房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

1、第四講 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)n房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的特性n房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序n房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的特性n流動性n單件性n條件差n高消耗性n涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序n房地產(chǎn)開發(fā)的程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即： 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段 房屋銷售與出租階段 當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

2、階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)實施作準備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。n 房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。n 由于我國各城市的機構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進行（如圖 2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

3、n 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序 籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置 籌集資金選址定點 立 項提供規(guī)劃設(shè)計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段 用地申請 審核、協(xié)商簽訂土地使用合同 交土地出讓金 辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計方案編制設(shè)計方案 初步設(shè)計審查初步設(shè)計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序n 1申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設(shè)計要點

4、，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。n 2購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。n 3拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù)。n 4項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù)，并委托設(shè)計院進行設(shè)計。n 1申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證n（1）立項。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃，因此，開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項。立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、立項申請書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （2）選址定點。在計劃管理部門申請立項后，再到城市規(guī)劃管理部門申請選址，并提交申請用地報告、項目的立項批文、企業(yè)的資信證明、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)

5、照、法人代表委托書等文件和證件。n 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求，參照開發(fā)商的申請，考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模，初步選定用地項目的具體位置和界限。n （3）提供規(guī)劃設(shè)計條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計條件是進行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括：1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖；2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍；3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見； 房地產(chǎn)開發(fā)程序n4）該場地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等；5）提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求；6）提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、

6、體重、紅線退讓要求和地下管線走向、綠化要求以及其他控制事項；7）對于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求；8）有關(guān)的特別要求，如人防、抗震、凈空限制等。n （4）編制規(guī)劃設(shè)計總圖。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，委托規(guī)劃設(shè)計院編制規(guī)劃設(shè)計總圖。n （5）審核總圖、核定面積 。城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設(shè)計總圖，核定用地面積，確定紅線范圍，報市政府批準后，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 申請購置土地 開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請購置土地。按我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，因此，開發(fā)商購置場地，是指其使用權(quán)， 而不是所有權(quán)。 開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑，是按照政府有

7、關(guān)規(guī)定，通過土地市場取得的。即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán)。此外，若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā)，必須向政府申請，補交地價，取得土地使用合同書，即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用，從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后，方可開發(fā)。 土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓等三種方式。不同的出讓方式，其出讓程序也不一樣。房地產(chǎn)開發(fā)程序n 3拆遷安置n 開發(fā)商取得了開發(fā)場地后，要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進行拆遷，兌現(xiàn)有的住戶進行安置。n 拆遷安置是一項政策性很強的工作，其依據(jù)有國務(wù)院頒發(fā)的城市房屋拆遷管理條例、建設(shè)部頒發(fā)的城市房屋拆遷單位管理規(guī)定，以及各地方城市政府結(jié)合本地的實際情況制定的房

8、屋拆遷管理辦法，并按以下程序進行。n （1）拆遷調(diào)查。首先，要與開發(fā)地段的派出所、房管所進行聯(lián)系，已取得他們的支持，并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口、拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán)、使用性質(zhì)、建筑面積等情況，按表格逐一登記。房地產(chǎn)開發(fā)程序n第二，一拆遷小組為單位，分戶到人，上門核查，并做好詳細記錄。如住戶使用面積，私房業(yè)主契證所記載的面積，以及人口結(jié)構(gòu)、年齡、健康狀況、職業(yè)、工作單位等情況，第三，逐戶摸清拆遷戶的要求。作好紀錄，并分為如下五類：要求一次搬清，作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權(quán)，租回使用面積的；要求臨時鋪面，繼續(xù)營業(yè)的；其他。分類的目的是為了給補償安置迅速提供真實資料

