我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析本科論文

1、本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析姓 名 張自專 院 系 商學(xué)院 專 業(yè) 國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易 年 級(jí) 2010 學(xué) 號(hào) 指導(dǎo)教師 王娜 2014年 4 月 15 日獨(dú) 創(chuàng) 聲 明本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))，是本人在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果，成果不存在知識(shí)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。盡我所知，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文（設(shè)計(jì)）不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的作品成果。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中以明確方式標(biāo)明。此聲明的法律后果由本人承擔(dān)。 作者簽名: 二一 四 年 月 日畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）使用授權(quán)聲明本人完全了解魯東大學(xué)關(guān)于收集、保存、

2、使用畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的規(guī)定。本人愿意按照學(xué)校要求提交論文（設(shè)計(jì)）的印刷本和電子版，同意學(xué)校保存論文（設(shè)計(jì)）的印刷本和電子版，或采用影印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文（設(shè)計(jì)）；同意學(xué)校在不以營(yíng)利為目的的前提下，建立目錄檢索與閱覽服務(wù)系統(tǒng)，公布論文（設(shè)計(jì)）的部分或全部?jī)?nèi)容，允許他人依法合理使用。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者（簽名）： 二一 年 月 日畢業(yè)論文(或畢業(yè)設(shè)計(jì)，兩者取其一)開(kāi)題報(bào)告姓名性別學(xué)院年級(jí)學(xué)號(hào)題 目課題來(lái)源教師推薦、校地（企）合作命題、學(xué)生自擬課題類別填寫基礎(chǔ)研究或應(yīng)用研究選題意義（包括科學(xué)意義和應(yīng)用前景，研究概況，水平和發(fā)展趨勢(shì)，列出主要參考文獻(xiàn)目錄）：（不少于200

3、字）研究主要內(nèi)容和預(yù)期結(jié)果（說(shuō)明具體研究?jī)?nèi)容和擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題，預(yù)期結(jié)果和形式，如在理論上解決哪些問(wèn)題及其價(jià)值，或應(yīng)用的可能性及效果）：（不少于200字）擬采取的研究方法和技術(shù)路線（包括理論分析、計(jì)算，實(shí)驗(yàn)方法和步驟及其可行性論證，可能遇到的問(wèn)題和解決方法，以及研究的進(jìn)度與計(jì)劃）：（不少于200字）指導(dǎo)教師意見(jiàn)（對(duì)論文選題的意義、應(yīng)用性、可行性、進(jìn)度與計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)，填寫審核結(jié)果：同意開(kāi)題、修改后再開(kāi)題、不同意開(kāi)題）：（不少于200字） 簽名： 年 月 日院（系）畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）領(lǐng)導(dǎo)小組意見(jiàn)： （簽章） 年 月 日畢業(yè)論文(或畢業(yè)設(shè)計(jì)，兩者取其一)結(jié)題報(bào)告姓名性別學(xué)院年級(jí)學(xué)號(hào)題 目課題來(lái)源

4、教師推薦、校地（企）合作命題、學(xué)生自擬課題類別填寫基礎(chǔ)研究或應(yīng)用研究本課題完成情況介紹（包括研究過(guò)程、實(shí)驗(yàn)過(guò)程、結(jié)果分析、存在的問(wèn)題及應(yīng)用情況等。）（不少于200字）結(jié)題報(bào)告是對(duì)論文的總結(jié)，通過(guò)研究。怎樣研究的。完成了哪些工作。結(jié)果評(píng)價(jià)怎樣。還有哪些問(wèn)題。是一個(gè)書(shū)面報(bào)告。（避免下面的語(yǔ)言：“在指導(dǎo)老師指導(dǎo)下，查閱了大量的資料，學(xué)習(xí)了什么，然后了解了什么”等等。）指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)：（不少于200字）對(duì)學(xué)生所作論文有一個(gè)整體評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)要準(zhǔn)確，實(shí)事求是，除了參考評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)外，要有針對(duì)論文的具體評(píng)語(yǔ)。避免語(yǔ)言泛泛，缺乏對(duì)論文整體把握。對(duì)是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，做出明確判斷。（最后是標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)）：經(jīng)審閱，該（論文、設(shè)

