房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中的一些問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中一些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中一些問題問題主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、收入確認(rèn)二、成本計量三、稅金問題收入的確認(rèn)一、準(zhǔn)則的規(guī)定1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實施控制；3、收入的金額能夠可靠的計量；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。收入的確認(rèn)二、準(zhǔn)則指南及講解的進(jìn)一步解釋(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險和報酬的同時轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失；與商品所有權(quán)有關(guān)的報酬，是

2、指商品價值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。收入的確認(rèn)二、準(zhǔn)則指南及講解的進(jìn)一步解釋（2）判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔(dān),與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟(jì)利益也不歸銷貨方所有,就意味著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給了購貨方。收入的確認(rèn)二、準(zhǔn)則指南及講解的進(jìn)一步解釋（3）某些情況下，轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)憑證或交付實物后,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬隨之轉(zhuǎn)移,企業(yè)只保留商品所有權(quán)上的次要風(fēng)險和報酬,如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式委托代銷商品等。在這種情形下,應(yīng)當(dāng)視同商品所

3、有權(quán)上的所有風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購貨方。收入的確認(rèn)三、收入確認(rèn)主要解決三個問題1、“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方”時點的確認(rèn) 報酬什么時點轉(zhuǎn)移 主要風(fēng)險什么時點轉(zhuǎn)移2、“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)”的判斷 退貨的可能性有多大3、“相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量” 房屋開發(fā)成本存在滯后特征，決定了“成本能夠可靠計量”，在實務(wù)中并不容易作到收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（1）1、由于準(zhǔn)則僅對收入確認(rèn)的條件進(jìn)行了原則性規(guī)定，未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認(rèn)條件，給企業(yè)在實踐中造成一定的判斷空間。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式兩個方面結(jié)合竣工驗收等綜合

4、因素來討論：銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產(chǎn)品狀態(tài)有：期房、現(xiàn)房。組合成下列六種類型的銷售。收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（2）3、收入確認(rèn)的難點在于“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方”4、與所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險與報酬的兩個組成部分： （1） 報酬：未來房價的波動風(fēng)險與報酬由誰來承擔(dān) 根據(jù)企業(yè)與購房者簽訂的銷售合同可以判斷：未來房價的波動風(fēng)險與報酬由購房者承擔(dān) 收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（3）（2） 風(fēng)險：收入確認(rèn)條件的關(guān)鍵性問題：房屋滅失、毀損的風(fēng)險。 上述產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式未明確涉及，或者說該等風(fēng)險未轉(zhuǎn)移。收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確

5、認(rèn)的幾種情況（1）1、幾種情況的差別主要確認(rèn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時點不同2、在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。（萬科）收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的幾種情況（2）3、在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；并且該項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。（濱江集團(tuán)）收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件幾

6、種情況（3）4、在買賣雙方簽訂銷售合同并在政府相關(guān)部門備案，開發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠全部流入公司時，確認(rèn)銷售收入。（金地集團(tuán)）收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件幾種情況（4）5、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續(xù)時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。（招商地產(chǎn)）6、在房產(chǎn)主體完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項并已辦理銀行按揭手續(xù)或分期收取的款項超過50%以上時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

7、（泛海集團(tuán)）收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件幾種情況（5）7、在房屋完工并驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方付款證明，并辦理完成商品房實物移交手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（中潤投資）8、上述收入確認(rèn)在時點上可分兩類： 房產(chǎn)主體完工并驗收合格（萬科、濱江、泛海） 辦理了移交手續(xù)（招商、金地、中潤）收入的確認(rèn)五、在法律上對于房屋毀損、滅失的風(fēng)險的理解（1）1、目前在法律上對此存在以所有權(quán)為判斷依據(jù)和以占有為判斷依據(jù)兩種解釋。2、以所有權(quán)為判斷依據(jù)：物權(quán)法相關(guān)規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”收入的確認(rèn)五、在法律上對于

8、房屋毀損、滅失的風(fēng)險的理解（2）3、以占有為判斷依據(jù)：合同法相關(guān)規(guī)定“買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外”。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋相關(guān)規(guī)定“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！笔杖氲拇_認(rèn)六、房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時點1、房地產(chǎn)所有權(quán)的完全轉(zhuǎn)移于過戶登記日完成2、收入確認(rèn)并不需要與所有權(quán)的完全轉(zhuǎn)移相一致，沒有必要以過

