土地流轉(zhuǎn)模式介紹,常見方式及注意問題

1、土地流轉(zhuǎn)模式介紹1. 概念、定義、研究對(duì)象農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）、宅基地（宅基地使用權(quán)）、其它農(nóng)村建設(shè)用地（農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)）及農(nóng)村未開發(fā)利用土地。農(nóng)民集體所有制是指土地所有權(quán)屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地制度。我國(guó)憲法第 10 條規(guī)定：我國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體土地所有權(quán)分別屬于鄉(xiāng)、村和村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營(yíng)、管理。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的背景下，我國(guó)各地相繼開展了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、

2、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)是農(nóng)村制度改革系統(tǒng)中的一部分。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是指土地利用權(quán)利的流轉(zhuǎn)，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)三類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。2. 基本流轉(zhuǎn)模式農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設(shè)用地的使用權(quán)有償交付給其他經(jīng)濟(jì)主體使用的行為。我國(guó)目前在實(shí)踐中探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要有以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合作經(jīng)營(yíng)為特征的土地合作經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)模式、宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模

3、式三種。本文集中研究宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式。3. 宅基地流轉(zhuǎn)模式宅基地置換是中國(guó)農(nóng)村土地第三次改革，通過農(nóng)村地區(qū)土地制度的改革，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、土地產(chǎn)出率低、大量農(nóng)村住房閑臵、宅基地浪費(fèi)嚴(yán)重等問題；再根據(jù)“城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設(shè)空間，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供土地資源保障；保證基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少，通過承包地流轉(zhuǎn)和宅基地整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)；農(nóng)民集中安臵，解決農(nóng)村宅基地低效利用問題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

4、和利用率。3.1. 按主導(dǎo)方式分：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、農(nóng)民主導(dǎo)宅基地臵換的方式主要有政府主導(dǎo)、征地方式；市場(chǎng)主導(dǎo)、出租方式；農(nóng)民主導(dǎo)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方式。3.2. 按臵換對(duì)象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及臵換對(duì)象的具體情況不同分為以下三種：貨幣臵換、異地房產(chǎn)臵換、異地宅基地臵換。3.3. 實(shí)踐中的地方典型模式我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)處于試點(diǎn)探索階段，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的多層次性和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件的差異性，形成了多種多樣的流轉(zhuǎn)模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。4. 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)踐中，一些地區(qū)在探索農(nóng)村

5、土地流轉(zhuǎn)模式中，實(shí)施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村宅基地等建設(shè)用地一體化的流轉(zhuǎn)模式。 這種模式主要是依據(jù)2008 年 6 月國(guó)土資源部發(fā)布的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。目前，主要在山東、重慶等地展開。4.1. 山東“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”土地流轉(zhuǎn)模式“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證

6、耕地保護(hù)紅線不被突破的前提下，減少農(nóng)民用地，增加城市開發(fā)用地。城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，長(zhǎng)期以來農(nóng)村宅基地實(shí)行的是無(wú)償無(wú)限期使用制度，容易造成農(nóng)村建房只增不減、農(nóng)民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知文件規(guī)定“對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件購(gòu)買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助”，政府通過制定農(nóng)村宅基地有償退出獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助辦法，設(shè)立專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助資金，用于農(nóng)民自愿退出閑置宅基地的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對(duì)農(nóng)村大量閑臵的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的前提

7、下，先整理復(fù)墾、后建新使用。山東濰坊、棗莊、青島等地進(jìn)行了試點(diǎn)，該模式堅(jiān)持了農(nóng)村集體土地所有制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來農(nóng)村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉(zhuǎn)讓出來，政府統(tǒng)一組織開墾、整理，除留作社區(qū)建設(shè)用地，剩余部分通過臵換其它農(nóng)村建設(shè)用地?fù)Q取收益。政府將復(fù)墾土地流轉(zhuǎn)所獲得收益，通過政府財(cái)政給予宅基地流轉(zhuǎn)農(nóng)民一定份額的安臵補(bǔ)貼。“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點(diǎn)：推動(dòng)了宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，解決了城鎮(zhèn)建設(shè)用地不足，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，但這種模式?jīng)]有解決農(nóng)民深層次的生存就業(yè)問題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農(nóng)民轉(zhuǎn)成勞作在土地

8、上的“城鎮(zhèn)居民”。 “城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的缺點(diǎn)：但在一些農(nóng)業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機(jī)械耕作的地區(qū)行不通。4.2. 重慶的“地票制”土地交易模式重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實(shí)施的新探索，“地票”是包括農(nóng)村宅基地極其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)，是一種權(quán)利的憑證。重慶探索的“地票制”農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式超越了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”關(guān)于城鄉(xiāng)行政分立影響土地價(jià)格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的分割狀態(tài)，它將遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗(yàn)的范疇中?！暗仄?/p>

