藍(lán)山江南財(cái)富城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成（正稿）

1、藍(lán)山江南財(cái)富城1總 論1.1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：藍(lán)山江南財(cái)富城 項(xiàng)目總投資：3000萬(wàn)元，總建筑面積約30307萬(wàn) 項(xiàng)目開發(fā)單位：永州市鴻大房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目可研單位：永州市工程咨詢中心1.2 區(qū)域概況 藍(lán)山縣是革命老區(qū),位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側(cè)，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠(yuǎn)縣，北毗嘉禾縣。境當(dāng)“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門戶。地處東經(jīng)1115415112208，北緯250102253108。縣境東西寬55公里，南北長(zhǎng)67公里，全縣總面積1810.14平方公里，總?cè)丝?5.34萬(wàn)余人，轄25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，5個(gè)農(nóng)林茶場(chǎng)，2005年國(guó)民生產(chǎn)總值為219300萬(wàn)

2、元，其中：第一產(chǎn)業(yè)：56260萬(wàn)元；第二產(chǎn)業(yè)：67940萬(wàn)元；第三產(chǎn)業(yè)：95810萬(wàn)元。境內(nèi)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫17.8，無(wú)霜期290天，降雨量1527.6毫米。 藍(lán)山縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，素有“湘南門戶”之稱，是湘南通達(dá)粵海的捷徑，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿。全縣共有公路總里程782.8公里。省道S324、S323、S322線交匯其中，永連公路貫穿全境。東距郴州118公里，南距廣州340公里，西距永州164公里。藍(lán)山縣是湘南改革開放過(guò)渡試驗(yàn)區(qū)，湖南綜合改革試點(diǎn)縣和湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣。全縣現(xiàn)已形成8個(gè)500畝以上的黃花梨基地，12個(gè)2000畝以上

3、的優(yōu)質(zhì)烤煙基地，10個(gè)1000畝以上的商品蔬菜基地，1個(gè)萬(wàn)畝以上的大徑材基地，12個(gè)5000畝以上的豐產(chǎn)楠竹基地，3個(gè)500畝以上的高效藥材基地，6個(gè)出欄3000頭以上的瘦肉型牲豬基地。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國(guó)首批100個(gè)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一；礦產(chǎn)資源豐富，境內(nèi)已探明的礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等25種，其中黑七型錳鐵礦儲(chǔ)量達(dá)1.5億噸。近年來(lái)，藍(lán)山農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，以個(gè)體私營(yíng)和股份合作企業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速。1997年被評(píng)為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展“十快縣”和永州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)強(qiáng)縣。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運(yùn)輸?shù)攘笾е侨∵\(yùn)輸

4、大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。今日藍(lán)山經(jīng)濟(jì)繁榮，社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)。1.3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.3.1項(xiàng)目的由來(lái)藍(lán)山江南財(cái)富城位于永州市藍(lán)山城區(qū)繁華的最具升值潛力的商業(yè)核心圈城東路。為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展，本公司從藍(lán)山縣國(guó)土局以拍賣方式獲得該土地的使用權(quán)。 1.3.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目為商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三層以上為高層商品住宅。共開發(fā)三棟房屋建筑。建于城東路與規(guī)劃道路的交叉口，與藍(lán)山步行街構(gòu)成新的商業(yè)中心圈，臨鄰湘粵路酒店一條街、塔峰路針織一條街?？傆玫孛娣e4705.2，總建筑面積約30307萬(wàn)，其中商鋪面積7835.5，商品住宅22471.5。項(xiàng)目總投資30

5、00萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，成為藍(lán)山新的商業(yè)景點(diǎn)江南財(cái)富城，促進(jìn)藍(lán)山商業(yè)繁榮，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)新的消費(fèi)時(shí)尚。 1、沿街門面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服裝店、精品店等。 2、內(nèi)部以服飾為主，圍繞相關(guān)衍生產(chǎn)品，適當(dāng)?shù)匾M(jìn)中西餐飲，及休閑娛樂(lè)，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧。 3、很容易聚集人氣的業(yè)態(tài)餐飲、休閑娛樂(lè)安排在二、三樓，以帶動(dòng)人流往上走。1.4 項(xiàng)目開發(fā)單位基本情況 永州市鴻大房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司成立于2003年1月14日，位于永州市冷水灘區(qū)零陵北路310號(hào)，是永州市較具規(guī)

6、模的一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，公司擁有資產(chǎn)總資產(chǎn)2530余萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)、信息咨詢、物業(yè)管理、房產(chǎn)出售、出租、建筑裝飾工程、建筑裝飾材料經(jīng)營(yíng)。已成功開發(fā)了“冷水灘江南財(cái)富城”等項(xiàng)目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競(jìng)爭(zhēng)上崗的用人機(jī)制，追求社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為公司的經(jīng)營(yíng)理念。 公司擁有大量的工程技術(shù)人員，其中高級(jí)工程師二人、注冊(cè)規(guī)劃師一人、土建工程師五人、注冊(cè)會(huì)計(jì)師一人、注冊(cè)造價(jià)師一人，以及市場(chǎng)營(yíng)銷、統(tǒng)

