房產(chǎn)企業(yè)繳納的各項(xiàng)稅金

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納哪些稅（費(fèi)）？一、營(yíng)業(yè)稅（一）、應(yīng)稅范圍：根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行 為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給 土地所有者行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變財(cái) 產(chǎn)。本稅目征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附 著物。（1）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有 權(quán)行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)

2、或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售 建筑物。（2）銷(xiāo)售其他土地附著物銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物 所有權(quán)行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外其他附著 于土地不動(dòng)產(chǎn)。單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同 承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征 稅。 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。(二)涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi) 附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)中華人民

3、共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：(1)納稅人營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪?部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。(2)單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照營(yíng)業(yè) 稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn) 行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。(3)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由，主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：按納稅人當(dāng)月提供同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定;按納稅人最近時(shí)期提供同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售同類(lèi)不 動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定；按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格二營(yíng)業(yè)成本或工程成本X （1+成本利潤(rùn)率）+ （1 營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公

4、式中成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2、其他具體規(guī)定如下：（1）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售 不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題通知（京地稅營(yíng)1996592號(hào)）規(guī)定，在 合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)一代理 業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu), 其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也 應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

5、解答（之一） 通知（京地稅營(yíng)地995319號(hào)）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán), 另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房方式一般 有兩種:第一種方式是純粹“以物易物”，即雙方以各自擁有土地 使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體交換方式也有以下兩種：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁 有部分房屋所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用 權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為；乙 方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為。因而合作建房雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為。對(duì) 甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“

6、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅； 對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié) 算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第 十五條規(guī)定分別核定雙方各自營(yíng)業(yè)額。如果合作建房雙方（或任何 一方）將分得房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其 銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲 方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑 物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還甲 方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年土地使 用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出 租土地

7、使用權(quán)行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā) 生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙 方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí) 施細(xì)則第十五條規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股， 成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式合作建房，則要視具體情況 確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享分配 方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分 配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企 業(yè)提供土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企 業(yè)銷(xiāo)售房屋取得收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得利潤(rùn)

8、不征營(yíng)業(yè) 稅。房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入一定比例提成 方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)投資入股不征 營(yíng)業(yè)稅行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)行為，那么， 對(duì)甲方取得固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形 資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng) 營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 不征營(yíng)業(yè)稅行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，按“轉(zhuǎn) 讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定核定。其次, 對(duì)合營(yíng)企業(yè)房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則

9、再按“銷(xiāo) 售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式， 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款， 包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù) 收定金當(dāng)天。（3）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答 （之一）通知（京地稅營(yíng)1995319號(hào)）規(guī)定：以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建 筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加 快資金周轉(zhuǎn)而采取一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物行 為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除 所謂“還本

10、”支出。（4）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題批復(fù)通知（京地稅營(yíng)19941205號(hào)）規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房征稅問(wèn)題中方將獲得土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不 論是按建成商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后收入進(jìn)行分配， 均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利 潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定、因此，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得全部收 入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面 積）各自銷(xiāo)房，則對(duì)中外雙方各

11、自銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng) 產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入，則就統(tǒng)一銷(xiāo)售 商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定 利潤(rùn)方式，則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房全部收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè) 稅。關(guān)于中方取得前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題外方提前支付給中方前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收 款方式取得營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該 項(xiàng)已稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣 除，可直接沖減中方當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入。對(duì)中方定期獲取固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得 收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率 為5樂(lè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅

12、稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)范疇內(nèi)，稅率為5乳計(jì)算公式二營(yíng)業(yè)額X 5%二、城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國(guó)發(fā) 1985第19號(hào)）規(guī)定：（一）計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額。（二）稅率：分別為7%、5%、1%O計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)納稅人實(shí)行不同檔次稅率。1、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武 區(qū)范圍內(nèi)和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山 六個(gè)區(qū)所屬街道辦事處管理范圍內(nèi)，稅率為7%2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，稅率為 5%；3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)，稅率為逐；三、教育費(fèi)附加根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民

13、政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于 教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件通知通知（京稅三19941217號(hào)）規(guī)定:（一）計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額（二）稅率為3%o計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額二營(yíng)業(yè)稅稅額X費(fèi)率。四、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)發(fā) E 1993 138號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物并取得收入單位和個(gè)人征收一種稅。土地增值 稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額和規(guī)定適用稅率計(jì)算征收， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除條例規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后余 額，為增值額。具體講：（一）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)行 為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)行為沒(méi)有納入