9、”將不同區(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益。“地票”價(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無(wú)關(guān)，與級(jí)地租無(wú)關(guān)，僅與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一化?！暗仄敝啤睂⑼恋氐慕灰邹D(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)。“地票制”實(shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣?！暗仄敝啤睂⑼恋氐慕灰邹D(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體

10、建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。“地票制”的交易模式優(yōu)點(diǎn)；（1）大大提高了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值，保護(hù)了農(nóng)村集體在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益，為農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的隔離，提高了農(nóng)村土地的價(jià)值，提高了農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場(chǎng)化機(jī)制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。實(shí)現(xiàn)了耕地連片、居民點(diǎn)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和新農(nóng)村建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)的概念、常見方式和注意問題一、土地流轉(zhuǎn)的概念土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包

11、權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。二、土地流轉(zhuǎn)的常見方式1、土地轉(zhuǎn)包，即承包方將自己承包期內(nèi)承包的部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 2、土地轉(zhuǎn)讓，即承包方將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人。 3、土地出租，即承包方作為出租方，將自己承包期內(nèi)部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并收取租金。 4、土地互換，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。5、土地入股，即在承包期內(nèi)，承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產(chǎn)，按股分紅。 6、反租倒包，

12、即由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，再把土地承包進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包給農(nóng)戶、個(gè)人或企業(yè)單位。 7、土地托管，即承包方承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為經(jīng)營(yíng)管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費(fèi)用。三、土地流轉(zhuǎn)應(yīng)注意的問題1、農(nóng)民利益問題。一是不能違背農(nóng)民的意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價(jià)格等應(yīng)由農(nóng)戶自主決定；二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的既得利益要不低于或高于土地流轉(zhuǎn)前，否則流轉(zhuǎn)將很難實(shí)行。 2、流轉(zhuǎn)主體問題。一是采取轉(zhuǎn)包及互換方式的，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶進(jìn)行流轉(zhuǎn)；二是采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶、單位和個(gè)人流轉(zhuǎn)，但由

13、于這種流轉(zhuǎn)方式使得流轉(zhuǎn)方在承包期內(nèi)失去了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“穩(wěn)妥、慎重、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先”的原則。 3、流轉(zhuǎn)年限問題。除“四荒地”（ 荒山、荒溝、荒丘、荒灘）外，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂的時(shí)間不宜過長(zhǎng)，到期后，根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行續(xù)簽。 4、流轉(zhuǎn)土地的用途問題。必須嚴(yán)格遵守農(nóng)村土地承包法和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等理由擅自改變?cè)懈氐霓r(nóng)業(yè)用途。 5、流轉(zhuǎn)合同簽訂問題。流轉(zhuǎn)合同必須使用政府統(tǒng)一制訂的合同文本。簽定合同時(shí)應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽定；流轉(zhuǎn)合同中要注明流轉(zhuǎn)土地的邊界、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)和流轉(zhuǎn)土地的用途等內(nèi)容

14、。6、流轉(zhuǎn)土地的界限問題。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)經(jīng)部門要在流轉(zhuǎn)土地丈量劃分上嚴(yán)格把關(guān)，明確土地界址，確保流轉(zhuǎn)土地面積與流轉(zhuǎn)合同面積相符，不留隱患。部分先進(jìn)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)做法重慶市九龍坡區(qū)：在加快土地流轉(zhuǎn)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革試驗(yàn)的過程中，該區(qū)確定了“三個(gè)可行”的原則：合乎情理、不違背基本法律，就可行；群眾滿意、能確保社會(huì)穩(wěn)定，就可行；不謀私利、能促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，就可行。其具體做法如下：1、在農(nóng)民住房問題上，九龍坡區(qū)的思路是用農(nóng)村宅基地來?yè)Q住房。經(jīng)報(bào)批同意后，按照“城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”的試點(diǎn)要求，拿出原農(nóng)村宅基地的20%左右，集中興建新型農(nóng)村社區(qū)，騰出80%左右的農(nóng)村宅基地指標(biāo)置換為