7、計(jì)等技術(shù)人員22人。1.5 可行性研究的主要依據(jù)及范圍 1.5.1 可行性研究主要依據(jù) 1、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。 2、藍(lán)山江南財(cái)富城建筑初步設(shè)計(jì)方案。 3、藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃及規(guī)劃批復(fù)。 4、土地拍賣確認(rèn)書及土地使用證。 5、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)單位提供的基礎(chǔ)資料。 1.5.2 可行性研究范圍 本次可行性研究主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料為前提，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程建設(shè)條件、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行分析、研究確定擬建規(guī)模，工程建設(shè)總投資、工程實(shí)施進(jìn)度安排、招投標(biāo)方式，環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施、拆遷安置方案。綜合分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

8、財(cái)務(wù)分析、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 據(jù)備 注1占地面積m24705.52總建筑面積m2303073可銷售面積m2303074建筑密度%65.85容積率4.96綠化率%87總投資萬(wàn)元30008貸款利息萬(wàn)元236.259銷售總收入萬(wàn)元554910上繳稅金萬(wàn)元869.911開發(fā)利潤(rùn)萬(wàn)元1140.6812項(xiàng)目投資利潤(rùn)率%3813項(xiàng)目投資利稅率%6714項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%26.6稅后15項(xiàng)目稅后凈現(xiàn)值萬(wàn)元455.49Ic=12%16借款償還期年2.71.7 主要研究結(jié)論 1、藍(lán)山江南財(cái)富城地處藍(lán)山縣城東路的十字路商業(yè)中

9、心地段，交通便捷，是經(jīng)商的黃金地段，又是居家的風(fēng)水寶地。該項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)，將地理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，來(lái)滿足市場(chǎng)需求，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2、本項(xiàng)目總投資3000萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售收入5549萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.6%，開發(fā)企業(yè)該項(xiàng)目獲純利1140.68萬(wàn)元。全部投資回收期2.78年，借款償還期2.7年，同時(shí)可向國(guó)家和地方財(cái)政上交稅金869.9萬(wàn)元，開發(fā)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益明顯。 3、該項(xiàng)目的實(shí)施，為藍(lán)山縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，增加就業(yè)渠道，可同時(shí)解決1000多人就業(yè)和改善舊城區(qū)近100戶居住條件，具有極大的社會(huì)效益。 4、該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于藍(lán)山縣城的城市發(fā)展，有利于美化、亮化城

10、市，有利于提高藍(lán)山縣城的品位。2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍(lán)山的貫通，藍(lán)山縣城城市化發(fā)展進(jìn)程將進(jìn)一步加快城市的形成，經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展的越來(lái)越快，城區(qū)人口越來(lái)越多，居民消費(fèi)水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍(lán)山縣城原有的商業(yè)中心地位越來(lái)越需要提升以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，同時(shí)，居民對(duì)中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。項(xiàng)目建設(shè)地位于藍(lán)山城東路商業(yè)核心區(qū)中心，與其他商業(yè)廣場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遙相呼應(yīng)，其建設(shè)對(duì)藍(lán)山縣城商業(yè)中心形成有極大的促進(jìn)作用，同時(shí)，其住宅開發(fā)將補(bǔ)充舊城區(qū)中心住宅的稀缺。2.2 項(xiàng)目建設(shè)是舊城改造和新規(guī)劃的商業(yè)中心

11、商圈建設(shè)的需要 開發(fā)地段上建筑物多為上世紀(jì)70年代建筑，房屋破舊不堪，嚴(yán)重影響了藍(lán)山縣城市容市貌，對(duì)它進(jìn)行改造，不僅可改變舊城面貌和改善居民居住條件，發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，提高城市品位，同時(shí)可緩解項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的交通擁擠狀況。促進(jìn)藍(lán)山縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為藍(lán)山人民創(chuàng)造更好的生活條件。項(xiàng)目建設(shè)勢(shì)在必行。3項(xiàng)目開發(fā)條件3.1 開發(fā)項(xiàng)目基本情況 3.1.1 地理位置及場(chǎng)地概況 藍(lán)山江財(cái)財(cái)富城位于藍(lán)山縣城城東路與規(guī)劃路交匯點(diǎn)西北側(cè)，地塊為二小塊，位于交叉路口，場(chǎng)地平整，總占地面積4705.5。該建筑為綜合性商住樓，總建筑面積為30307，建筑層數(shù)為十二層。 3.1.2 自然條件（1）溫度：年平均17.8，極端

12、最低-4，極端最高39.8。（2）降水：年平均降雨量在1527.6mm，雨量集中在46月。（3）濕度：年平均相對(duì)濕度80%。（4）日照時(shí)間：年平均1587h。（5）風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)（含東南風(fēng)），其頻率為26%，其次為西北風(fēng)，頻率15%，西南風(fēng)，頻率13%。（6）風(fēng)速：平均風(fēng)速5m/s，最大17.3m/s（南風(fēng)） 3.1.3工程地質(zhì)條件通過(guò)對(duì)項(xiàng)目原建筑物工程地質(zhì)資料得知，該段覆土厚度為45 m，以下以灰質(zhì)碳巖為主，無(wú)溶洞及地質(zhì)構(gòu)造斷裂，為良好地質(zhì)承力結(jié)構(gòu)適宜建設(shè)中高層建筑。4、地震：根據(jù)中國(guó)地震烈度分析（1990），項(xiàng)目所在地地震基本烈度為度區(qū)，房屋應(yīng)按級(jí)考慮抗震要求。3.2 開發(fā)項(xiàng)目