9、。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （2）制定拆遷安置計劃。每個動遷人員在對自己所承擔(dān)的被拆遷人安置、補償?shù)臎Q定全部熟悉后，要進行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定。這里，既要考慮工商、企業(yè)、事業(yè)單位、私房、僑房的動遷難度，又要靠率安置不成過高的住戶，還要考慮哪些單位或住戶市較容易動遷的，哪些住戶或單位是可以交叉進行動遷的，哪些住戶先動，什么時候較為適宜等，都應(yīng)有個計劃。n （3）申請核發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同）后，可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證，

10、并按規(guī)定繳納管理費。房地產(chǎn)開發(fā)程序n拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。n （4）拆遷公告。召開拆遷動員大會，公布拆遷公告。拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應(yīng)將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式予以公布。另外，還應(yīng)書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門。n （5）拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補償形式和金額、安置用戶面積和地點、搬遷過渡方式和期限、違約責(zé)任以及當事人認為需要訂立的其他條款。n （6）動遷、驗收。拆遷補償手續(xù)辦妥后，負責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門拆房。原則上，搬遷一間，拆卸一間，可為動

11、遷工作起推動作用。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案，同時到房產(chǎn)部門辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)。在有工程部門負責(zé)辦理工程報建手續(xù)。n 4.開發(fā)項目設(shè)計的組織與委托n 房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設(shè)計成果反映出來，合理的設(shè)計不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖，而且是對投資者決策方案的完善和補充。n （1）要選擇較好設(shè)計單位。在委托設(shè)計時，應(yīng)注意以下事項：n 1）設(shè)計資格。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設(shè)計單位或私人進行設(shè)計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認。房地產(chǎn)開發(fā)程序n 2）設(shè)計等級。目前我國的

12、建設(shè)工程設(shè)計單位共分為甲、乙、丙、丁4個等級。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)擬開發(fā)項目的性質(zhì)、高度、規(guī)模，對照4個等級確定要求，進行委托。一般不得超過設(shè)計。n 3）設(shè)計范圍。我國建設(shè)工程設(shè)計單位的資格證書上都注明了該設(shè)計單位的承攬設(shè)計范圍，如規(guī)定該設(shè)計單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項目。在委托設(shè)計時，開發(fā)商應(yīng)予注意。n （2）要合理地確定各項技術(shù)經(jīng)濟控制指標。規(guī)劃中的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，是衡量規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量以及開發(fā)項目經(jīng)濟效益好壞的重要標準和依據(jù)。在規(guī)劃設(shè)計之前 ，一些重要的控制指標已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出，房地產(chǎn)開發(fā)程序n如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、

13、綠地率等，還有一些指標則由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)項目的要求提出，作為規(guī)劃的依據(jù)，如戶室比、高層比例、各類型的居住面積、總造價、建筑工程單方造價等。上述各項技術(shù)經(jīng)濟指標，要綜合考慮，既要保證開發(fā)商效益，又要符合有關(guān)管理部門的要求，以取得良好的社會效益和環(huán)境效益。n （3）評價和選擇設(shè)計方案。設(shè)計方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件和開發(fā)商對該開發(fā)項目的要求，由設(shè)計單位提出的初步設(shè)想，一般用文字說明和圖紙或模型表示。其中規(guī)劃設(shè)計方案包括開發(fā)項目的用地范及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標準層平面圖和住宅正立面圖、公共建筑房地產(chǎn)開發(fā)程序n平面圖和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖

14、或模型、設(shè)計說明書（包括各項技術(shù)經(jīng)濟指標）。建筑設(shè)計方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計說明書。由設(shè)計單位提出的設(shè)計方案不少于兩個，以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最有方案，并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定。開發(fā)商還可以邀請多個單位參加設(shè)計競賽，經(jīng)過專家和規(guī)劃管理部門的評議審定，確定設(shè)計方案或提出對方案的修改意見。被審定的規(guī)劃設(shè)計方案作為市政工程設(shè)計和建筑單位設(shè)計的依據(jù)；建筑設(shè)計方案被省定后，可進入下階段的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （4）設(shè)計審查。開發(fā)商對設(shè)計單位提交的正式設(shè)計圖紙，要認真審查，熟悉 圖紙和設(shè)計要求，如發(fā)現(xiàn)有錯誤

