房地產(chǎn)定價(jià)原則

1、住宅項(xiàng)目定價(jià)方法（科學(xué)、詳盡）-）住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定 價(jià)法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為 項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為 P=CX （1+ n ）1，但這種定價(jià)方法僅僅考慮 成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅 要么賣(mài)不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是 以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法考慮了市場(chǎng)需求和行 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大 于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的 定價(jià)方法，但這種方法僅從

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣 就顯得過(guò)于籠統(tǒng)，沒(méi)有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì) 分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法， 以及差別定價(jià)法。在本文中，主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí) 際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這 里，稱之為類(lèi)比量化定價(jià)法。/該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的 不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分 值，然后選擇與本項(xiàng)目類(lèi)似的項(xiàng)目進(jìn)行類(lèi)比后分別一一賦予分值，其次 根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過(guò)所得出的各項(xiàng) 目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按

3、最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住 宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定 出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了 量化，而賦予的分值又僅僅是通過(guò)調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分 法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定筆者共列出了 12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交 通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤(pán)規(guī)模、建筑 風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見(jiàn)下表 1。表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)

4、與分值2定閔因素指標(biāo)分值位置距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近.A.最差（遠(yuǎn)）1舊、很差1 遠(yuǎn)）2 ； C、一股 3 ； D、 很好（近）4；E.最好（近： 5價(jià)格A、百元以上為尊鍍劃分基礎(chǔ)-B.價(jià)椅是否 具有憂勢(shì)。As母高1 :很高2 ； Cs一般3；D很低4；匕呈低 5配套A、城館基礎(chǔ)設(shè)施：供水、書(shū)E水、供氣、供 電.B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化敎育、醫(yī)療衛(wèi)生、 文娛體育、郵電、公園綠地Ai呈不完善1 ； B、不完善2 : C、一般3 : D、很完善4； E.量芫善交通A、大中小巴士路線數(shù)量。距公交站遠(yuǎn)近。C,站點(diǎn)數(shù)星。D、大中小巴舒服程度。A、雖少（遠(yuǎn)1 ； B、彳怯少 （遠(yuǎn)）2 ： C. 般 3 : D

5、、 很多（近M；E.雖多1近： 5物業(yè)管理A.保安.B、渚潔T牛.C.機(jī)電.D綠化 率及養(yǎng)護(hù)狀況。K 韌業(yè)管理費(fèi)（元/月X玖 是否人車(chē)分疏 G、輸業(yè)肓理商貴質(zhì)。A、最差1 ； B.很差2 ； C、 一般3 : D、很好4 ： E.最 好5周邊環(huán)境A、是否有良好的最觀貿(mào)誘如山最、江景、 視野等。B、是否有空氣、噪音、斑物、股水 污束.A.雖差1 : B、很差2 : C、 一般3 ； D、很好4 ； E.最 好5堀市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期人B、規(guī)劃完善程 度.C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度-D規(guī)劃現(xiàn) 狀-As皋不芫善1 : B、不充善2 ； C、一般3 ； D、很完善4： &量完善5樓盤(pán)規(guī)模A、聽(tīng)律

6、球面和（弁薛尺未轉(zhuǎn)入B、總占地 面積。C、戶數(shù).A、房力、1 : B、彳艮丿卜2 : C、 一殷3 ； D、很大4 ； E.星 大5逢筑鳳格及立 直A-,是否醒目。Br是否新穎。C-,是否高檔。Ds感官舒適程度。A、最差1 ； B.很差2 ； C、 一般 3 : D、很好 4； E. 好了尸型A、宕廳和顯室的結(jié)構(gòu)關(guān)系.B、廚房和麗 所的結(jié)構(gòu)關(guān)茶.C.是否有暗傍 D.實(shí)用 率大4A、呈蓋1 : B、彳艮差2 : C、 般3；0很好4； &昂 好5賓廉商品牌&實(shí)業(yè)A、貴產(chǎn)RSE55. B、開(kāi)發(fā)整箍磐少C.鏤 盤(pán)藥AL d呂牌.A.1 : B.很建 2 : C、F3；D、很好 4；H ft 好$廣皆