13、建設(shè)條件 1、原材料供應(yīng)情況 藍(lán)山縣城的地理位置較好，地方材料價(jià)格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價(jià)供應(yīng)，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。 2、基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施條件 藍(lán)山江南財(cái)富項(xiàng)目，地處城市主干道城東路，給排水設(shè)施、電力、電信、電視設(shè)施已完好運(yùn)行，無(wú)需另行投資來(lái)進(jìn)行外圍配套。3.3 政策條件 在全市實(shí)行大力優(yōu)化投資環(huán)境下，縣委、縣政府明確指示城區(qū)內(nèi)各職能部門要全力支持此開發(fā)項(xiàng)目，大開綠燈，簡(jiǎn)化辦事程序，盡快完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。同時(shí)為了項(xiàng)目順利進(jìn)行，專門指派了一名副主任進(jìn)行

14、協(xié)調(diào)，也成立了專門的協(xié)調(diào)指揮部，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，確保拆遷安置按期完成。以上措施必將大大促進(jìn)藍(lán)山江南財(cái)富城的建設(shè)。政府相關(guān)優(yōu)惠政策如下： 江南財(cái)富城是縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 江南財(cái)富城是市、縣二級(jí)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 縣政府多次召開專題會(huì)議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費(fèi)第一年全免，第二年減半收取等等相關(guān)優(yōu)惠政策對(duì)外發(fā)布。4市場(chǎng)分析4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 4.1.1 人口環(huán)境 20年前，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)人口不足2萬(wàn)人，城區(qū)僅集中在老城關(guān)鎮(zhèn)周邊地區(qū)，近幾年來(lái)城市建設(shè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，特別新的城市規(guī)劃實(shí)施后，城市建設(shè)速度進(jìn)一步加快，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，先后建成了藍(lán)山邊貿(mào)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等新城區(qū)，城區(qū)人口增至10多萬(wàn)人，流動(dòng)人

15、口近5萬(wàn)。藍(lán)山作為湖南新興的邊貿(mào)城市，在建設(shè)初期，政府引進(jìn)了大量的年輕人才，城市居民年齡結(jié)構(gòu)比較年青，人口增長(zhǎng)速度較快，市場(chǎng)規(guī)模容量不斷擴(kuò)大。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求進(jìn)一步加強(qiáng)。 4.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近年來(lái)，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，連續(xù)幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于國(guó)家和省平均水平平均遞增速度為9.4%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入不斷增加增長(zhǎng)達(dá)17%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2005年219.3億元，其中第一產(chǎn)業(yè)56.26億元，第二產(chǎn)業(yè)67.94億元，第三產(chǎn)業(yè)95.81億元，2005年財(cái)政總收入8.416億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額67352萬(wàn)元，居民儲(chǔ)蓄量不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)商品的要求也不斷加

16、強(qiáng)。 4.1.3 政治環(huán)境 本項(xiàng)目作為藍(lán)山縣招商引資項(xiàng)目，納入藍(lán)山縣委、縣政府的重要工作目標(biāo)，享有一系列的招商引資優(yōu)惠政策?？h政府要求各職能部門給予本項(xiàng)目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。 4.1.4市場(chǎng)環(huán)境 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對(duì)新增土地的政策調(diào)整及對(duì)土地交易市場(chǎng)整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)逐步規(guī)范化、市場(chǎng)化，不公平競(jìng)爭(zhēng)將退出歷史舞臺(tái)，這對(duì)舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 4.1.5 市場(chǎng)前景 在住宅商品化完全推向市場(chǎng)的前提下，藍(lán)山縣城房?jī)r(jià)呈逐年遞增之勢(shì)。作為湖南新興的邊貿(mào)城市，目前人口偏少，增加城區(qū)人口數(shù)量，擴(kuò)大城市規(guī)模是必然的，對(duì)商品住宅及商場(chǎng)的需求也是旺盛的。4.2 市場(chǎng)需求分析

17、1、供給市場(chǎng)特征 商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東路為核心的商圈范圍內(nèi)，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城50%以上的商業(yè)容量。 商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市。處于比較低級(jí)別的商業(yè)發(fā)展階段。隨著縣城的發(fā)展，這一問(wèn)題將更加突出，勢(shì)必要得到解決。 缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個(gè)號(hào)稱“藍(lán)山商業(yè)步行街”的項(xiàng)目，但是該項(xiàng)目名不符實(shí)，并不是真正意義上的步行街。縣城目前也沒有SHOPPINGMALL等現(xiàn)代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無(wú)商核。 缺乏上檔次的賣場(chǎng) 目前市面上銷售的產(chǎn)品多為低廉質(zhì)低的產(chǎn)品，缺乏品牌商品，也缺乏上檔次

