房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理2010年 08月 22日 09:48 房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)， 資金是否能合理的安排、 使用這關(guān)系到地產(chǎn)企 業(yè)生死存亡的問題，對于預(yù)算的要求將更高。“怎樣才能進(jìn)行有效的預(yù)算管 理？”這是大部分地產(chǎn)企業(yè)所困惑的。 地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門每年都會做預(yù)算， 但只 流于形式，預(yù)算、執(zhí)行兩張皮。 “關(guān)鍵問題是什么？”一是編制預(yù)算的財務(wù)人員 不懂地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 或者財務(wù)編制的預(yù)算沒有與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合； 二是預(yù)算管理是建立 在進(jìn)度與成本管理之上的， 如果企業(yè)沒有能對進(jìn)度、 成本進(jìn)行有效的管理， 預(yù)算 管理形同虛設(shè)。 形象的比喻預(yù)算應(yīng)該是“一張網(wǎng)”， 在這張網(wǎng)內(nèi)進(jìn)度管理是“橫 軸”，代表各時

2、間節(jié)點(diǎn)達(dá)成的目標(biāo)； 成本管理是“縱軸”， 代表各時間節(jié)點(diǎn)達(dá)成 目標(biāo)所付合同的費(fèi)用。 不管外界的情況如何變化， 都能在這張網(wǎng)中找到所對應(yīng)的 位置。介于對這兩個觀點(diǎn)的認(rèn)同，本文將從“什么是地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管 理”，“為什么要進(jìn)行全面預(yù)算管理”， 以及“如何進(jìn)行全面預(yù)算管理”三個方 面來對預(yù)算管理進(jìn)行全面闡述。什么是地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理？有這樣幾種理解，一、全面預(yù)算就是成本控制；二、全面預(yù)算是銷售預(yù) 算、成本預(yù)算以及費(fèi)用預(yù)算等的預(yù)算綜合； 三、全面預(yù)算是工作計(jì)劃的數(shù)字化反 應(yīng)。這幾種理解都對，但是都不全面。全面預(yù)算管理是預(yù)算編制、執(zhí)行、考核過 程中的所有管理環(huán)節(jié)的集成。 既體現(xiàn)出成本控制的思路，

3、 又是各項(xiàng)預(yù)算表格的綜 合，更是計(jì)劃的數(shù)字化反應(yīng)。從表現(xiàn)形式上來說， 全面預(yù)算是各種預(yù)算表格的集成。 按時間維度劃分： 可以分為靜態(tài)項(xiàng)（目標(biāo)利潤預(yù)算）、動態(tài)（年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算 ） ；按 控制項(xiàng)目劃分：可以分為銷售收入預(yù)算、工程成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi) 用、財務(wù)費(fèi)用預(yù)算、稅金預(yù)算、資本性支出預(yù)算等。從管理環(huán)節(jié)上來說，全面預(yù) 算是計(jì)劃、預(yù)算、考評的循環(huán)。一、計(jì)劃：可以分為一級計(jì)劃（集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì) 劃）、二級計(jì)劃（項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃）、三級計(jì)劃（各專項(xiàng)計(jì)劃及輔助計(jì)劃，包含設(shè) 計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、報批報建計(jì)劃、采購計(jì)劃、工程專項(xiàng)計(jì)劃、營銷與客服計(jì)劃）等； 二、預(yù)算：預(yù)算編制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析；三、

4、考評：目標(biāo)設(shè)定（計(jì)劃目標(biāo)與 預(yù)算目標(biāo)）、結(jié)果衡量（時間、質(zhì)量、成本）、績效體現(xiàn)（固定工資、季度獎金、 年度分紅、項(xiàng)目提成）等。為什么要進(jìn)行全面預(yù)算管理？全面預(yù)算管理的功能之一：規(guī)劃。就是迫使管理者思想超前，即對市場 的可能變化情況做出預(yù)測和準(zhǔn)備， 認(rèn)真考慮完成目標(biāo)的方法， 使企業(yè)目標(biāo)、 企業(yè) 資源、國家政策有效對接，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)按既定軌道得以如期實(shí)現(xiàn)。全面預(yù)算管理功能之二：控制。全面預(yù)算明確的目標(biāo)，從而為控制提供 了明確的依據(jù)； 通過預(yù)算執(zhí)行過程的反饋， 可以了解執(zhí)行過程中存在的問題及原 因，進(jìn)行過程控制。 房地產(chǎn)的預(yù)算管理以項(xiàng)目成本控制為基礎(chǔ)， 現(xiàn)金流量控制為 核心，且信息共享， 保證了

