手房常識(shí)講座課件

1、手房常識(shí)講座課件跟我學(xué)跟我學(xué)二手房交易基本知識(shí)培訓(xùn)二手房交易基本知識(shí)培訓(xùn)清華源律師事務(wù)所清華源律師事務(wù)所 20082008年年6 6月月手房常識(shí)講座課件培訓(xùn)師介紹 lakey，清華源律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，北京大學(xué)碩士，清華大學(xué)科技園法律顧問，清華大學(xué)校友總會(huì)法律顧問 MSN、郵件: 手房常識(shí)講座課件目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答手房常識(shí)講座課件房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)一套民宅的誕生“一套房屋從立項(xiàng)申請(qǐng)到最終投入使用，一共要經(jīng)歷8個(gè)階段、辦理167種手續(xù)、繳納103項(xiàng)各種稅費(fèi)（不包括設(shè)立房地產(chǎn)

2、公司的手續(xù)）”“竣工檔案保證金，土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)，新菜田開發(fā)建設(shè)基金，實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)，路燈維護(hù)費(fèi)”手房常識(shí)講座課件 其中最重要的步驟：1、取得建設(shè)用土地，獲得國有土地使用證2、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃通過，獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、房屋建設(shè)，獲得建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）4、房屋驗(yàn)收，獲得商品房銷售（預(yù)售）許可證5、交付，獲得住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 統(tǒng)稱為“五證二書”一套住宅合法地位的基本要求和取得房產(chǎn)證的基本保證房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)一套民宅的誕生手房常識(shí)講座課件目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中

3、常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答手房常識(shí)講座課件北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型五花八門 2007年，北京共完成二手房交易90，000套 分為四大類（法律分類）商品房已購公房集資合作房限制產(chǎn)權(quán)房手房常識(shí)講座課件北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型五花八門11種常見二手房類型1、普通民用住宅（商品房）2、非民用住宅（商品房）3、成本價(jià)公房（已購公房）4、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房（已購公房）5、央產(chǎn)房（已購公房）手房常識(shí)講座課件北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型五花八門11種常見二手房類型6、三方集資房、危改房、回遷房（集資合作房）7、住房合作社（集資合作房）8、限價(jià)房（限制產(chǎn)權(quán)房）9、經(jīng)濟(jì)適用房、康居房、安居房、綠化

4、隔離帶農(nóng)民安置房（限制產(chǎn)權(quán)房）10、集體產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房（限制產(chǎn)權(quán)房）11、公管住房、使用權(quán)房（ 限制產(chǎn)權(quán)房）手房常識(shí)講座課件目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件房產(chǎn)沒有交易障礙賣方有權(quán)處分房產(chǎn)房產(chǎn)本身可以上市交易手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件什么樣的房屋可以上市交易商品房1、有產(chǎn)權(quán)證且沒在抵押期間；2、有產(chǎn)權(quán)證但在按揭期銀行同意轉(zhuǎn)按揭的；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第六款：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓

5、必備條件什么樣的房屋可以上市交易已購公房1、有產(chǎn)權(quán)證且沒在抵押期間2、不拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用3、原產(chǎn)權(quán)單位在原購房協(xié)議中未對(duì)職工購房后上市出售有特殊限制（如果原購房協(xié)議中有特殊限制,需征原產(chǎn)權(quán)單位同意,方可上市出售）4、符合各區(qū)縣房地局的其它規(guī)定5、以低于房改政策的價(jià)格購買,按規(guī)定補(bǔ)足成本價(jià)（優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的住宅）可上市交易6、符合央產(chǎn)上市交易的國關(guān)房改(2003)165號(hào)文件的央產(chǎn)房手房常識(shí)講座課件經(jīng)濟(jì)適用房（舊辦法）1、尚未滿五年只能以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售,并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房、購買條件的家庭或政府相關(guān)部門收購2、已住滿五年可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售,但出售后業(yè)主