18、的商品，以銷售品牌產(chǎn)品為主的賣場(chǎng)。 缺乏餐飲、娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所 餐飲、娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所相對(duì)匱乏，隨著縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進(jìn)一步降低。居住、餐飲、娛樂(lè)及休閑的支出將進(jìn)一步增長(zhǎng)，而目前縣城明顯缺乏這一類場(chǎng)所。 房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對(duì)房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過(guò)程中。 缺乏開發(fā)理念 目前所開發(fā)的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目證明，縣城目前還缺乏開發(fā)理念，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)還沒有明晰的概念，對(duì)于如何進(jìn)行產(chǎn)品定位、推廣等也還缺乏經(jīng)驗(yàn)。 開發(fā)水平低，開發(fā)規(guī)模小 目前所銷售的商品房項(xiàng)目都明顯沒有適應(yīng)市場(chǎng)需求，開發(fā)規(guī)模也極小。 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大 藍(lán)山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有2萬(wàn)多人的外來(lái)

19、人口，市場(chǎng)需求量大，而目前市面上商品住宅供應(yīng)量有限，市場(chǎng)需求并沒有得到釋放，所以藍(lán)山住宅產(chǎn)品市場(chǎng)潛力巨大。藍(lán)山商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷售成功也證明了這一點(diǎn)。 商業(yè)物業(yè)需要精心定位 藍(lán)山毛織產(chǎn)業(yè)從2001年興起，經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展，造就了一批毛織行業(yè)的老板，這些人無(wú)疑是商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者，所以藍(lán)山的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)具備潛力。但是藍(lán)山商業(yè)體系紊亂，基本無(wú)規(guī)律可循，之前僅開發(fā)了藍(lán)山商業(yè)步行街的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，銷售情況也不理想，基本無(wú)參考價(jià)值，所以發(fā)展商業(yè)物業(yè)更需要精心的定位，細(xì)心操作。4.3 相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查分析 本案+藍(lán)山商業(yè)步行街=藍(lán)山新核心商圈 4.3.1 支撐點(diǎn)： 1、城市唯一的兩具商業(yè)項(xiàng)目。 2、

20、總商業(yè)面積超過(guò)13000。 3、綜合性商業(yè)體。 4、統(tǒng)一操作，互相借勢(shì)，互為補(bǔ)充。 4.3.2 優(yōu)勢(shì) 1、避免定位重復(fù)，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。 2、避免價(jià)格戰(zhàn)。 4.3.3 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè) A、按照15年的投資回收期確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，比照周邊門面的租賃價(jià)格，可以確定本項(xiàng)目的租賃價(jià)格也為41元/平米月。按照15年的投資回收期計(jì)算，則項(xiàng)目臨街門面的平均銷售單價(jià)是41元/平月12月15=7380元/。 如果把半年的免租進(jìn)入，則應(yīng)該是7380+73807%/2=7638元/約等于7800元/。 B、商鋪拋出市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 一層臨街門面：900011000元/左右 一層內(nèi)部：40006000元/左右 二層商

21、鋪：2000元/左右 三層商鋪：1800元/左右4.4項(xiàng)目周邊環(huán)境分折 本項(xiàng)目位于藍(lán)山縣城城東路成熟地段，但偏離城市核心商圈，不能依托已形成的商業(yè)氛圍。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點(diǎn)為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍(lán)山步行街、實(shí)惠多超市、仙東超市。不存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，而是互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)需要實(shí)現(xiàn)雙贏。4.5市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論 當(dāng)前商場(chǎng)及商品住宅市場(chǎng)狀況良好，消費(fèi)基礎(chǔ)穩(wěn)定，有著相當(dāng)多的優(yōu)勢(shì)條件，有利于本項(xiàng)目開發(fā)，具體分析如下； 1、有利因素 （1）經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民生活水平不斷提高； （2）成熟商業(yè)核心區(qū)，得天獨(dú)厚的絕版地段，無(wú)需大量宣傳即可得到消費(fèi)者認(rèn)可； （3）獨(dú)特的設(shè)計(jì)

22、，打破現(xiàn)有商鋪與多層住宅模式，易于制造熱點(diǎn)； （4）政府政策扶持，加大培育市場(chǎng)力度；同時(shí)對(duì)國(guó)有土地的嚴(yán)格控制，使地價(jià)與房?jī)r(jià)在近期內(nèi)得到飚升； （5）舊城區(qū)的整合與改造，使舊城商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境得到了相當(dāng)大的改善。 2、不利因素 （1）土地開發(fā)成本較高，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，開發(fā)周期要短。 （2）項(xiàng)目位于舊城中心，施工場(chǎng)地較小，要加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行文明施工。 3、商業(yè)定位 發(fā)展理念城市商業(yè)引擎，自由消費(fèi)體驗(yàn) 讓藍(lán)山進(jìn)入第四消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)時(shí)代的精神就是自由與體驗(yàn)。 人們?cè)谶@個(gè)商業(yè)建筑里自由穿梭，或購(gòu)物或游憩，或美食或玩樂(lè)，或看書或游戲，這就是最具體的都市生活，我們的項(xiàng)目創(chuàng)造了體驗(yàn)自由的空間。 我們給予