5、計(jì)）是一（篇、個(gè)）“優(yōu)秀、較好、合格”的（學(xué)士學(xué)位論文、本科畢業(yè)設(shè)計(jì)），同意結(jié)題。（=90，評(píng)語(yǔ)為優(yōu)秀， 8089，評(píng)語(yǔ)為較好，60-79，評(píng)語(yǔ)為合格，60以下為不合格） 簽名： 年 月 日院（系）畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）領(lǐng)導(dǎo)小組意見(jiàn)：（公章） 年 月 日指導(dǎo)教師評(píng)定成績(jī)百分制，優(yōu)秀不高于10%，良好不高于30%，中等不高于40%，及格不低于20%。畢業(yè)論文（或畢業(yè)設(shè)計(jì),兩者取其一）成績(jī)?cè)u(píng)定表學(xué)院： 學(xué)號(hào)：姓 名總成績(jī)：五級(jí)制題 目評(píng)閱人評(píng)語(yǔ)（不少于200字）不能出現(xiàn)“同意指導(dǎo)教師意見(jiàn)”的字樣，對(duì)學(xué)生所作論文有一個(gè)整體評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)要準(zhǔn)確，實(shí)事求是，除了參考評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)外，要有針對(duì)論文的具體評(píng)語(yǔ)。避免與指導(dǎo)教

6、師評(píng)語(yǔ)雷同，避免語(yǔ)言泛泛，缺乏對(duì)論文整體把握。（最后是標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)）：經(jīng)審閱，該（論文、設(shè)計(jì)）是一（篇、個(gè)）“優(yōu)秀、較好、合格”的（學(xué)士學(xué)位論文、本科畢業(yè)設(shè)計(jì)）。 （=90，評(píng)語(yǔ)為優(yōu)秀， 8089，評(píng)語(yǔ)為較好，60-79，評(píng)語(yǔ)為合格，60以下為不合格）評(píng)定成績(jī)： 簽名： 年 月 日答辯小組評(píng)語(yǔ)對(duì)學(xué)生所作論文有一個(gè)整體評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)要準(zhǔn)確，實(shí)事求是，除了參考評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)外，要有針對(duì)論文的具體評(píng)語(yǔ)。避免與指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)和評(píng)閱人評(píng)語(yǔ)雷同，在答辯過(guò)程中表現(xiàn)如何。（在答辯過(guò)程中由專人完成，不少于200字）（最后是標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)）：經(jīng)答辯委員會(huì)評(píng)議，該（論文、設(shè)計(jì)）是一（篇、個(gè)）“優(yōu)秀、較好、合格”的（學(xué)士學(xué)位論文、本科畢業(yè)

7、設(shè)計(jì)）。（=90，評(píng)語(yǔ)為優(yōu)秀， 8089，評(píng)語(yǔ)為較好，60-79，評(píng)語(yǔ)為合格，60以下為不合格）答辯成績(jī)： 組長(zhǎng)簽名： 年 月 日 目錄引言1一、 商品住宅價(jià)格概述2(一) 我國(guó)商品住宅價(jià)格的概念 構(gòu)成及具有的特點(diǎn).21. 商品住宅價(jià)格的概念.22. 商品住宅價(jià)格的構(gòu)成33. 商品住宅價(jià)格具有的特點(diǎn)4(二) 我國(guó)商品住宅價(jià)格的現(xiàn)實(shí)狀況.4(三) 我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析的提出與解決的方案.5(四) 我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析研究的目的語(yǔ)影響5二 影響我國(guó)商品住宅價(jià)格的主要因素6 (一)需求因素71.居民的收入.72.銀行的利率73.居民的消費(fèi)指數(shù)84.土地市場(chǎng)的需求情況85.居民對(duì)未來(lái)的

8、預(yù)測(cè) 、對(duì)商品住宅的投資.96.人口因素.97.商品住宅的價(jià)格.10 (二)供給因素.111.生產(chǎn)要素的供給.112.政府的經(jīng)濟(jì)政策.123.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè).124.土地市場(chǎng)的供給情況.135.房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率.136.商品住宅的設(shè)計(jì)格式.147.商品住宅的建設(shè)成本.14(三)宏觀因素151.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平.152.貨幣政策和財(cái)政政策.16三 。研究的結(jié)論與建議18 (一)研究的結(jié)論18 (二)政策建議19參考文獻(xiàn).20致謝.21我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析 -以山東商品住宅為例摘要: 我國(guó)的房地產(chǎn)的正在迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)的重要的支柱的產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)

