物業(yè)公司工程維保部職責(zé)

1、工程維保部職責(zé) 1、 目的目的 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技 術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率， 促進(jìn)物業(yè)保值升值。 2、 適用部門適用部門 適用于本公司工程維保部 3、 職責(zé)職責(zé) 3.1 配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時(shí) 報(bào)告開發(fā)公司，督促承建商整改。 3.2 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委 外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交 接驗(yàn)收。 3.3 審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費(fèi)用，主持外判工程 的招投標(biāo)活動(dòng)。 3.4 編制公司設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各

2、管理 處管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、安全運(yùn)行，組織開展紅旗設(shè)備、 技術(shù)能手評(píng)比工作。 3.5 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整 理、立卷、存檔及檔案管理工作。 3.6 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常 維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 3.7 審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、 服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請(qǐng)、批交、使用、結(jié)案工作。 3.8 組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作， 負(fù)責(zé)向上級(jí)提交相關(guān)處理意見報(bào)告。 3.9 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng) 工作，協(xié)助其整改完善。

3、3.10 制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案， 向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。 3.11 配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報(bào)告、樓檢講評(píng)、樓檢整 改、督查驗(yàn)收中關(guān)于工程維修方面的工作報(bào)告，參與拓展業(yè)務(wù) 招投標(biāo)項(xiàng)目的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。 3.12 負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營、維護(hù)工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、 指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無安全責(zé)任事故。 3.13 完成上級(jí)交辦的其他工作。 工程維保部經(jīng)理職責(zé) 1、 目的目的 為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新 改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增 值。 2、 適用職位適用職位

4、 適用于本公司工程維保部經(jīng)理 3、 職責(zé)職責(zé) 3.1 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自 范圍內(nèi)工作。 3.2 負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入住前接管驗(yàn)收，完 善整改返修。 3.3 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案 討論。 3.4 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收 工作。 3.5 負(fù)責(zé)組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共 能源費(fèi)用測(cè)算工作。 3.6 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并 及時(shí)上報(bào)。 3.7 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān) 系工作。 3.8 負(fù)責(zé)安排辦理

5、、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作 及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 3.9 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等 整理建檔工作。 3.10 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行和正常使用，負(fù)責(zé) 物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作。 3.11 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。 3.12 完成上級(jí)交辦的其他工作。 工程維保部工程師職責(zé) 1、 目的目的 為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案， 對(duì)重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。 2、 適用職位適用職位 適用于本公司工程維保部工程師 3、 職責(zé)職責(zé) 3.1 負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保

6、計(jì)劃、方案、技術(shù) 可行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。 3.2 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè) 備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 3.3 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、技術(shù)資料等實(shí) 施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫。 3.4 負(fù)責(zé)各物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗措施方案,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新， 完善方案的審核。 3.5 負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展項(xiàng)目及參與招投標(biāo)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、 功率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測(cè)算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。 3.6 協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事 故報(bào)告的技術(shù)性問題分析鑒定。 3.7 負(fù)責(zé)

7、審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問題 組織調(diào)研攻關(guān)。 3.8 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件 撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。 3.9 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目中的壓力、計(jì)量表具的校驗(yàn)及特種設(shè)備的安全年 審安排。 3.10 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問題的 交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。 3.11 完成上級(jí)交辦的其他工作。 工程維保部技術(shù)員職責(zé) 1、 目的目的 為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計(jì)劃的 落實(shí)，指導(dǎo)項(xiàng)目管理處維修保養(yǎng)。 2、 適用職位適用職位 適用于本公司工程維保部技術(shù)員 3、 職責(zé)職責(zé) 3.1 負(fù)責(zé)配合、協(xié)助項(xiàng)目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)

8、改造、更新，完 善方案的實(shí)施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。 3.2 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、管理、保 養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 3.3 參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問 題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。 3.4 參與物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、 更新，完善方案的討論、制訂。 3.5 協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文 件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。 3.6 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集 整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。 3.7 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范 施工，

9、協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問題。 3.8 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片， 提出物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗合理化建議。 3.9 完成上級(jí)交辦的其他工作。 工程維保部資料員職責(zé) 1、 目的目的 為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理， 為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。 2、 適用職位適用職位 適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 3、 職責(zé)職責(zé) 3.1 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、 利用及管理工作。 3.2 負(fù)責(zé)對(duì)工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳， 編號(hào)存檔，負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)資料輸入計(jì)算機(jī)管理。 3.3 負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外

10、文件的傳閱、登記和管理工作，收 發(fā)往來文件、信件，做好會(huì)議記錄。 3.4 負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接 待外來客戶。 3.5 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 3.6 負(fù)責(zé)本部門辦公用品的計(jì)劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。 3.7 完成上級(jí)交辦的其他工作。 設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書 1.目的：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和 建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。 2.適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。 3.引用文件：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。 設(shè)施、設(shè)備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬

11、于 設(shè)備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。 4.設(shè)施的分類 4.1 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外 墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 4.2 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯 機(jī)房、信息機(jī)房； 4.3 停車場(chǎng)：汽車庫與自行車庫，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、 窗戶、采光天窗、采光天井； 4.4 1.4 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡 道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 4.5 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 4.6 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 、兒童游樂 設(shè)施（室內(nèi)、

12、外的免費(fèi)使用的） ； 4.7 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基 礎(chǔ)部分； 4.8 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警 示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、 制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)； 4.9 室外排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、 管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 4.10 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅 火器、大型消防箱、各式防火門； 4.11 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、 防爆地漏、各式密閉門； 5.設(shè)備的分類 5.1 配電系統(tǒng)：高、

13、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制 柜、電表箱、箱式變、母線橋架。 5.2 消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系 統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。 5.3 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水 管道。 5.4 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、 排水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。 5.5 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥 門。 5.6 供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。 5.7 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 5.8 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他 附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明

14、、行空燈等） 。 5.9 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小 區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 5.10 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)。 5.11 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 5.12 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。 5.13 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基 礎(chǔ)設(shè)施） 。 5.14 通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 、網(wǎng)絡(luò)線路。 5.15 輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)。 6、計(jì)量設(shè)備 萬用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、 鉗型電流表、噪聲儀。 設(shè)施、設(shè)備的

15、完好標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn) 一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備 在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。 二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。 三、引用標(biāo)準(zhǔn)： 四、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 1 設(shè)施的完好標(biāo)準(zhǔn) 1.1 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外 墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱。 1.1.1 物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂： 表面平 整，無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù) 1 平方米及以 上的起皮和龜裂，無空鼓。表面為瓷磚的，無脫落、缺角，對(duì) 于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 1.1.2 物業(yè)用房、景觀

16、用房、樓梯間、地下室地面： 地面平整， 無裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對(duì)于 有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 1.1.3 樓梯間： a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。 b、樓梯護(hù)欄固定牢固，無缺損，無斷裂。能夠正常使用。 c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能 開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。玻璃無裂縫、無破損。d、窗前護(hù) 欄安裝牢固，無斷裂，無銹蝕，油漆完好。e、明裝管、線 固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。f、各類設(shè)備 箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈活，箱鎖完好，表面油漆完好， 無脫落、銹蝕。 1.1.4 外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)

17、不同引起的涂料層 龜裂不進(jìn)行完好的評(píng)定。無大面積污染，無大面積脫落， 墻體無開裂。 1.1.5 雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢， 無堵塞，外觀整潔無開裂破損。 1.1.6 避雷接地：各連接點(diǎn)牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成 整體。用接地電阻測(cè)試儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并 要符合規(guī)范要求。 1.1.7 屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無缺片、破損。天溝排 水通暢，無堵塞。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地 達(dá)到 1.1.6 的要求。平屋面女兒墻無裂縫、破損。屋面不 滲水，保溫隔熱層完好。 1.1.8 露臺(tái)：公用露臺(tái)的地平應(yīng)平整、不起沙、無空鼓，無裂 紋。用護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固

18、定牢靠，護(hù)欄油漆完好。 1.1.9 信報(bào)箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。 1.2 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵 房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。 1.2.1 墻面及頂：表面清潔平整，無連續(xù) 1 平方米及以上的起皮 和龜裂。無空鼓。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。各管道 孔封堵嚴(yán)密無滲水。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無 裸露的空盒。敷設(shè)于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直， 沒有各種線纜拖掛。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。無積塵、表 面清潔、無大面積污染。 1.2.2 地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，表面平整。油 漆地面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒 有

19、超過 0.1 平方米以上的脫落。瓷磚的地面瓷磚無破損、 無缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜 電地板牢固無缺損、無破損，表面沒有嚴(yán)重的污染。各類 地面都應(yīng)當(dāng)沒有異物突起。配電房及配電間內(nèi)任何形式的 地面不得有任何積水。其他機(jī)站房內(nèi)如果有水源，應(yīng)當(dāng)設(shè) 有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機(jī)站房。 排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。 1.2.3 各類機(jī)站房內(nèi)各類標(biāo)識(shí)：有機(jī)站房名稱標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、 設(shè)備銘牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，系統(tǒng)圖標(biāo)識(shí)、機(jī) 站房布置標(biāo)識(shí)，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識(shí)，如“配件區(qū)” 等。 安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯(cuò)誤， 固定牢靠無

20、翹曲變形，無磨損、松動(dòng)、脫落，指示正確。懸掛在 設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。 1.2.4 各類機(jī)站房內(nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便 于拿取的地方。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆， 油漆無脫落。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開 口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的 指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械 堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。連接使用的接駁器完整。 1.2.5 各類機(jī)站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。 無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān) 開啟和關(guān)閉靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及 外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋

21、頂部的照明燈固定 牢靠，燈具電氣連接可靠。 1.2.6 門和門鎖：油漆完好，無脫落。門開啟、關(guān)閉靈活。門能 夠被關(guān)閉嚴(yán)密，無阻塞與阻礙。門鎖完好，能夠?qū)㈤T鎖住 鎖牢。 1.2.7 配電房門口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房 門口都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既 沒有變壓器也沒有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠 板。 1.2.8 各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。 窗戶無缺扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關(guān)閉時(shí)嚴(yán) 密，不滲水，能夠防止小蟲子的進(jìn)入。 1.2.9 配電房內(nèi)的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周， 表面平整，無開裂、無破損、無孔洞

