小商品批發(fā)場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告

1、十堰鄂西北小商品批發(fā)市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告中國(guó)只有一個(gè)百里車(chē)城十堰，十堰只有一個(gè)小商品批發(fā)市場(chǎng)。如果說(shuō)十堰就是中國(guó)汽車(chē)工業(yè)的基石之一， 那么鄂西北小商品批發(fā)市 場(chǎng)將成為百里車(chē)城的形象與窗口， 它將肩負(fù)重振十堰鄂西北商業(yè)重鎮(zhèn) 輝煌的重?fù)?dān)，是十堰擴(kuò)大自身商業(yè)影響力的重要里程碑。 鄂西北小商品批發(fā)市場(chǎng)的出現(xiàn)， 已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了作為十堰經(jīng)濟(jì)名片的 價(jià)值；它將是一個(gè)積極推動(dòng)十堰商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與時(shí)俱進(jìn)，不斷發(fā)展、 領(lǐng)跑十堰商業(yè)批發(fā)形態(tài)的示范工程。 本策劃案將著眼于項(xiàng)目整體的發(fā)展戰(zhàn)略， 從項(xiàng)目發(fā)展整體的高度來(lái)指 導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行操作與實(shí)施； 對(duì)項(xiàng)目的整體定位與核心競(jìng)爭(zhēng)策略進(jìn)行詳盡 的闡述。特別說(shuō)明鑒于項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)

2、告與項(xiàng)目定位與產(chǎn)品策劃報(bào)告 內(nèi)容多有重復(fù)， 且現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)都已成形， 內(nèi)部商鋪劃分及動(dòng)線(xiàn) 規(guī)劃我司已提交相關(guān)報(bào)告， 因此將此兩份報(bào)告合并為一份文件進(jìn)行闡 述。第一部分 項(xiàng)目整體發(fā)展原則整體策劃目標(biāo)成就一個(gè)項(xiàng)目 將本項(xiàng)目建設(shè)成為鄂西北首屈一指的小商品批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)， 儲(chǔ)備一批客戶(hù) 將入駐的眾多經(jīng)營(yíng)商戶(hù)成為金葉公司的“鐵桿消費(fèi)群” ，讓客戶(hù)對(duì)金 葉公司具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同， 為項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。搭建一個(gè)平臺(tái)通過(guò)完善、全面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，為十堰提供一個(gè)商業(yè)重振的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)， 為商戶(hù)提供一個(gè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的事業(yè)平臺(tái)。打造一個(gè)品牌 良好的品牌就是事業(yè)的保證， 成功的品牌就是財(cái)富， 通

3、過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn) 作，將金葉公司打造成為成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌。項(xiàng)目深度分析本項(xiàng)目基本情況及市場(chǎng)格局在 十堰鄂西北小商品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中已有詳盡介紹，根據(jù)市調(diào)情況，我們進(jìn)一步分析：優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)同度較高 ：本項(xiàng)目建于原成熟批發(fā)市場(chǎng)原址， 眾多商 戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的地段與發(fā)展?jié)摿Ψ浅ＵJ(rèn)同， 大大減少客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的接受難 度，降低客戶(hù)的戒備心理。建筑規(guī)劃較好的做到了均好性： 好的產(chǎn)品是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)， 本 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在幾易其稿之后，整體的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)物流、鋪位面 積等都已做到精益求精， 將能貼合市場(chǎng)的需要， 為客戶(hù)創(chuàng)造良好的經(jīng) 營(yíng)環(huán)境。鐵路交通物流優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚： 本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的物流優(yōu)勢(shì)，

4、臨近 鐵路，外來(lái)物流便利快捷，市內(nèi)眾多公交路線(xiàn)起點(diǎn)站，能覆蓋市場(chǎng)眾 多繁華區(qū)域。先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)理念減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 金葉公司所具有的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、 只 租不售的招商策略較好的處理了大部分商業(yè)地產(chǎn)所難以處理的招商 與招商之間的矛盾， 避免了由于過(guò)于追求短期收益造成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際租金脫節(jié)的矛盾， 有利于以貼近市場(chǎng)實(shí)際的水平制定招商經(jīng)營(yíng) 政策。劣勢(shì) 市場(chǎng)潛力較弱，商業(yè)輻射能力減弱：十堰市場(chǎng)容量有限，批發(fā)商戶(hù)經(jīng) 營(yíng)業(yè)績(jī)不理想， 同時(shí)收到襄樊等新興市場(chǎng)的擠壓， 商業(yè)輻射能力更行 下降，整體商業(yè)營(yíng)業(yè)額在近幾年未能有較大提升。商戶(hù)數(shù)量與整個(gè)批發(fā)市場(chǎng)商鋪供應(yīng)量相比較少： 之前批發(fā)市場(chǎng)商戶(hù)與 商鋪供應(yīng)量已基本達(dá)到

5、平衡， 在本項(xiàng)目如此大體量的進(jìn)入市場(chǎng)后， 商 戶(hù)難以滿(mǎn)足市場(chǎng)數(shù)量的需要。通往下級(jí)縣市的短途客運(yùn)路線(xiàn)較少： 項(xiàng)目所臨的南站所發(fā)客運(yùn)路線(xiàn)較 少，輻射縣市數(shù)量少于市中心車(chē)站， 造成今后入駐商戶(hù)發(fā)往下級(jí)地市 貨物物流不便。機(jī)會(huì) 城市轉(zhuǎn)型完成，發(fā)展?jié)摿善冢菏呓?jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整改造，已基本 消化完成東風(fēng)總部搬遷造成的城市支柱企業(yè)動(dòng)蕩的不利因素， 總體經(jīng) 濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均可支配收入、居民存款等經(jīng)濟(jì)要素保持了平 穩(wěn)增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)潛力進(jìn)一步發(fā)展，商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力可期； 商業(yè)形態(tài)原始低級(jí)，不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需要：就批發(fā)商業(yè)而言，十堰仍然 簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)階段， 已不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要， 在硬件水平、物業(yè)服務(wù)、 整體

6、推廣運(yùn)營(yíng)等方面都還沒(méi)有成為市場(chǎng)的必備服務(wù)。商戶(hù)完成原始積累， 成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)的原生力量： 大部分商戶(hù)經(jīng)過(guò)近十 年的發(fā)展，已基本完成了個(gè)人的原始積累，在資金、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、招商 渠道等方面都已積累了較為完善的資源， 具備了向上發(fā)展的動(dòng)力， 成 為市場(chǎng)發(fā)展推動(dòng)的原生力量。威脅周邊城市市場(chǎng)發(fā)展迅速，搶奪商戶(hù)下游客戶(hù)資源 ：襄樊、宜昌等地的 小商品批發(fā)市場(chǎng)近幾年蓬勃興起， 依托廉價(jià)的商品， 較好的物流配送 服務(wù)， 吸引了大批十堰下級(jí)縣市的批發(fā)商戶(hù)， 造成十堰批發(fā)營(yíng)業(yè)額下 降。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 供應(yīng)量巨大將引發(fā)各市場(chǎng)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)： 由于商戶(hù)資源 有限，本項(xiàng)目的發(fā)展必然帶來(lái)其他市場(chǎng)，如韓國(guó)小商品城、盛和小商 品城商