15、或遺漏，應(yīng)及早通知設(shè)計單位修正、或補充。n 5.項目報建n 在土地使用權(quán)購置的申請過程中，已提出規(guī)劃設(shè)計方案，該方案只是粗略的反映開發(fā)項目概況，不能作為施工的依據(jù)。項目報建實在原規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計單位提出個單體建筑的設(shè)計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入的設(shè)計，使其達到施工的要求。由于報建的建筑設(shè)計方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電管理部門審查通過后，可進一步編制項目的施工圖和技術(shù)規(guī)定，再報城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)管理部門審批。其具體步驟為：房地產(chǎn)開發(fā)程序n（1）編制和審查設(shè)計方案。開發(fā)商在

16、取得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計要求，委托建筑設(shè)計院編制設(shè)計方案。并將設(shè)計方案報城市規(guī)劃管理部門審批。如果是高層建筑，、還要征求消防管理部門的意見。n（2）編制和審查設(shè)計方案。方案審查通過后，委托設(shè)計院進行項目的初步設(shè)計（對高層建筑）。并將初步設(shè)計報城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門對初步設(shè)計進行匯審。n（3）施工圖設(shè)計和發(fā)核位紅線。初步設(shè)計審查通過后，委托設(shè)計院進行施工圖設(shè)計。并將施工圖報城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門發(fā)建筑核位紅線。房地產(chǎn)開發(fā)程序n（4）到計劃管理部門申請投資許可證。開發(fā)商須提交如下文件：核位 紅線、土地使用合同、土

17、地使用證、拆遷驗收單、項目總平面、可行性研究報告、進度計劃、申請、資金審計文件。n（5）發(fā)建設(shè)許可證。到城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取建設(shè)工程許可證。一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程序n（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施階段n房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)實施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開法項目建設(shè)實施的直接指揮者和生產(chǎn)者。在此階段，開發(fā)商的主要工作有（1）通過招標投標選擇施工企業(yè)；（2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（3）竣工驗收。n 在此階段，開發(fā)項目的投資支出最大，所占的時間周期最長。因此，加強開發(fā)項目建設(shè)實施

18、階段的管理，對于開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的。n 房地產(chǎn)開發(fā)程序n 根據(jù)我國的工程建設(shè)管理體制改革的精神，建設(shè)工程項目要實行監(jiān)理制，即委托專業(yè)化、社會化的監(jiān)理公司對項目的建設(shè)進行監(jiān)理。當前，我國的建設(shè)監(jiān)理重點在工程的施工階段，并積累了一些經(jīng)驗，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工建設(shè)進行全面的監(jiān)理。n 1.開發(fā)工程施工招標n 施工招標必須具備下列條件（1）工程項目已獲計劃管理部門批準，并已列入建設(shè)計劃；（2）有經(jīng)國家批準的設(shè)計單位負責(zé)設(shè)計的施工圖紙和工程概算或預(yù)算；房地產(chǎn)開發(fā)程序n （3）開發(fā)用地的使用權(quán)已有償獲得，施工前期工作（包括三通一平）已經(jīng)落實或準備就緒；（4

19、）開發(fā)資金、主要建筑材料和主要設(shè)備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實；（5）有當?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。n 采取競爭方式的施工招標程序如下：n （1）擬定招標方式，準備招標文件。招標文件是開發(fā)商說明招標工程要求和標準的書面材料?？捎砷_發(fā)商自行準備，也可委托咨詢機構(gòu)代辦。n （2）編制標底。標底及招標工程的預(yù)期價格，是評標的主要尺度之一。編制標底是招標的一項重要準備工作，可以有開發(fā)企業(yè)自己編制，也可委托可信賴的技術(shù)咨詢公司或設(shè)計單位編制。從編制到招標工作的各環(huán)節(jié)，標底都必須嚴格保密。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （3）向招標主管部門（如市招標辦公室）申請招標。n （4）發(fā)布招標通告或邀請