9、戶登記時點作為收入確認(rèn)的時點標(biāo)準(zhǔn)。在過戶之前的交付使用時點，與商品房所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險與報酬均已轉(zhuǎn)移在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格時，其實質(zhì)是已達(dá)到辦證過戶條件過戶登記的手續(xù)受各地建設(shè)部門的影響，不同地區(qū)手續(xù)辦理完成的時間差異大。收入的確認(rèn)七、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)1、如果存在退房的情況下，其經(jīng)濟(jì)利益不能被視為可以流入企業(yè)2、對于一次性、分期銷售模式，合同約定的收款日期可能在交房之后（雖然目前絕大部門銷售合同約定在交房之前已收到一定的款項，但在現(xiàn)房大量存在的行情下非常有可能出現(xiàn)交房之后才收款的現(xiàn)象），由于房價的波動等因素可能存在購房者主動違約現(xiàn)象收入的確認(rèn)七、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)

10、（續(xù)）3、對于按揭銷售，也由于房價波動等因素，如由于開發(fā)商原因“按揭”在規(guī)定的時限內(nèi)未能辦理時，購房者有可能作出退房行為或主動違約（或改為其他銷售方式購房者由于經(jīng)濟(jì)壓力等因素不能接受）。4、在一次性、分期銷售模式下，對于已收到部分售房款（即首期款），按揭銷售模式下已辦理按揭手續(xù)的情況下，購房者主動違約的可能性將大大降低。收入的確認(rèn)八、收入確認(rèn)時點的充分條件（1）1、銷售合同已簽訂并備案、開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗收并辦理備案手續(xù)2、產(chǎn)品已交付（為收入確認(rèn)的必要條件，）3、“買方接到書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時”視同交房，亦作為收入確認(rèn)時點收入的確認(rèn)八、收入確認(rèn)時點的

11、充分條件（2）4、對于一次性、分期銷售模式，由于房價的波動等因素可能存在購房者主動違約現(xiàn)象以及防止部分企業(yè)為了業(yè)績而簽約交房（但未收取款項）行為的出現(xiàn)，在該模式下考慮增加一個約束條件：“必須收到售房款的20%”（房價再下跌20%的可能性很?。?。5、對于按揭銷售，也由于房價波動等因素導(dǎo)致退房，故在該類銷售模式下也應(yīng)考慮增加一個約束條件：“按揭手續(xù)已辦理”。收入的確認(rèn)九、如何合理理解成本能夠可靠計量1、對房地產(chǎn)企業(yè)來說“成本能夠可靠計量”在實務(wù)中并不容易作到2、成本計量除了使用實際發(fā)生的費(fèi)用支出外，還會使用估計數(shù)據(jù)3、如何預(yù)估未完成的成本預(yù)估數(shù)據(jù)來源包括項目策劃書、項目預(yù)算等。在合理預(yù)估公共配套設(shè)

12、施成本支出的情形下，可以視為“成本能夠可靠計量”。 成本計量成本計量一、成本項目歸集（1）1、地價是否存在超容超建補(bǔ)地價，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中調(diào)整了原來拿地時的容積率，此種情況下需補(bǔ)交地價2、建安檢查企業(yè)合同審批內(nèi)部控制記錄清單，取得與建安相關(guān)合同，檢查工程部門項目預(yù)算，區(qū)分總包、單項工程發(fā)包（如單項工程發(fā)包需檢查土石方、樁基礎(chǔ)、腳手架、砌筑、混凝土及鋼筋混凝土、構(gòu)件運(yùn)輸與安裝、樓地面、門窗及木結(jié)構(gòu)、屋面及防水、保溫、隔熱等等合同及執(zhí)行情況）。如果工程已決算，則按決算金額計算成本計量成本計量一、成本項目歸集（2）3、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程前期費(fèi)用中交納給政府各部門的保證金性質(zhì)的

13、款項（如農(nóng)民工工資保證金、新材料保證金等），該部分不應(yīng)計入成本（多數(shù)企業(yè)將該部分計入成本），應(yīng)掛往來。環(huán)境工程關(guān)注已竣工驗收，但仍有部分環(huán)境工程未完工，須預(yù)估支出計入成本。成本計量成本計量一、成本項目歸集（3）4、無償公建此處公建是作為成本對象在第一輪成本項目歸集后分?jǐn)偟某杀驹谟挟a(chǎn)權(quán)成本對象間再分配的成本項目（根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出作為無償公建，應(yīng)在歸集地價、建安、利息、前期等等費(fèi)用后再將其分配至開發(fā)商可售或享有產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)的建筑面積中）；須關(guān)注已完工產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟膽?yīng)建未建部分無償公建預(yù)估情況。成本計量成本計量一、成本

14、項目歸集（4）5、利息專門借款一般以期為單位借款，但一期內(nèi)存在前后完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將完工部分所使用的借款（如何確定完工部分使用的借款，一般按完工部分投入占該期總投比計算）相對應(yīng)的借款費(fèi)用停止資本化（很多企業(yè)在部分產(chǎn)品完工后未停止資本化，而是計入其后完工的產(chǎn)品）。由集團(tuán)母公司向外借款，再轉(zhuǎn)借子公司，子公司資本化，在合并抵消的處理：應(yīng)從整個集團(tuán)角度考慮資金的實際使用情況，如實質(zhì)用于資本化項目，則無需在合并時抵消子公司資本化金額。成本計量成本計量一、成本項目歸集（5）6、預(yù)提或預(yù)估費(fèi)用的問題國稅發(fā)200931號文第三十二條明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下