5、財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的統(tǒng)一， 真實(shí)反映企業(yè)營運(yùn)狀況， 為決策提供支撐。全面預(yù)算管理功能之三：溝通和協(xié)調(diào)。預(yù)算編制，是上下左右溝通、協(xié) 調(diào)的過程和結(jié)果， 并且把戰(zhàn)略直接分解到員工的桌面， 使戰(zhàn)略真正落地， 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn) 略到執(zhí)行的一體化。 全面預(yù)算打通企業(yè)橫向協(xié)同， 需要公司各部門充分配合， 及 時刷新業(yè)務(wù)部門及財務(wù)部門的最新數(shù)據(jù)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)現(xiàn)金流管理。全面預(yù)算管理功能之四：激勵與約束。預(yù)算與薪酬制度的對接可以體現(xiàn) 獎罰分明的原則，強(qiáng)化企業(yè)業(yè)績管理。以上四點(diǎn)是進(jìn)行全面預(yù)算管理的主要功效。如何進(jìn)行全面預(yù)算管理？一、實(shí)行全面預(yù)算管理的保障條件分為兩類1 、資源保證。他包含人、財、物、時四部分內(nèi)容

6、。人：人力資源配置， 專業(yè)人員各司其職， 各部門或各種職能均要參與到預(yù)算編制與管理中來； 財：預(yù) 算資金預(yù)留；物：信息系統(tǒng)建設(shè)，ERP系統(tǒng)在經(jīng)營計(jì)劃、工程成本、銷售客服、 財務(wù)等各領(lǐng)域的集成； 時：工作時間保證， 留下充足的時間做好事前“預(yù)則立” 的工作，并在預(yù)算運(yùn)行事中做好將實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)比較、糾偏、調(diào)整的工作，在 期末做好決算事后考評工作。2 、管理保證。他包含組織保證、流程保證、制度保證以及科目保證四部 分內(nèi)容。組織保證：設(shè)置合適的組織架構(gòu)，保證預(yù)算的上傳下達(dá)、橫向溝通、修 改調(diào)整、 考核評價； 流程保證： 先梳理基于信息系統(tǒng)且匹配組織架構(gòu)的全面預(yù)算 管理流程， 這是全面預(yù)算管理成功的關(guān)

7、鍵； 制度保證： 將梳理后的流程以及各崗 位在全面預(yù)算管理中的職責(zé)描述和未完成預(yù)算指標(biāo)的工資薪金考評方案全部以 制度形式列明；科目保證：公司的各種科目統(tǒng)一，財務(wù)部、工程部、合約部用同 一種語言行事。、全面預(yù)算的編制流程1 、確定目標(biāo)。確定某項(xiàng)目是否進(jìn)行， 且該項(xiàng)目要求的最低利潤率是多少， 前期可提供的資金是多少。 以這些標(biāo)準(zhǔn)來最終確定某項(xiàng)目總收入不低于多少， 總 成本不高于多少， 以保證項(xiàng)目利潤。 以行業(yè)標(biāo)桿成本為前提在公司自身現(xiàn)金流狀 況的制約下， 綜合考慮公司所需利潤率， 進(jìn)行成本上限控制， 同時編制項(xiàng)目利潤 預(yù)算。2 、制定計(jì)劃。 根據(jù)公司管理的不同層級制定集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃以及項(xiàng)目 主項(xiàng)

8、計(jì)劃。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃是指某項(xiàng)目從拿地到物業(yè)銷售及物業(yè)交付各階段所進(jìn)行 的所有項(xiàng)事宜的時間節(jié)點(diǎn)， 是所有計(jì)劃的總綱。 將項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃按照各職能分解 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃包括設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、報批報建計(jì)劃、采購計(jì)劃、工程專 項(xiàng)計(jì)劃和營銷與客服計(jì)劃。 專項(xiàng)計(jì)劃是各職能部門工作計(jì)劃的總綱。 為了便于工 程管理，抓工程質(zhì)量與進(jìn)度， 將編制樓棟施工計(jì)劃， 這是現(xiàn)場施工人員的工作計(jì)3 、組織實(shí)施。 在各項(xiàng)計(jì)劃編制完成后， 按照計(jì)劃事項(xiàng)及時間節(jié)點(diǎn)來編制 年度資金預(yù)算以及月度資金預(yù)算。 根據(jù)項(xiàng)目利潤預(yù)算將該項(xiàng)目在某年度內(nèi)的計(jì)劃 事項(xiàng)所對應(yīng)的銷售回款額、 付款金額在年度內(nèi)做切片， 再根據(jù)資金缺口安排融資 計(jì)劃，最終形