6、需按房屋成交額的10補(bǔ)交綜合地價(jià)款二手房轉(zhuǎn)讓必備條件什么樣的房屋可以上市交易手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件什么樣的房屋可以上市交易國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 國發(fā)200724號(hào)過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普

7、通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟(jì)適用房關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知（2008年4月8日分界，新房新辦法，老房老辦法）新房：1、未滿5年的不得上市；2、確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號(hào)等方式確定符合條件的購房人按原價(jià)購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購；3、5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，補(bǔ)交金額根據(jù)原購經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70

8、%補(bǔ)交。同等價(jià)格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。老房：1、未滿5年的不能上市交易；2、確需上市交易由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號(hào)等方式確定符合條件的購房人按原價(jià)購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購；3、5年后可上市交易，補(bǔ)交價(jià)款按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即按上市成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。同等價(jià)格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件什么樣的房屋不可以上市交易（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封、凍結(jié)、保全或者以其他方式限制二手房權(quán)利的； （2）依法收回土地使用權(quán)的； （3）共有二

9、手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （6）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件什么樣的房屋不可以上市交易（7）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的； （8）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的； （9）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的； （10）上市出售后形成新的住房困難的； （11）擅自改變房屋使用性質(zhì)的； （12）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的（央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房

10、、校產(chǎn)房） 出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定，有些地域的房屋不能出售給境外人士；成套住房的一部分一般不能單獨(dú)交易；手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件房主（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人 A 代理人 B 未成年人的監(jiān)護(hù)人 C 表見代理（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外（3）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)有公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件（4）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)有政府主管部門的批準(zhǔn)文件手房常識(shí)講座課件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件共有權(quán)、

11、優(yōu)先權(quán)和他項(xiàng)權(quán)1、共有二手房，共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明（夫妻、繼承、其他共有；共同共有、按份共有、實(shí)體分割）2、共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán) 已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并且可以繼續(xù)租賃；二手房?jī)?yōu)先購買權(quán)人無放棄優(yōu)先購買權(quán)證明合同法第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利3、二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要有取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明手房常識(shí)講座課件目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)北京

12、二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）確定房源，落實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬和真實(shí)情況，確定房?jī)r(jià)和交易細(xì)節(jié)過戶申請(qǐng)，房地產(chǎn)管理部門審核；繳納稅費(fèi)，辦理新房產(chǎn)證房產(chǎn)、物業(yè)交割放款，設(shè)置抵押（可選）達(dá)成一致后簽署協(xié)議，繳納定金（可選），繳納首款，確定貸款銀行（公積金機(jī)構(gòu)），評(píng)估，提供貸款承諾書（可選）；解抵押（可選）；尾款監(jiān)管（可選）；交易完成手房常識(shí)講座課件真實(shí)情況真實(shí)情況二手房交易的流程（買受方）落實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬和真實(shí)情況：賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。到房屋

13、歸屬地的房屋主管部門查詢房產(chǎn)登記薄，核實(shí)以上信息賣方提供共有權(quán)人同意證明、優(yōu)先權(quán)人同意證明、他項(xiàng)權(quán)人同意證明，必要時(shí)必須進(jìn)行公證；賣方以及中介機(jī)構(gòu)要書面承諾對(duì)上述信息的真實(shí)性、合法性、全面性負(fù)責(zé)，承擔(dān)瑕疵擔(dān)保，并約定信息不實(shí)時(shí)進(jìn)行違約處理和賠償手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）確定房?jī)r(jià)和交易細(xì)節(jié)：買賣合同（1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；（3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限（40年、50年、70年，剩余年限）；（4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)（住宅、公寓、商業(yè)、辦公）；住房性質(zhì)（商品房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房）（5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)

14、、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；（6）二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限；稅費(fèi)承擔(dān)；（7）二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；（8）住房戶口遷移；（9）維修基金的處理；（10）違約責(zé)任；（11）爭(zhēng)議的解決方式；（12）買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）定金：買賣雙方之間約定的一種擔(dān)保金，用于保證協(xié)議的履行1、中華人民共和國民法通則第89條第三項(xiàng)，當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；2、中華人民共和國