9、產(chǎn)生重要的影響。然而商品住宅價(jià)格是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是社會(huì)重要的焦點(diǎn)問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響商品住宅價(jià)格的因素分析的前景和風(fēng)險(xiǎn)不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的理解，而且也為當(dāng)局?jǐn)M定一些戰(zhàn)略計(jì)謀供應(yīng)公道的根據(jù)， 關(guān)鍵詞：商品住宅 價(jià)格 供求關(guān)系 影響因素Abstract : The development of Chinas real estate is rapidly, has become the important pillar industry in China, to our countrys important impact on the growth of the gros

10、s national product (GNP). However, commodity residential house price is an important part of the real estate industry, is also the focus of the society the important problem. Affects the quality of life of residents and stable development of the society. The analysis of the influence of commodity ho

11、using price factors can not only help to better understand the real estate of our countrys real estate industry prospects and risks, but also provide a reasonable basis for government to formulate corresponding policies, indicate the direction for the sustainable development of real estate industry.

12、Keywords ：Commodity residential house ；Price ； influence factor ；引言自1978年黨的十一屆三中全會(huì)確定把“改革開(kāi)放”定為一項(xiàng)基本的國(guó)策以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，成立了以深圳、珠海、汕頭、海南島為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，開(kāi)放沿海城市港口，促進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)全方位，立體化的發(fā)展。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的一些問(wèn)題日益的顯現(xiàn)出來(lái)，商品住宅價(jià)格上漲問(wèn)題是近年來(lái)備受關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，已經(jīng)影響到了居民正常的生活狀況。在本文中，從價(jià)格的商品住宅價(jià)格的相關(guān)理論研究入手，分析了現(xiàn)有的市場(chǎng)在中國(guó)現(xiàn)階段的住房問(wèn)題，為了更好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展，有必要研究問(wèn)

13、題。為了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，必須想辦法對(duì)問(wèn)題進(jìn)行研究和解決。在文章中從供給和需求兩個(gè)層面對(duì)影響商品住宅價(jià)格因素進(jìn)行分析，本文研究了解到我國(guó)商品住宅價(jià)格與各因素之間的關(guān)系，并結(jié)合山東實(shí)際情況提出合理化的建議，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有積極良好的促進(jìn)作用。一、 我國(guó)商品價(jià)格概述（一） 我國(guó)商品住宅價(jià)格的概念 構(gòu)成及具有的特點(diǎn)1我國(guó)商品住宅價(jià)格的概念。在我國(guó)商用住所屬于商業(yè)樓范疇內(nèi)，商用住所是指經(jīng)當(dāng)局有關(guān)方面準(zhǔn)許的，由房地產(chǎn)商投資謀劃開(kāi)拓的，建起后用來(lái)商場(chǎng)售賣和租賃的房子，囊括住房、商業(yè)用房以及其他構(gòu)筑物，包括住所，商業(yè)住房和其他構(gòu)筑物，它是私用的住宅或其他建筑物不屬于商品房的范疇。這是住房的開(kāi)

14、發(fā)建設(shè)銷售人員，可以辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證，可以設(shè)定的價(jià)格出售物業(yè) 2我國(guó)商品住所價(jià)錢的組成。 開(kāi)發(fā)成本或費(fèi)用如圖房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)稅費(fèi)財(cái)務(wù)資金地皮價(jià)值管理價(jià)錢 圖1 商品住房?jī)r(jià)格的組成商品住所價(jià)錢的組成主要是商品住所價(jià)錢的構(gòu)造和完成。商品住房?jī)r(jià)錢是由建設(shè)本錢、各種稅費(fèi)和建設(shè)者利潤(rùn)構(gòu)成，開(kāi)發(fā)成本又包括地皮本錢、早期用度、工事本錢、管理費(fèi)用、售賣費(fèi)用和財(cái)務(wù)資金商品住所的建設(shè)本錢的組成4.商品住宅價(jià)格的特點(diǎn)。商品住宅價(jià)格的特點(diǎn)：（1）地域范圍內(nèi)價(jià)格不均明顯。作為不動(dòng)產(chǎn)的商品住宅，其價(jià)格受其固定性、地域性特征影響非常明顯。由于地域不同，特別是區(qū)位不同，商品住宅所在位置的經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境等可能大不相同，

