工業(yè)用地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)(doc8頁(yè))正式版

1、工業(yè)用地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華目前社會(huì)上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 并公開(kāi)進(jìn)行銷(xiāo)售，這類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著較大的法律 風(fēng)險(xiǎn)。1 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。土地管理法第四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制 度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃 確定的用途使用土地?！惫I(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁 在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待 所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第十八條規(guī)定“土地使用者需要 改變土地使用權(quán)由讓合同約定的土地用途的，必須取得由讓 方和市、縣人民

2、政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土 地使用權(quán)由讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)由讓 合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)由讓金”。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍 內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得由讓方和市、縣人 民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，并按程序辦理相關(guān)手 續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷(xiāo)售的住宅屬于違法建筑。2 工業(yè)用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)（一）交還土地使用權(quán)土地管理法 第八十條規(guī)定 “依法收回國(guó)有土地使用權(quán)， 當(dāng)事人拒不交出土地的， 臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民

3、政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地，處以罰款。 ” 城市房地產(chǎn)管理法第十七條也有類(lèi)似規(guī)定。2000年 6月聯(lián)建公司以競(jìng)標(biāo)方式獲得某市國(guó)土資源局某宗地， 出讓合同約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國(guó)土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對(duì)國(guó)土局的要求未予理睬。隨后國(guó)土局向某市中級(jí)人民法院提起訴訟， 要求解除合同， 收回國(guó)有土地使用權(quán)。 法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在 出讓合同 履行過(guò)程中， 事先未經(jīng)國(guó)土局同意，事后也未經(jīng)國(guó)土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除出讓合同 ，國(guó)土局返還聯(lián)

4、建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。從上述法律規(guī)定及部分開(kāi)發(fā)商的教訓(xùn)，開(kāi)發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。（二）補(bǔ)繳土地由讓金城市房地產(chǎn)管理法第十八條規(guī)定了改變土地用途 應(yīng)，應(yīng)取得由讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén) 的同意，簽訂土地使用權(quán)由讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土 地使用權(quán)由讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)由讓金。國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定第十七條規(guī)定“經(jīng)依法 批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市 場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地由讓金?！痹诜蓪?shí)務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地

5、受讓者將工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是補(bǔ)繳 土地由讓金。（三）以招標(biāo)、拍賣(mài)或者桂牌方式重新獲得土地使用權(quán)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知第四點(diǎn)規(guī)定”協(xié)議由讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性 用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)同意，由國(guó)土資源行政主管 部門(mén)統(tǒng)一招標(biāo)拍賣(mài)桂牌由讓。”根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)桂牌由讓國(guó)有土地使用規(guī)定商業(yè)、旅 游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài) 或者桂牌方式由讓。土地受讓人改變土地由讓合同中約定的土地用途，超由 政府批準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序 重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地

6、使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。（四）行政罰款擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無(wú)論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。土地管理法第八十條明確規(guī)定了對(duì)不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的， 處以罰款。 土地管理法實(shí)施條例 第四十三條規(guī)定“依照土地管理法第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10 元以上 30 元以下。 ”3 購(gòu)買(mǎi)工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商將工業(yè)用地專(zhuān)做住宅樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售，因?yàn)閮r(jià)格低廉， 一般比同類(lèi)樓盤(pán)低20%-30% ， 這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售火爆一時(shí)。但是這類(lèi)商品房屬于改變土地用途的

7、違規(guī)建筑，購(gòu)買(mǎi)后存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。（一）沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無(wú)法得到保障城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。 ” 北京市房屋買(mǎi)賣(mài)管 理暫行規(guī)定第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日 起，買(mǎi)方始取得房屋所有權(quán)。工業(yè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無(wú)法進(jìn)行分割。因此，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，將無(wú)法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對(duì)房屋所

8、擁有的權(quán)利將無(wú)法得到保障。（二）使用年限短，屆滿后不能自動(dòng)續(xù)簽普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為 70 年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為 50 年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差 20 年甚至更多。物權(quán)法第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的， 依照法律、 行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 ”城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益

9、需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 ”當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒(méi)有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒(méi)有及時(shí)申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會(huì)面臨被拆的風(fēng)險(xiǎn)。（三）水電、貸款、增值稅等其他費(fèi)用的增高，無(wú)法落戶口小區(qū)的水、電、煤氣等費(fèi)用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等。比如，北京普通工業(yè)電價(jià)0.7565 元/度，居民生活用電電價(jià) 0.44 元/千瓦時(shí)。生活成本差價(jià)的日積月累也是一筆不容忽視的費(fèi)用。在貸款方面，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期

10、限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行會(huì)允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款， 但是購(gòu)買(mǎi)非居住用地的房產(chǎn)， 首付最少為四成。這類(lèi)住宅在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也會(huì)負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動(dòng)成本。在交易過(guò)程中這類(lèi)房產(chǎn)采用“工業(yè)算法” ，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項(xiàng)稅費(fèi)就高出許多。個(gè)人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。（四）容積率、配套設(shè)施等實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)工業(yè)用地建造的樓盤(pán)之所以售價(jià)便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開(kāi)發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的

11、關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車(chē)位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別。 北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項(xiàng)指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束， 開(kāi)發(fā)商為了追逐利益， 可能通過(guò)降低這些指標(biāo)節(jié)省成本。風(fēng)險(xiǎn)防范 提示：所以， 在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)， 房屋購(gòu)買(mǎi)人一定要查驗(yàn)六證是否齊全 （即國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施工許可證證、 商品房預(yù)售許可證及開(kāi)發(fā)商的營(yíng)

12、業(yè)執(zhí)照） ，上述證件不全者不能購(gòu)買(mǎi)，以免上當(dāng)受騙。北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華手機(jī)：生最大的幸福，莫過(guò)于連一分鐘都無(wú)法休息零碎的時(shí)間實(shí)在可以成就大事業(yè) 珍惜時(shí)間可以使生命變的更有價(jià)值 時(shí)間象奔騰澎湃的急湍，它一去無(wú)返，毫不流連 一個(gè)人越知道時(shí)間的價(jià)值，就越感到失時(shí)的痛苦 得到時(shí)間，就是得到一切用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來(lái)看，時(shí)間就是一種財(cái)富 時(shí)間一點(diǎn)一滴凋謝，猶如蠟燭漫漫燃盡 我總是感覺(jué)到時(shí)間的巨輪在我背后奔馳，日益迫近 夜晚給老人帶來(lái)平靜，給年輕人帶來(lái)希望不浪費(fèi)時(shí)間，每時(shí)每刻都做些有用的事，戒掉一切不必要的行為時(shí)間乃是萬(wàn)物中最寶貴的東西，但如果浪費(fèi)了，那就是最大的浪費(fèi)我的產(chǎn)業(yè)多么美，多么廣，多么寬，時(shí)間是我的財(cái)產(chǎn)，我的田地是時(shí)間時(shí)間就是性命，無(wú)端的空耗別人的時(shí)間，知識(shí)是取之不盡，用之不竭的。只有最大限度地挖掘它，才能體會(huì)到學(xué)習(xí)的樂(lè)趣。新想法常常瞬息即逝，必須集中精力，牢記在心，及時(shí)捕獲。每天早晨睜開(kāi)眼睛，深吸一口氣，給自己一個(gè)微笑，然后說(shuō)：“在這美妙的一天，我又要獲得多少知識(shí)??！”不要為這個(gè)世界而驚嘆，要讓這個(gè)世界為你而驚嘆！如果說(shuō)學(xué)習(xí)有捷徑可