè)建房成

4、本更大2021/3/29806-09年的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)年的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)2009 1,374,056,342 2008 1,038,844,665 2007 732,367,913 2006 525,912,651 09年公司的凈利潤(rùn)相比08年大幅度增加。金融街之所以在可以實(shí)現(xiàn)較大幅度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在于采用公允價(jià)值計(jì)量貢獻(xiàn)了較多收益。2021/3/299 08年，該公司將金融街中心項(xiàng)目、德勝國(guó)際中心項(xiàng)目部分計(jì)入投資性房地產(chǎn)并采用公允價(jià)值計(jì)量，共實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值變動(dòng)收益7.78億元，占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的41.29%。2009年末，公司采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)約22萬(wàn)平米。2021/3/2910 如果未

5、來(lái)房?jī)r(jià)下跌幅度較大，這部分應(yīng)該會(huì)被抹去。因此， 7.78億元“公允價(jià)值增加部分”以及2009年新增的18億元投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)存在高估風(fēng)險(xiǎn)。假定投資性房地產(chǎn)部分將跌價(jià)30%，即剩余40億元左右，出現(xiàn)17.07億元公允價(jià)值損失(如果真的出現(xiàn)，那么金融街將出現(xiàn)某度巨額虧損).2021/3/29112021/3/2912由于財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低導(dǎo)致期間費(fèi)用率降低。08年金融街公司增發(fā)了股份，減少了借款。2021/3/2913金融街的償債能力分析金融街的償債能力分析短期償債能力分析償債能力長(zhǎng)期償債能力分析2021/3/2914金融街的償債能力分析金融街的償債能力分析 由圖中我們可以看出，金融界的負(fù)債一直是增加

6、的，其長(zhǎng)期負(fù)債增加的幅度較大，那么，金融街的償債能力如何呢？這是我們多要探究的問(wèn)題。2021/3/2915短期償債能力分析短期償債能力分析 我們可以看到，2008年的流動(dòng)和速動(dòng)比率有大幅度的上升，原因是金融街在2008年發(fā)行大量股份，致使流動(dòng)資產(chǎn)增加，故比值增大；而2009年金融街發(fā)行了56億元的債券，使得比率減少。因?yàn)榘l(fā)行股票的總數(shù)額較大，致使比率較大，反映了金融街短期償債能力較好。流動(dòng)比率圖流動(dòng)比率圖速動(dòng)比率圖速動(dòng)比率圖2021/3/2916長(zhǎng)期負(fù)債能力分析長(zhǎng)期負(fù)債能力分析 房地產(chǎn)龍頭行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較房地產(chǎn)龍頭行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較2006200720082009金融街64.40%64.63

7、%46.11%62.36%萬(wàn)科64.94%66.11%67.44%67.00%保利75.71%68.62%70.78%69.99%金地66.76%63.65%70.34%69.65%金融街的資產(chǎn)負(fù)債率較低，說(shuō)明金融界在風(fēng)險(xiǎn)控制這一方面做得比較好 2021/3/2917長(zhǎng)期償債能力分析長(zhǎng)期償債能力分析 2008年的資產(chǎn)負(fù)債率有明顯的下跌，但由資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，負(fù)債總額并沒(méi)有下降，但所有者權(quán)益出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，原因是在2008年公司發(fā)行大量股份進(jìn)行籌資。 2021/3/2918Diagram盈利能力不是很強(qiáng)，該公司主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，所以收益回報(bào)期比較長(zhǎng)，并且商業(yè)建房成本更大，所以前期投資較大公司的利潤(rùn)很大一部分來(lái)自于公允價(jià)值變動(dòng)，對(duì)公司未來(lái)的持續(xù)性的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的持續(xù)性商業(yè)地產(chǎn)的低周