15、擔(dān)保法第89條，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；第90條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效；第91條規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%；3、中華人民共和國合同法第115條，當(dāng)事人可以依照中華人民共和國擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；

16、收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）定金：必須保證交付到房主手中；如果經(jīng)過中介，要求中介擔(dān)保，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任訂金：非法定概念，操作中屬于預(yù)付款的一部分。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)“誠意金”：屬于亂收費(fèi)。兩種處理方式，一種是跟中介約定一定數(shù)額的看房費(fèi)用；一種是約定為預(yù)付款，不成交全額退還，成交作為房款一部分手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）首款全款買房 首款=房?jī)r(jià)定金尾款（可選）貸款（轉(zhuǎn)按揭

17、） 首款=房?jī)r(jià)定金貸款額度賣方應(yīng)該協(xié)助在地稅開具房產(chǎn)發(fā)票 手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）資金監(jiān)管銀行托管：關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，2007年4月15日開始，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易，必須通過“專用賬戶”來劃轉(zhuǎn)交易資金北京有1700家正式中介，已經(jīng)有專用賬戶的不到60家。凡是通過中介進(jìn)行二手房交易，如果中介要求通過其付款，那么必須向買房人提供專用賬戶，否則買房人應(yīng)該提高警惕，防止出現(xiàn)陷阱銀行監(jiān)管：北京可以提供二手房托管的銀行包括農(nóng)行、工行、建行、深發(fā)展、招行、民生、北京銀行、興業(yè)銀行等八大銀行。銀行方面對(duì)于資金托管已經(jīng)有很完善的

18、流程，而且能夠最大限度保證資金安全。缺點(diǎn)是時(shí)間周期長(zhǎng)，同時(shí)費(fèi)用高。以建設(shè)銀行為例，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為托管資金總額的3.5，而且手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，解除托管放款的時(shí)間長(zhǎng)第三方監(jiān)管：公證處、律師事務(wù)所提供資金監(jiān)管，費(fèi)用低、手續(xù)簡(jiǎn)單手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）買賣合同、委托合同、居間合同1、買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同2、委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同 受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。有償?shù)奈?/p>

19、合同，因受托人的過錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失3、居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）中介費(fèi)（居間服務(wù)費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)：1.5%-3%（2.5

20、%）收取：收取買方或者雙方協(xié)議：先簽署協(xié)議，后付款支付：建議分兩期支付，先付50%，過戶完成后收取50%。保留付款憑證責(zé)任：承擔(dān)連帶責(zé)任和擔(dān)保義務(wù)退費(fèi)：如果交易失敗，全額退款（賣方原因、政策原因）；扣除工作費(fèi)用退余款（買方原因）繳費(fèi)：開具正式發(fā)票手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）其他約定房產(chǎn)附屬物裝修、家具、電器戶口遷出市政收費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用、采暖費(fèi)用其他服務(wù)設(shè)置費(fèi)用公共維修基金特殊事件、公共政策約定和承諾稅費(fèi)承擔(dān)合同修改、解除、爭(zhēng)議處理手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）合同的效力和解除無效合同、可變更可撤消合同 主體不適格、內(nèi)容非法、意思表示不真實(shí) 重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫

21、、乘人之危 合同的解除條件： 單方終止合同 單方不完全履行合同 不可抗力 雙方特殊約定手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）爭(zhēng)議解決訴訟：向不動(dòng)產(chǎn)所在地法院提出訴訟解決仲裁：由指定仲裁機(jī)構(gòu)仲裁解決以上兩者只能選擇一種；兩種方式時(shí)間、費(fèi)用、流程不同，同樣具有法律效力手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）關(guān)于實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知北京市建設(shè)委員會(huì) 京建交2007508號(hào) 凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理買賣的存量房，房源信息在網(wǎng)上公示滿一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可為達(dá)成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務(wù)。 流程：（一）存量房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容； （二）操作