15、使其價(jià)格差異極大，行業(yè)內(nèi)存在有“地段決定論”、“位置、位置，還是位置”的說(shuō)法。分為經(jīng)濟(jì)的地域性和需求的特殊性。（2）需求彈性缺乏。對(duì)于大部分生活消費(fèi)品而言，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格的變化反應(yīng)敏感，富有彈性。也就是說(shuō)，某商品價(jià)格的漲跌往往會(huì)迅速影響到消費(fèi)者對(duì)某商品的需求朝相反的方向變動(dòng)，從而影響企業(yè)商品的銷售。但是，對(duì)于住宅商品來(lái)說(shuō)，其需求的價(jià)格彈性則相對(duì)缺乏。例如，住宅價(jià)格上漲雖然會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)壓力，迫使其購(gòu)買面積較小、價(jià)格較便宜的住宅，或延遲購(gòu)買行為，但要消費(fèi)者作出類似購(gòu)買其他商品的快速反應(yīng)，幾乎是不可能的。這是因?yàn)橘?gòu)買次數(shù)的稀少性和購(gòu)買行為的復(fù)雜性。（3）受政策影響較大。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從來(lái)都是政府干預(yù)

16、之下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)各類產(chǎn)業(yè)中，商品住宅業(yè)屬于政策性較強(qiáng)的行業(yè)之一，其政策依賴性最為明顯，無(wú)論是平抑房?jī)r(jià)還是重振樓市，都與政府的宏觀調(diào)控政策相關(guān)聯(lián)。原因在于土地資源歸政府所有。地方政府控制著城市土地的規(guī)劃和出讓， 是從源頭上控制著城市商品住宅價(jià)格。不難發(fā)現(xiàn)，包含了地價(jià)在內(nèi)的商品住宅價(jià)格，永遠(yuǎn)不可能只是由市場(chǎng)起支配作用。許多產(chǎn)業(yè)對(duì)商品住宅價(jià)格的依賴，商品住房?jī)r(jià)錢不是一個(gè)孤立的概念，它與 居民人均收入、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，金融政策等等相關(guān)聯(lián)。（二）我省商品住宅價(jià)格的現(xiàn)實(shí)狀況 (1) 山東省商品住宅價(jià)格的現(xiàn)實(shí)情圖2 商品房本年銷售價(jià)錢 山東省商品住宅銷售價(jià)格 （19912012

17、） 商品住宅價(jià)格從1991年到2012年不斷的上升，從1991年的700元/平方米上升到2012年的5800元/平方米，短短幾年就上漲了5100多元/上漲比例達(dá)400%。圖3住宅房地產(chǎn)建設(shè)投資總額增速?gòu)膱D中我們可以得到我省的住宅房地產(chǎn)建設(shè)投資總額的增速，從1999年的30%到2014年的40%，這幾年間增速有時(shí)是正的增長(zhǎng)，有時(shí)負(fù)的增長(zhǎng)，總體在-20%-110%之間來(lái)回的波動(dòng)。增速波動(dòng)幅度范圍比較廣寬。(3) 山東省商品住宅價(jià)格的投資越來(lái)多，而且占國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）比例增速變快.(3)山東省商品住宅竣工面積與商品銷售量 圖4 我省的住宅銷售面積-累計(jì)（萬(wàn)平方米）我省的住宅銷售面積總體是上升的

18、趨勢(shì)的，隨著山東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的資金投入到房地產(chǎn)住房的建設(shè)當(dāng)中來(lái)，到2014年山東的住房銷售面積達(dá)到歷史新高，達(dá)到了9000萬(wàn)平方米。（三）我國(guó)商品住宅價(jià)格影響因素分析的提出與解決的方案，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，政府取消福利分房制度改為實(shí)行貨幣買賣實(shí)物房屋制度.所以商品住宅的價(jià)格迅速的上漲，平均的增長(zhǎng)速度達(dá)到了18.67%。二 。影響我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格的主要因素改革開(kāi)放30年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了較快的發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，甚至一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，拉升商品住宅的價(jià)格。綜合考慮，影響商品住宅價(jià)格的因素有許多，主要表現(xiàn)一下幾個(gè)方面：人們的經(jīng)濟(jì)收入水平、國(guó)家的相關(guān)政策、銀行利率（一）需求因