7、A、點(diǎn)面大小B廣骨槩電C.廣吿創(chuàng)意.A、fiftC 那八；B、IR J82：C. 3 : D. 很好（大M：& 13好（大） 5、權(quán)重的確定表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0? 9評(píng)分法）3筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0-9評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重素位置配套交通物眷理周越環(huán)境ss櫻盤(pán)規(guī)a戶型 汗發(fā)商品訴廠告特分權(quán)IMX4.55dLJLdE88E9kJ4.于X5d6-LdLdLU8sLd9kJ7套 配44X5LJLdLdLd77LdskJn.log334乂EEELdrD67s3344.HFFp6677珂5OQ523344 刁EHELdH6LdJkJ3344 *oEEELdE7kJ2234-EHH5Ld6kJEi

8、跡 %1一S33LdLU4 亍LU5kJQ gLU11X23LJLd54XLd54.d3HOO12LdELd44 5JO12LJELdLd44EX4 52H妙Ld三、項(xiàng)目均價(jià)的確定通過(guò)表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類(lèi)比項(xiàng)目所賦予的 分值，由公式得出各項(xiàng)目的總分，其中 n表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)， Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計(jì)算如表 3。表3類(lèi)比量化定價(jià)法計(jì)算表諮冋因素權(quán)重 （椚）擬售項(xiàng)目分值 嘰）類(lèi)比項(xiàng)目i孫值CFil）類(lèi)出項(xiàng)目？分值 K 0.1250.125配奪0.10B交通0.09物業(yè)管理0.092周邊環(huán)慎0.092城市規(guī)劃0.092樓盤(pán)規(guī)侯0.0TB整筑鳳格及立面0.053戶型

9、0. D5S開(kāi)發(fā)商品牌0.041廣告0.041合計(jì)111然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS4，其中P為項(xiàng)目均價(jià)，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)a和b后, 代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。四、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià)上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同， 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價(jià)，以不同 的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、 坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)

10、 綜合 調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外 觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表 4所示表4項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表褸抵號(hào)A5，CD 樓宇超價(jià)+k-k-in VI注：其中m、k 一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大 的系數(shù)，但一般不超過(guò)15 %。2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn) 的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層 住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì) 高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表 5。表5項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表5注：m=k/N，其中k為

11、不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10%-15 %如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系 數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類(lèi) 比量化法的樓宇均價(jià)X ( 1 +項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))X ( 1 +項(xiàng)目樓層價(jià) 格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)(1) 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過(guò)道的單元由于易受噪音 干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)， 一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò) 1%。(2) 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)

12、是否合理，采光通風(fēng)如何，是住皂老式二屋三層四層 樓五層 樓六層 樓七層高層樓1F-lx-2x3x亠-ITL4F-3x+2x+4x-(N/2-3 )m5F4乂0+1W二 C N/2-4 )m6F-2X C N/2-5 )m7F-5W-C Nf2 m(W2-1 ) F-mC N/2? F0 (N-2JF+ ( N/2-2 )m(N-1JF+ ( NJ2-1 DraNF+K/2m否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其 價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)3%。(3) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消 費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指

13、客廳的朝向，根據(jù)朝向 的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表 6。表6單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表單朝向單元朝向朝向南朝創(chuàng)匕單元朝向價(jià) 格調(diào)整泵數(shù)+4/-4z孜朝向單元朝向南北時(shí)東西向單兀朝向價(jià) 格調(diào)整丟數(shù)+3/3復(fù)雜朝向單元覇向函南東北西北單元朝向價(jià)調(diào)整粟數(shù)+2乂-2z4z(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀對(duì)于住宅購(gòu)買(mǎi)者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單 元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的 景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15%,對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò) 20 %。綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格 調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià) X (1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即 得各單元的初步價(jià)格。五、各單元價(jià)格的微調(diào)上述各單元的初步價(jià)格X相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總 價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià) 法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出