7、戶(hù)的流失， 因此其他市場(chǎng)必然將采取降低租金、 提供優(yōu)惠政策 等手段進(jìn)行應(yīng)對(duì)，有可能引起惡性競(jìng)爭(zhēng)。商戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)，商戶(hù)有可能抱團(tuán)結(jié)伙，以爭(zhēng)取優(yōu)惠政策：商戶(hù)在各市場(chǎng)的 競(jìng)爭(zhēng)中將是最大的受益者， 作為各市場(chǎng)爭(zhēng)取的焦點(diǎn)， 商戶(hù)有可能互相 抱團(tuán)，以較為緊密的利益整體以抗衡各市場(chǎng)， 從而要求更為優(yōu)厚的政 策。項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略以全面領(lǐng)先 作為整體競(jìng)爭(zhēng)策略選擇，主要包括：產(chǎn)品力領(lǐng)先以市場(chǎng)導(dǎo)向、 業(yè)態(tài)消費(fèi)和發(fā)展眼光對(duì)待商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 塑造本 項(xiàng)目在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、商鋪間隔、購(gòu)物空間、商業(yè)環(huán)境及配套等方面 的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。形象力領(lǐng)先建造個(gè)性獨(dú)特的形象體系， 包括個(gè)性化的建筑形態(tài)， 個(gè)性化的建筑視 野，個(gè)性化的推廣策略，

8、實(shí)施“造夢(mèng)、造勢(shì)”推廣體系，形成產(chǎn)品在 消費(fèi)者心目中的形象力優(yōu)勢(shì)。組織力領(lǐng)先在確定硬件產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上， 針對(duì)性的組織業(yè)態(tài)和高質(zhì)量的業(yè)態(tài)組 合及人流組織將為項(xiàng)目極大的發(fā)揮潛力。經(jīng)營(yíng)力領(lǐng)先在產(chǎn)品、商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)確定之后， 商業(yè)經(jīng)營(yíng)就成為項(xiàng)目運(yùn)作的指揮棒，對(duì)吸引人流、留住客源、把握投資者、經(jīng)營(yíng)者起著至關(guān)重要的作用， 因此，商業(yè)經(jīng)營(yíng)力是項(xiàng)目確立全面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的不可或缺的一環(huán)。發(fā)展力領(lǐng)先人氣的充足、 區(qū)域的成熟將影響項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Γ?并直接關(guān)系到投資 者、經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的信心度。 通過(guò)目前項(xiàng)目周邊的發(fā)展情況和開(kāi)發(fā)進(jìn) 度，提出 35 年后項(xiàng)目周邊環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目存在的發(fā)展 空間，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)

9、目整體發(fā)展原則企業(yè)經(jīng)營(yíng)原則可行性原則 充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，從投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)銷(xiāo) 推廣等多方面考慮 , 注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)性和可操作性。創(chuàng)新性原則創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力， 是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的主要手段。 本 項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中， 必須借鑒國(guó)內(nèi)外成熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、 管理經(jīng) 驗(yàn)，從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行創(chuàng) 新，方能做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。價(jià)值性原則必須從如何給客戶(hù)、 商戶(hù)帶來(lái)價(jià)值方面進(jìn)行考慮， 而不是簡(jiǎn)單的以自 身經(jīng)濟(jì)需要作為項(xiàng)目發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等多方面 發(fā)揮各自?xún)?nèi)在潛力， 給予商戶(hù)在日常經(jīng)營(yíng)、 企業(yè)發(fā)展中帶來(lái)

10、實(shí)實(shí)在在 的價(jià)值，從而達(dá)到商戶(hù)與項(xiàng)目的雙贏(yíng)。集中性原則在戰(zhàn)爭(zhēng)中， 集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分， 成為軍事謀略的上 策。而在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中， 集中優(yōu)勢(shì)資源重點(diǎn)突破也是借此達(dá)到勝利的關(guān) 鍵。因此本項(xiàng)目也應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題， 即招商 和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行重點(diǎn)突破。安全性原則金葉公司正處于高速發(fā)展的勢(shì)態(tài)， 各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好， 本項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng) 目企業(yè)來(lái)講，不但可以促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)，也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。本著為投 資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗(yàn)， 并結(jié)合本地實(shí)際的情況下， 在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金， 充分考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力開(kāi)發(fā)， 充 分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上， 更應(yīng)該注重項(xiàng)目

11、的投 資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。市場(chǎng)推廣原則先聲奪人，一擊即中 韓國(guó)小商品城等市場(chǎng)已經(jīng)較為成熟， 占領(lǐng)了市場(chǎng)先機(jī)， 項(xiàng)目必須要采 取高姿態(tài)的形式亮相， 在市場(chǎng)上形成轟動(dòng)效應(yīng)， 才能在市場(chǎng)上脫穎而 出。招商大戶(hù)先行招商工作率先啟動(dòng)， 從引入具有市場(chǎng)影響力的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)入手， 一方面 通過(guò)良好的招商造勢(shì)，另一方面借用大戶(hù)對(duì)廣大普通商戶(hù)的影響力， 帶動(dòng)商戶(hù)入駐，從而達(dá)到項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)招商達(dá)到開(kāi)業(yè)要求的目的。 突出優(yōu)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 “韓國(guó)小商品城 ” 和“盛和小商品城 ”占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)， 市場(chǎng)較為成熟，已搶占入市先機(jī)，因此，需從項(xiàng)目自身挖掘核心競(jìng)爭(zhēng) 力，突顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)份額。整合資源依據(jù)

12、發(fā)展商的社會(huì)關(guān)系， 爭(zhēng)取政府的政策支持或相關(guān)優(yōu)惠， 給投資者 信心保障、讓經(jīng)營(yíng)戶(hù)降低經(jīng)營(yíng)成本，激發(fā)市場(chǎng)的入駐熱情。同時(shí)，與 相關(guān)強(qiáng)勢(shì)媒體進(jìn)行深度合作， 利用其廣泛的傳播力與公正性， 提升項(xiàng) 目形象與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。第二部分 項(xiàng)目整體定位及核心競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位邏輯思路定位目的定位目的：提升地值，聚旺人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)回報(bào) 商業(yè)項(xiàng)目策劃最終的目的是提高物業(yè)土地價(jià)值， 實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者、 經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者多贏(yíng)的局面，而衡量土地價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)在于人氣的聚集， 因此，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，必須從“聚客” 、“滯客”、“悅客”三 個(gè)角度考慮。 能否聚集顧客， 吸引最多的目標(biāo)消費(fèi)者， 是第一個(gè)關(guān)鍵