22、，寬度不得小于 50 公分， 必須緊靠于各類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。 1.2.10 各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無破 損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動(dòng)物的進(jìn)入。有通 風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢，無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)， 防止小動(dòng)物的進(jìn)入。 1.2.11 接地排：如果機(jī)站房內(nèi)設(shè)有接地排的（如配電房） ，有接地 排的應(yīng)當(dāng)明裝于各墻面的墻底，離地 10 公分至 20 公分之間，接 地排寬度不小于 3 公分，表面應(yīng)當(dāng)刷有黃綠或黃黑相間的油漆， 各技撐點(diǎn)和各連接點(diǎn)都應(yīng)當(dāng)牢固可靠連接可靠。用接地電阻測(cè)試 儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。 1.3 停車場(chǎng)：包括

23、汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、 采光井。 1.3.1 汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、 無破損、無不明洞口。墻面及頂清潔平整，無連續(xù) 1 平方 米及以上起皮、龜裂。 1.3.2 汽車庫與自行車庫的地面：平整，不起沙，無裂紋，不 積水。 1.3.3 停車場(chǎng)內(nèi)的消防器材：按 1.10 的要求。消防滅火器擺放 在明顯和便于拿取的地方。 。 1.3.4 墻面與頂?shù)墓芫€走線整齊，無拖、掛現(xiàn)象，符合施工規(guī) 范要求。 1.3.5 采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無 滲水現(xiàn)象。玻璃完好，無裂縫與破損。窗前防護(hù)欄應(yīng)固定 牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。油漆完好無銹

24、蝕。 1.3.6 采光井：井壁平整，無開裂，內(nèi)無雜物。排水通暢。 1.4 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、 各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 1.4.1 小區(qū)道路：路面平整，無破損，無積水。 1.4.2 路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。 1.4.3 小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。圍墻表面的 瓷磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。采用圍欄形式的，欄桿整齊，無 斷裂，固定牢靠，油漆完好，無銹蝕。 1.4.4 小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚 表面粘貼牢靠，無脫落。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸 掛整齊，不歪斜。 1.4.5 各類坡道：坡道

25、平整，無開裂、破碎。 1.4.6 各式雨篷：不漏水，不開裂，固定牢靠， 1.4.7 小區(qū)崗?fù)ぃ耗軌蛘Ｊ褂?，無破損，表面清潔，無滲水。外 表面粘貼的文字等整齊。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT開啟、關(guān)閉 靈活。崗?fù)ご皯糸_啟靈活，玻璃完好。 1.4.8 小區(qū)內(nèi)建筑小品：雕塑應(yīng)完好，固定平穩(wěn)，無安全隱患，表 面的文字清晰，無錯(cuò)字、缺字、少字現(xiàn)象。長廊或木制品堅(jiān)固， 無松動(dòng)，連接牢固，無安全隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。假石、 假山固定牢靠，無安全隱患。 1.4.9 各類景觀橋：水泥橋應(yīng)堅(jiān)固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平 整，木質(zhì)橋應(yīng)堅(jiān)固，木材質(zhì)地細(xì)密不開裂，無腐爛，木質(zhì)表面 平整，無破損和安全隱患。 1.4.10

26、小區(qū)地面上的路阻、路樁：路阻無斷裂，無破損，安裝牢固。 固定路樁無破損，安裝整齊牢固。移動(dòng)路樁無破損。 1.5 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 1.5.1 垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋 的能夠正常使用。有聯(lián)動(dòng)裝置的，聯(lián)動(dòng)性能穩(wěn)定，工作可 靠。 1.5.2 垃圾車：車體整潔，活動(dòng)蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手 平直，車輪轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。 1.5.3 拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。 1.5.4 垃圾場(chǎng)：符合環(huán)保要求。 1.6 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 、兒童游樂 設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的） 。 1.6.1

27、 能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固 定牢靠。起連接作用的部連接牢靠。各配件齊全，油漆完好。 轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)加注潤滑。 1.6.2 周圍的警示牌和使用須知等標(biāo)牌：參照 1.8 標(biāo)識(shí)的要求。 1.7 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、 各類水景池（基礎(chǔ)部分） 。 1.7.1 消防水箱、蓄水池：池體本身無漏水、滲水現(xiàn)象。管道與水 池的連接處無滲水現(xiàn)象。浮球閥或水位控制器性能良好，活動(dòng) 正常。排污閥與進(jìn)水閥開啟、關(guān)閉靈活。 1.7.2 泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。無任何裂縫， 不滲水、不漏水。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝 蓋完整無斷裂、破損，

