湖北京山縣永隆置業(yè)新市華都項(xiàng)目一期房源入市均價(jià)定位及執(zhí)行25P

1、本案一期均價(jià)，主要取決于兩點(diǎn)市場競爭行情 & 本案自身認(rèn)籌情況1 1先看看我們在競爭中的位置（什么樣的價(jià)格才和我們地位相符？）（什么樣的價(jià)格才和我們地位相符？）目前市場上用的最多，最科學(xué)的定價(jià)方法是目前市場上用的最多，最科學(xué)的定價(jià)方法是“競爭比較定價(jià)法競爭比較定價(jià)法”。本項(xiàng)目的定價(jià)建議采取這樣的方法。我們選取京山市場上具有一本項(xiàng)目的定價(jià)建議采取這樣的方法。我們選取京山市場上具有一定可比性的項(xiàng)目作為對比參照，最終對影響樓盤價(jià)格的因素賦予定可比性的項(xiàng)目作為對比參照，最終對影響樓盤價(jià)格的因素賦予相應(yīng)的分值，再根據(jù)相應(yīng)計(jì)算公式，推導(dǎo)出本項(xiàng)目的參考均價(jià)。相應(yīng)的分值，再根據(jù)相應(yīng)計(jì)算公式，推導(dǎo)出本項(xiàng)目的參考

2、均價(jià)。首先，我們看下相應(yīng)項(xiàng)目基礎(chǔ)情況及市場表現(xiàn)。首先，我們看下相應(yīng)項(xiàng)目基礎(chǔ)情況及市場表現(xiàn)。關(guān)于新市華都項(xiàng)目價(jià)格定位關(guān)于新市華都項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目參照：富水花園二期項(xiàng)目參照：富水花園二期項(xiàng)目名稱：富水花園二期項(xiàng)目名稱：富水花園二期 占地面積：占地面積：10248.07 建筑面積：建筑面積：52197 容積率：容積率：4.58 綠化率：綠化率：31.2% 產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：富水花園二期富水花園二期以以130130以上的大戶型為主，除依托于原先一期以上的大戶型為主，除依托于原先一期的成熟景觀外，更是對社區(qū)內(nèi)廣場的成熟景觀外，更是對社區(qū)內(nèi)廣場行升級改造行升級改造，建成開放式噴泉廣場建成開放式噴泉廣場。

3、單從數(shù)據(jù)上看，富水二期的容積率較高；單連同一期多層物業(yè)整體而言，其單從數(shù)據(jù)上看，富水二期的容積率較高；單連同一期多層物業(yè)整體而言，其實(shí)際容積率并不高，同時(shí)社區(qū)氛圍成熟，居住舒適度高。實(shí)際容積率并不高，同時(shí)社區(qū)氛圍成熟，居住舒適度高。 銷售狀況：富水二期銷售狀況：富水二期5 5月底開盤，月底開盤，一次性付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠14000，按揭優(yōu)惠，按揭優(yōu)惠8000。其價(jià)格隨樓層高度差別較大，對外報(bào)價(jià)其價(jià)格隨樓層高度差別較大，對外報(bào)價(jià)3250-39003250-3900元元/，綜合均價(jià)約，綜合均價(jià)約35703570元元/，銷售上延續(xù)著一種不緊不慢的態(tài)勢。銷售上延續(xù)著一種不緊不慢的態(tài)勢。項(xiàng)目參照：御景

4、天城項(xiàng)目參照：御景天城項(xiàng)目名稱：凱發(fā)項(xiàng)目名稱：凱發(fā)御景天城御景天城 占地面積：占地面積：127591.43 建筑面積：建筑面積：308671.03 容積率：容積率：2.5 綠化率：綠化率：30%30% 總戶數(shù)：約總戶數(shù)：約25002500戶戶 停車位：停車位：11001100個(gè)個(gè) 產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：凱發(fā)凱發(fā)御景天御景天城項(xiàng)目涵蓋多層、高層、商業(yè)，城項(xiàng)目涵蓋多層、高層、商業(yè)，其中多層住宅其中多層住宅面積面積112316，高層占據(jù)約高層占據(jù)約17萬；商業(yè)部分主要為萬；商業(yè)部分主要為沿新市大道沿新市大道、人民大人民大道道的多層物業(yè)一樓底商。的多層物業(yè)一樓底商。 市場表現(xiàn)：項(xiàng)目前期以市場表現(xiàn)：項(xiàng)目前