15、城市建設(shè)用地，用多得的土地出讓金等收益來補(bǔ)貼農(nóng)民購(gòu)房。2、在承包地問題上，九龍坡區(qū)規(guī)定，農(nóng)民變市民，在享受市民社會(huì)保障的同時(shí)，必須自愿退出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。例如，該區(qū)的清河、高田坎和高峰寺三個(gè)村在用宅基地?fù)Q住房后，這三個(gè)村剩余的3000多畝耕地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)到花卉園區(qū)，由園區(qū)統(tǒng)一招商用于發(fā)展花卉產(chǎn)業(yè)。3、在農(nóng)民變市民后的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)培訓(xùn)、最低生活保障等問題上，九龍坡區(qū)的農(nóng)民與城市人一樣，享受到各項(xiàng)社會(huì)保障制度。一是子女入學(xué)。區(qū)教委以農(nóng)民變市民人員實(shí)際居住地就近安排其子女入學(xué)。其子女在九龍坡入學(xué)的，繼續(xù)享受農(nóng)村義務(wù)教育“兩免一補(bǔ)”政策。二是就業(yè)扶持。農(nóng)民變市民人員中有勞動(dòng)能力和勞動(dòng)愿望的適齡勞

16、動(dòng)者，由區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門免費(fèi)提供職業(yè)技能培訓(xùn)或創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)和職業(yè)介紹；符合條件的可享受小額擔(dān)保貸款、就業(yè)再就業(yè)援助等政策。三是養(yǎng)老保險(xiǎn)。農(nóng)民變市民人員在單位就業(yè)的，由用人單位統(tǒng)一參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)；未就業(yè)人員和靈活就業(yè)人員按自愿原則，規(guī)定分類參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。由于入保門檻更低，農(nóng)民也可選擇農(nóng)村基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。四是最低生活保障。農(nóng)民變市民人員符合城鎮(zhèn)低保規(guī)定的可納入城鎮(zhèn)居民最低生活保障。成都市溫江區(qū)：溫江區(qū)通過“雙放棄換社保”的方式，加速土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)和規(guī)劃聚居區(qū)集中。即：對(duì)自愿放棄宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)民，由政府按規(guī)定給予補(bǔ)償，并解決社會(huì)保障

17、。在實(shí)施過程中，溫江區(qū)按照“大統(tǒng)籌、大集中”的思路，對(duì)農(nóng)民“雙放棄”后的宅基地和耕地實(shí)施整理，推進(jìn)土地跨區(qū)域流轉(zhuǎn)。主要針對(duì)已在城市找到工作、且家庭收入中有80%以上是非農(nóng)收入、又有宅基地和耕地的農(nóng)戶，申請(qǐng)雙放棄后由當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行核查批準(zhǔn)后獲得一定補(bǔ)償，入住政府出資統(tǒng)一建設(shè)的集中居住點(diǎn)，戶口變成居民，進(jìn)入失地農(nóng)民社保系統(tǒng)。為確?！半p放棄換社保”工作的持續(xù)性，溫江區(qū)強(qiáng)化配套措施。一是實(shí)施“安居工程”，確保農(nóng)民進(jìn)城有去處。2006年開始，該區(qū)啟動(dòng)并建設(shè)新居工程和新型社區(qū)，吸納入城農(nóng)民。轉(zhuǎn)移農(nóng)戶可按政府規(guī)劃要求在全區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買集中居住區(qū)的定向安置居住房，人均35 平方米以內(nèi)的按安置價(jià)購(gòu)買，每平方米與

18、商品房的差價(jià)由區(qū)政府補(bǔ)貼給接收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）；進(jìn)城自主購(gòu)房的，人均35 平方米以內(nèi)按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）定向安置居住房安置價(jià)與成本價(jià)的差價(jià)給予補(bǔ)貼，應(yīng)征的個(gè)人購(gòu)房契稅由區(qū)政府全額補(bǔ)貼，并免收產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。二是實(shí)施“樂業(yè)工程”，保障遷居農(nóng)民住得穩(wěn)。加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)，推行培訓(xùn)券等補(bǔ)貼辦法，擴(kuò)大農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)陽(yáng)光工程實(shí)施規(guī)模，提高農(nóng)民轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)崗和適應(yīng)城市生活的能力。寧波市鄞州區(qū)：該區(qū)嘗試采取了季節(jié)性流轉(zhuǎn)方式。即：經(jīng)營(yíng)者根據(jù)生產(chǎn)需要，向農(nóng)戶包租土地的一個(gè)生產(chǎn)季節(jié)，使同塊土地在不同季節(jié)由不同經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的流轉(zhuǎn)形式。通過這樣的流轉(zhuǎn)方式，既可增加農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)收入，又確保農(nóng)戶單季糧食生產(chǎn)，因此受到廣泛歡迎。該區(qū)加快土地流