13、， 而吸引消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)后， 能否最大限度的留住消費(fèi)者， 進(jìn)一步引導(dǎo)消費(fèi) 者消費(fèi)，則是第二個(gè)關(guān)鍵；更重要的，是顧客閑逛或消費(fèi)完后，能否 給顧客留下一種美好的回憶體驗(yàn)，最大限度的滿(mǎn)足顧客的各種需求， 達(dá)到第二次體驗(yàn)的目的，即悅客?？傮w定位鄂西北首個(gè)現(xiàn)代化小商品批零之都關(guān)鍵詞： 鄂西北：強(qiáng)調(diào)其地域性，突出地域性?xún)?yōu)勢(shì)，以鄂西北作為當(dāng)前的主要 輻射區(qū)域。首 個(gè)： 強(qiáng)調(diào)其創(chuàng)新性，突出唯一性。現(xiàn)代化： 強(qiáng)調(diào)其硬件水平、市場(chǎng)管理服務(wù)等方面領(lǐng)先的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 小商品： 強(qiáng)調(diào)其業(yè)態(tài)特點(diǎn)，并且借用小商品包含廣泛的特點(diǎn)，盡可能 的擴(kuò)大業(yè)態(tài)范圍，擴(kuò)大商業(yè)種類(lèi)。批 零：批發(fā)、零售之間的界線(xiàn)已越來(lái)越模糊，大多數(shù)批發(fā)商戶(hù)兼做 零

14、售，因此適應(yīng)市場(chǎng)需要。之 都： 突出其規(guī)模優(yōu)勢(shì)與行業(yè)地位。定位支持點(diǎn)：項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位由于項(xiàng)目只租不售的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)， 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)單純， 主要分 為：分類(lèi)投資特征現(xiàn)有本地經(jīng)營(yíng)商戶(hù)：注重資金的充分利用，對(duì)資金占用特 別敏感，不愿意有過(guò)多資金被作為押 金占用具有多年小商品批發(fā)經(jīng)驗(yàn)，積累了上下游渠道基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)敏感度強(qiáng)處于多年經(jīng)商的積累，對(duì)自身實(shí)力較為自信，同時(shí)部分大戶(hù)則有自大傾 向，認(rèn)為憑借自身就可獲得市場(chǎng)渠 道，易于固步自封見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有的不足非常清 楚，對(duì)更好的市場(chǎng)也非常渴望，但對(duì) 租金非常敏感，一切以現(xiàn)有租金水平 作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)具有雄厚實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者具有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，注

15、重項(xiàng)目整體規(guī)劃定位，看重一定時(shí)間 段內(nèi)區(qū)域發(fā)展方向，不過(guò)分的強(qiáng)調(diào)短 時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。往往是一些成熟 品牌或機(jī)構(gòu)，新進(jìn)入一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有 比較苛刻的條件，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)， 是一個(gè)新生商業(yè)項(xiàng)目迅速成熟的有 力促進(jìn)者。外地開(kāi)拓十堰市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商：對(duì)現(xiàn)有地區(qū)市場(chǎng)情況有一定了解，易于聽(tīng)取他人意見(jiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)非常敏感，特別是新開(kāi)拓市場(chǎng)，為降低風(fēng)險(xiǎn)一般會(huì)選擇本地初次經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)業(yè)型商戶(hù)：初次經(jīng)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)情況不是非常了解有少量資金，對(duì)價(jià)格較為敏感，但成本意識(shí)不是非常強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，易于接受新鮮事物，易于收到鼓動(dòng)與引導(dǎo)自信心不足，對(duì)老經(jīng)營(yíng)戶(hù)的意見(jiàn)樂(lè)于接受項(xiàng)目形象定位鄂西北最大、最全、服務(wù)最優(yōu)的小商品采購(gòu)基地推廣定位高起點(diǎn)

16、，高規(guī)格，高調(diào)性項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)策略的構(gòu)建招商核心策略商家選擇原則統(tǒng)一主題本項(xiàng)目是一種多業(yè)態(tài)組合的一站式購(gòu)物中心， 不論是站在招商宣傳還 是后期經(jīng)營(yíng)的角度， 項(xiàng)目都必須擁有明確的經(jīng)營(yíng)主題。 招商時(shí)須有針 對(duì)性的引進(jìn)相應(yīng)業(yè)態(tài)的商家， 切合項(xiàng)目的主題定位， 利于項(xiàng)目良好運(yùn) 作和可持續(xù)發(fā)展。同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)駐，否則將造成商家經(jīng)營(yíng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)， 有損項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色。針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物、休閑互動(dòng)消費(fèi)的特點(diǎn)，引入多種業(yè)態(tài)滿(mǎn)足人們的一站式購(gòu)物需求 主力商戶(hù)優(yōu)先接洽 主力商戶(hù)的進(jìn)駐能有效提升市場(chǎng)質(zhì)量、 吸引進(jìn)貨客源， 重點(diǎn)引進(jìn)此類(lèi) 商家對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)在一定程度上起著關(guān)鍵性的作用。 同時(shí)考慮到大

17、部 分主力商戶(hù)將奇貨可居， 會(huì)向公司要求特殊政策， 因此對(duì)主力商戶(hù)的 要求必須優(yōu)先了解。設(shè)立商家準(zhǔn)入門(mén)檻 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念為：打造湖北領(lǐng)先，鄂西北一流，十堰第一商貿(mào)的 平臺(tái)，因此，招商過(guò)程中需設(shè)立一定的商家準(zhǔn)入門(mén)款，拒絕小攤小貨 業(yè)戶(hù)進(jìn)入，保證市場(chǎng)商家的質(zhì)量，確立整體市場(chǎng)形象。租金策略經(jīng)營(yíng)大戶(hù)租金優(yōu)惠策略 經(jīng)營(yíng)大戶(hù)的進(jìn)駐， 一方面可以提升項(xiàng)目的市場(chǎng)形象； 另一方面可增強(qiáng) 周邊經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)信心，以一帶十；再一方面，可將經(jīng)營(yíng)大戶(hù)安排 在商場(chǎng)人氣較淡的區(qū)域，引導(dǎo)人流動(dòng)線(xiàn)，利于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。因此，為吸引其進(jìn)駐，可給予適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠、免一定年限（如普通 優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外增加一倍）的租金或贈(zèng)送物管費(fèi)（如免 2

