2021年房屋出租人義務(wù)的合理界定word版

1、精編word文檔 下載可編輯出租人義務(wù)的界定，是判定房屋及其附屬設(shè)施致人損害糾紛中，出租人是否承擔(dān)民事責(zé)任的關(guān)鍵。我國現(xiàn)行法律法規(guī)就出租人的義務(wù)僅作了概括性的規(guī)定，司法審判實(shí)踐中，還需結(jié)合出租人在房屋管理過程中是否存在過錯(cuò)，來判定出租人是否應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。案情簡(jiǎn)介被告康某系上海市某新村一房屋的所有權(quán)登記人，另一被告趙某系康某妻子。219年1月，康某從案外人張某處收取18元將該房出租。219年2月，顧某被發(fā)現(xiàn)死于康某房屋的臥室中，另在該室衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)現(xiàn)一具女尸。經(jīng)公安局刑偵支隊(duì)法醫(yī)到場(chǎng)勘察，兩具尸體均無明顯外傷，排除暴力損傷致死可能。燃?xì)夤景踩鞴艿綀?chǎng)檢查后推定，死者系因使用燃?xì)鉄崴鲿r(shí)廢氣

2、泄漏導(dǎo)致中毒死亡。公安局物證鑒定中心對(duì)女尸檢驗(yàn)鑒定，認(rèn)為該女性生前因一氧化碳中毒而死亡。事發(fā)后，康某將熱水器從該房拆裝至其名下另一套房屋內(nèi)使用至今。拆裝時(shí)，其將熱水器排氣煙道管的狀態(tài)拍照留據(jù)，該煙道管處于脫落狀態(tài)。其在庭審中陳述熱水器為水仙牌，其購買后已使用6年多;事發(fā)房屋的熱水器煙道管內(nèi)有麻雀巢。訴爭(zhēng)焦點(diǎn)本案的訴爭(zhēng)焦點(diǎn)在于兩被告康某和趙某對(duì)顧某死亡是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行分析可知，燃?xì)鉄崴?包括其排氣煙道管)作為房屋的附屬設(shè)施，系由兩被告提供顧某使用。由于雙方未曾簽訂租賃合同，對(duì)房屋交接亦未曾作書面記錄，致無法判明排氣煙道管脫落于交接前還是交接后。因管道內(nèi)有麻雀巢，可見排氣煙

3、道管確有安全隱患，但康某卻未能及時(shí)告知使用人及時(shí)清除安全隱患，于此存有過錯(cuò)。顧某為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)具有知曉排氣煙道管脫落所致危險(xiǎn)的能力，排氣煙道管系安裝于廚房內(nèi)，其位置并非隱蔽。顧某作為房屋實(shí)際控制人，只要稍加注意即可知道排氣煙道管脫落與否，卻疏于防范，未對(duì)該危險(xiǎn)加以必要注意，導(dǎo)致死亡后果發(fā)生，其自身存有主要過錯(cuò)。法院判決被告康某、趙某賠償原告顧甲(顧某之父)、鄭某(顧某之母)、顧乙(顧某之子)死亡賠償金、喪葬費(fèi)、被扶養(yǎng)人生活費(fèi)、精神損害撫慰金、律師費(fèi)等共計(jì)292434元。判案分析本案是一起關(guān)于房屋出租人義務(wù)的典型案例，從而也引發(fā)了關(guān)于賠償責(zé)任主體、歸責(zé)原則、賠償對(duì)象等法律問題的探討，

4、對(duì)于日益增多的租賃房屋侵權(quán)案件具有借鑒意義。第一，出租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。承擔(dān)責(zé)任的前提是負(fù)有義務(wù)，無義務(wù)則無責(zé)任。因此，對(duì)義務(wù)的界定是確定賠償責(zé)任的重要基礎(chǔ)。我國合同法概括性地規(guī)定了出租人就房屋出租所承擔(dān)的義務(wù)，即除當(dāng)事人另有約之外，出租人主要承擔(dān)兩項(xiàng)義務(wù)其一，提供符合約定要求的房屋及其附屬設(shè)施。根據(jù)常理以及公序良俗原則，該房屋及其附屬設(shè)施除符合約定的特殊要求外，至少應(yīng)當(dāng)不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患，即出租人就出租房屋及其附屬設(shè)備承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。若因租賃物之瑕疵，侵害承租人或第三人的生命健康及財(cái)產(chǎn)安全，出租人因違反法定瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)對(duì)承租人或第三人承擔(dān)賠償責(zé)任;其