19、轉(zhuǎn)的一些具體做法如下：1、政策引導(dǎo)。該區(qū)研究制定了四個(gè)方面的扶持政策，多管齊下鼓勵(lì)和推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。一是對(duì)依托農(nóng)業(yè)企業(yè)和合作組織、符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，達(dá)到一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的，將給予資金支持。二是對(duì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收效果顯著的村經(jīng)濟(jì)合作社，給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。三是對(duì)發(fā)展土地流轉(zhuǎn)后進(jìn)行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受全區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級(jí)每年籌、撥一定的農(nóng)業(yè)發(fā)展基金，重點(diǎn)扶持、培植農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)建設(shè)和綠色無(wú)公害基地建設(shè)等十大類農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。四是對(duì)轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，提供區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級(jí)的再就業(yè)培訓(xùn)，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)產(chǎn)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，并對(duì)全

20、區(qū)60歲以上的男性及55歲以上的女性農(nóng)戶，每月發(fā)放平均100元的生活補(bǔ)貼。 2、強(qiáng)化監(jiān)管。一是制訂相應(yīng)的規(guī)范操作程序，保證依法有序的流轉(zhuǎn)。規(guī)定土地流轉(zhuǎn)合同必須由村經(jīng)濟(jì)合作社備案，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）合同管理委員會(huì)鑒證；時(shí)間較長(zhǎng)、面積大的須經(jīng)區(qū)公證處進(jìn)行公證；全村性的土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)村民代表會(huì)議通過，才能開展流轉(zhuǎn)。二是制定合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，切實(shí)保障農(nóng)民的利益。各級(jí)政府在嚴(yán)格條件的基礎(chǔ)上，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的項(xiàng)目、面積、價(jià)格等進(jìn)行規(guī)范化管理，并對(duì)土地流轉(zhuǎn)過程實(shí)行監(jiān)管，定期對(duì)外公布，提高工作透明度，采用招標(biāo)、拍賣等形式，進(jìn)行公開流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理更趨優(yōu)化、更加有效、更為合理。3、提供服務(wù)。實(shí)施“種子種

21、苗工程”、“農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工程”、“農(nóng)技信息工程”、“農(nóng)技專家工程”以及農(nóng)技人員“三聯(lián)”工程（聯(lián)50家重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，聯(lián)50家規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)，聯(lián)50個(gè)農(nóng)業(yè)示范基地或大戶），重點(diǎn)做好“產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后”三大塊服務(wù)。一是農(nóng)林部門以科技下鄉(xiāng)、“農(nóng)技110”和200名基層農(nóng)技信息員隊(duì)伍培植為補(bǔ)充，以“十大”標(biāo)準(zhǔn)化高效生產(chǎn)配套新技術(shù)為重點(diǎn)，以季節(jié)性農(nóng)技培訓(xùn)為特色，以水果、水產(chǎn)、畜牧等專業(yè)化正規(guī)教學(xué)和“綠色培訓(xùn)”、“學(xué)歷培訓(xùn)”及“轉(zhuǎn)崗轉(zhuǎn)業(yè)培訓(xùn)”為輔佐，以提供優(yōu)質(zhì)種子種苗為保障，為全區(qū)規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶、農(nóng)場(chǎng)及企業(yè)做好“產(chǎn)前”服務(wù)。二是區(qū)財(cái)政在每年安排400萬(wàn)元，用于新型農(nóng)機(jī)的購(gòu)置，專門服務(wù)于各規(guī)模大戶與龍頭企業(yè)，并免費(fèi)

22、他們提供先進(jìn)農(nóng)機(jī)的技術(shù)指導(dǎo)，做好“產(chǎn)中”服務(wù)。三是各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的農(nóng)業(yè)信息服務(wù)站在“產(chǎn)后”免費(fèi)為規(guī)模大戶及農(nóng)業(yè)企業(yè)在報(bào)紙、電臺(tái)及網(wǎng)站上發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品銷售信息，以促成其收獲良好的經(jīng)濟(jì)效益。佛山市南海區(qū)：1992年，南海區(qū)開始試行土地股份制，村集體以股權(quán)證換取農(nóng)民手上的承包權(quán)證，從而取得了對(duì)社區(qū)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。其基本做法是： 1、分區(qū)規(guī)劃。即把全區(qū)肥沃的土地劃定為農(nóng)田保護(hù)區(qū)，并改分包經(jīng)營(yíng)為投包經(jīng)營(yíng)；把靠近城鎮(zhèn)及公路的土地或山坡地劃定為工業(yè)發(fā)展區(qū)；把靠近村莊的土地劃定為商業(yè)住宅區(qū)。2、土地及集體財(cái)產(chǎn)作價(jià)入股。作價(jià)入股后，把全村或全社的土地集中起來，由管理區(qū)（現(xiàn)行政村）或經(jīng)濟(jì)社（現(xiàn)村民小組）實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、管理和