18、 年物管費(fèi)） 等。放水養(yǎng)魚(yú)策略適當(dāng)?shù)臏p免商戶(hù)租金或給予其他優(yōu)惠， 以減少經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本， 吸 引其進(jìn)駐，共同培育市場(chǎng)。然后，隨著商業(yè)氛圍的逐步形成，租金也 隨之上漲，保持一定年限內(nèi)的租金收益與普通招商策略下同等年限的租金收益一致。確定合理的利潤(rùn)率充分考慮市場(chǎng)實(shí)際的承受能力， 貼近市場(chǎng)的承受力。 貼近市場(chǎng)的承受 力可從兩個(gè)層面來(lái)分析： 一是制定的租金價(jià)格須與目標(biāo)客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)承 受力接近，二是制定的價(jià)格須與市場(chǎng)今后的發(fā)展空間貼近。推廣策略立足十堰，向外輻射 因項(xiàng)目的招商對(duì)象主要是十堰現(xiàn)有的的經(jīng)營(yíng)者及創(chuàng)業(yè)者， 因此，進(jìn)行 項(xiàng)目的招商推廣時(shí)須立足十堰， 同時(shí)向外輻射， 吸引十堰下屬縣鎮(zhèn)及 周邊城市的投

19、資者。綜合成本及傳播效益 項(xiàng)目宣傳推廣渠道的選擇及媒介組合方式需綜合考慮成本的投入及 傳播效益的優(yōu)化。戶(hù)外大型廣告牌因其直觀(guān)的造型和大氣的畫(huà)面， 不僅有著較強(qiáng)的注目 率，能充分挖掘途徑客戶(hù)資源，而且容易樹(shù)立起企業(yè)的高端形象，建 議廣泛布置戶(hù)外廣告。定點(diǎn)推廣為增大項(xiàng)目的傳播廣度及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性宣傳， 可在十堰市區(qū)金葉公司 旗下的酒店客房中所放置項(xiàng)目的宣傳海報(bào)， 并定期更換， 直接針對(duì)外 出經(jīng)商人員定向推廣，為今后市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)積累下游客戶(hù)與上游經(jīng)銷(xiāo)商。 終端宣傳在項(xiàng)目的蓄客期及招商期， 可安排人員在周末及節(jié)假日至十堰市各個(gè) 街道點(diǎn)派發(fā)宣傳單，形成地毯式宣傳。 公關(guān)活動(dòng) 針對(duì)項(xiàng)目亮相至尾盤(pán)消化各階段的工作

20、要求，策劃一系列公關(guān)活動(dòng)， 達(dá)到轟動(dòng)亮相、招商造勢(shì)的效果，從而促進(jìn)招商工作。外出巡展按照項(xiàng)目 “立足十堰，向外輻射 ”的推廣思想， 至招商工作進(jìn)行到一 定階段時(shí)（如開(kāi)盤(pán)期） ，需開(kāi)展外出巡展活動(dòng)，擴(kuò)大客戶(hù)群的區(qū)域范 圍。巡展區(qū)域包括十堰下屬縣鎮(zhèn)及十堰周邊城市。現(xiàn)場(chǎng)推廣 按照項(xiàng)目提前亮相的要求， 須在 5 月中下旬完成接待中心的布置， 鑒 于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況， 建議在十堰核心商圈內(nèi)設(shè)置臨 時(shí)接待中心，面積在 150 平米左右，使用期約半年，整體風(fēng)格需與項(xiàng) 目定位一致，以便進(jìn)行項(xiàng)目的客戶(hù)接待工作，及舉辦相關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)。 媒體策略 戶(hù)外廣告 結(jié)合項(xiàng)目做足戶(hù)外廣告的指導(dǎo)思想， 自項(xiàng)目切入市

21、場(chǎng)便逐步開(kāi)始全方 位的戶(hù)外廣告布置，對(duì)市場(chǎng)形成視覺(jué)轟炸， 戶(hù)外廣告布置地點(diǎn)主要有： 做好項(xiàng)目臨路圍墻的包裝 項(xiàng)目附近街道兩側(cè)的廣告布置， 特別是自項(xiàng)目接待中心至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的 街道兩側(cè)的廣告布置項(xiàng)目附近布置 1處或 2 處大型廣告牌（蓄客階段完成） 十堰重要街道兩側(cè)布置燈箱、燈桿旗等十堰商業(yè)中心區(qū)及十堰高層建筑的屋頂廣告位樹(shù)立大型廣告牌 （蓄客 階段完成）公交車(chē)車(chē)身廣告及公交候車(chē)亭廣告 火車(chē)站、汽車(chē)站及高速公路兩側(cè)樹(shù)立大型廣告牌 報(bào)紙廣告 報(bào)紙廣告因其受眾面廣，傳播速度快，信息量大等優(yōu)勢(shì)，將是本項(xiàng)目 的主要廣告媒體。 而報(bào)紙軟文則是較好的概念及活動(dòng)炒作平臺(tái)， 在營(yíng) 銷(xiāo)過(guò)程中更需充分發(fā)揮。 綜合十堰

22、當(dāng)?shù)貓?bào)紙媒體的對(duì)比分析， 本項(xiàng)目 媒體傳播以十堰日?qǐng)?bào)為主。電視廣告電視因其圖文聲并茂， 能形象地多方位展示項(xiàng)目， 其宣傳推廣對(duì)十堰 市民極具引導(dǎo)性。 從十堰市民的電視收視率來(lái)看， 十堰電視臺(tái)較受歡 迎。十堰電視臺(tái)有綜合、圖文、影視三個(gè)頻道，從目標(biāo)受眾群體的收 視情況來(lái)看，建議項(xiàng)目廣告投放于綜合頻道或圖文頻道。 鑒于電視廣告直接投放費(fèi)用較高， 可考慮項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期投放少量的電 視短片，其它招商階段以電視流動(dòng)字幕形式進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。 手機(jī)短信廣告 手機(jī)短信廣告具有一對(duì)一式、精準(zhǔn)、高效的傳播特點(diǎn)，而且成本低。 可考慮在特定階段需要傳遞告知性較強(qiáng)的信息時(shí)選用 （如各階段的活 動(dòng)、開(kāi)盤(pán)等）。印刷品廣告 印刷