19、素 1. 居民的收入。 居民收入水平是影響商品住宅價(jià)格的重要因素。商品住宅具有較高的收入彈性，這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，受房地產(chǎn)行業(yè)較高回報(bào)率的吸引，當(dāng)高收入群體的收入增加時(shí)，會(huì)增加第二套、第三套等商品房的的投資，由此拉動(dòng)商品住宅價(jià)格的上升；第二，中低收入家庭對(duì)住宅的需求具有剛性，由于收入較低，他們會(huì)把更多的收入和積蓄用于購(gòu)買第一套房上。從總體上看，無(wú)論上高收入群體，還是中低收入群體，他們都把增加的收入用于購(gòu)買商品房上，造成整體上對(duì)商品住宅的過(guò)度需求，造成了商品住宅價(jià)格的上升。2.銀行的利率。 從表面上看，銀行利率的變化往往影響著人們的按的揭貸款成本，當(dāng)利率上升時(shí)，人們還貸成本將會(huì)上升，然而

20、實(shí)質(zhì)上因利率上升每月還款的增加額相對(duì)較少并不會(huì)影響人們的購(gòu)房需求。以2012年6月為例，一年期貸款利率從0.67%提高0.32個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)0.93%。一套80萬(wàn)的房?jī)r(jià)，扣除30%的首付后，需要還貸50萬(wàn)，申請(qǐng)30還貸，因?yàn)槔噬仙瑢?dǎo)致還貸成本每月增加60元，這60元相對(duì)于居民工資總額甚微，并不會(huì)影響居民的購(gòu)房欲望。另一方面，國(guó)家希望通過(guò)提高利率，來(lái)影響人們的預(yù)期，然而，對(duì)于無(wú)住房的居民、新婚購(gòu)房居民以及改善居住條件的居民來(lái)說(shuō)，商品住宅是剛性需求，無(wú)論國(guó)家怎么宏觀調(diào)控，都不會(huì)影響他們的購(gòu)房預(yù)期，這一點(diǎn)在東部沿海表現(xiàn)尤為明顯。3. 居民的消費(fèi)指數(shù)。商品住宅作為固定資產(chǎn)有著保值增值的作用，尤其當(dāng)

21、發(fā)生通貨膨脹時(shí)，這一點(diǎn)表現(xiàn)的尤為明顯。因此，當(dāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升時(shí)，物價(jià)上升，通貨膨脹率上升，這時(shí)消費(fèi)者普遍放棄貨幣資產(chǎn)，紛紛把資金投向保值增值較強(qiáng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，由此推動(dòng)了商品住宅價(jià)格的上升。4.土地市場(chǎng)的需求情況。地皮的價(jià)格對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響主要通過(guò)土地的供給數(shù)量來(lái)影響商品住房的價(jià)格。當(dāng)土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)供大于求的時(shí)候，土地的價(jià)格相對(duì)偏低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)很低的成本來(lái)拿下土地，從而節(jié)約了商品住宅的建設(shè)成本。當(dāng)土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)小于需求的時(shí)候，土地就是稀缺資源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就爭(zhēng)相抬高土地的價(jià)格，就出現(xiàn)了“地王”的土地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)高額的成本拿下土地，就增加了商品住宅的建設(shè)成本，無(wú)

22、形當(dāng)中轉(zhuǎn)移到商品住宅價(jià)格上面。5 居民對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)測(cè) 、對(duì)商品住宅的投資。 居民對(duì)未來(lái)商品住宅未來(lái)價(jià)格的理性預(yù)期來(lái)決定對(duì)商品住宅的購(gòu)買情況。這主要表現(xiàn)在：居民對(duì)未來(lái)的商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)會(huì)上升的時(shí)候，他們就會(huì)爭(zhēng)相購(gòu)買商品住宅，對(duì)商品住宅的價(jià)格的漲價(jià)有推動(dòng)的作用。當(dāng)居民對(duì)未來(lái)的商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)下降的時(shí)候，他們會(huì)觀望，不會(huì)購(gòu)買商品住宅，這樣商品住宅的價(jià)格回下降，所以居民對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè) 、對(duì)商品住宅的投資對(duì)商品住宅價(jià)格有影響。6. 人口因素。一方面，我國(guó)人口基數(shù)大，每年新增人口較多，這些新增人口在十幾年以后由于住房的剛性需求會(huì)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重要因素。另一方面，我國(guó)人口流動(dòng)大，特別是東部沿海地區(qū)，由于