5、期以2 2萬抵萬抵25000的政策正式認(rèn)籌，的政策正式認(rèn)籌，5月月28日，一期開日，一期開盤共推出盤共推出10棟多層和棟多層和3棟高層共計(jì)棟高層共計(jì)500多套房源；加上后續(xù)加推多套房源；加上后續(xù)加推300300余套，余套，目前推出房源總計(jì)目前推出房源總計(jì)900余戶，整體銷售情況達(dá)余戶，整體銷售情況達(dá)80%以上，優(yōu)惠后銷售均價(jià)以上，優(yōu)惠后銷售均價(jià)3340元元/。項(xiàng)目參照：公園項(xiàng)目參照：公園1號號項(xiàng)目名稱：偉城項(xiàng)目名稱：偉城公園公園1 1號號 占地面積：占地面積：72120.4 建筑面積：建筑面積：125963.4 容積率：容積率：2.5 綠化率：綠化率：30.6% % 產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)

6、目隔新市大道緊鄰文峰公園，隔新市大道緊鄰文峰公園，此為一大賣點(diǎn)。此為一大賣點(diǎn)。規(guī)劃有多規(guī)劃有多層，小高層，層，小高層，臨街商鋪等。但其樓間距較窄，同時(shí)外立面風(fēng)格略顯陳舊，尚臨街商鋪等。但其樓間距較窄，同時(shí)外立面風(fēng)格略顯陳舊，尚不能被部分京山人所接受。不能被部分京山人所接受。 銷售狀況：項(xiàng)目銷售狀況：項(xiàng)目5 5月底對外登記，月底對外登記，8月月6日一期正式開盤，推出日一期正式開盤，推出130余套余套房源，當(dāng)日解籌不足房源，當(dāng)日解籌不足20%，可謂開盤不利。除因戶型較為偏大外（以，可謂開盤不利。除因戶型較為偏大外（以130的三房為主），更因京山樓市當(dāng)前市場氛圍低迷，而其的三房為主），更因京山樓市當(dāng)

7、前市場氛圍低迷，而其3320元元/的折后均價(jià)，的折后均價(jià)，讓客戶接受難度加大。讓客戶接受難度加大。項(xiàng)目參照：丹桂國際花卉城項(xiàng)目參照：丹桂國際花卉城項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：丹桂國際花卉城丹桂國際花卉城 建筑面積：建筑面積：54890 容積率：容積率：3.12 綠化率：綠化率：40% 建筑密度：建筑密度：50%50% 產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：主體建筑有七棟主體建筑有七棟，主要建筑類型是主要建筑類型是4-6層的多層住宅，面層的多層住宅，面積區(qū)間為積區(qū)間為60到到139之間，以三房為主，之間，以三房為主，贈送超大的露臺和私家花園贈送超大的露臺和私家花園；同時(shí)，；同時(shí)，該項(xiàng)目沿人民大道該項(xiàng)目沿人民大道有有較多較

8、多的臨街商鋪的臨街商鋪。 銷售狀況：銷售狀況：丹桂國際花卉城丹桂國際花卉城以以“專業(yè)市場專業(yè)市場”的概念入市，的概念入市，7 7月月28日正日正式公開認(rèn)籌，政策為式公開認(rèn)籌，政策為2萬抵萬抵3萬，住宅初步報(bào)價(jià)萬，住宅初步報(bào)價(jià)3000元元/，后期成交價(jià)預(yù)計(jì)約，后期成交價(jià)預(yù)計(jì)約28502850元元/。項(xiàng)目參照：綠林世紀(jì)廣場項(xiàng)目參照：綠林世紀(jì)廣場項(xiàng)目名稱：綠林世紀(jì)廣場項(xiàng)目名稱：綠林世紀(jì)廣場 占地面積：占地面積：26385.99m26385.99m 建筑面積：建筑面積：109980.45m2109980.45m2 容積率：容積率：4.4.1 1 綠化率：綠化率：3 32 2% % 產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目位于產(chǎn)