23、藍(lán)山這樣的體驗(yàn)空間，某種程度上，我們是城市的活力引擎。5項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 5.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 1、甲方所提供設(shè)計(jì)方案征集邀請(qǐng)書； 2、甲方所提供有關(guān)該項(xiàng)目用地紅線圖及地形圖； 3、民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005）； 4、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87，2001版）； 5、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分），建標(biāo)2002219號(hào)； 6、建設(shè)部建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定。 5.1.2 工程概況 該工程規(guī)劃用地位于城東路和規(guī)劃道路十字交差路口的西北角和西南角。該建筑為綜合性商住樓?？偨ㄖ娣e為30307，建筑層數(shù)為十二層。 5.1.3設(shè)計(jì)理

24、念 1、充分關(guān)注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性和完整性。 2、突出城市辦公性建筑的特殊性質(zhì)，使建筑形象充分反映新時(shí)代的特色。 3、室內(nèi)外空間互相融合，創(chuàng)造出豐富而有層次的建筑空間效果。 4、建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀(jì)新建筑的風(fēng)貌。 5.1.4 功能布局 本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營(yíng)造一種多層次主體化的公共活動(dòng)空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺(tái)的相互穿插，使平面和豎向空間層次豐富。 主商業(yè)中心入口設(shè)置于城東路和規(guī)劃道路交叉路口西南角處。一層為普通商業(yè)鋪面用房，此鋪面可做生活超市及郵電，通訊營(yíng)業(yè)廳及其普通商業(yè)門面；二層及

25、延城東路局部三層為普通商業(yè)門面用房；三層以上為商品住宅。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內(nèi)部設(shè)置了跨兩層空間高度的中庭，其中設(shè)置休憩廣場(chǎng)，方便顧客在購(gòu)物的同時(shí)也有一個(gè)休息和交流的場(chǎng)所，而使建筑無(wú)論在平面功能上還是在裝門面造型上都豐富了許多，起到了畫龍點(diǎn)睛的效果。 另外對(duì)于商品住宅進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán)境；祥和與繁華同在，時(shí)尚與典雅并存。住宅基本特點(diǎn)：1）各個(gè)戶型的主臥或客廳至少有一個(gè)朝南，最大限度的利用冬季南向的直射太陽(yáng)光。2）通風(fēng)良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風(fēng)。3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實(shí)現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況

26、，達(dá)到自然采光要求。4）餐廳、客廳均有機(jī)結(jié)合在一起，加大了空間流動(dòng)性、豐富了空間層次。5）各戶型、功能分區(qū)明確、鬧靜、干濕、臟、凈分區(qū)合理。6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設(shè)有陽(yáng)臺(tái)的除外）。使空間更加明亮，同時(shí)擴(kuò)大視野，將個(gè)部景色更加完全的引入室內(nèi)，使居住者心情得以開闊、舒暢，將健康型住宅設(shè)計(jì)理念彰顯得淋漓盡致。 5.1.5 造型設(shè)計(jì) 建筑造型以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，外觀虛實(shí)對(duì)比強(qiáng)烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。外墻以面磚、石材、墻漆和玻璃組成，既保證房間充足的陽(yáng)光，又在裝門面上形成豐富的光景效果，展而大氣的入口處理，使建筑具有鮮明的標(biāo)志性。屋頂造型輕盈，彌

27、漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。 建筑風(fēng)格突出一種充分體現(xiàn)時(shí)代感的新銳特色。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細(xì)致纖巧，通過(guò)整體造型的幾何特性，材料的巧妙運(yùn)用，傳達(dá)了新時(shí)代銳意進(jìn)取，力爭(zhēng)上游的拼搏精神。 5.1.6 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：4705.2平方米（其中道路面積328.34平方米） 凈用地面積:4376.86平方米 總建筑面積：30307平方米（住宅面積：22471.5平方米，商業(yè)面積：7835.5平方米） 基底面積：4052.0平方米 容積率：4.9 建筑密度：65.8%5.2 項(xiàng)目規(guī)劃建筑物設(shè)計(jì)方案 根據(jù)已經(jīng)批復(fù)的藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積30307m2，其中：商鋪7

28、835.5,住宅22471.5?？偦酌娣e約4052，建筑密度65.8%，設(shè)計(jì)為一、二層商為業(yè)用房。三層局部商業(yè)用房，三層以上為小高層商品住宅。設(shè)計(jì)商鋪可售面積7835.5m2，住宅200套，面積22471.5m2，同時(shí)配套建設(shè)停車場(chǎng)，停車位20個(gè)。在住宅設(shè)計(jì)中，三室二廳(122.76m2/套)100套，二室二廳（102m2/套）100套。商場(chǎng)設(shè)計(jì)為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動(dòng)扶梯聯(lián)系一至三層,商場(chǎng)并設(shè)中廳,與二層屋面采光井配套,確保商場(chǎng)有良好的通風(fēng)采光。5.3 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容 1、拆除工程 項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積2000m2，所拆房屋為磚混結(jié)構(gòu)，所有拆除工作