20、投標函。招標申請經(jīng)批準后，開發(fā)商即可發(fā)出招標通告或邀請投標函。采取公開招標方式時，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告；采取選擇性招標方式，應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請投標函。房地產(chǎn)開發(fā)程序n（5）對承包企業(yè)的資格進行審查。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財務(wù)實力以及管理經(jīng)驗，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標。審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行。審查合格者才準許購買招標文件。n（6）發(fā)送招標文件。經(jīng)過資格審查，對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種。n（7）招標工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標文件，各投標的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各

21、承包企業(yè)的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗收標準及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標注意事項等。承包企業(yè)對招標文件中的疑問，一般應(yīng)預(yù)先以書面形式提出，也可在交底會上臨時口頭提出。開發(fā)商對所提疑問應(yīng)一律在答疑會上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標者，作為招標文件的補充。房地產(chǎn)開發(fā)程序n（）開標、評標和決標。n以上所述為公開開標，個別情況也有采用秘密開標的。開標方式一般都在招標文件中明確說明。n）開標。開標是在投標截止后，根據(jù)招標文件中規(guī)定的時間和地點，邀請個投標者和當?shù)毓龣C構(gòu)及有關(guān)部門的代表參加，當中打開

22、標箱，由工作人員對經(jīng)公證人員檢查并確認密封完好、封套書寫符合規(guī)定的標書逐一拆封的過程。投標文件即標書拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點，并在預(yù)先準備的表冊上逐項登記。登記表冊由讀標人、登記人和公證人簽名，作為開標的正式記錄，由開發(fā)商予以保存。n）評標。開標后應(yīng)先排除無效標書，然后由評標小組從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效標書，此過程稱為評標。其評審的原則是保護競爭，對所有投標的承包企業(yè)一視同仁。評審的標準是擁有足以勝任招標工程的技術(shù)和財務(wù)實力，信譽良好，報價和房地產(chǎn)開發(fā)程序n理。n標書經(jīng)評審后，應(yīng)按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評標報告，推薦二、三家候選的中標的單位，交給招標決策人做出最終抉

23、擇。n）決標。開發(fā)商對投標者所報的投標文件進行全面的審查、評比、分析，最后選定中標者的過程叫做決標。n一般不太復(fù)雜的工程可在開標后當場決定中標者，同時公布標底，并通知未中標者退還招標文件、領(lǐng)回押金的時間和地點。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)由招標決策人分別與評標小組推薦的候選中標單位，就技術(shù)力量、施工方案、機械設(shè)備、材料供應(yīng)及決定標價的其他因素進行調(diào)查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。n決標后應(yīng)立即向中標者發(fā)出中標通知。中標通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議后，簽訂合同。房地產(chǎn)開發(fā)程序2.開發(fā)項目工程管理與控制開發(fā)項目施工管理，是由建筑施

24、工企業(yè)對開發(fā)項目進行施工的生產(chǎn)管理。開發(fā)項目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項施工準備工作，如按時騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時提供設(shè)計圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對項目的費用、進度和施工質(zhì)量進行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。投資控制、進度控制和質(zhì)量控制是項目工程管理與控制的重要內(nèi)容，也是監(jiān)理公司的主要職責(zé)，因此，要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢，加強對工程施工階段的投資、進度和質(zhì)量控制。（）施工階段的投資控制。施工階段投資控制的任務(wù)是