15、，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。成本計量成本計量一、成本項目歸集（6）6、預(yù)提或預(yù)估費(fèi)用的問題其三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此幾項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。成本計量成本計量二、成本在各成本對象間分配（1）1、總體原則 直接成本和能夠分清成

16、本對象的間接成本的： 直接計入成本對象 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本： 應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。 具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法 成本計量成本計量二、成本在各成本對象間分配（2）2、成本項目歸集后應(yīng)于盤、期、棟之間分配目前，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未核算到棟，其實質(zhì)系由于管理水平還未達(dá)到核算到棟的要求，但核算至少于各期在不同成本對象間分配。3、地價：在各成本對象間的分配方法一般為：先在期之間按占地面積（期建筑面積/期容積率），再在各對象間按建筑面積分配。成本計量成本計量二、成本在各成本對象間分配（3）4、建安、前期、

17、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程、無償公建：按建筑面積分?jǐn)偨ò惨话愫蟾犊?，如存在大額預(yù)付帳款且非地價時，須謹(jǐn)慎判斷預(yù)付款性質(zhì)5、利息：在各類型成本對象間先按其歸集的（地價、建安、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程）合計投入金額分配，再在各類型內(nèi)部按建筑面積分配。稅金問題一、營業(yè)稅的問題（1）1、稅法的規(guī)定中華人民共和國營業(yè)稅法實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預(yù)收款金額 。稅金問題一、營業(yè)稅的問題（2）2、企業(yè)會計準(zhǔn)則并沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)預(yù)收款計征營業(yè)稅和會計處理進(jìn)行明確。3、實務(wù)中三種處理

18、方法： （1）不計提 缺陷：不能反映應(yīng)交稅費(fèi)情況 (2) 計提時計入“營業(yè)稅金及附加” 缺陷：營業(yè)稅金及附加與收入不匹配 （3）計提時計入“其他流動資產(chǎn)” 缺陷：不符合資產(chǎn)的定義稅金問題一、營業(yè)稅的問題（3）4、三種方法具體賬務(wù)處理 第一種處理方法 期末不根據(jù)預(yù)收賬款發(fā)生額計提應(yīng)交營業(yè)稅 交納營業(yè)稅時： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅 貸：銀行存款 確定收入時 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)稅金問題一、營業(yè)稅的問題（4）第二種處理方法 期末根據(jù)預(yù)收賬款發(fā)生額計提應(yīng)交營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 交納營業(yè)稅時： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅 貸：銀行存款 稅金問題一、營業(yè)稅的問題（5）第三種處理方法

19、 期末根據(jù)預(yù)收賬款發(fā)生額計提應(yīng)交營業(yè)稅 借：其他流動資產(chǎn) 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 交納營業(yè)稅時： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅 貸：銀行存款 確定收入時 借：營業(yè)稅金及附加 貸：其他流動資產(chǎn)稅金問題二、土地增值稅的問題（1）1、稅法的規(guī)定納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。稅金問題二、土地增值稅的問題（2）2、預(yù)征額的性質(zhì)？是預(yù)交還是應(yīng)交？ 稅法中土地增值稅的納稅義務(wù)產(chǎn)生的時點： 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房

20、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅 稅金問題二、土地增值稅的問題（3）3、預(yù)交土地增值稅的賬務(wù)處理 借：營業(yè)稅金及附加 貸：其他應(yīng)付款 應(yīng)交土地增值稅的賬務(wù)處理 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)稅金問題二、土地增值稅的問題（4）4、如未全部完全對外銷售，僅部分完工銷售，需對已實現(xiàn)銷售部分，應(yīng)按清算口徑預(yù)提土地增值稅（即應(yīng)符合配比原則及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則）；由于清算按期按類型進(jìn)行，可能存在已實現(xiàn)銷售部分有增值，但整期卻未增值現(xiàn)象，故在預(yù)提時如果房價波動較大時，需考慮房價波動對增值率的影響，進(jìn)而對增值稅的影響，該情形下不能僅僅依據(jù)已實現(xiàn)銷售部分的增值額預(yù)提，而應(yīng)預(yù)計整期銷售價格進(jìn)而預(yù)計增值額及適用稅率，預(yù)提已實現(xiàn)銷售部分的增值稅；否則，將可能出現(xiàn)預(yù)計與實際清算時相差甚遠(yuǎn)的情況稅金問題二、土地增值稅的問題（5）5、預(yù)提的