29、在1個(gè)月內(nèi)可以完成。 2、建安工程 （1）土建部分：總建筑面積30307m2，層數(shù)311層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟均為小高層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 （2）設(shè)備及安裝：安裝工程包括消防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)備，商場(chǎng)扶梯。 （3）配套工程：休閑廣場(chǎng)、綠地、臨街景觀、停車場(chǎng)及消防通道。6環(huán)境保護(hù)、節(jié)能6.1 環(huán)境保護(hù) 1、該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對(duì)生活污水按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國(guó)家污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 2、對(duì)于生活廢棄物要指定地方堆放、分類處理；該焚燒的焚燒，該轉(zhuǎn)

30、運(yùn)的轉(zhuǎn)走，配有專人負(fù)責(zé)管理。 3、生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn)入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 4、建設(shè)過(guò)程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水降塵?？傊?，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。6.2 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤(rùn)氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國(guó)家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 1、節(jié)電措施 一切電器

31、設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 2、節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過(guò)中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 3、節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內(nèi)，從而減少室內(nèi)能量消耗，商場(chǎng)入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內(nèi)外熱量傳遞，從而達(dá)到節(jié)能效果。7項(xiàng)目開發(fā)管理、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項(xiàng)7.1外部協(xié)調(diào) 本項(xiàng)目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項(xiàng)目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)過(guò)程中各種外部問(wèn)題，保證開發(fā)

32、項(xiàng)目的投資單位不受外界干擾，順利完成項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷等工作。7.2內(nèi)部管理 經(jīng)公司董事會(huì)研究決定，本項(xiàng)目由董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會(huì)研究，由董事長(zhǎng)直接聘請(qǐng)下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。公司組織機(jī)構(gòu)如下表：董事長(zhǎng)（總經(jīng)理）規(guī)劃部工程部營(yíng)銷部材料供應(yīng)部辦公室財(cái)務(wù)部7.3 項(xiàng)目營(yíng)銷 項(xiàng)目開工之前，公司對(duì)產(chǎn)品銷售與市場(chǎng)定位已作了大量的前期準(zhǔn)備工作。 1、經(jīng)公司對(duì)藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場(chǎng)結(jié)合在舊城區(qū)具有明顯個(gè)性。在設(shè)計(jì)過(guò)程中公司通過(guò)聘請(qǐng)高水平設(shè)計(jì)隊(duì)伍，并充分聽取專家和社會(huì)各界意見，對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品追求精益求精。 2、加大市場(chǎng)宣傳力度，聘請(qǐng)

33、專業(yè)的營(yíng)銷公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)推向社會(huì)。7.4 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目從2006年8月開始，至2007年10月全部竣工，歷時(shí)1年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作內(nèi)容2006年2007年123412341項(xiàng)目前工作2項(xiàng)目籌資和規(guī)劃報(bào)批3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目招標(biāo)5拆遷及三通一平6基礎(chǔ)施工7主體施工8房屋預(yù)售9裝飾施工10竣工驗(yàn)收到7.5工程招標(biāo)事項(xiàng) 本項(xiàng)目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理可采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，具體見招標(biāo)基本情況表。42招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱

34、：招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布中標(biāo)候選人公示媒介招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）備注全部招標(biāo)部份招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)永州日?qǐng)?bào)10設(shè)計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)永州日?qǐng)?bào)40建筑工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)永州網(wǎng)2105.07安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)永州網(wǎng)180監(jiān)理全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)永州日?qǐng)?bào)20主要設(shè)備重要材料其它8投資估算與資金籌措8.1 投資估算 本項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 8.1.1開發(fā)成本估算 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 1、建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)

35、施建設(shè)費(fèi)，共計(jì)2105.07萬(wàn)元。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消防工程，按永州市目前建筑市場(chǎng)實(shí)際行情，每平方米按580元/，計(jì)算要建安成本1757.81萬(wàn)元。商鋪隔斷及裝修117.26萬(wàn)元。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)230萬(wàn)元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 2、土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國(guó)土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購(gòu)置費(fèi)為318.2萬(wàn)元。 3、開辦費(fèi)共計(jì)120.31萬(wàn)元 1）項(xiàng)目管理費(fèi)：按建安成本的4%計(jì)算為70.31萬(wàn)元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)：50萬(wàn)元。 4、其它費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、

36、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等25萬(wàn)元。 5、前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)等30萬(wàn)元。 6、開發(fā)期稅費(fèi)：共計(jì)83.39萬(wàn)元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過(guò)拍賣出讓為出讓土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi)30萬(wàn)元。 3）勞保基金：53.89萬(wàn)元。 7、不可預(yù)見費(fèi)按建安成本的10%計(jì)算為175.78萬(wàn)元。 以上7項(xiàng)開發(fā)成為2858.25萬(wàn)元。 8.1.2 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，于2007年貸款，至2008年全部還清，貸期二年，年利率6.3%，共需建設(shè)期利息15006.3%1.5141.75萬(wàn)元。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為3000萬(wàn)元，以開發(fā)單位可銷