23、品廣告信息量大，便于直觀(guān)展示產(chǎn)品形象及細(xì)節(jié)，成本低。主要采用折頁(yè)及單張形式，根據(jù)不同階段的需要間斷性的使用第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品提升項(xiàng)目產(chǎn)品力提升以發(fā)展的眼光打造前瞻性的建筑形態(tài) 本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格必須與項(xiàng)目的形象定位和功能定位相符合， 同 時(shí)需符合商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格根據(jù)項(xiàng)目的定位、 開(kāi)發(fā)理念及未來(lái)的發(fā)展， 本項(xiàng)目應(yīng)確定為現(xiàn)代建筑 時(shí)尚和簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格。配合建筑物的形態(tài)、出入口設(shè)置與裝飾、外 立面式樣與色彩、商鋪的布局、特色符號(hào)及元素的配合等。 以全新的現(xiàn)代式商業(yè)物業(yè)形象全面領(lǐng)先十堰現(xiàn)有的城市商業(yè)建筑水 平，給投資者以信心，給消費(fèi)者以新穎。并形成項(xiàng)目的獨(dú)特識(shí)別形象 和吸引力。

24、建筑外立面效果 明快、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約外立面設(shè)計(jì)以明快、 高檔的色彩， 配合簡(jiǎn)潔時(shí)尚的鋁制面板和大面積 的玻璃窗，鮮明的線(xiàn)條感。整體形象感覺(jué)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、新潮的 以現(xiàn)代的建筑符號(hào)和設(shè)計(jì)元素， 通過(guò)特定的造型和用材營(yíng)造出各種形 式的商業(yè)氛圍，整體感覺(jué)現(xiàn)代而不繁復(fù)，時(shí)尚而不雜亂，新潮而不小 氣。商鋪設(shè)計(jì)原則配合重點(diǎn)客戶(hù)原則項(xiàng)目的招商部分將以中小規(guī)模商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)為主， 為力求吸引大戶(hù)的進(jìn) 駐。由于大戶(hù)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積要求較為特殊， 因此必先做好主力大戶(hù)的需 要咨詢(xún)，預(yù)先確定大戶(hù)經(jīng)營(yíng)鋪位，避免因“設(shè)計(jì)損失客戶(hù)” 。 適應(yīng)人流動(dòng)線(xiàn)原則充分考慮顧客的停留時(shí)間、人流導(dǎo)向 , 柔性延長(zhǎng)停留時(shí)間，增加購(gòu)物 機(jī)會(huì)和頻次。實(shí)用

25、合理設(shè)計(jì)原則 在十堰市現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境不太成熟與將來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的可能性上尋求 一個(gè)合理的實(shí)用率。建議項(xiàng)目商鋪的實(shí)用率為 55%60之間。 商鋪設(shè)計(jì)要點(diǎn) 商鋪配套設(shè)施 每個(gè)商鋪設(shè)有獨(dú)立的供水、供電及排污管網(wǎng)，同時(shí)預(yù)留通信、有線(xiàn)電 視接口。商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)， 統(tǒng)一安裝玻璃門(mén)及防盜門(mén)， 進(jìn)行簡(jiǎn)單框架吊頂， 地面鋪拋光磚，墻面刷大白灰。負(fù)一層設(shè)計(jì) 負(fù)一層作為項(xiàng)目額外利潤(rùn)的主要來(lái)源， 如果處理得當(dāng)， 將對(duì)項(xiàng)目整體 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極的影響。主要需要解決的問(wèn)題 如何處理與一層的高差問(wèn)題 如何處理入口人流動(dòng)線(xiàn)組織問(wèn)題 如何消除購(gòu)物者地下室的感覺(jué) 與一層的高差問(wèn)題 調(diào)整臨近車(chē)站路兩入口形式， 高差降低，

26、將地面高度降低為距負(fù)一層 地面 2.5 米左右，使得 2 米左右高度可露出地面， 增強(qiáng)采光及外部可 視性。入口人流動(dòng)線(xiàn)組織問(wèn)題 將負(fù)一層原有的步行樓梯向外拓展，改為 下沉式廣場(chǎng)。 考慮到批發(fā) 商戶(hù)進(jìn)貨的需要， 下沉式廣場(chǎng)應(yīng)重點(diǎn)考慮 無(wú)障礙化， 設(shè)置占 1/4 面積作為坡道?？际綐訁⑾?gòu)物者地下室感覺(jué)重點(diǎn)加強(qiáng)負(fù)一層的照明亮度 。以高于國(guó)家照度一般標(biāo)準(zhǔn)的 400LX 為商場(chǎng)的最低照度標(biāo)準(zhǔn)， 這樣的照明環(huán)境更能滿(mǎn)足顧客對(duì)舒適度的要求和投資方物業(yè)定位要求， 有助于延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間， 激發(fā)顧客的購(gòu)買(mǎi)欲 望。商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)整體環(huán)境營(yíng)造整體環(huán)境包括了商鋪通道、內(nèi)街等的各個(gè)節(jié)點(diǎn)， 他們?cè)诠δ苌喜粌H起著聚集和疏

27、導(dǎo)人流的作用，同時(shí)也是營(yíng)造購(gòu)物休閑環(huán)境的場(chǎng)所，因此環(huán)境設(shè)計(jì)尤為重要入口設(shè)計(jì)前后主入口呈弧形設(shè)計(jì)：形成一個(gè)漏斗，方便人流匯集，成為天然的 廣場(chǎng)。設(shè)置空氣隔離風(fēng)幕：商場(chǎng)各出入口、臨街專(zhuān)柜大門(mén)設(shè)置風(fēng)幕機(jī)，可有 效降低商場(chǎng)與室外的冷熱交換，節(jié)約能耗。休閑空間 在中庭位置設(shè)置少量休憩長(zhǎng)椅、 小型綠化等，增加批發(fā)購(gòu)物的吸引力， 營(yíng)造和諧統(tǒng)一的批發(fā)市場(chǎng)空間 室內(nèi)景觀(guān) 室內(nèi)景觀(guān)主要是室內(nèi)鋪裝、裝飾、綠化景觀(guān)、休閑設(shè)施和特色景觀(guān) 增設(shè)場(chǎng)內(nèi)的裝飾物：根據(jù)商場(chǎng)的整體風(fēng)格，設(shè)計(jì)一些現(xiàn)代裝飾元素，如層頂飄板、現(xiàn)代浮雕等。中庭是人流的聚點(diǎn)，也是人們視線(xiàn)的聚集 點(diǎn)，因此是裝飾重點(diǎn)區(qū)域，在設(shè)計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)把握。綠化景觀(guān)：在商場(chǎng)中