28、鋪設(shè)平整。 1.7.3 生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。箱體四周清潔 無雜物。箱體與各管道的連接可靠，無滲水、漏水。檢查口的 蓋板封閉嚴(yán)密，用鎖鎖住。設(shè)備無銹蝕。在水箱水質(zhì)檢測(cè)達(dá)到 標(biāo)準(zhǔn)的使用周期內(nèi)使用。 1.7.4 水景池：池壁、池底完整無破損。不滲水、不漏水。采用大 理石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動(dòng)、無脫落。 1.8 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、機(jī)站房標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、 交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài) 及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌； 1.8.1 各類固定標(biāo)識(shí)牌：安裝于室外的標(biāo)識(shí)牌文字清晰，無錯(cuò)誤， 安裝平整、牢固，外

29、觀無破損、油漆無脫落，具備防水性能。 安裝于表面的標(biāo)示牌文字清晰，無錯(cuò)誤，固定牢靠，無磨損、 松動(dòng)、脫落，指示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確， 不歪斜。 1.8.2 臨時(shí)標(biāo)識(shí)牌：指“正在維修，請(qǐng)勿使用” 、大理石道路上“雨 天路滑，請(qǐng)您當(dāng)心” 、舉辦一些活動(dòng)時(shí)的提示牌“xxx 地方，請(qǐng) 上 x 樓”或“辦理 xx 事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等。這些標(biāo)識(shí)牌無破損， 固定或粘貼牢靠，無錯(cuò)字、字跡清晰、內(nèi)容明確。并且是針對(duì) 正在發(fā)生的事情，在事情結(jié)束之后，這些標(biāo)牌將拆除。 1.8.3 移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金 屬或非金屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。移動(dòng) 式標(biāo)識(shí)牌本

30、體堅(jiān)固，無翹曲變形。外觀完好，無破損、有油漆 的油漆保持完好。 1.9 室外給排水：外排管道（包括雨、污） 、化糞池、管井、明暗溝、 管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋） 、集水坑； 1.9.1 外排管道：通暢、無淤積、無堵塞。 1.9.2 化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。 1.9.3 雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。 井壁井底無嚴(yán)重?fù)p壞，無嚴(yán)重漏水。 1.9.4 管井蓋：完整，無開裂。在草坪中的管井蓋外表面應(yīng)油漆成 綠色。路面的管井蓋油漆成黑色。 1.9.5 明暗溝：進(jìn)出水通暢、溝內(nèi)無積水和淤泥、無鼠洞，無塌陷。 溝蓋無缺損，無斷裂，無嚴(yán)重銹蝕。

31、1.9.6 集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整?？觾?nèi)無碎石，無雜物 和淤泥淤集。位于地表面的應(yīng)加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴(yán)密。 1.9.7 給水管道：公共場(chǎng)所的所有給水總管、支管、水閥，無跑、 冒、滴、漏現(xiàn)象。給水通暢。各閥門無銹蝕，開、關(guān)靈活，關(guān) 閉嚴(yán)密。對(duì)于露出地表的給水管道在冬季（12 月、1 月、2 月） 有防凍措施。對(duì)于業(yè)主的生活用水，表前由市政供水公司負(fù)責(zé)， 表后由業(yè)主負(fù)責(zé)。 1.10 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)） 、消火栓（室外） 、滅 火器、大型消防箱、各式防火門； 1.10.1 室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固， 表面紅色油漆完好，無銹蝕。用消防扳手打開

32、關(guān)閉的閥門后能 迅速打出有一定壓力的水流。 1.10.2 消防栓（室內(nèi)） 、大型消防箱：普通消防箱體內(nèi)消防器材完 整，無缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤 起，無發(fā)霉現(xiàn)象。箱體外殼完整無破損，箱門開啟關(guān)閉靈活， 門鎖完好。箱門玻璃完整無破損。水管閥門開啟、關(guān)閉靈活， 無銹死現(xiàn)象。整個(gè)消防箱安裝牢固。大型消防箱內(nèi)消防器材完 整，無缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，消防板斧、小沙桶、小 鐵鍬、水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象，有 24 瓶消防 滅火器，消防滅火器應(yīng)達(dá)到 1.10.3 的要求。箱體外殼完整無破 損，箱門開、閉靈活，門鎖完好。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。 1.10.3 滅火器：外殼完好

33、無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。 噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。把 手完整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色 區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。連接使用 的接駁器完整。 1.10.4 各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門器的應(yīng)當(dāng)能夠自 動(dòng)關(guān)閉。 1.11 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、 防爆地漏、各式密閉門； 1.11.1 集氣室、進(jìn)、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂 表面平整，無裂縫。有瓷磚的表面，瓷磚無脫落、無破損。室 內(nèi)沒有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。室內(nèi)無雜物。有燈光照 明的按設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) 2.8 的