25、盡量減少承包合同價款以外增加的工程費用；全面履約，減少對方提出索賠的機會；按合同支付工程款。為此，開發(fā)商要做到： 房地產(chǎn)開發(fā)程序n）熟悉圖紙、設(shè)計要求、合同價款，分析工程費最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點。n）按工程進度將總投資目標進行分解，確定階段的投資分目標，將其作為階段投資控制的依據(jù)。n）嚴格按工程計量支付工程進度款。對已完工成要按合同規(guī)定及時計量，對承包方超出設(shè)計圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計量，其費用由承包方自負。n）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動態(tài)，分析費用超支的原因，提出控制投資的措施。n）正確處理索賠。n（）施工階段的進度控制。施工階段進度控

26、制的主要內(nèi)容有：n）編制項目實施總進度表計劃，并以此作為控制其它計劃的依據(jù)，包括施工單位的計劃和開發(fā)商自己制訂的有關(guān)計劃，如施工房地產(chǎn)開發(fā)程序n制訂的施工進度計劃、有開發(fā)商提供的材料和設(shè)備的供應(yīng)計劃。n）根據(jù)項目的總控制進度目標，審核施工單位提交的施工進度計劃、施工方案和施工總平面圖，即使否符合總工期控制目標的要求；施工進度計劃、施工方案和施工總平面圖是否協(xié)調(diào)、合理。n）做好開工前的準備工作。一是要按合同要求，開發(fā)商要做好有關(guān)開工前的準備工作。二是檢查和督促施工單位開工前的準備工作，能否滿足工程進度要求。n）按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進度款。為此，開發(fā)商要根據(jù)資金的不同渠道，組織

27、落實資金到位，以保證工程建設(shè)的進度款、設(shè)備和材料款按時支付。n）定期的檢查施工單位工程計劃的實施情況，督促審查施工進度報表，核實工程實物量，鑒認工程款憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程序n）及時處理好工程設(shè)計問題。如設(shè)計需要補充、完善、變更或材料代用等，應(yīng)抓緊聯(lián)系，要求設(shè)計單位及時給與解決，盡力做到不影響工程進度。n）組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)會。n）在工程建設(shè)施工的全過程中，做好單位工程的分部、分項檢查驗收工作，檢查是否完成設(shè)計圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容。工程質(zhì)量檢驗評定是否全部達到合格以上標準，經(jīng)市質(zhì)檢部門檢查評定質(zhì)量等級，才能簽訂竣工日期。n（）施工階段的質(zhì)量控制。施工是形成工程實體的階段，也是形成最終產(chǎn)品質(zhì)量

28、的重要階段，施工階段的質(zhì)量控制是工程項目質(zhì)量控制的重點。其主要內(nèi)容有：n）除了在施工招標中，要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外，在施工過程中，還應(yīng)對承包商的技術(shù)資質(zhì)進行連續(xù)不斷的審查和評價，督促承包商更換不稱職人員。房地產(chǎn)開發(fā)程序n）訂立現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度、質(zhì)量統(tǒng)計報表制度、質(zhì)量事故報告處理制度等，以保障項目質(zhì)量控制的有效進行。n）對項目施工所需材料（原材料、半成品、構(gòu)配件）應(yīng)進行嚴格的質(zhì)量檢查與控制。對項目中采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。凡未經(jīng)試驗或無技術(shù)鑒定書者，一律不得在項目中使用。n）檢核土地現(xiàn)場的測量標樁、建筑物的定位放線及高程水準點。n）

29、組織設(shè)計交底和圖紙會審，保證設(shè)計師與承包者之間的溝通與交流。n）督促、協(xié)助承包單位完善工序質(zhì)量控制，嚴格工序間交接檢查，主要作業(yè)工序包括隱蔽作業(yè)的檢查、驗收。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中，建立質(zhì)量控制點，進行材料試驗或技術(shù)復(fù)核。對完成的分部（分項）工程，按相應(yīng)質(zhì)量評定標準和辦法進行檢房地產(chǎn)開發(fā)程序n查、驗收。n）采取一切必要措施（包括下達停工令）制止下屬情況：第一，隱蔽作業(yè)未經(jīng)查驗承包單位就擅自封閉、掩蓋；第二，承包商擅自變更設(shè)計，或使用無合格證的工程材料，或擅自變更工程材料進行施工等；第三，未經(jīng)技術(shù)資質(zhì)審查的人員進入現(xiàn)場上崗施工；第四，承包單位對已發(fā)生的質(zhì)量事故未進行處理，或未提出有效補救措

