對(duì)預(yù)售商品房適用懲罰性賠償實(shí)務(wù)問題分析

1、對(duì)預(yù)售商品房適用懲罰性賠償實(shí)務(wù)問題分析筆者認(rèn)為在預(yù)售商品房合同中確立懲罰性賠償制度，是符合社 會(huì)經(jīng)濟(jì)生活需要的，對(duì)于維護(hù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序， 促進(jìn)房地 產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將起到良好的法律效果。但最高人民法院的解釋 在實(shí)務(wù)運(yùn)用過程中，尚有諸多不完善之處。第一、關(guān)于解釋規(guī)定的 合同目的不能實(shí)現(xiàn) 和無法取得房 屋而提起懲罰性賠償規(guī)定的分析：一般來說，簽訂合同后，購買房屋的買受人能夠按照約定的時(shí) 間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)、所取得的房屋能夠正常使用，就實(shí)現(xiàn)了 合同目的。因此，出賣人沒有按照約定的時(shí)間交付房屋、沒有取得商 品房預(yù)售許可證明而無法取得房屋產(chǎn)權(quán)、 因其他原因未能在約定或者 法定期限內(nèi)取得房屋

2、產(chǎn)權(quán)、因房屋質(zhì)量問題致使買受人無法正常居住 和因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于合同目的不能實(shí)現(xiàn)和無法取得房屋的情形。然而解釋的規(guī)定只涉及 其中部分情況，對(duì)于其他 合同目的不能實(shí)現(xiàn) 和 無法取得房屋 的情 況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責(zé)任，僅規(guī)定了或者支持解除合同， 或者支持追究違約責(zé)任、賠償損失。因此，解釋第八條規(guī)定對(duì)于 購房人的保護(hù)力度顯得不夠。此外，解釋第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的如下問題:1、如出賣人和買受人訂立合同后又與第三人簽訂合同， 但房屋 并未交付給買受人或者第三人，買受人或者第三人是否可以主張懲罰 性賠償責(zé)任？由于買受人或者第

3、三人是否可以實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋 均處于不能確定狀態(tài)，買受人不能主張解除合同及懲罰性賠償責(zé)任等 權(quán)利，但是根據(jù)第九條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，買受人因出賣人故意隱瞞所 售房屋已經(jīng)出賣給第三人（第一個(gè)合同的買受人）的事實(shí)，第二個(gè)合同 的買受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任。 在此情形下，第一個(gè)合同的買受 人既不能主張懲罰性賠償責(zé)任，也不能主張違約責(zé)任。因?yàn)閷?duì)于第一 個(gè)合同的買受人來說，其尚不能證實(shí)自己不能實(shí)現(xiàn)合同目和取得房 屋。這種基于簽訂合同順序的不同，而享有不同權(quán)利的規(guī)定，對(duì)簽訂 合同在先的保護(hù)反而不利克同時(shí)，根據(jù)第九條的規(guī)定，第二個(gè)合同的買受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任，但其前提條件是導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、

4、解除。如果主張合同無效， 一房二賣 卻并非合 同法第五十二條規(guī)定的可以主張合同無效的情形，而且根據(jù)解釋 第二條、第九條和擔(dān)保法第四十九條第一款的規(guī)定，導(dǎo)致合同無效明顯是指出賣人 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事 實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明和 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) 的情形。那么買受人只能主張撤銷或者解除合同，而如果 主張撤銷或者解除合同僅僅因?yàn)槌鲑u人 一房二賣，那么第一個(gè)合同 的買受人也就應(yīng)當(dāng)可以同樣的理由主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。 但是根據(jù)該解釋第 八條的規(guī)定第一買受人卻不享有任何權(quán)利， 而只能等待出賣人是否履行合同，即能否實(shí)現(xiàn)合同目的和取得房屋， 這顯然對(duì)第一個(gè)合同的買 受人的權(quán)利

5、救濟(jì)不足。2、出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人情形下，如果合同簽訂后出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人，因第三人主 張抵押權(quán)而無法交付房屋的，當(dāng)然屬于合同目的不能實(shí)現(xiàn) 和 無法取得房屋，可以主張懲罰性賠償。如果買受人取得房屋后，由于第 三人主張抵押權(quán)致使買受人不能正常地占有、使用房屋的，買受人合 同目的不能完全實(shí)現(xiàn)，買受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責(zé)任規(guī) 定不明。另外，除解釋采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺 詐和惡意違約的情形以外的其他情況，現(xiàn)實(shí)中較常見的其他嚴(yán)重的欺 詐行為還有：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的主體資格；所銷售的商品房 商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵，如開發(fā)商未取得國有土

6、地使用權(quán)證書；房屋工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而謊稱驗(yàn)收合格的；根本不能實(shí)現(xiàn)的 欺詐性售樓廣告，等等，這些欺詐行為也應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二、對(duì)懲罰性賠償數(shù)額確定的評(píng)析解釋的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。 如果出現(xiàn)解 釋列舉的五種情形之一，購房者請(qǐng)求懲罰性賠償，法院判決給付的 賠償數(shù)額最高是已付購房款的一倍。雖然法官可通過具體案情，根據(jù) 被告的過錯(cuò)程度，欺詐造成的后果、購房人受侵害的程度、開發(fā)商的 經(jīng)濟(jì)狀況作出綜合考量，確定具體的賠償數(shù)額，有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)案公平， 但這種不確定的過于彈性的規(guī)定， 賦予法官過大的自由裁量權(quán)，容易 造成司法腐敗，也給購房者追究預(yù)售人責(zé)任帶來了不確定性。第三、確定懲罰

7、性賠償對(duì)保護(hù)購房人利益作用的分析根據(jù)解釋中第8條、第9條的規(guī)定，購房人要主張懲罰性 賠償，必須是 導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)， 無法取得房屋 以 及導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除 。購房人如果能夠取得房屋，就 不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)臈l款。預(yù)購人訂立預(yù)售合同的目的是為 了取得房屋所有權(quán)，實(shí)踐中，預(yù)購人為了能夠取得商品房，即使出現(xiàn)解釋中規(guī)定的五種可以獲得不超過一倍賠償?shù)那樾螘r(shí)， 出可能主 動(dòng)放棄主張懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。而且解釋第 9條規(guī)定的 故意隱 瞞 中的 故意 很難認(rèn)定。如果按照民事訴訟法規(guī)定的 誰主張， 這舉證 的原則，由購房人舉證證明開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí) 故意隱瞞沒有取得商品房

8、預(yù)售的事實(shí)，或者所售房屋已經(jīng)抵押的事 實(shí)等情形，對(duì)購房人的要求過于苛刻，而且在法律實(shí)效上也制約了購 房人請(qǐng)求懲罰性賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)。根據(jù)民法的誠實(shí)信用原則，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有 欺詐 行為等違反誠實(shí)信用原則時(shí)，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。解釋中不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰 性賠償?shù)呢?zé)任，而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。對(duì)于 民事主體的基本民事責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由法律作出明確的規(guī)定，最高人民法 院自行作出司法解釋是不適當(dāng)。因此，最高人民法院應(yīng)當(dāng)努力調(diào)整解釋，保持與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在規(guī)定上的統(tǒng)一，對(duì)商品房 預(yù)售過程中的欺詐行為無區(qū)別地按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定予 以懲罰性賠償，以保持法律適用上的平等。至于商品房出賣人的違約 行為，應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定， 對(duì)買受人 受到的直接損失和間接損失一并予以賠償。注釋：參見祁宏斌：論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任，載法律圖書館網(wǎng)參見祁宏斌：論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任，載法律圖書館網(wǎng)參見陳耀東：再論購房者的消