28、庭、主次通道，邊角等處擺設(shè)一些小型植物。 室內(nèi)休閑設(shè)施：提供消費(fèi)者休息地方，延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留的時(shí)間，提升 整個(gè)街區(qū)的整體形象功能。配套設(shè)施規(guī)劃1）停車(chē)位集中式停車(chē)和分散式停車(chē)結(jié)合 本項(xiàng)目可采用地下的集中式停車(chē)、 地面的集中式停車(chē)和分散式停車(chē)結(jié) 合的辦法， 充分利用項(xiàng)目臨街面較廣的特點(diǎn)， 因此本項(xiàng)目的停車(chē)位數(shù) 量要求可較為靈活。標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位最理想的車(chē)位設(shè)計(jì)是寬為 2.8 到 3.5 米，長(zhǎng)為 5.8 米以上， 設(shè)計(jì)人員 一般都取到 6 米。一個(gè)車(chē)位如果設(shè)計(jì)過(guò)窄， 則乘客上下車(chē)的時(shí)候很不 方便，開(kāi)門(mén)時(shí)稍不注意就會(huì)刮花愛(ài)車(chē)。燈光設(shè)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)燈光環(huán)境設(shè)計(jì) 商業(yè)廣場(chǎng)照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造購(gòu)整個(gè)商業(yè)氛圍的形象起著至關(guān)重

29、要的作 用，既要滿(mǎn)足亮化的需要，還要滿(mǎn)足美學(xué)的要求。商場(chǎng)照明設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造良好、舒適的照明環(huán)境，照明要使整 個(gè)空間光照均勻，不僅要考慮水平面照度，還需考慮到垂直面照度， 避免出現(xiàn)投影和眩光現(xiàn)象，否則會(huì)給顧客帶來(lái)生理和心理上的不適， 減少顧客停留時(shí)間，影響商場(chǎng)銷(xiāo)售，同時(shí)也會(huì)影響賣(mài)場(chǎng)人員情緒，降 低服務(wù)質(zhì)量，不利于企業(yè)形象的傳播。另外，節(jié)能、降低成本、是企業(yè)經(jīng)營(yíng)永遠(yuǎn)的選擇，便于操作和維修等 因素亦必須考慮，以體現(xiàn)綜合收益最大化?；A(chǔ)照明 基礎(chǔ)照明對(duì)環(huán)境照明總體格調(diào)具有決定性作用。 本項(xiàng)目的基礎(chǔ)照明必 須結(jié)合各地塊街區(qū)的風(fēng)情定位， 把路燈和地?zé)艚Y(jié)合起來(lái)， 使之既是照 明工具，也是商業(yè)區(qū)不可或缺

30、的重要組成。同時(shí)，還可以通過(guò)燈桿、 燈罩等符號(hào)的靈活運(yùn)用賦予其特定的內(nèi)涵，營(yíng)造出曼妙的傳統(tǒng)風(fēng)情。重點(diǎn)照明 裝飾照明重點(diǎn)是對(duì)照射方式進(jìn)行裝飾性設(shè)計(jì)、 對(duì)環(huán)境的特別部位加以 側(cè)重或掩飾，用于創(chuàng)造特定的購(gòu)物環(huán)境和考慮商業(yè)環(huán)境中各空間的空 間特點(diǎn)，對(duì)美化商業(yè)街區(qū)環(huán)境， 刺激顧客消費(fèi)， 起著舉足輕重的作用。 商業(yè)廣場(chǎng)可以把建筑立面、 街景雕塑及廣場(chǎng)主入口作為重點(diǎn)照面設(shè)計(jì) 的重點(diǎn)， 突出這幾個(gè)重要的地方， 使商業(yè)廣場(chǎng)在夜幕降臨之時(shí)更顯得 層次分明。室外照明處理 建筑物的夜間照明對(duì)塑造良好的項(xiàng)目形象非常重要， 建筑的照明通過(guò) 對(duì)立面特點(diǎn)的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)， 讓商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。 本項(xiàng)目 的室外照明除了上

31、述的基礎(chǔ)照明和重點(diǎn)照明以外， 商鋪外圍的照明也 十分重要，各商家的燈光在不影響商業(yè)街整體燈光效果的前提下可以 靈活處理。 此外，還可以增加活動(dòng)式夜空探射燈， 在夜幕降臨后照耀， 形成空中玫瑰， 人們只要遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見(jiàn)項(xiàng)目頂樓不斷移動(dòng)的光柱， 就會(huì)對(duì) 商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)生美好的遐想。室內(nèi)照明設(shè)計(jì) 室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理商業(yè)廣場(chǎng)（通道）和商店之間的照明關(guān)系， 一方面，無(wú)論是白天還是晚上，都要保持店鋪（走廊）有足夠的照明 水平，并通過(guò)光線(xiàn)的變化來(lái)增加店鋪（通道）的趣味性。另一方面， 商業(yè)廣場(chǎng)（通道）的照明不能夠?qū)ι痰旰偷昝嬖斐刹涣几蓴_，影響和 妨礙店面和櫥窗展示。因此店面照明比商業(yè)廣場(chǎng)（通道）的亮度要高 得多。商

32、業(yè)色彩運(yùn)用 環(huán)境色彩采用多色調(diào)的裝飾，能夠形成多變的空間，耀眼的色彩，使 商場(chǎng)內(nèi)如 “ 都市舞臺(tái) ” ，充滿(mǎn)節(jié)日氣氛。 色彩設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán) 境的特征：時(shí)尚、休閑、快樂(lè)，起到襯托環(huán)境、美化環(huán)境作用。 本商業(yè)廣場(chǎng)是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，不僅指商業(yè)廣場(chǎng)的建筑形態(tài)、環(huán)境，還 要體現(xiàn)在獨(dú)特的色彩運(yùn)用手法上， 我們建議為商業(yè)廣場(chǎng)建立獨(dú)特的色 彩識(shí)別系統(tǒng)，使人們能夠輕易的借助色彩進(jìn)行識(shí)別和認(rèn)知。 我司認(rèn)為，整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)該以輕快明亮的色彩為基調(diào)。安防設(shè)施。建議理由： 監(jiān)控系統(tǒng)是經(jīng)營(yíng)安全的需要， 也是提升物業(yè)管理水平的需 要，更是商場(chǎng)智能化管理的需要。 對(duì)提高商場(chǎng)處理突發(fā)事件的反應(yīng)速 度、處理能力有著重要的價(jià)值

33、和意義。 建議在商場(chǎng)內(nèi)建立安裝數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)，其容量應(yīng)能夠滿(mǎn)足 7-10 日全 畫(huà)面和全分割畫(huà)面， 全營(yíng)業(yè)時(shí)段的動(dòng)態(tài)畫(huà)面數(shù)字儲(chǔ)存， 應(yīng)能滿(mǎn)足 7-10 日內(nèi)任意時(shí)間調(diào)動(dòng)任意時(shí)段任意監(jiān)控畫(huà)面。各大門(mén)、電梯前室、貨物出入口、員工通道等各主要出入口，公共空 間主通道交匯處等重要位置布置固定或旋轉(zhuǎn)監(jiān)控?cái)z像頭。地面鋪設(shè)各層地面鋪設(shè)材料 (花崗巖，大理石，高級(jí)瓷磚) 均應(yīng)考慮選擇防滑， 防反光因素，并考慮在市場(chǎng)營(yíng)業(yè)地域用不同色彩設(shè)置通道標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)。 一樓，由于中庭直接采光， 故應(yīng)在中庭位置采用暗紅色花崗巖或大理 石鋪設(shè)，采用藝術(shù)造型與其他區(qū)域標(biāo)志明顯，標(biāo)志清晰，有利于管理 同時(shí)給消費(fèi)者以視覺(jué)清新。其他區(qū)域區(qū)采用