30、施就繼續(xù)作業(yè)。n）按規(guī)定的質(zhì)量評定標準及辦法，對完成的單位工程、單項工程進行檢查驗收。審核承包單位提供的竣工圖、質(zhì)量檢驗報告及有關(guān)技術(shù)文件，督促承包單位進行質(zhì)量回訪，實行質(zhì)量保修。整理有關(guān)項目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。n項目的竣工驗收。項目的竣工驗收與交接，是實現(xiàn)開發(fā)投資向使用價值轉(zhuǎn)化的標志，是開發(fā)商實現(xiàn)其經(jīng)營效益的基礎(chǔ)。從質(zhì)量控制角度說，項目竣工驗收工作是確保項目質(zhì)量合乎標準的最房地產(chǎn)開發(fā)程序n后一關(guān)。因此應(yīng)高度重視這項工作。n（）開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù)。開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù)包括以下幾方面的內(nèi)容：n）有關(guān)合同、標準、規(guī)范。如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同、土建工程驗收標準、建筑安裝施工驗

31、收規(guī)范等。n）工程資料：經(jīng)批準的有關(guān)建設(shè)文件；施工圖紙和說明書；圖紙會審記錄、設(shè)計變更和技術(shù)核定單；測量定位記錄、沉降及變形記錄；隱蔽工程記錄、工程事故的發(fā)生和處理記錄；有關(guān)技術(shù)或設(shè)備的資料及驗收記錄等。n）工程實體。指已符合竣工驗收條件的已完工工程。n（）項目竣工驗收程序。開發(fā)項目竣工驗收程序如圖所示。 項目竣工項目竣工承建商承建商竣工驗收竣工驗收開發(fā)商開發(fā)商審查驗收申請報審查驗收申請報告開發(fā)商開發(fā)商現(xiàn)場初驗現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收組織正式驗收確定交接日期確定交接日期設(shè)計者、承建商設(shè)計者、承建商質(zhì)量回訪與保修質(zhì)量回訪與保修承建商承建商工程資料準備工程資料準備資料不完備

32、資料不完備初驗不合格初驗不合格房地產(chǎn)開發(fā)程序n（四）房屋銷售與出租階段n 實際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行。為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計劃，從選擇場地開始，開發(fā)商已開始尋找購房者或成租人；在開發(fā)項目的施工過程中，應(yīng)通過各種媒介做好項目的銷售廣告和宣傳工作；當項目施工進行到一定程度時，應(yīng)及時進行房屋的預(yù)售工作；竣工驗收后申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。n 如果開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)是為了長期投資，即開發(fā)房地產(chǎn)是為了出租，那么在項目竣工驗收后便要開始出租。為了逐漸收回投資并獲得利潤，開發(fā)商必須確定合適的租金，制定好出租經(jīng)營計劃。房地產(chǎn)開發(fā)程序n（5）對承包

33、企業(yè)的資格進行審查。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財務(wù)實力以及管理經(jīng)驗，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標。審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行。審查合格者才準許購買招標文件。n（6）發(fā)送招標文件。經(jīng)過資格審查，對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種。n（7）招標工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標文件，各投標的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。 房地產(chǎn)開發(fā)程序n 1房地產(chǎn)營銷計劃。房地產(chǎn)營銷計劃一般包括以下內(nèi)容；n （1）營銷計劃的目標。目標可被確定為在最短時間內(nèi)實現(xiàn)n利潤最大化，或是力求以某種形式保留房地產(chǎn)中剩余權(quán)益。例如，房地產(chǎn)