37、售面積計(jì)算每平方米綜合造價(jià)為989.87元/m，項(xiàng)目總投資見表。 項(xiàng)目總投資估算表編號(hào)項(xiàng)目名稱及費(fèi)用單價(jià)面積()合計(jì)（萬(wàn)元）1建安工程費(fèi) 2105.071.1建安成本480元/303071757.811.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2301.3商鋪隔斷及裝修117.262土地開發(fā)成本318.23開辦費(fèi)120.313.1項(xiàng)目管理費(fèi)70.313.2規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)504其它費(fèi)用(含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等)255前期銷售費(fèi)用306開發(fā)期稅費(fèi)83.896.1規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi)306.2勞?；?3.897不可預(yù)見費(fèi)175.788建設(shè)投資(1234567)2858.259建設(shè)期利息141.7510項(xiàng)目總投資（89）300011建筑

38、面積單位成本元/989.878.2 資金籌措及資金使用計(jì)劃 8.2.1資金籌措資金籌措和使用計(jì)劃估算表單位：萬(wàn)元編號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期200620071資金來(lái)源160015001.1自有資金8001.2建筑商墊資1001.3 房屋銷售收入（定金）3001.4貸款15002資金運(yùn)用150015002.1建設(shè)資金成本15001358.252.2借款還本付息141.752.3銷售稅金及附加2.4土地增值稅2.5所得稅3累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為3000萬(wàn)元人民幣，資金來(lái)源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 1、自有資金：公司計(jì)劃投放自有資金1200萬(wàn)元人民幣，于第

39、一年投入800萬(wàn)元,第二年投入400萬(wàn)元。 2、建筑商墊資：按市場(chǎng)行情墊資建安成本10%左右可籌集資金100萬(wàn)元，于第一年投入。 3、銷售房屋定金收入再投入：項(xiàng)目主體工程計(jì)劃于2007年6月完成，7月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)收取300萬(wàn)元定金款滾動(dòng)投入項(xiàng)目開發(fā)。 4、銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過(guò)自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款1500萬(wàn)元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至2008年。 8.2.2 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，本項(xiàng)目自2006年6月開始投入，2007年底完工交付使用，分年度各項(xiàng)資金投入計(jì)劃如下： 1、建安工程成本：資金投入從2006年10月開始

40、至2007年12月結(jié)束，各年投入分別為：2006年投入400萬(wàn)元，2007年投入1600萬(wàn)元。 2、土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議，2006年投入318元，支付地價(jià)款。 8.2.3 貸款還款計(jì)劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款1500萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期累計(jì)利息141.75萬(wàn)元，建設(shè)期利息計(jì)入總投資，用售房收入還款。9項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析9.1 說(shuō)明及基本數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法實(shí)施細(xì)則和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和稅收制度等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)評(píng)。9.2 銷售預(yù)測(cè) 9.2.1 銷售量預(yù)測(cè) 根據(jù)永州市統(tǒng)計(jì)年鑒（2006年）顯示，藍(lán)山

41、縣商品房屋銷售情況（2005年）實(shí)際銷售商品房屋面積0.28萬(wàn)平方米，全部為住宅、個(gè)人購(gòu)買商品房住宅0.28萬(wàn)平方米，房屋銷售額150萬(wàn)元，2006年藍(lán)山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間建設(shè)情況商鋪售價(jià)銷售情況住宅售價(jià)銷售情況數(shù)量最低價(jià)最高價(jià)數(shù)量最低價(jià)最高價(jià)藍(lán)山商貿(mào)城2006-1-1完工90套2180999978%200套718928100%欣馨園2006-7-28完工45套2900660085%200套888123098%紫荊花園2006-7-1在建20套2180618065%60套918108087%三藍(lán)花園2006-7-1在建38套10981380100% 本項(xiàng)目自2006年

42、7月開工以來(lái)，已定購(gòu)商鋪30%，住宅已定購(gòu)40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢(shì)看漲，主要是藍(lán)山現(xiàn)有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購(gòu)房高峰期，本項(xiàng)目?jī)H有200套住宅不存在銷售風(fēng)險(xiǎn)，并且銷售價(jià)格正在看漲。 銷售計(jì)劃如下：一層商場(chǎng)第2年銷售30%，第3年銷售70%；二層商場(chǎng)第3年銷售50%，第4年銷售50%；三層商場(chǎng)在第4年銷完。住宅分三年銷售，第2年銷售30%，第3年銷售40%，第4年銷售30%。 9.2.2 銷售單價(jià)確定 公司經(jīng)對(duì)永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價(jià)格比較和市場(chǎng)預(yù)測(cè)（詳市場(chǎng)分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場(chǎng)及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)的需求