34、要求。 1.11.2 密閉門：門開關(guān)轉(zhuǎn)輪上都抹有黃油進(jìn)行潤滑，把手轉(zhuǎn)動(dòng)靈活， 把手定、限位上都裝有開口銷，門轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，能夠密閉。要求 找開的密閉門，其外角下都有木塊進(jìn)行支撐。都用油漆刷成黃 色，油漆無脫落、平整。 1.11.3 防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物 堵塞，排水通暢。 1.11.4 各式密閉門：油漆完好，關(guān)閉嚴(yán)密可靠。大型門處于開啟狀 態(tài)時(shí)，門下應(yīng)當(dāng)有木料墊住，防止過重變形。帶有活動(dòng)蓋板的 密閉門，活動(dòng)蓋板應(yīng)當(dāng)靈活。 二、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn) 2.1 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、 電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變； 2.1.1 高、低壓配電柜

35、：進(jìn)線柜、計(jì)量柜、聯(lián)絡(luò)柜、出線柜、電容 柜、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表面的 各類元器件完好無缺損。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正 常，指示燈能準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計(jì)量儀表、 指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。電氣連 接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。與供電回路操作有關(guān) 的指示明顯準(zhǔn)確，如“開” 、 “?！?、 “on” 、 “off” 、 “嚴(yán)禁合閘” 及回路的標(biāo)簽。 2.1.2 配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜 表面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流表顯示正常。有指 示燈的指示明亮正確。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、

36、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可 靠?？諝忾_關(guān)上回路標(biāo)簽正確、明顯。 2.1.3 電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖 完好。柜表面各類元器件完好無缺損。柜內(nèi)空氣開關(guān)、保護(hù)裝 置、主回路接觸器、控制線路、輔助工作回路電氣連接可靠， 動(dòng)作靈敏、準(zhǔn)確。導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。 2.1.4 照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。各開關(guān)標(biāo)志清 楚，動(dòng)作靈活。 2.1.5 電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門鎖完好，箱內(nèi)布線整齊， 電表上鉛封完好清晰。計(jì)量準(zhǔn)確。 2.1.6 箱式變：運(yùn)行正常。無異常聲響，無異常氣味。封閉嚴(yán)密， 箱鎖牢固。警示明顯。 2.2 消防系

37、統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系 統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門 2.2.1 消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。電機(jī)和水泵啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn) 平穩(wěn)，無異常聲響，運(yùn)行中電機(jī)不發(fā)燙。主泵啟動(dòng)后，可以將 水壓打到額定壓力。 主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于 0.2mp 時(shí)，增壓泵自動(dòng)補(bǔ)壓。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥 門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥 能夠回流關(guān)閉。管道上的壓力表完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)， 顯示正常。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報(bào)警。電 氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按 2.1 的要求。 2.2.2 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)

38、行。各煙感探頭、區(qū)域 報(bào)警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。報(bào)警蜂鳴器 報(bào)警鳴響時(shí)聲音響亮。消防報(bào)警控制柜上顯示屏清晰，各按鍵 靈敏，無損壞。消防報(bào)警控制柜上輸出電壓和電流達(dá)到規(guī)定的 要求。獨(dú)立的 24v 電源完好。蓄電池充電完好。 2.2.3 消防泵供水系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運(yùn)行。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)， 無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動(dòng)后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以 將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點(diǎn)能夠保持 壓力在 0.2mp 以上。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的， 閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流 關(guān)閉。壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。電 氣

39、控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按 2.1 的要求。 2.2.4 消防增壓泵系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運(yùn)行。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)， 無異常聲響，不發(fā)燙。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電 氣控制柜按 2.1 的要求。 2.2.5 防火卷簾門：固定牢靠。電氣控制開啟、關(guān)閉靈活。無卡住 現(xiàn)象。有消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)和消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián) 動(dòng)，受控準(zhǔn)確、靈敏。手動(dòng)拉鏈完整，能卷開啟與關(guān)閉簾門。 卷簾門的滑動(dòng)軌道平整，門滑動(dòng)無妨礙。 2.3 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水 管道； 2.3.1 供水系統(tǒng)：自動(dòng)供水系統(tǒng)能夠自動(dòng)正常運(yùn)行。 2.3.2 供水系統(tǒng)的供水泵：運(yùn)行平穩(wěn)，不發(fā)

40、熱、無異常響聲 2.3.3 供水系統(tǒng)的管道閥門：無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。油漆完好。 止回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。 2.3.4 供水系統(tǒng)的壓力達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好， 處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 2.3.5 供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按 2.1 的要求。 2.4 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、 排水管道及限位控制開關(guān)等； 2.4.1 潛水泵、排污泵：能夠正常運(yùn)行。各類泵體運(yùn)轉(zhuǎn)無異常響聲， 排水過濾器不堵塞，排水通暢。 2.4.2 潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位： 接頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完 好，

41、管道及閥門固定牢固。有止回閥的止回閥能夠回水關(guān)閉。 浮球限位動(dòng)作靈敏、可靠。 2.4.3 電氣控制箱：按照 2.1 的要求。 2.5 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥 門； 2.5.1 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行正常。啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)， 無異常聲響，電機(jī)不發(fā)燙。 2.5.2 風(fēng)機(jī)管道及閥門：風(fēng)管無抖動(dòng)，無異常聲音，無瀉漏。風(fēng)閥 開啟靈活，零配件齊全。 2.5.3 支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無銹蝕。 2.5.4 電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。電氣控制柜按 2.1 的 要求。 2.6 供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng) 2.6.1 煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維