34、銷售商可以同買主簽定一個長期管理合同，受托管理房地產(chǎn)等等。n （2）確定潛在的租戶或買主。這方面的信息一般可以從市場調(diào)查和市場分析過程中取得。潛在客戶的線索來自于日常工作或得自一些文字資料或兩者兼有。n 在計劃中必須說明預(yù)計能吸引買主或租戶的價格或租金水平。通過分析租戶或買主的情況和預(yù)計的租金或價格水平，就能確定基本市場?；臼袌隹梢允桥R近地段、城市地域、全省乃至全國甚至境外。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （3）選擇營銷技術(shù)?？晒┻x擇的營銷技術(shù)有：n 1）直接在所需出售的房地產(chǎn)上掛牌銷售。這種方式適用于房地產(chǎn)需求特別大時。n 2）在報紙上刊登出售廣告。n 3）公開張貼、懸掛廣告。n 4）印發(fā)綜合介紹公司及

35、所售物業(yè)情況的小冊子。n 5）在電臺或電視上作廣告。n 6）向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷。n究竟選擇哪種技術(shù)較為合適，取決于營銷人員的判斷。房地產(chǎn)開發(fā)程序n2房屋的銷售。房屋的銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售。n（1）房屋的預(yù)售。由于房地產(chǎn)開發(fā)一次性投資較大，且風(fēng)險甚高，因次，開發(fā)商會在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售，以獲得資金的部分回收，買家則通常會因購買預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來的收益。n 開發(fā)商在進行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請，獲準后方可預(yù)售房屋。預(yù)售房屋須具備的條件是：n 1)開發(fā)商已取得“土地使用證”和“建筑許可證”及“開工許可證”；外銷房屋還應(yīng)取得“外銷許可證”。n 2）

36、房屋建筑合同已簽訂。n 3）在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專門賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)程序n 4）應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)（銀行或律師事務(wù)所），監(jiān)督方案。n 5）應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊會計師審核的，除用地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到總投資的25%的驗資證明。n 6）政府有關(guān)部門認為應(yīng)提供的其他文件。n 房屋銷售必須簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。合同應(yīng)訂明價格條款。開發(fā)商在房屋竣工之前，按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款，必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費用后，才能另作他用。一般來說，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購登記。開發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后，應(yīng)在一定期限內(nèi)，與買主簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房

37、屋竣工后，買主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門辦理變更登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件。房地產(chǎn)開發(fā)程序n （2）現(xiàn)房銷售。開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時出售給買主，即為現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售一般由開發(fā)者和買主自由協(xié)商，達成協(xié)議。經(jīng)過以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行公證；憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。n （3）購買房屋的付款方式。n 1）一次性付款和分期付款。一次性付款即買主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款，這種形式開發(fā)者最了預(yù)見到，故開發(fā)者通常會以正常樓價的折扣出售給買主。分期付款方式是指買主在樓宇建設(shè)

38、期內(nèi)分階段向開發(fā)者支付樓款，其具體的支付比例和時段可以有所不同，不過，全部樓款必須在入伙時付清。房地產(chǎn)開發(fā)程序n 2）樓宇抵押貸款。樓宇抵押貸款，俗稱“按揭”是指買主以所購買的樓宇作抵押，現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證，樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行，銀行以此為條件提供購樓貸款，讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者。而買主按規(guī)定的還款方式及期限，分期還款予銀行，銀行從中收取利息及手續(xù)費。n 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。如果開發(fā)項目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會。無論何種形式均需與當?shù)嘏沙鏊?、居委會、綠化、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系，辦理門牌號碼、戶口遷入、綠化、環(huán)衛(wèi)和治安等事項。房地產(chǎn)開發(fā)的程序n投資機會選擇n尋找投資項目常用的方法有：n1）在房地產(chǎn)管理部門尋找其準備推出的地塊；n