22、人員登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫買賣合同的有關(guān)內(nèi)容，并填寫北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議或存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明；填寫完成后由買賣雙方自行設(shè)置合同查詢密碼，操作人員進(jìn)行網(wǎng)上提交；買賣當(dāng)事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同須作為存量房買賣合同的附件一并提交到系統(tǒng)（）中。 （三）合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機(jī)打印存量房買賣合同、北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議或存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明； （四）合同提交后可直接從網(wǎng)上打印轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表，相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行簽字蓋章后，當(dāng)事人持申請(qǐng)表及其它相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 手房常識(shí)講

23、座課件買受人承擔(dān)稅費(fèi)契稅印花稅土地出讓金二手房交易的流程（買受方）出賣人承擔(dān)稅費(fèi)個(gè)人所得稅營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城建稅土地增值稅印花稅綜合地價(jià)款稅費(fèi)說明手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）個(gè)人所得稅：房產(chǎn)差價(jià)的20%或者房屋成交價(jià)格1%營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城建稅：房屋成交價(jià)格5.5%土地增值稅：房屋成交價(jià)格1%印花稅：房屋成交價(jià)格萬分之5（一方）綜合地價(jià)款：成交價(jià)的10%或者差價(jià)的70%（經(jīng)濟(jì)適用房滿5年）契稅：1.5%（普通住宅）；3%土地出讓金：1.5%（已購公房屋）；3%（康居房、安居房） 手房常識(shí)講座課件二手房交易的流程（買受方）取得產(chǎn)權(quán)憑證（完稅憑證）滿5年，個(gè)人居住自用，家庭唯

24、一生活住房：免征個(gè)人所得稅取得產(chǎn)權(quán)憑證（完稅憑證）滿5年：免征營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城建稅取得產(chǎn)權(quán)憑證（完稅憑證）滿5年，個(gè)人居住自用，家庭唯一生活住房：免征土地增值稅居民個(gè)人擁有的普通住宅：暫免征收土地增值稅。居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅手房常識(shí)講座課件普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：（北京）享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下（上海）享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建

25、筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下；坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米（廣東）享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在120（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下二手房交易的流程（買受方）手房常識(shí)講座課件目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)北京二手房市場(chǎng)常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他

26、說明提問與回答手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題“避稅”方式一、黑白合同 手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題假贈(zèng)與 手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題延期辦理過戶 手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題明租暗售 手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題中介房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依法取得營業(yè)執(zhí)照； 有四名以上（含）取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書或北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證書的專職人員； 企業(yè)主要人員有合法身份證明； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱及服務(wù)場(chǎng)所與營業(yè)執(zhí)照的記載一致。 北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì) http:/手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不得有下

27、列行為（1）中介公司向委托人索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?（2）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)； （3）經(jīng)紀(jì)人同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)； （4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益； （5）直接從事房地產(chǎn)買進(jìn)賣出業(yè)務(wù)； （6）欺詐或詐騙行為，如高價(jià)買入低價(jià)賣出； （7）賺取房屋買賣差價(jià)； （8）雙方代理； （9）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題中介常見手法 手房常識(shí)講座課件二手房交易中的常見問題房地產(chǎn)協(xié)會(huì)指導(dǎo)意見（2007/12） 一、已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行房屋居間或代理，消費(fèi)者可通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)http:/中的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”欄目查詢。 二、買賣雙方應(yīng)了解合同成交價(jià)格，盡量不要通過公證全權(quán)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員代理簽訂房屋買賣合同和代辦產(chǎn)權(quán)，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自保留合同原始文本，并盡可能親自到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)。 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員居間代理房屋交易時(shí)，隱瞞身份或誘導(dǎo)當(dāng)事人簽訂“自行成交版”買賣合同，不進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，買賣雙方可以拒絕向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交付傭金。