34、 800800( 600 600)防滑亞光瓷磚鋪設(shè)，可消除 一切不安全因素， 保證顧客的人身安全。 而光面地磚產(chǎn)生的天花燈具 照明反光會(huì)影響顧客的滯留和購(gòu)物心情。柱體包裝 對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部柱體進(jìn)行包裝，在所有臨通道的柱面預(yù)留統(tǒng)一的廣告位， 距地面 1000 處向上設(shè)置規(guī)格為 600*1200 弧面廣告位， 廣告位設(shè) 置為玻璃夾畫(huà)，工藝釘固定。商場(chǎng)通道包裝整齊劃一，廣告位規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，使消費(fèi)者賞心悅目， 有利于商場(chǎng)管理和形象的提升。關(guān)于商場(chǎng)中庭的建議： 一樓中庭地面， 由于中庭直接采光故應(yīng)在門(mén)廳采用暗紅色花崗巖或大 理石鋪設(shè)，采用藝術(shù)造型，與其他區(qū)域標(biāo)志明顯。其他區(qū)域區(qū)采用 800800 （ 6006

35、00）防滑亞光瓷磚鋪設(shè)。原中庭內(nèi)側(cè)手扶梯一 至四層共六部全部取消，依附該處軸線(xiàn)（ F）（ 9）結(jié)構(gòu)柱增建旋 轉(zhuǎn)觀(guān)光步行梯通往各層 .（ 見(jiàn)圖 ）中庭所有柱體包裝至頂 , 材料為鋁塑板，靠通道面仍需預(yù)留廣告位 （ 。 中庭周邊各層樓板與天花吊頂間斷面同為鋁塑板收口， 做廣告位； 裝 飾百葉內(nèi)藏空調(diào)側(cè)吹風(fēng)口。各層以及旋轉(zhuǎn)樓梯靠中庭面設(shè)不銹鋼鋼化玻璃安全護(hù)欄。設(shè)休閑椅。 大型藝術(shù)燈具一組或數(shù)組。在照明的同時(shí)美化中庭。在網(wǎng)架設(shè)置滑道吊件，以備懸掛美陳物品。廣場(chǎng)設(shè)置 設(shè)置中心設(shè)旗桿三只：高度、間距按國(guó)旗法規(guī)定；正立面為外凸 弧面，白色大理石貼面上做浮雕企業(yè)標(biāo)徽及店招。 （紅色）兩側(cè)及背 面陰刻企業(yè)文化理

36、念文字； （黑色）。平臺(tái)周邊做藝術(shù)護(hù)欄 , 背面設(shè)階 梯通道；利用護(hù)欄柱做廣場(chǎng)音箱位 12 個(gè)。廣場(chǎng)地面鋪設(shè)：普通廣場(chǎng)磚。設(shè)無(wú)障礙通道直通商場(chǎng)一層、負(fù)一層； 用不同顏色廣場(chǎng)磚標(biāo)明停車(chē)位及通道。在相關(guān)位置設(shè)無(wú)障礙地錨： 固定各種彩虹門(mén)、 大型氣球等漂浮懸掛物、 固定廣場(chǎng)演出舞臺(tái)，燈光架等。廣場(chǎng)照明： 廣場(chǎng)中心位置設(shè)大型高架藝術(shù)燈具燈架一至二架， 實(shí)現(xiàn)廣 場(chǎng)照明。外立面設(shè)置 外立面二層以上全部采用塑鋁板裝飾 淺色為好，一層使用干掛大理石，考慮企業(yè)色彩元素。色相待定；所 有防煙窗采用色玻。 （因大部分要封閉 ）；預(yù)留廣告位造型，縱向： 80005000 ，共八幅。外打燈： 3000w3/ 幅。并預(yù)制

37、安裝固定掛 件。（可考慮安裝大型電子屏幕。 ）廣告霓虹燈位 外立面正面沿站前路側(cè)應(yīng)考慮設(shè)置縱向廣告霓虹燈位，面對(duì)門(mén)前客 流。亦可在正門(mén)東側(cè)墻設(shè)置外掛大型燈箱（與東側(cè)墻成 T 字形）。 商場(chǎng)正門(mén)上方增設(shè)球桿結(jié)構(gòu)網(wǎng)架鋼化玻璃雨棚 覆蓋面積應(yīng)為主入口外延。 在屋面設(shè)置金屬掛件， 同時(shí)垂直對(duì)應(yīng)在一 層相應(yīng)位置設(shè)置無(wú)障礙地錨以備懸掛廣告條幅、 美陳等物品。 延建筑 物外延設(shè)輪廓裝飾燈帶。關(guān)于二，三樓層的建議：天花吊頂相應(yīng)于主通道， 在風(fēng)格上略作變化 在天花顏色以及通道泛 光照明的色溫方面考慮服裝陳列的需要， 應(yīng)采用泛光燈具。 地面鋪設(shè) 800800 防滑地磚，可以考慮顏色的差異。柱體包裝要求同一樓區(qū)。

38、顏色也應(yīng)該有不同的區(qū)別。墻面要求如前。天花吊頂設(shè)計(jì) 天花吊頂裝修造型必須考慮商場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)分布，并與之對(duì)應(yīng)，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 與地面動(dòng)線(xiàn)主通道相對(duì)應(yīng)， 天花吊頂時(shí)做二級(jí)吊裝飾， 使用泛光照明。 天地協(xié)調(diào)，整齊劃一，賞心悅目的環(huán)境永遠(yuǎn)是消費(fèi)者所喜歡的，在本與市場(chǎng)的整體風(fēng)格、定項(xiàng)目的公共區(qū)及動(dòng)線(xiàn)上方做適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)造型,位相匹配，更能體現(xiàn)和提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。第四部分 項(xiàng)目管理構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)管理建議商業(yè)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)總經(jīng)理室總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)管理中心人事行政中財(cái)務(wù)核算中心心商場(chǎng)管理部市部企部客場(chǎng)劃戶(hù)經(jīng)推服營(yíng)廣務(wù)部工 程 部保 安 部保環(huán) 環(huán) 潔境部人 力 資 源商業(yè)經(jīng)營(yíng)各部門(mén)職能8 大部門(mén)，整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管