42、護(hù)保養(yǎng)。小區(qū)內(nèi)的所有室 外煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤 氣調(diào)壓站四周無雜物，門鎖完好。 2.7 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng) 2.7.1 電梯系統(tǒng)機(jī)房部分：（1） 、機(jī)房內(nèi)的消防標(biāo)識(shí)、機(jī)站房標(biāo)識(shí)、 設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)完好按照 1.8 的要求，照明完好按照 2.8 的 要求。同時(shí)電源插座齊全，通風(fēng)良好。救援操作及轎廂平層標(biāo) 志齊全。制動(dòng)器手動(dòng)松閘扳手應(yīng)掛在容易接近的墻上標(biāo)志明顯。 （2） 、機(jī)房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應(yīng)保持通 暢。滑輪間的入口處，急停開關(guān)動(dòng)作可靠。 （3） 、供電相序改變 會(huì)或錯(cuò)相不會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用 錯(cuò)相保

43、護(hù)裝置。供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān) 門方向等功能的，必須采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。且保護(hù)裝置能夠正 常工作。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電 梯運(yùn)行中應(yīng)起保護(hù)作用。 （4） 、電氣設(shè)備金屬外殼（安全電壓的 除外）均應(yīng)接地良好。接地線必須并接至接地線柱上。 （5） 、曳 引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。減速 箱運(yùn)行時(shí)無異常聲音和振動(dòng)。 （6） 、曳引輪任一繩槽的磨損不得 使曳引繩接觸繩槽底部。制動(dòng)器動(dòng)作靈活，各部件齊全、可靠。 （7） 、制動(dòng)器閘瓦與制動(dòng)輪工作表面應(yīng)清潔。線圈鐵芯無油污、 銹鉵及積塵。制動(dòng)時(shí)兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動(dòng)輪的 工作面上，松閘

44、時(shí)應(yīng)同步離開，限速器各活動(dòng)潤滑部位應(yīng)有可 靠潤滑，運(yùn)行時(shí)無異常聲音。 （8） 、限速器運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部 位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無拆動(dòng)痕跡，校驗(yàn)期有效，當(dāng)與安全鉗聯(lián) 動(dòng)時(shí)，無顫動(dòng)現(xiàn)象。 （9） 、上、下限位裝置動(dòng)作可靠。上、下限 位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖 器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。 2.7.2 電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運(yùn) 行，人為動(dòng)作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。轎 頂檢修操縱時(shí)，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開關(guān)外的各按鈕 操作應(yīng)無效。導(dǎo)靴固定螺栓無松動(dòng)，靴襯磨損量未超過其厚度 的 1/3。 （2） 、對(duì)重塊應(yīng)可靠固定。對(duì)重設(shè)有

45、反繩輪時(shí)，其潤滑 良好，護(hù)罩及擋繩裝置功能可靠。 （3） 、導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板 牢固。采用封閉式井道時(shí)，所設(shè)置的照明正常。 （4） 、層門鎖鉤、 鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電器安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件 的最小嚙合長度為 7mm。 （5） 、由轎門自動(dòng)驅(qū)動(dòng)層門情況下，當(dāng) 轎廂在開鎖區(qū)域外時(shí)，無論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有 一種裝置能確保層門自動(dòng)關(guān)閉。如果轎門（在多扇門中任何一 扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。 （6） 、在正 常運(yùn)行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能打開。如果一 個(gè)層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng) 或繼續(xù)正常運(yùn)行。 （7） 、門鎖固定后，

46、以 150n 的力施加在一個(gè) 最不利的點(diǎn)上時(shí)，門扇之間的間隙不能超過 30mm。層門手動(dòng)開 鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動(dòng)作后應(yīng)自動(dòng)復(fù)位。層門滑塊磨損量未達(dá) 到其厚度的 1/3，鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)大于 5mm。 （8） 、轎廂如設(shè) 有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開安全窗 2 次，電 梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔， 無積塵、油泥及雜物。轎頂設(shè)有反繩輪時(shí)，其護(hù)翼和擋繩裝置 功能可靠，且潤滑良好。 （10） 、曳引繩頭組合無缺陷，符合 gb7588-95 9.2.3 的要求。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、 磨損等報(bào)廢現(xiàn)象。每個(gè)繩頭應(yīng)有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。曳 引繩表

47、面清潔不粘有雜質(zhì)。 （11） 、安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件活動(dòng) 正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。 （12） 、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動(dòng) 作靈活可靠，信號(hào)應(yīng)齊全清晰。 （13） 、不需專人駕駛的電梯， 轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸 板或光電保護(hù)裝置動(dòng)作可靠。 （14） 、轎廂、轎門無影響乘客安 全的嚴(yán)重銹鉵或磨損。轎內(nèi)報(bào)警裝置功能正常可靠。層站指示 信號(hào)清晰明亮，按鈕動(dòng)作正確無誤。 （15） 、火災(zāi)時(shí)供消防員專 用的電梯，消防開關(guān)工作可靠。 （16） 、層門前候梯廳應(yīng)有足夠 的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門打開和轎廂平 層情況。在門關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門的力150n

