土地利用政策及土地違法行為法律責任

1、l 一、土地權(quán)利制度一、土地權(quán)利制度l 二、土地招標拍賣掛牌出讓相關(guān)問題二、土地招標拍賣掛牌出讓相關(guān)問題l 三、土地違法行為與法律責任三、土地違法行為與法律責任l 四、衛(wèi)片執(zhí)法檢查與例行督察相關(guān)問題四、衛(wèi)片執(zhí)法檢查與例行督察相關(guān)問題 1、土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。我國實行土地的社會主義公有制，即國家所有（全民所有制）和勞動群眾集體所有制。 國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 2、將集體土地變?yōu)閲型恋氐那樾危赫魇? 3、土地權(quán)利制度的法律規(guī)定、土地權(quán)利制度的法律規(guī)定 憲法 物權(quán)法（中華人民共和國主席令第六十二號，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2

2、007年10月1日起施行） 土地管理法（自1987年1月1日起施行，1988年12月29日第一次修正，1998年8月29日修訂，2004年8月28日第二次修正） 憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。 土地管理法 第二章“土地的所有權(quán)和使用權(quán)”都是關(guān)于土地權(quán)利的規(guī)定。 物權(quán)法：除關(guān)于動產(chǎn)的規(guī)定外，幾乎其他條款都與土地權(quán)利有關(guān)。（二）國有土地使用制度（二）國有土地使用制度 國有土地使用權(quán)的取得通過劃撥方式和有償方式。 1、劃撥土地 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者

3、繳納補償、安置等費用后將該宗土地交付其使用，或者無償交付給土地使用者使用的行為。 土地管理法土地管理法第五十四條規(guī)定：第五十四條規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 劃撥土地不是用地者的完全財產(chǎn)，因此，未經(jīng)政府批準不能處置。 城市房地產(chǎn)管理法（1995年1月1日實施，2007年修正） 第四十條規(guī)定：第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)

4、當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2、有償方式供地、有償方式供地 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地出讓方式：協(xié)議方式和招標、拍賣、掛牌方式。 物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 出讓土地是用地者的完全財產(chǎn)，取得土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，“兩證齊全”即可上市交易。（三）集體建設(shè)用地使用制度（

5、三）集體建設(shè)用地使用制度 1、農(nóng)民集體所有土地使用的范圍 （1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地； （2）鄉(xiāng)村公共事業(yè)、公益事業(yè)用地； （3）農(nóng)村村民宅基地； （4）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織舉辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、經(jīng)營等形式共同舉辦企業(yè)。2 2、宅基地管理、宅基地管理 嚴格實行“一戶一宅”。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。 土地管理法土地管理法第六十二條規(guī)定：第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 宅基地是一種福利，只能享受一次。 嚴格宅基地使用主體，禁止非法交易。 國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行

6、有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知建設(shè)用地法律和政策的通知（國辦發(fā)（國辦發(fā)200771200771號）明確規(guī)定：號）明確規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。依法取得的宅基地不能買賣。二、土地招標拍賣掛牌出讓相關(guān)問題 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部39號令, 2007年11月1日起施行 ） 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范（2006年8月1日起實施） 對招標拍賣掛牌出讓方法、程序和標準做了很細致具體的規(guī)定，并且提供了操作范本，出讓公告、競買須知、成交確認書及競買申請都提供了格式文本 。 （一）以下（一）以下4 4

7、種情形的土地必須實行招拍掛方式出種情形的土地必須實行招拍掛方式出讓：讓： 1、政府供應(yīng)的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須采取招拍掛方式。 政府供應(yīng)的建設(shè)用地，一是新增，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收后形成的國有建設(shè)用地。二是存量，即政府收購或收回的國有建設(shè)用地。 2、政府供應(yīng)不屬于工業(yè)、商業(yè)等五類用途的國有建設(shè)用地時存在競爭情形的須采取招拍掛方式。 3、原劃撥土地使用權(quán)改變用途有明確規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)的，須采取招拍掛方式供應(yīng)。 4、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有明確規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)的，須采取招拍掛方式供應(yīng)。 （二）招標、拍賣、掛牌三種方式選擇哪種（二）招標、拍賣、掛牌三種方式選擇哪種