23、經(jīng)營(yíng)。在股權(quán)設(shè)置上，以社區(qū)戶口為準(zhǔn)確定配股對(duì)象，大部分村社設(shè)置了基本股、承包權(quán)股和勞動(dòng)貢獻(xiàn)股等多種股份。3、股利分配和股權(quán)管理。成立村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)，將村委會(huì)的公共管理職能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能相分離，負(fù)債通過村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)獨(dú)立法人按照市場(chǎng)化和相關(guān)法律程序解決。 江門市新會(huì)區(qū)： 2005年底，該區(qū)的梅岡村抓住新一輪土地調(diào)整的機(jī)會(huì)，在征得全體村民一致同意后，制定了土地流轉(zhuǎn)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化方案，組織實(shí)施土地流轉(zhuǎn)和集約化經(jīng)營(yíng)。具體做法是：村委會(huì)向村民小組抽調(diào)5%土地集中開發(fā)工業(yè)區(qū)，剩余土地在保證每個(gè)村民最少領(lǐng)有0.5畝口糧田的前提下，村民自愿將剩余土地交由村委會(huì)統(tǒng)一組織對(duì)外發(fā)包，所得收益按土地權(quán)屬

24、歸還各村民小組。結(jié)合土地流轉(zhuǎn)，村委會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局進(jìn)行規(guī)劃，以提高土地的綜合利用和獲取最大效益。嚴(yán)格規(guī)定把土地劃分為三個(gè)耕作區(qū)：一是村民自耕水稻區(qū)。將農(nóng)民領(lǐng)取口糧田統(tǒng)一安排在一個(gè)作業(yè)區(qū)，便于田間管理，提高糧食產(chǎn)量。二是村民的口糧田流轉(zhuǎn)發(fā)包區(qū)。將村民自愿不耕作、不領(lǐng)取的口糧田集中一處，由村民小組統(tǒng)一對(duì)外發(fā)包給外商或本地能人，連片開發(fā)經(jīng)營(yíng)，流轉(zhuǎn)收益“按土地承包權(quán)所有”全部返還給村民本人。三是村民小組集體發(fā)包區(qū)。規(guī)定村民小組在分配村民口糧田后剩余的土地集中在一個(gè)區(qū)域，由村民小組統(tǒng)一對(duì)外發(fā)包，所得收益由各村民小組所有和支配，用于日常開支和福利事業(yè)開支，年終剩余收益分工給每個(gè)村民。 韶關(guān)市梅花鎮(zhèn)：梅花鎮(zhèn)

25、的土地流轉(zhuǎn)模式主要依靠大戶帶動(dòng)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社，農(nóng)民以土地入股。該鎮(zhèn)的綠源蔬菜流通專業(yè)合作社由其周邊的45位流通商和菜農(nóng)組成，合作社在農(nóng)戶以土地入股的同時(shí)，以每畝地300元/年的租金向農(nóng)戶連片租用，然后再把地塊調(diào)整給有勞動(dòng)力的農(nóng)戶種植。其具體辦法是：（1）合作社每年從盈余中提取10%的公積金，用于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)虧損或轉(zhuǎn)為成員出資。（2）合作社從當(dāng)年盈余中提取5%的公益金，用于成員的技術(shù)培訓(xùn)、合作社知識(shí)教育以及文化、福利事業(yè)和生活上的互助互濟(jì)，其中用于成員技術(shù)培訓(xùn)和合作社知識(shí)教育的比例不低于公益金金額的50%。（3）剩余分配余額按照成員與合作社的業(yè)務(wù)交易量比例返還，返還比例不低于可分配盈余的65%。（4）剩余部分以成員賬戶中記載的出資額和公積金份額，以及合作社由國(guó)家直接財(cái)政補(bǔ)貼和他人捐贈(zèng)量化到各人的份額，按比例分配給社員。（5）合作社如果出現(xiàn)負(fù)債，由公積金彌補(bǔ)，不足部分也可以用以后年度盈余彌補(bǔ)，如果還不足，則由社員按照比例分擔(dān)，但不超過出資額。寧?？h1、采取市場(chǎng)化運(yùn)作。按照市場(chǎng)