23、有著較高的工資水平，較好的醫(yī)療、教育、住房條件，吸引著大批的外來(lái)務(wù)工者在此生活定居，特別是新生代農(nóng)民工表現(xiàn)更為明顯，對(duì)住房需求的增加也拉動(dòng)了商品住宅價(jià)格的上升。(二)供給因素1. 生產(chǎn)因素的提供。我們大家都知道，地皮是建設(shè)住房的必須具備的條件，地皮的購(gòu)買成本和數(shù)量都影響這商品住房?jī)r(jià)錢的高低。當(dāng)?shù)仄さ馁?gòu)買資金很高時(shí)，房地產(chǎn)商的投入就會(huì)隨著增大，導(dǎo)致住房的價(jià)錢也會(huì)很高，如果地皮的數(shù)量供應(yīng)充足，地皮的購(gòu)買資金很小時(shí)，房地產(chǎn)商的投入資金就會(huì)很小，住房的價(jià)錢也會(huì)很低，同樣的道理也反映在其他的生產(chǎn)因素供應(yīng)上，所以說(shuō)生產(chǎn)因素的供應(yīng)會(huì)影響商品住房的價(jià)錢。2.政府的政策。政府政策對(duì)商品住宅價(jià)格的影響主要表現(xiàn)在：

24、第一，政府控制著土地的供應(yīng)量，在確保耕地紅線的情況下，政府提供較多的房地產(chǎn)建設(shè)用地時(shí)，導(dǎo)致商品住宅數(shù)量增加，供給增加，從而引起商品住宅價(jià)格的下降。相反，將會(huì)導(dǎo)致商品住宅價(jià)格的上升。第二，利用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控當(dāng)房地產(chǎn)處于較為繁榮時(shí)期時(shí)，可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收重稅，以此來(lái)調(diào)控較高的房?jī)r(jià)。當(dāng)然，對(duì)房地產(chǎn)也得每個(gè)環(huán)節(jié)可以實(shí)現(xiàn)稅收的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，包括流通環(huán)節(jié)、采購(gòu)環(huán)節(jié)等，通過(guò)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。第三，通過(guò)信貸政策和利率政策調(diào)節(jié)。在商品住宅建設(shè)過(guò)程中，原料的采購(gòu)、土地使用權(quán)的獲得、施工過(guò)程、住房的售出都需要銀行資金的支持。因此，銀行可以通過(guò)信貸政策和利率政策調(diào)節(jié)加大對(duì)商品住

25、宅的調(diào)節(jié)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)不斷的開(kāi)發(fā)商品住宅銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)商品住房?jī)r(jià)錢猜測(cè)回落時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)減少商品住房的建造，來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)對(duì)商品住宅的價(jià)格有影響。4. 土地市場(chǎng)的供給情況。我們知道地皮的購(gòu)買資金對(duì)商品住房?jī)r(jià)錢有基礎(chǔ)性的影響，主要通過(guò)地皮數(shù)量的供應(yīng)來(lái)影響商品住房?jī)r(jià)格的高低。當(dāng)土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)供大于求的時(shí)候，土地的價(jià)格相對(duì)偏低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)很低的成本來(lái)拿下土地，從而節(jié)約了商品住宅的建設(shè)成本。當(dāng)土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)小于需求的時(shí)候，土地就是稀缺資

26、源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就爭(zhēng)相抬高土地的價(jià)格，就出現(xiàn)了“地王”的土地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)高額的成本拿下土地，就增加了商品住宅的建設(shè)成本，無(wú)形當(dāng)中轉(zhuǎn)移到商品住宅價(jià)格上面。5. 房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收率。房地產(chǎn)住房的建造時(shí)需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和金錢的，房地產(chǎn)建設(shè)者想快速的把投資出去的資金快速的收回來(lái)，如果房地產(chǎn)行業(yè)投資回收率很低，房地產(chǎn)商投入的資金需要很長(zhǎng)時(shí)間才能收回來(lái)，這樣就會(huì)影響房地產(chǎn)商的投資積極性，進(jìn)而影響商品住房的建造。相反，如果房地產(chǎn)行業(yè)投資回收率很高，房地產(chǎn)商投入的資金需要很短時(shí)間就能收回來(lái)，這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)商的投資積極性，進(jìn)而影響商品住房的建造。6.商品住宅的設(shè)計(jì)格式。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)出人們比