8、方式操作問題方式操作問題 理論上，招標、拍賣、掛牌三種方式是同等的，政策上沒有明確三者的區(qū)別。39號令沒有規(guī)定哪種性質(zhì)的土地必須以招標方式供應(yīng)，哪種性質(zhì)的土地必須以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。從政府這一供地主體來說，同一宗地，既可以招標方式供應(yīng)，也可以拍賣或掛牌方式供應(yīng)。 安徽省國土資源廳、監(jiān)察廳安徽省國土資源廳、監(jiān)察廳關(guān)于進一步規(guī)范國關(guān)于進一步規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓有關(guān)問題的有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓有關(guān)問題的通知通知（皖國土資（皖國土資200820084242號）號） 對嚴格限制掛牌方式出讓作出規(guī)定。 有下列情形之一的，可以采取掛牌方式出讓： (1)工業(yè)項目用地； (2)因企

9、業(yè)改制須異地搬遷、安置職工的項目用地； (3)招標、拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告發(fā)布后，至競投、競買申請截止日止，競買人不足法定人數(shù)的項目用地； (4)國家和省規(guī)定可以采取掛牌方式出讓的其他情形。 （三）商品住房用地單宗出讓面積的規(guī)定（三）商品住房用地單宗出讓面積的規(guī)定 限制用地項目目錄（2006年本增補本）規(guī)定，對于商品住宅項目，宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。( (四四) )招標拍賣掛牌出讓程序招標拍賣掛牌出讓程序 1、編制并公布土地出讓計劃編制并公布土地出讓計劃 國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應(yīng)當有計劃地進行。市、縣人

10、民政府國土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向社會公開發(fā)布 。 2、制定招標拍賣掛牌出讓方案、制定招標拍賣掛牌出讓方案 由規(guī)劃建設(shè)部門出具規(guī)劃設(shè)計條件和規(guī)劃紅線圖，明確規(guī)劃指標。 國土部門明確土地權(quán)屬來源。 委托中介評估機構(gòu)對出讓價格進行評估（作為確定起始價和底價參考依據(jù)）。 對出讓方案進行集體會審（政府召開相關(guān)會議）。出讓方案應(yīng)明確出讓地塊的空間范圍、用途、地價、年限、出讓方式、時間和其他條件等。 3、編制招標拍賣掛牌出讓文件。 4、發(fā)布招標、拍賣或者掛牌

11、公告。 公告期限不得少于20日，補充公告的期限不得少于20日。以掛牌交易的，公告期滿后掛牌交易時間不得少于10日。 競買保證金不得低于起始價的50%。 關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知（財綜200974號）規(guī)定，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。此后我市規(guī)定競買保證金不得低于起始價的50%。 5 5、資格審查。、資格審查。 6 6、分別進入招標、拍賣或掛牌程序，確、分別進入招標、拍賣或掛牌程序，確定中標人、拍賣競得人或掛牌競得人。定中標人、拍賣競得人或掛牌競得人。 7 7、簽訂成交協(xié)議。、簽訂成交協(xié)議。 首先，簽訂成交協(xié)議書。以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人

12、應(yīng)當當天與中標人、競得人簽訂成交確認書。其次，簽訂土出讓合同。中標人、競得人應(yīng)當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 8、公告結(jié)果。、公告結(jié)果。招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。 9、辦理土地登記。、辦理土地登記。受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。（五）關(guān)于出讓最低價（五）關(guān)于出讓最低價 1 1、協(xié)議出讓最低價、協(xié)議出讓最低價 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土（國土資

13、源部資源部2121號令，號令，20032003年年8 8月月1 1日起施行）第日起施行）第四條規(guī)定：四條規(guī)定：以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第十七條規(guī)定：第十七條規(guī)定：低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權(quán)的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：協(xié)議出讓最低價不得低于協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和，有基準地價的地有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低

14、價不得低于出讓地塊所在級別區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的?；鶞实貎r的。 基準地價基準地價是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。 基準地價的內(nèi)涵：基準地價的內(nèi)涵：基準地價是一個區(qū)域性的平均地價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段的平均地價；基準地價是各類用地的平均地價，即是用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；基準地價是政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；基準地價是單位土地面積的地價。 基準地價的主要作用基準地價的

15、主要作用: :宏觀控制地價，反映土地市場中地價變化趨勢，為投資決策等提供依據(jù)。國家征收土地使用稅等的依據(jù)。政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。進一步評估標定地價的基礎(chǔ)。對土地利用、流動進行引導(dǎo)。 2 2、工業(yè)用地出讓最低價、工業(yè)用地出讓最低價 國土資源部國土資源部20062006年發(fā)布，年發(fā)布，20072007年年1 1月月1 1日開始實施日開始實施的的全國工業(yè)用地出讓最低價標準全國工業(yè)用地出讓最低價標準，明確要求，明確要求工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準。 低于最低價標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給低于最低價標準出讓工業(yè)用地