39、理公司分為三大中心，十大部門(mén)（實(shí)際為 因?yàn)楣こ?、保安、環(huán)境保潔 3 個(gè)部門(mén)屬商場(chǎng)管理部管轄 總經(jīng)理室 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理主要負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理經(jīng)營(yíng)管理中心、 人事行政 管理中心、 財(cái)務(wù)核算中心三大中心的工作運(yùn)行， 制訂商場(chǎng)整體事務(wù)及 制訂整體運(yùn)營(yíng)策略 , 直接向開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。法律顧問(wèn)可外聘律師作為項(xiàng) 目常年顧問(wèn) 總經(jīng)理室的人員編制 5 人，功能架構(gòu)如下：辦公室主任 1 名文員1名總經(jīng)理 1 名總經(jīng)理秘書(shū)1名經(jīng)營(yíng)管理中心 經(jīng)營(yíng)管理中心主要負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)推廣和物業(yè)維護(hù)工作， 包括四個(gè)職能部門(mén)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、商場(chǎng)管理部、企劃推廣部、客戶(hù)服務(wù)部。四 個(gè)職能部門(mén)相對(duì)獨(dú)立開(kāi)展工作， 但必須緊密配合協(xié)調(diào)。 從功

40、能配置上， 經(jīng)營(yíng)管理中心占整個(gè)商場(chǎng)管理的主導(dǎo)地位， 人事行政管理中心、 財(cái)務(wù) 核算中心處于從屬和配合服務(wù)的地位。經(jīng)營(yíng)管理中心架構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理中心設(shè)副總經(jīng)理 1名，配備秘書(shū) 1 名，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理四個(gè)職 能部門(mén)，每個(gè)職能部門(mén)設(shè)經(jīng)理 1 名，分別管理自己部門(mén)，對(duì)副總經(jīng)理 負(fù)責(zé)； 經(jīng)營(yíng)管理中心架構(gòu)如下圖所示。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理一名商場(chǎng)管理部經(jīng)理一名企劃推廣部經(jīng)理一名客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理一名市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部職能與人員 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)里商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)管理、 商場(chǎng)招商招租、 開(kāi)發(fā) 商其他固定資產(chǎn)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)、 市場(chǎng)信息收集、 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的輸出等 工作，著重于商場(chǎng)的內(nèi)部資源整合提升。主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)里的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)管理、 商業(yè)鋪位

41、租賃招商工作、 中小業(yè)主 的鋪位租賃代理、物業(yè)招商等工作。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部具體工作內(nèi)容 在公司領(lǐng)導(dǎo)下，組織對(duì)本市場(chǎng)的發(fā)展、管理、質(zhì)量、形象進(jìn)行策劃。負(fù)責(zé)商場(chǎng)整體辦證登記等事務(wù) 全面負(fù)責(zé)本市場(chǎng)的布局定位，品牌招商招租、調(diào)整過(guò)程，公共區(qū)域的 臨時(shí)鋪位出租。商場(chǎng)內(nèi)外廣告位的招租事務(wù) 商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位的租賃事務(wù) 負(fù)責(zé)為廣大中小投資業(yè)主代理商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)本市場(chǎng)招商分析，業(yè)務(wù)調(diào)研工作。收集各類(lèi)信息，挖掘拓展新的 業(yè)務(wù)和新的管理措施、方法，為公司領(lǐng)導(dǎo)出謀劃策。參與對(duì)公司新開(kāi)展的業(yè)務(wù)或工作進(jìn)行可行性分析、 評(píng)審，為公司領(lǐng)導(dǎo) 提供決策依據(jù)。根據(jù)合作方的管理服務(wù)類(lèi)型， 積極尋找、 推薦業(yè)務(wù)骨干和素質(zhì)好的管 理人員給公

42、司領(lǐng)導(dǎo)定奪，作為派遣人員之用。做好對(duì)外派人員的跟蹤管理工作。 及時(shí)了解和聽(tīng)取其管理工作中反映 的情況，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，并將情況報(bào)告公司負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。 協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)做好對(duì)外派人員的工作業(yè)績(jī)考核。對(duì)外開(kāi)展物業(yè)管理咨詢(xún)業(yè)務(wù)， 擴(kuò)大公司的影響力并創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效 益。協(xié)助財(cái)務(wù)部做好管理酬金的收繳工作。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。商場(chǎng)管理部職能和人員編制 商場(chǎng)管理部主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)、 投資者的資料統(tǒng)計(jì)整理、 租賃進(jìn) 場(chǎng)管理、租金、管理費(fèi)的收取督促工作、商場(chǎng)日常巡視等日常運(yùn)營(yíng)管 理和物業(yè)管理的保安、工程、清潔三部分的工作。 商場(chǎng)管理著重于商場(chǎng)租戶(hù)的后勤管理服務(wù)、 日常營(yíng)業(yè)管理、 商場(chǎng)整體 硬件維護(hù)工

43、作。 這個(gè)部門(mén)的工作以物業(yè)管理的內(nèi)容為主體， 但又滲透 著物業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)， 為商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)， 故歸入經(jīng)營(yíng)管理中心更能發(fā)揮 其作用，能夠充分提升工作效率。商場(chǎng)管理部辦公室設(shè)經(jīng)理 1 名，設(shè)資料檔案組、租務(wù)管理組、商場(chǎng)管 理組 3 個(gè)組，每個(gè)組分別設(shè) 1個(gè)主任。資料檔案組商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)租賃合同和個(gè)人資料等文件、 投資者的 資料統(tǒng)計(jì)整理、檔案整理保存等工作。租務(wù)管理組審批監(jiān)督跟進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的裝修進(jìn)場(chǎng)、 退場(chǎng)工作商場(chǎng)管理 組商場(chǎng)日常巡視檢查、租賃管理服務(wù)、督促租戶(hù)依時(shí)交納租金、 管理費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用，政策措施的通知等。商場(chǎng)管理部具體工作內(nèi)容 商場(chǎng)管理部具體工作包括商場(chǎng)管理辦公室和工程部、 保安部、 環(huán)境保 潔部幾部分的工作。商場(chǎng)管理辦公室功能與具體職責(zé) 對(duì)總經(jīng)理（或副總經(jīng)理）負(fù)責(zé)，協(xié)助統(tǒng)籌整個(gè)商場(chǎng)的日常管理工作。 在開(kāi)展管理時(shí)要注意做好登記， 區(qū)分各類(lèi)管理對(duì)象， 采取不同的管理 辦法，重點(diǎn)管理對(duì)象是經(jīng)營(yíng)戶(hù)。負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行本市場(chǎng)的各項(xiàng)管理措施和辦法。 負(fù)責(zé)制定部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)章制度。負(fù)責(zé)交鋪各項(xiàng)事務(wù) 參與制定裝修管