9、品特點(diǎn)：項(xiàng)目位于人民大道與申公路交匯處，與新工業(yè)區(qū)緊密相連人民大道與申公路交匯處，與新工業(yè)區(qū)緊密相連，同時(shí)可一定程度上共享新市大道配套。同時(shí)可一定程度上共享新市大道配套?？傮w建筑群由總體建筑群由8 8棟高層建筑所組成，設(shè)計(jì)最棟高層建筑所組成，設(shè)計(jì)最高點(diǎn)為高點(diǎn)為108m108m，主要包括電梯洋房、商娛配套、精致公寓等三種物業(yè)形態(tài)。，主要包括電梯洋房、商娛配套、精致公寓等三種物業(yè)形態(tài)。 銷售狀況：綠林世紀(jì)廣場于銷售狀況：綠林世紀(jì)廣場于20102010年年8 8月首期開盤，就其目前地段、配套、月首期開盤，就其目前地段、配套、招商成果而言，均處于一般水平。但其長期延續(xù)的招商成果而言，均處于一般水平。但

10、其長期延續(xù)的31003100元元/ /使其在后期市場浮動使其在后期市場浮動的情況下，反而凸顯價(jià)格優(yōu)勢。目前其主要去化臨人民大道兩棟公寓樓的的情況下，反而凸顯價(jià)格優(yōu)勢。目前其主要去化臨人民大道兩棟公寓樓的7070左左右小戶型，小戶型價(jià)格在右小戶型，小戶型價(jià)格在3200-36503200-3650元元/ /。連同其一期物業(yè)，整體而言其均價(jià)在。連同其一期物業(yè)，整體而言其均價(jià)在33003300元元/ /。【現(xiàn)【現(xiàn) 象】象】御景天城 品質(zhì) 價(jià)格 快速去化（其利用大盤、大社區(qū)形象，搶先入市分流了客源）（其利用大盤、大社區(qū)形象，搶先入市分流了客源）富水二期 品質(zhì) = 價(jià)格 正常銷售（依托輕機(jī)品牌，及一期成熟

11、氛圍，以較佳的社區(qū)居住感官獲得一定認(rèn)同）（依托輕機(jī)品牌，及一期成熟氛圍，以較佳的社區(qū)居住感官獲得一定認(rèn)同） 綠林世紀(jì) 品質(zhì) 價(jià)格 正常銷售（其同樣是入市較早，最終以價(jià)格贏得市場）（其同樣是入市較早，最終以價(jià)格贏得市場） 公園一號 品質(zhì) 價(jià)格 開盤失利（入市時(shí)市場冷寂，加之其開盤定價(jià)偏高，有限的客戶被放棄）（入市時(shí)市場冷寂，加之其開盤定價(jià)偏高，有限的客戶被放棄）序序號號因素因素權(quán)重權(quán)重% %御景天城御景天城富水二期富水二期公園公園1 1號號綠林世紀(jì)綠林世紀(jì)丹桂項(xiàng)目丹桂項(xiàng)目新市華都新市華都1社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模131313121011792地段地段1212101110108123居住密度居住密度121

12、29998984景觀視野景觀視野111199108795建筑風(fēng)格及立建筑風(fēng)格及立面面10108989896周邊環(huán)境周邊環(huán)境及配套及配套10108877697戶型戶型9 98778878城市規(guī)劃潛力城市規(guī)劃潛力9 97788789物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)7 756555510發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌7 7665655總量總量100100838384848080808070708181比較均價(jià)比較均價(jià)33403570332033002850建議價(jià)格建議價(jià)格新市華都一期市場均價(jià)：新市華都一期市場均價(jià)： ？ 元元/ /價(jià)格定位價(jià)格定位價(jià)格系數(shù)類比價(jià)格系數(shù)類比 根據(jù)競爭比較定價(jià)法，本案一期均價(jià)計(jì)算公式如下：根據(jù)競爭

13、比較定價(jià)法，本案一期均價(jià)計(jì)算公式如下： 項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目均價(jià) = = 可比樓盤均價(jià)之和可比樓盤均價(jià)之和項(xiàng)目得分項(xiàng)目得分可比樓盤得分總和可比樓盤得分總和 依據(jù)前列依據(jù)前列“價(jià)格系數(shù)表價(jià)格系數(shù)表”，新市華都一期均價(jià)推導(dǎo)如下：，新市華都一期均價(jià)推導(dǎo)如下： 16380（可比樓盤均價(jià)之和）81（項(xiàng)目得分）397（可比樓盤得分總和） = 3342元元/（項(xiàng)目均價(jià)）對此進(jìn)行上下約對此進(jìn)行上下約1%的誤差修正，得出新市華都一期均價(jià)幅度為的誤差修正，得出新市華都一期均價(jià)幅度為3310 3310 3376 3376 元元/ /。價(jià)格定位價(jià)格定位一期均價(jià)值推算一期均價(jià)值推算2 2再看看我們的實(shí)際認(rèn)籌情況 （意向中的購房