16、，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責任權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責任三、土地違法行為與法律責任 土地違法行為土地違法行為是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，依法應(yīng)當追究法律責任的行為。 土地違法行為的分類土地違法行為的分類 從違法行為的外在表現(xiàn)劃分，可以分為，可以分為違法違法轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地行為土地行為、違法、違法占地行為占地行為、違法批地行為、違法、違法批地行為、違法供地行為、供地行為、破壞耕地行為破壞耕地行為等等。 “違法違法”與與“非法非法”的區(qū)別的區(qū)別 根據(jù)全國人大法工委立法技術(shù)規(guī)范（試

17、行）:“違法”一般用于違反法律強制性規(guī)范的行為?！胺欠ā蓖ǔＧ闆r下也是違法，但主要強調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。 （一）違法轉(zhuǎn)讓土地行為（一）違法轉(zhuǎn)讓土地行為 違法轉(zhuǎn)讓土地行為，違法轉(zhuǎn)讓土地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，以各種形式違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例例（國務(wù)院令第（國務(wù)院令第5555號）第號）第1919條：條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。 違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括三種情形：違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括三種情形： （1）未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)。 （2）不具備法定條件轉(zhuǎn)讓

18、國有出讓土地使用權(quán)（包括違法轉(zhuǎn)讓國有作價出資或入股土地使用權(quán)、違法轉(zhuǎn)讓國有承租土地使用權(quán)）。 （3）違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地使用權(quán)。 違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之一違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之一 未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán) 國有劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)批準才能轉(zhuǎn)讓。 國有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合劃撥用地目錄（2001年國土資源部部9號令）的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)國有土地劃撥決定書。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)當由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續(xù) 。 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國有土地使

19、用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（5555號令）第號令）第4545條規(guī)定：條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第4040條規(guī)定：條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 【未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的法律責任未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的法律

20、責任】 未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的，按照城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第6767條的規(guī)定，責令繳納土條的規(guī)定，責令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款；地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款； 對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，按照城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例條例第第4646條的規(guī)定，沒收非法收入，處以罰款。條的規(guī)定，沒收非法收入，處以罰款。 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，按照土地管理法第73條的規(guī)定，沒收違法所得，可以并處罰款，擅沒收違法所得，可以并處罰款，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，

21、地上建筑物和其他設(shè)施視自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，地上建筑物和其他設(shè)施視符合規(guī)劃情況拆除或沒收。責任人員給予行政處分，構(gòu)符合規(guī)劃情況拆除或沒收。責任人員給予行政處分，構(gòu)成犯罪的追究刑事責任。成犯罪的追究刑事責任。 違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之二違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之二 違法轉(zhuǎn)讓國有出讓土地使用權(quán) 指行為人在不具備法定要件的前提下，將指行為人在不具備法定要件的前提下，將以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)實施再以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)實施再轉(zhuǎn)讓的行為。轉(zhuǎn)讓的行為。 按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時須符合法定的條件。 根據(jù)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房

22、地產(chǎn)管理法第第3939條規(guī)定，條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件： 1.已經(jīng)支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2.按出讓合同約定進行投資開發(fā)（房屋建設(shè)工程完成投資總額的25%以上，成片開發(fā)的形成用地條件）；3.房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。 不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的，按照城市房地產(chǎn)管理法第66條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的其他情形土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的其他情形 （1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定的、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （2）已決定依

23、法收回出讓土地使用權(quán)的； （3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （4）未依法登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （5）土地權(quán)屬存在爭議的； （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 相關(guān)罪名相關(guān)罪名 非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪 刑法刑法第第228228條規(guī)定，條規(guī)定，以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。 司法解釋規(guī)定屬于情節(jié)嚴重的5種情形（地類、面積、獲利數(shù)額）：1.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田5畝以上；2

24、.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣一般耕地10畝以上；3.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地20畝以上；4.非法獲利50萬元以上；5.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標準并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過行政處罰或者造成嚴重后果等。 違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之三違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之三 違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地使用權(quán) 土地管理法土地管理法第六十三條對集體土地使用權(quán)的第六十三條對集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了禁止性規(guī)定：轉(zhuǎn)讓做了禁止性規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ”。按照該條的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)，除因依法使用集體土地的企業(yè)由于破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)