43、旺盛。但考慮到一些不可預(yù)見因素，因此在確定銷售價(jià)中采取較為保守的價(jià)格，商品住宅平均價(jià)按1060元/，一層臨城東路按9000-11000元/，內(nèi)商場(chǎng)按4000-6000元/，二層商場(chǎng)按2000元/，三層按1800元/計(jì)算。銷售收入表序號(hào)類別可銷售面積（m2）銷售單價(jià)元/m2銷售金額（萬(wàn)元）1一層商場(chǎng)臨街1120100001120內(nèi)商場(chǎng)2391.8500011962二層商場(chǎng)3603.720007213 三層商場(chǎng)72018001304 住 宅22471.510602382合 計(jì)55499.3 銷售收入、銷售稅金及附加 （1）銷售收入根據(jù)上述單價(jià)及面積經(jīng)計(jì)算總收入為5549萬(wàn)元，具體見銷售收入表。 （

44、2）考慮到該項(xiàng)目以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑工程建設(shè)為主要內(nèi)容，在稅收征繳上，本項(xiàng)目按5%的營(yíng)業(yè)稅，（另加稅金的7%城建稅、3%教育附加）綜合按房產(chǎn)銷售收入的5.5%計(jì)算營(yíng)業(yè)稅金及附加，該項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，有權(quán)享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。9.4 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營(yíng)期成本估算，項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用3843.62萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為843.62萬(wàn)元（主要是工資、廣告費(fèi)及銷售費(fèi)用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷1500萬(wàn)元（詳見總成本費(fèi)用表、損益表）。9.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1、根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量及借款償還期計(jì)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果如下表。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及

45、效益分析結(jié)果總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總投資萬(wàn)元3000按項(xiàng)目2銷售收入萬(wàn)元5549按項(xiàng)目3總成本費(fèi)用萬(wàn)元3843.62按項(xiàng)目4利潤(rùn)總額萬(wàn)元1703.38累計(jì)利潤(rùn)總額5投資利潤(rùn)率%38按項(xiàng)目總利潤(rùn)計(jì)算6投資利稅率%67按項(xiàng)目總利稅計(jì)算7全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%26.6所得稅后8全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元455.49折現(xiàn)率12%（稅后）9全部投資回收期年2.78含建設(shè)期2年10借款償還期年2.7含建設(shè)期2年 2、財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后）26.6%，全部投資回收期2.78年（含建設(shè)期2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）455.49萬(wàn)

46、元（詳見現(xiàn)金流量表（全部投資）。 從以上測(cè)算指標(biāo)分析，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，且該項(xiàng)目屬城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已能滿足投資的要求。 3、償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為2.7年（含建設(shè)期2年），償債能力較強(qiáng)（詳見借款還本付息計(jì)算表）。9.6 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) 該項(xiàng)目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費(fèi)用，商品房銷售價(jià)格及總收入，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年造成經(jīng)營(yíng)成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來(lái)判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，具體見表。敏感性分析表單位：萬(wàn)元序號(hào)變化因素幅度基本年內(nèi)部收益率（%）基本年投資回收期（年）變化后內(nèi)部收益率（%）敏感度臨界點(diǎn)1總成本費(fèi)增加+5%

47、26.62.7822.233.282銷售收入減少-5%26.62.7820.224.83建設(shè)經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)壹年經(jīng)營(yíng)成本增加+20%26.62.7819.471.34 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況為經(jīng)營(yíng)期延長(zhǎng)一年，造成經(jīng)營(yíng)成本增加，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為19.47%，其次是按銷售收入降低5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為20.22%，基本可行。說(shuō)明本項(xiàng)目開發(fā)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資3000萬(wàn)元，

48、開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營(yíng)成本即萬(wàn)元。 盈虧平衡點(diǎn)：3000（5549843.62）100%=63.7%9.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會(huì)效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。10風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：房屋建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)展、項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例為40% ，雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此要

49、認(rèn)真考慮。10.1 盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)63.7%，即銷售面積達(dá)到可銷售面積的63.7%時(shí)，項(xiàng)目保持盈虧平衡。10.2 敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。建造成本的增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價(jià)格的上升和銷售速度的加快，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。1、本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保險(xiǎn)，財(cái)務(wù)收益狀況明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。因此，

50、對(duì)銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度。 2、影響建造成本的因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制。制定材料供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 從敏感性分析來(lái)看，本項(xiàng)目在保守的情況下，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率仍達(dá)到8%，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。11社會(huì)效益分析及評(píng)價(jià) 經(jīng)初步測(cè)算，藍(lán)山江南財(cái)富城的開發(fā)建設(shè)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者（政府）來(lái)說(shuō)，雖然不會(huì)取得很多的直接經(jīng)濟(jì)效益，但建設(shè)項(xiàng)目完成后，其社會(huì)效益是顯而易見的。主要體現(xiàn)在以下幾方面： 1、拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)計(jì)算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷和各項(xiàng)建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近3000萬(wàn)元，按工期2年計(jì)算，平均每年投入近1500萬(wàn)元。這對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展的極為有利的。 2、增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)矛盾。藍(lán)山江南財(cái)富城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目從啟動(dòng)到項(xiàng)目完成，每年可安排約150人從事各項(xiàng)建設(shè)和管理；項(xiàng)目完成后的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)，每年可增加就業(yè)崗位100200個(gè)