14、征稅范圍。這是因?yàn)楦?據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不 得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。（二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上一切建筑物， 包括地上地下各種附屬設(shè)施。（三）附著物是指附著于土地上不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即 遭損壞物品。（四）取得收入行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)全部?jī)r(jià)款及有關(guān) 經(jīng)濟(jì)收益。（五）土地增值稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額。增值額為納 稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入減除條例和細(xì)則規(guī)定扣除項(xiàng)目金 額后余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 規(guī)定土地增值稅計(jì)算

15、增值額扣除項(xiàng)目金額包括：1、取得土地使用權(quán)所支付金額；2、開(kāi)發(fā)土地成本、費(fèi)用；3、新建房及配套設(shè)施成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物評(píng) 估價(jià)格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；財(cái)政部規(guī)定其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī) 定，計(jì)算土地增值額扣除項(xiàng)目，具體為：（1）取得土地使用權(quán)所支付金額。包括納稅人為取得土 地使用權(quán)所支付地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本，是指納稅人房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工 程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用。（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用是指與房地產(chǎn)

16、開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目有關(guān)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定, 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸 集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算，市政府在京政發(fā)（1996） 7號(hào)北京市 人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題通知中明確，財(cái)務(wù)費(fèi) 用中利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu) 證明允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率 計(jì)算金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付金額及 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取 得土地使用權(quán)所支付金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣

17、除。（4）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用房屋及 建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定重置成本價(jià)乘以 成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)價(jià)格。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納教育費(fèi)附加, 也可視同稅金予以扣除。（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人，可按取得土 地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除。（六）稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣 除項(xiàng)目金額50%部分，稅率30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%, 未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%部分，稅率40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目 金額

18、100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%部分，稅率50%。增值額 超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%部分，稅率為60%。根據(jù)關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題通知（京地稅 二1996 1240號(hào)）規(guī)定，對(duì)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓納稅人，在項(xiàng)目 全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，由于涉及成本確定或其它原 因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目 全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售 賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%比例預(yù)征土地 增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別整、公寓房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 2恥匕例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入居比例預(yù) 征土地增值稅。五、房產(chǎn)

19、稅：如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),需繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)1986190 號(hào)）規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁 有房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收一種 稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2缸計(jì)算公 式為:年應(yīng)納稅額二房產(chǎn)原值（評(píng)估值）X （l-30%）X1.2%o六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù) 院令第17號(hào)發(fā)布）規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制 鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)單位和個(gè)人以實(shí)際占用土地 面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征

20、收一種稅。年應(yīng)納稅額二 （各級(jí)土 地面積X相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土 地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方 米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米 年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年 稅額0. 5元。七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城市房地 產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。（一）根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例 （中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn) 稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái) 胞，按照房產(chǎn)原值征收一

21、稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為1. 2機(jī) 計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X稅率X （1-30%） o（二）根據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市征收中外合營(yíng) 企業(yè)土地使用費(fèi)暫行規(guī)定通知（京政發(fā)198581號(hào)）規(guī)定，外 商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地外商投資企 業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏 遠(yuǎn)程度、地段繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收一項(xiàng)費(fèi)用。依 外商投資企業(yè)實(shí)際占用土地面積以及所適用土地使用費(fèi)單位標(biāo)準(zhǔn) 確定，計(jì)算公式為：應(yīng)納土地使用費(fèi)額二占用土地面積*適用單位標(biāo) 準(zhǔn)。八、印花稅根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例（中華人民共和 國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）

22、規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中 書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉各種憑證所征收一種兼有行為性 質(zhì)憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額二計(jì)稅金額義稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅 額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立憑證（合同）暫不征收印花稅， 但在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立合同、書(shū)據(jù)等， 應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，簽定購(gòu)房合 同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管 理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議 上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納 印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬

23、管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上 按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。九、契稅根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第224 號(hào)）規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí) 向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)單位征收一種稅。征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ò?括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與和房屋交換；其中土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄞr(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移。（一）下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài) 或者房屋贈(zèng)與征稅：1、 以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股；2、以獲獎(jiǎng)、預(yù)購(gòu)、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無(wú)形資產(chǎn)方 式承受土地、房屋權(quán)屬；3、建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓

24、時(shí)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；4、以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移。（二）契稅計(jì)稅依據(jù)如下：1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)， 為成交價(jià)格；即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付 貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格中所 包含行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格組成部分，不應(yīng)從中剔除，因 此，合同確定成交價(jià)格中包含所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅 人應(yīng)按合同確定成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān) 參照同類(lèi)土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定；3、土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房 屋所有權(quán)交換，為交換價(jià)格差額；4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅 依據(jù)為補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。5、承受土地、房屋部分權(quán)屬，為所承受部分權(quán)屬成交價(jià) 格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為全部權(quán)屬成交價(jià)格，原已繳 納部分權(quán)屬稅款應(yīng)予扣除。前款