25、生轉(zhuǎn)讓外，不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 如果違反了上述規(guī)定，就屬于違法轉(zhuǎn)讓集體土如果違反了上述規(guī)定，就屬于違法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)行為。地使用權(quán)行為。 【違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責任違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責任】 土地管理法土地管理法第第7373條和第條和第8181條條均涉及違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責任，分別對“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的”和“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的”的法律責任作了規(guī)定。 （二）違法占地行為（二）違法占地行為 違法占地行為，違法占地行為，是指行為人未經(jīng)批準，或者采取欺騙手段騙取批準，違法占用土地的行為。 違法占地的具體表現(xiàn)形

26、式：違法占地的具體表現(xiàn)形式： 包括未經(jīng)批準占用土地；采取欺騙手段騙取批準占用土地；超過批準的數(shù)量多占土地（超占部分以違法占地論處）；不按照批準的用途使用土地；不按照批準的用地位置和范圍使用土地；拒不歸還依法應(yīng)當收回的非法批準使用的土地；在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)進行開墾等。 【違法占地行為法律責任違法占地行為法律責任】 土地管理法土地管理法第第7676條：未經(jīng)批準或者采取欺騙條：未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，地，對違反土地利用

27、總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他責任占用土地單位的直接負責的主管人員和其他責任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。究刑事責任。 一般來說，違法占地涉及基本農(nóng)田的按照一般來說，違法占地涉及基本農(nóng)田的按照基基本農(nóng)田保護條例本農(nóng)田保護條例第第3030條的規(guī)定，條的規(guī)定，依法從重予以處理。 占用基本農(nóng)田建窯、建房、建墳、挖砂、

28、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，根據(jù)根據(jù)基本農(nóng)基本農(nóng)田保護條例田保護條例第第3333條的規(guī)定，由縣級以上地方人條的規(guī)定，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門責令限期改正或治理，民政府土地行政主管部門責令限期改正或治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費1 1倍以上倍以上2 2倍以下罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑倍以下罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。事責任。 （三）違法批地行為（三）違法批地行為 建設(shè)用地審批主要包括兩個層次，第一個層次是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批，即通常說的批次批地和單獨選址項目用地審

29、批；第二個層次是對具體用地項目的供地審批。 第一個層次的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批，主要體現(xiàn)了上級行政機關(guān)對下級行政機關(guān)在行政機關(guān)內(nèi)部的建設(shè)用地審批關(guān)系；第二個層次的供地審批，主要體現(xiàn)了行政機關(guān)與用地單位的建設(shè)用地審批關(guān)系。第一個層次的審批是第二個層次審批的依據(jù)和前提。 違法批地行為違法批地行為是指違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定批準征收、使用和占用土地的行為。 能夠作為違法批地行為的主體是特殊主體，即能夠作為違法批地行為的主體是特殊主體，即國家機關(guān)及其工作人員。國家機關(guān)及其工作人員。 違法批地行為的主要類型：違法批地行為的主要類型： 具體包括無權(quán)批準而批準；超越權(quán)限批準；不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用

30、途批準用地；違反法定程序批準征收、占用土地；沒有土地利用計劃指標批準用地；沒有新增建設(shè)占用農(nóng)用地計劃指標批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的；批準以“以租代征”等方式占用農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批等。 1 1、土地征收審批權(quán)限。、土地征收審批權(quán)限。根據(jù)土地管理法的規(guī)定和國務(wù)院有關(guān)文件的要求，土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省級人民政府兩級（基本農(nóng)田，耕地35公頃以上，其他土地70公頃以上土地的征收權(quán)限在國務(wù)院，其他在省級人民政府），省以下的各級地方政府均無權(quán)批準。 2 2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限。、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限。一般來說，也應(yīng)當是國務(wù)院和省級政府兩級審批。但實踐中也存在少數(shù)省

31、授權(quán)設(shè)區(qū)的市進行審批的情況。 【違法批地行為的法律責任違法批地行為的法律責任】 批準文件無效，對非法批準征收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準、使用的土地應(yīng)當收回，有關(guān)當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。 非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應(yīng)當承擔賠償責任。 【案例一案例一】安徽省和縣政府非法批地案安徽省和縣政府非法批地案 2007年3月至7月，和縣政府為實施碧桂園集團如山湖城項目建設(shè)，未經(jīng)批準對集體土地5471.1畝實施征收，對國有農(nóng)用地1239.9畝進行收儲。2007年6月和2009年8月期間，將非法征