5、二，及時(shí)檢查、維修房屋及其附屬設(shè)施。在租賃期間，出租人應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行檢查維修，保持房屋及其附屬設(shè)施的完好，不存在任何重大的安全隱患，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。本案中，康某、趙某作為出租人，當(dāng)然負(fù)有上述義務(wù)。首先，其提供的房屋煙道管內(nèi)有麻雀巢，存在一定的安全隱患，違反了瑕疵擔(dān)保義務(wù)。而且其在出租房屋時(shí)未向承租人以及實(shí)際居住人告知該情況。其次，其對(duì)房屋之使用狀況未做必要的管理，未及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)熱水器排氣煙道管可能存在的安全隱患，未采取措施消除危險(xiǎn)，違反了及時(shí)檢修義務(wù)。上述義務(wù)的違反與受害人顧某死亡的后果之間具有因果關(guān)系，兩被告應(yīng)當(dāng)對(duì)其行為承擔(dān)責(zé)任。嚴(yán)格出租人的管理責(zé)任，已成為一種立法趨

6、勢(shì)。出租人管理責(zé)任的嚴(yán)格，旨在解決目前日益增多的因出租人未盡適當(dāng)管理的職責(zé)致使房屋安全隱患侵害他人人身財(cái)產(chǎn)的事件，從源頭上加強(qiáng)房屋安全管理。另一方面，要求出租人承擔(dān)一定的管理責(zé)任，是以其收取租金為基礎(chǔ)的，具有合理性。并且可以改變出租人交付房屋后，對(duì)房屋的被使用狀況完全不予關(guān)心的現(xiàn)狀，督促出租人積極履行義務(wù)，以加強(qiáng)房屋安全。第二，出租人賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。我國現(xiàn)有的歸責(zé)原則主要有無過錯(cuò)責(zé)任原則與過錯(cuò)責(zé)任原則。民事責(zé)任歸責(zé)原則一般情況下應(yīng)當(dāng)為一般過錯(cuò)責(zé)任，只有法律明文規(guī)定時(shí)，才承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任和過錯(cuò)推定責(zé)任。我國對(duì)于出租人賠償責(zé)任的歸責(zé)原則未做特別規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)為一般過錯(cuò)責(zé)任，出租人不承擔(dān)證明其不具有

7、過錯(cuò)的義務(wù)。本案中，在顧某的死因確定后，康某、趙某是否承擔(dān)賠償責(zé)任的焦點(diǎn)問題在于，其作為房屋出租人對(duì)事故發(fā)生原因即排氣煙道管脫落是否存在過錯(cuò)以及過錯(cuò)程度。由于康某在事發(fā)后拆除了熱水器，使得法院無法通過鑒定等手段查明排氣煙道管脫落的真實(shí)原因，究竟是使用人的使用不當(dāng)或人為破壞，還是熱水器管道的質(zhì)量問題或使用年限過長的緣故，惟有根據(jù)雙方提供的證據(jù)以及審理過程中的陳述進(jìn)行推定。按生活經(jīng)驗(yàn)及常理，使用人在正常使用熱水器的過程中，不顧自身生命健康明顯地破壞熱水器排煙管道的可能性較低，而且事故調(diào)查中也未發(fā)現(xiàn)外人侵入的情況，因此基本可以排除破壞性脫落。關(guān)于煙道管脫落究竟發(fā)生在交房前還是交房后，按照一般的房屋交接習(xí)慣，承租人在居住前通常會(huì)對(duì)房屋總體情況進(jìn)行查驗(yàn)，熱水器排煙管道并非隱蔽工程，如果交房時(shí)已經(jīng)脫落，承租人應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)并向出租方提出異議，要求修復(fù)。從本案的情況分析，交房后脫落的可能性較大。由于居住人顧某實(shí)際占有、控制房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋內(nèi)設(shè)施的使用安全負(fù)有更為直接、主要的責(zé)任。特別是在房屋交接以后需要維修的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人或者在出租人不盡維修義務(wù)時(shí)自行維修。另一方面，根據(jù)被告方關(guān)于熱