48、。 2.7.3 電梯的呼叫警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對(duì)講電 話完好。在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時(shí)與小區(qū)監(jiān)控中心能通 話。對(duì)講通話清晰。停電時(shí)備用電源能夠正常投入工作，保證 對(duì)講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。 2.7.4 電梯系統(tǒng)底坑部分：（1） 、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作 底坑緊急停止開關(guān)，電梯應(yīng)立即停止運(yùn)行。 （2） 、設(shè)有補(bǔ)償鏈的 電梯，補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)與其它裝置及底坑地面無碰撞，二次保護(hù) 裝置齊全可靠。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲 現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊 框接觸。 （3） 、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。 （4）如采用液壓

49、緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹鉵。其電氣 安全開關(guān)動(dòng)作可靠。 （5） 、底坑清潔，無積水、雜物。 2.7.5 電梯要達(dá)到“四清” 、 “六正常”：機(jī)房清、井道清、地坑清、 轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、 信號(hào)照明正常。 2.7.6 升降式立體停車系統(tǒng)的基本要求：運(yùn)轉(zhuǎn)部位的零部件應(yīng)保持 潤滑良好，無卡阻現(xiàn)象。減速箱、潤滑裝置、液壓主機(jī)內(nèi)應(yīng)有 足夠的油量。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應(yīng)固定可靠，無松 動(dòng)現(xiàn)象。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無滲漏現(xiàn)。 2.7.7 升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制 裝置、升降橫移安全裝置設(shè)置準(zhǔn)確，各裝置動(dòng)作狀態(tài)正確。 2.7.

50、8 升降式立體停車系統(tǒng)的機(jī)械部份：減速箱運(yùn)轉(zhuǎn)正常，油量適 當(dāng)，無異常振動(dòng)，無漏油現(xiàn)象。各轉(zhuǎn)動(dòng)的軸承應(yīng)保持良好的潤 滑，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)無異常聲音和明顯跳動(dòng)。滾珠絲桿和螺母間的運(yùn)動(dòng) 應(yīng)自如，滾動(dòng)摩擦的聲音正常。滾珠絲桿表面應(yīng)保持清潔，不 粘雜物，不銹蝕，表面無機(jī)械損傷。 2.7.9 升降式立體停車系統(tǒng)的電氣部分：配電箱、控制箱接照 2.1 的要求，箱內(nèi)各空氣開關(guān)、接觸器、繼電器動(dòng)作正常，電氣連 接可靠，接觸良好，指示燈和信號(hào)燈指示明亮、正確。各電動(dòng) 機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零 點(diǎn)清晰、連接可靠。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波 浪扭曲現(xiàn)象。制動(dòng)器不應(yīng)有過大的摩損，工作表面不

51、應(yīng)有油污。 2.7.10 升降式立體停車系統(tǒng)的車臺(tái)板：車臺(tái)板、保險(xiǎn)架應(yīng)聯(lián)接牢固， 不應(yīng)有嚴(yán)重銹蝕。 2.7.11 升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無松動(dòng)。接頭處臺(tái)階 應(yīng)不大于 0.5mm。無油垢、積灰、銹斑。緩沖器的緩沖座、緩沖 膠墊不得缺損?；瑝K無磨損，運(yùn)動(dòng)正常、靈活。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌 平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。 2.8 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)站房照明、車庫照明、景觀照明、其 他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。 2.8.照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外露線頭，燈光明亮 程度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時(shí) 功能的開關(guān)達(dá)到 1 至 3 分

52、鐘的延時(shí)要求，無不亮和長亮的現(xiàn)象。 照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的 照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。 2.9 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小 區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)； 2.9.1 周界報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。隨時(shí)采用木板模擬 翻越時(shí)，監(jiān)控中心能夠立即報(bào)警，電腦上閃爍顯示報(bào)警區(qū)域， 模擬顯示屏上的指示燈與報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)紅燈閃爍。每個(gè)防區(qū)都 能夠隨時(shí)進(jìn)行布防與撤防。室外紅外發(fā)射與接收器件無損壞或 缺失，超出小區(qū)圍墻頂部 30 公分至 50 公分，固定牢靠，無松 動(dòng)現(xiàn)象。 2.9.2

53、紅外報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報(bào)警主控系統(tǒng)能夠 正常運(yùn)行。及時(shí)收到業(yè)主家中的報(bào)警，并在電腦上及時(shí)反映出 來。工作可靠。 2.9.3 門禁對(duì)講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。各對(duì)講總機(jī)、主 機(jī)、分機(jī)振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈 敏，按鍵無損壞或缺少。監(jiān)控室對(duì)講總機(jī)能夠打開單元門。 2.9.4 攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清 晰。任何一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。攝像探頭 無損壞或缺失。云臺(tái)攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。 室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無拖掛現(xiàn)象。 2.9.5 巡更系統(tǒng)：能夠及時(shí)輸入巡更數(shù)據(jù)。各巡更點(diǎn)安裝牢固。巡