32、收和違規(guī)收儲的3034.89畝集體土地（耕地1248.09畝）分兩期出讓給碧桂園集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鳳凰酒店有限公司。 如山湖城項目實際用地2778.12畝（耕地1020畝）。其中，鳳凰酒店占地200畝；房地產(chǎn)項目占地1460.95畝，其中：高層住宅7棟，2638套，低密度住宅1912套；高爾夫球場占地1008.07畝（耕地599.5畝） 。 認定的主要違法事實：認定的主要違法事實： 1.縣政府違法征收集體土地5471.1畝（無權(quán)批準）。 2.縣政府違規(guī)收儲國有農(nóng)用地1239.9畝（根據(jù)土地儲備管理辦法，未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征收手續(xù)的土地不在可收儲的土地范圍之內(nèi)）。 3.縣政府違規(guī)出讓

33、土地。 4.縣政府違法占地（建設(shè)高爾夫球場，根據(jù)協(xié)議，產(chǎn)權(quán)歸縣體育局，碧桂園只要經(jīng)營權(quán)）。 對事的處理：對事的處理： 依據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定，責令和縣政府解除非法征地有關(guān)協(xié)議，退還非法征收、違規(guī)收儲和違規(guī)出讓土地中尚未使用的部分，消除高爾夫球場用地違法狀態(tài)，終止土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)； 已使用的酒店、房地產(chǎn)1660.95畝土地上報省政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收后，連同地上建筑物評估按招拍掛程序供地。 對責任人的處理：對責任人的處理： 安徽省紀檢監(jiān)察機關(guān)給予該案主要責任人臨泉縣縣委書記朱XX（和縣縣委原縣委書記）撤銷黨內(nèi)職務(wù)處分。 給予巢湖市、和縣政府和部門11名負有責任的干部相應(yīng)的

34、黨紀政紀處分。 （四）違法供地行為（四）違法供地行為 違法供地是指違法供地是指違反土地管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定，對具體的建設(shè)項目實施土地供應(yīng)的行為。 供應(yīng)土地分為劃撥（即無償供地）和有償供地（包括國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股等）兩種方式。根據(jù)配置方式的不同，出讓、租賃等可以采用協(xié)議或招標、拍賣、掛牌等方式。違法供地即在涉及具體建設(shè)項目的供地問題上，違法違規(guī)的行為。 【供地主體供地主體】一般為市、縣人民政府。一般為市、縣人民政府。 土地管理法土地管理法第四十四條第四十四條：在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。 城鎮(zhèn)

35、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例例第九條：第九條：土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。 違法供地的具體表現(xiàn)形式：違法供地的具體表現(xiàn)形式： 1.1.違反批準的用途供應(yīng)土地、違反有償用地政策規(guī)定供應(yīng)土地（如應(yīng)當以有償方式供地但采取了劃撥方式）；2.違反國家供地政策供地（如為別墅、高爾夫球場等限制和禁止類項目供地）；3.違反招拍掛規(guī)定出讓土地（如對經(jīng)營性用地、工業(yè)用地以協(xié)議出讓方式供地）4.違法低價出讓國有土地等等。 供地政策供地政策 限制用地項目和禁止用地項目限制用地項目和禁止用地項目 禁止用地項目目錄（禁止用地項目目錄（20122012

36、年本）年本）：別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、高爾夫球場項目、賽馬場項目、黨政機關(guān)新建和改擴建培訓(xùn)中心、未依法取得探礦權(quán)的礦產(chǎn)資源勘查項目、未依法取得采礦權(quán)的礦產(chǎn)資源開采項目等，都被列入禁止用地項目目錄，這意味著對這些類型的項目，國土資源管理部門和投資管理部門一律不得辦理相關(guān)手續(xù)。四、衛(wèi)片執(zhí)法檢查和例行督察相關(guān)問題 土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查，土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查，是指通過衛(wèi)星遙感等技術(shù)手段，將監(jiān)測發(fā)現(xiàn)的一個地區(qū)前后兩個不同時間的土地利用變化情況形成衛(wèi)星遙感圖片（簡稱衛(wèi)片），下發(fā)疑似違法圖斑，逐一核查，開展土地執(zhí)法檢查，及時發(fā)現(xiàn)、糾正、制止、查處違法違規(guī)用地行為，規(guī)范土地管理秩序。 2000年以來，國家先后組織了13次衛(wèi)片執(zhí)法檢查，2009年實現(xiàn)了覆