9、成年度資金預(yù)算。 在年度資金計(jì)劃的范圍內(nèi)， 根據(jù)月度銷售計(jì)劃以 及工程進(jìn)度計(jì)劃再配比月度行政費(fèi)用等， 編制月度資金計(jì)劃。 這些計(jì)劃在公司層 面做若干個項(xiàng)目的橫向匯總，從而得出公司整體年度資金計(jì)劃以及月度資金計(jì) 劃。從以上三點(diǎn)我們可以看出項(xiàng)目的利潤預(yù)算是用來做某個項(xiàng)目的成本控制的， 年度資金計(jì)劃是用資金余缺來安排年度投融資的， 月度資金計(jì)劃是用開控制付款 的。4 、績效管控。 將預(yù)算的執(zhí)行情況納入考核體系， 從而與每個人的最終收 益掛鉤，評價前一段的工作成果以及指導(dǎo)下一步的工作。三、項(xiàng)目利潤預(yù)算控制方式項(xiàng)目利潤預(yù)算是靜態(tài)的預(yù)算，它由收入減去成本、費(fèi)用以及稅金最終形 成企業(yè)的利潤。具體每一項(xiàng)預(yù)算控

10、制方法：1 、銷售收入，此預(yù)算由市場部人員根據(jù)項(xiàng)目定位、市場前景預(yù)判、公司 資金松緊度、公司品牌等因素綜合考慮確定；2 、土地成本，此部分費(fèi)用相對固定，主要是政府定價，由投資部門在確 定產(chǎn)品立項(xiàng)時確定土地的購買方向，從而確定土地成本；3 、前期費(fèi)用， 由前期報建部門通過各種公關(guān)手段來降低各項(xiàng)報建報批費(fèi) 用，在本文中不作細(xì)的表述；4 、工程成本， 工程成本主要分為設(shè)計(jì)階段的成本控制和施工階段的成本 控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制主要是一個摳的過程即：摳結(jié)構(gòu)、摳材料、摳設(shè)計(jì)、 摳標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到設(shè)計(jì)階段的全面優(yōu)化。 這需要一個專業(yè)水平極高的設(shè)計(jì)部門來 完成。具體設(shè)計(jì)階段的精細(xì)化成本控制過程由設(shè)計(jì)部門來完成

11、。 而施工階段的成 本控制，分為目標(biāo)成本的確定、 招投標(biāo)流程管理、 合約規(guī)劃與管理及現(xiàn)場動態(tài)成 本管理這幾個部分， 將分別建立相應(yīng)的管理制度來完善， 并由子公司的成本部負(fù) 責(zé)管理；5 、營銷費(fèi)用， 主要由市場部門負(fù)責(zé)控制。 在確定項(xiàng)目各種物業(yè)類型的銷 售均價后， 再根據(jù)各物業(yè)類型的可銷售面積算出整個項(xiàng)目的總體銷售收入。 并由 項(xiàng)目決策委員會確定該項(xiàng)目的銷售費(fèi)用率。 項(xiàng)目總體銷售收入與銷售費(fèi)用率的乘 積就是營銷費(fèi)用的總額。其包含了市場調(diào)研費(fèi)、策劃宣傳費(fèi)、售樓處（中心）的 設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)用、樣板房的設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、客戶活動費(fèi)、銷 售人員傭金提成以及簽約后到交付前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、 售后服務(wù)費(fèi)（客戶回訪、 活動費(fèi)以及賠款費(fèi)用） 等內(nèi)容。 在該項(xiàng)目的銷售期間， 營銷費(fèi)用不能突破該費(fèi)用上限。同時，該費(fèi)用的使用要配比項(xiàng)目的銷售回籠資金；6 、管理費(fèi)用， 由公司行政部門控制。 其主要控制思路為以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依 據(jù) ,（ 一般為總投資額的 2%）按照人員編制及費(fèi)用項(xiàng)目定額控制。 除人員成本是按 照工資標(biāo)準(zhǔn)來核定以外，其余各項(xiàng)都依