54、更器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)錄入器能夠?qū)⒀哺魃系?數(shù)據(jù)輸入電腦。 2.9.6 緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機(jī)完好，能夠及時(shí)收到業(yè) 主家中的求救信號(hào)。 2.9.7 小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無 雜音，音量大小受控制。音源如 vcd、話筒和功放完好。隨時(shí)都 能放音和廣播。 2.9.8 刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。與聯(lián)動(dòng)的閘臂系統(tǒng)或門禁 系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號(hào)能夠立即啟動(dòng)閘臂或受控門。 外觀完好，固定牢靠。 2.10 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng) 2.10.1 伸縮式電動(dòng)門：移動(dòng)開啟或關(guān)閉靈活，使用正常?？刂崎_關(guān) 和控制箱的電氣連接可靠。保護(hù)接零牢靠。伸縮

55、門柵欄無斷裂， 無破損。油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。 2.10.2 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。 電氣連接可靠。閘臂完好醒目。 2.11 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 2.11.1 集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。循環(huán)泵、冷卻塔 電機(jī)、熱泵均正常工作，運(yùn)行中無異常響聲，不發(fā)燙。管道油 漆完好，無銹蝕，無滲漏。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥 門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、 關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢 固，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異常振動(dòng)，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢。 控制柜上電源指示準(zhǔn)確，水泵開啟、停止的顯示燈指示

56、正確， 電氣控制柜按 2.1 的要求。保護(hù)接零牢靠。輔助配件能夠正常 工作，油位計(jì)、進(jìn)、出口測(cè)量水溫的溫度計(jì)、壓力表完好，在 檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 無壓燃油鍋爐：能夠正常運(yùn)行。供油管路通暢，保證供油。爐體 本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。 出水能夠達(dá)到設(shè)定值。爐膛完好。 2.12 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備 2.12.1 中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運(yùn)行。蓄水池?zé)o滲漏。過濾設(shè) 備的流程標(biāo)識(shí)按 1.8 的要求。 2.12.2 泳池過濾設(shè)備：每天檢測(cè)泳池水質(zhì)的 ph 值，達(dá)到 7-7.6 的 范圍內(nèi)。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。水系統(tǒng)運(yùn)

57、轉(zhuǎn)無誤，預(yù)過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn) 正常。每年試用前必須由電工對(duì)水處理設(shè)備進(jìn)行安全檢查一次。 2.13 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、 （屬于基 礎(chǔ)設(shè)施） 2.13.1 草坪機(jī)：啟動(dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。機(jī)油加注在“add” 、 “full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)?；?油器通暢。空氣濾芯不臟污?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳， 不跳火。 2.13.2 電動(dòng)綠籬機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常?？?制開關(guān)操作靈活。甩繩能夠用力拉出，工作時(shí)保持固定長度。 2.13.3 電動(dòng)割灌機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常?？?制開關(guān)操作靈活。刀

58、片平整完好。保護(hù)外殼完好。 2.13.4 機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：啟動(dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行?？諝饫鋮s通道通暢。 油門控制桿和阻風(fēng)門動(dòng)作可靠。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。 空氣濾芯不臟污?；鸹ㄈB接緊固，四周無積碳，不跳火。水 容器無水垢，噴頭不堵塞。 2.14 通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 2.14.1 對(duì)講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無 破損，附件齊全，編號(hào)清楚。 2.15 輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī) 2.15.1 空壓機(jī)：壓縮機(jī)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常響聲，儲(chǔ)氣罐和減壓 閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時(shí)能自 動(dòng)補(bǔ)氣。 2.15.2 管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可

59、靠，機(jī)頭和底盤支 撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機(jī)械傳動(dòng)部位潤滑良好。 維修人員上門處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序維修人員上門處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序 1、目的：對(duì)維修人員上門進(jìn)行維修服務(wù)的過程進(jìn)行規(guī)定，使維修人 員在上門服務(wù)的全過程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。 2、適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于 上門維修服務(wù)的過程。 3、職責(zé)： 3.1、公司工程部：負(fù)責(zé)制定作業(yè)程序，對(duì)管理處管理人員及維修人 員進(jìn)行培訓(xùn)，督促、檢查、考評(píng)管理處執(zhí)行的情況。每半年收 集一次意見，通過評(píng)審對(duì)作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。 3.2、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)S修人 員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督

60、維修人員的作業(yè)過程，并對(duì)維修人員 的作業(yè)過程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評(píng)。 3.3、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序 進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評(píng)。 4、作業(yè)程序 4.1、按公司員工手冊(cè)規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修 工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用 語敲門與業(yè)主打招呼。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接 到業(yè)主的報(bào)修，安排維修人員前來進(jìn)行維修。 4.2、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。必須對(duì)業(yè)主需要 進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)的內(nèi)容包 括房號(hào)、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報(bào)或誤修。維修信息得 到