14、客戶對我們有多接受？（意向中的購房客戶對我們有多接受？ 以及我們?nèi)绾谓档惋L(fēng)險(xiǎn)，掌控利潤？）以及我們?nèi)绾谓档惋L(fēng)險(xiǎn)，掌控利潤？）截止9月19日，我方共實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌客戶69組，預(yù)計(jì)后期再配以一定的廣告推廣，配以開盤信息刺激，預(yù)及至10月1日約能實(shí)現(xiàn)約80組左右的認(rèn)籌客戶。其中扣除約20名意向非一期房源客戶，在開盤價(jià)格適宜的情況下，再根據(jù)70%左右的認(rèn)購轉(zhuǎn)化率，我們預(yù)計(jì)開盤當(dāng)天去化房源約在40套左右。因而，在京山這個(gè)遍地皆盤、客群分流嚴(yán)重的市場下，制定適宜的入市價(jià)格，少流失現(xiàn)有誠意客戶，顯得尤為重要。價(jià)格定位價(jià)格定位認(rèn)籌推進(jìn)狀況認(rèn)籌推進(jìn)狀況價(jià)格定位價(jià)格定位客戶抗性分析客戶抗性分析 根據(jù)銷售部的反應(yīng)，客戶抗

15、性主要如下： 1、小區(qū)規(guī)模小，景觀綠化面積少。 2、樓間距太窄。（而隨著工程的推進(jìn)，這種樓體間直觀的（而隨著工程的推進(jìn)，這種樓體間直觀的“狹促感狹促感” 更加明顯）更加明顯） 3、建筑形態(tài)單一，全部是高層，還是習(xí)慣住多層。 4、臨輕機(jī)大道比較吵，不適合居住。 5、部分戶型的衛(wèi)生間和廚房太小。 6、價(jià)格高于御景天城就不考慮了分批推售項(xiàng)目，逐步提升售價(jià)是銷售過程中實(shí)現(xiàn)利潤最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)際的方式。為了避免出現(xiàn)公園1號開盤失利的局面，新市華都在推出價(jià)格上應(yīng)以“穩(wěn)健性”為原則，推售初期以贏得市場及口碑為主，為后續(xù)物業(yè)的推出預(yù)留靈活空間，以便更好的降低風(fēng)險(xiǎn)，掌控利潤。 因而，建議本案一期房源（1#

16、、4#樓）銷售均價(jià)設(shè)定為33603360元元/ /， 輔以開盤期間額外優(yōu)惠，盡量減少前期客戶的流失。 一期加推房源（2#樓），銷售均價(jià)設(shè)定為34203420元元/ /，同時(shí)可視情況 小幅提價(jià)。 二期房源（3#、5#樓），銷售均價(jià)設(shè)定為35203520元元/ /，同時(shí)在銷售階段 可視情況小幅高頻提價(jià)，確保利潤最大化。價(jià)格定位價(jià)格定位價(jià)格執(zhí)行策略價(jià)格執(zhí)行策略一一期期房源（房源（1 1、4#4#樓樓）房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)2*2*2 +花園3*2*1 +花園3*2*22*2*1116.5428套93.8328套111.8833套85.8833套一期總面積：一期總面積：12416.4412416.441 12222套套一期加推一期加推房源（房源（2 2樓樓）房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)2*2*2 +花園3*2*1 +花園116.5428套93.8328套加推面積：加推面積：5890.365890.365656套套二期二期房源（房源（3 3、5#5#樓樓）房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)3*2*2116.5433套2*2*185.6833套3*2*2120.4018套3*2*2 +花園138.8718套2*2*1 +花園93.2018套2*2*1 +花園95.9318套二期總面積：二期總面積：14744.4614744.46138138套套附：房源狀況表附：房源狀況表 & 推