27、較喜歡的商品住宅的格式，人們處于消費(fèi)偏好，就會(huì)爭(zhēng)著購(gòu)買，從而出現(xiàn)商品住宅市場(chǎng)的需求大于供給，商品住宅的價(jià)格就會(huì)上升。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)出人們不喜歡的商品住宅的格式，人們不會(huì)購(gòu)買開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品住宅，就會(huì)出現(xiàn)供給大于需求，商品住房的價(jià)錢就會(huì)下降。所以商品住房的設(shè)計(jì)風(fēng)格對(duì)商品住房?jī)r(jià)錢有影響。7. 商品住宅的建設(shè)成本。商品住宅的建設(shè)成本過(guò)高時(shí)，價(jià)格就會(huì)很高超出人們的承受范圍，人們想購(gòu)買但是無(wú)力購(gòu)買，也會(huì)影響商品住宅的價(jià)格。(三)宏觀因素 1. 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。一般來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)居民收入的增加，反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等指標(biāo)都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響

28、。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期總體趨勢(shì)一致。因此住宅價(jià)格總體水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正比的關(guān)系?？梢钥闯?，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是通過(guò)影響住宅有效需求和供給間接來(lái)影響住宅價(jià)格。2. 貨幣政策和財(cái)政政策。貨幣政策主要是通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)流通中貨幣的供給量來(lái)影響利率和匯率，如果貨幣的供應(yīng)量過(guò)高就會(huì)導(dǎo)致貨幣貶值，意味著相同的貨幣購(gòu)買的東西就會(huì)減少，房地產(chǎn)商就會(huì)需要更多的貨幣來(lái)購(gòu)買生產(chǎn)資料，相反 果貨幣的供應(yīng)量過(guò)少就會(huì)導(dǎo)致貨幣升值，意味著相同的貨幣購(gòu)買的東西就會(huì)增加，房地產(chǎn)商就會(huì)需要很少的貨幣來(lái)購(gòu)買生產(chǎn)資料。當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，政府就會(huì)采取財(cái)政政策增加支出來(lái)刺激消費(fèi)，保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展.當(dāng)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹時(shí)，政

29、府就會(huì)采取緊縮的政策來(lái)打壓經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的泡沫經(jīng)濟(jì)，保證經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，這樣就為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了穩(wěn)定的環(huán)境。三 、政策建議1.應(yīng)該切實(shí)的提高居民的收入水平，改變居民的消費(fèi)習(xí)慣。政府應(yīng)該經(jīng)濟(jì)的尋求經(jīng)濟(jì)快速房展的方法，讓經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，切實(shí)的提高居民的收入水平 。居民收入水平提高的同時(shí)我們應(yīng)該合理引導(dǎo)居民的消費(fèi)習(xí)慣，加強(qiáng)理論宣傳，提高居民的消費(fèi)水平，做到不盲目消費(fèi)，理想消費(fèi)。這樣泡沫經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)。進(jìn)而也為政府合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供穩(wěn)定的環(huán)境，這樣就有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2.改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，健全住房保障體系。政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)行業(yè)的土地供給制度，讓商品住宅價(jià)格成本減少，通過(guò)行政規(guī)劃，合

30、理的規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給制度。為收入水平較低的居民提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，建立和完善社會(huì)住房保障體系，合理的利用社會(huì)資源。4. 改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高他們的投資積極性。政府應(yīng)該擬定相關(guān)的規(guī)章制度來(lái)約束和創(chuàng)造良好的市場(chǎng)投資環(huán)境，合理的進(jìn)行規(guī)劃，積極引導(dǎo)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，防止過(guò)多的生產(chǎn)力浪費(fèi)改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高他們的投資積極性。5. 改革稅收制度。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和貿(mào)易聯(lián)系，與房屋持有環(huán)節(jié)稅種少。這種稅引起了大面積的空置住房和嚴(yán)重的不公平的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。們要認(rèn)真貫徹落實(shí)稅收制度改革，政府有關(guān)部門應(yīng)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，制定了“寬稅基，低稅率，低稅率”的房地產(chǎn)稅制的基本原則。 6.深化土地資源管理，通過(guò)調(diào)整地皮供應(yīng)量，節(jié)制商品房?jī)r(jià)錢的快速的上升。對(duì)高檔商品房的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該從總的土地供應(yīng)上有限制；;對(duì)商品房用地的普通人相對(duì)應(yīng)適當(dāng)放松，并給出了相關(guān)的稅收減免 。 7. 應(yīng)該重視對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的研究。應(yīng)注意控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度,避免價(jià)格上漲過(guò)快,增加城鎮(zhèn)居民家庭人均收入和完善監(jiān)督機(jī)制,完