龍池開發(fā)區(qū)市場調(diào)查報(bào)告

1、龍池開發(fā)區(qū)市場調(diào)查報(bào)告龍池開發(fā)區(qū)市場調(diào)查報(bào)告我們對(duì)龍池開發(fā)區(qū)的研究思路：宏觀市場市場現(xiàn)狀消費(fèi)力p龍池開發(fā)區(qū)的基本認(rèn)知p龍池開發(fā)區(qū)的區(qū)位認(rèn)知p廈門及海滄區(qū)的市場成交 數(shù)據(jù)走勢(shì)分析p龍池開發(fā)區(qū)樓盤分布片區(qū)p龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)在售樓盤現(xiàn)狀p龍池開發(fā)區(qū)在售樓盤匯總p龍池開發(fā)區(qū)樓盤余量探究p龍池開發(fā)區(qū)銷售價(jià)格現(xiàn)狀分析p龍池開發(fā)區(qū)樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析p龍池開發(fā)區(qū)產(chǎn)品定位分析p龍池開發(fā)區(qū)產(chǎn)品配套分析p龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解p龍池開發(fā)區(qū)市場產(chǎn)品總結(jié)p龍池開發(fā)區(qū)目前存在的問題p龍池開發(fā)區(qū)消費(fèi)群體分析p龍池開發(fā)區(qū)消費(fèi)群體認(rèn)知p龍池開發(fā)區(qū)消費(fèi)群體消費(fèi)特征龍池開發(fā)區(qū)的基本認(rèn)知 開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積13.75平方公里，內(nèi)設(shè)燦坤、

2、白礁、鴻漸、金山四個(gè)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)，主要產(chǎn)業(yè)為家電、汽車、化工、不銹鋼和五金等，內(nèi)設(shè)的燦坤家電產(chǎn)業(yè)基地、長春化工、喜盈門家具、金龍客車、福欣不銹鋼等五個(gè)項(xiàng)目，被列為省政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善及燦坤公司帶來的集聚效應(yīng)。目前，開發(fā)區(qū)已批準(zhǔn)并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)115家(工業(yè)企業(yè)90家)，其中外資臺(tái)資企業(yè)40家，總投資12.5億元。開發(fā)區(qū)以工業(yè)為基礎(chǔ)，招商和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，區(qū)域呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的趨勢(shì)龍池開發(fā)區(qū)的區(qū)位認(rèn)知15公里15公里 與廈門相鄰，位于交通動(dòng)脈兩側(cè)，距離海滄核心區(qū)僅有15公里（公路距離），距離廈門核心僅有15公里，車程15-30分鐘。地理位置決定了和廈門市場緊密聯(lián)系的事實(shí)，廈門房市的

3、走勢(shì)直接影響了區(qū)域的成交量，廈門客群是當(dāng)?shù)刂饕徺I力廈門及海滄區(qū)的市場成交數(shù)據(jù)走勢(shì)分析 09年以來，廈門及海滄的房地產(chǎn)市場持續(xù)走好，成交均價(jià)一路上漲，海滄區(qū)還一度脫銷，龍池開發(fā)區(qū)必將受到廈門市場利好的帶動(dòng)。近期廈門市場的走好，將直接帶動(dòng)龍池開發(fā)區(qū)房市的發(fā)展龍池開發(fā)區(qū)樓盤分布片區(qū)保生路西片區(qū)保生路東片區(qū)圣地亞哥片區(qū)燦坤工業(yè)園 目前龍池開發(fā)區(qū)的住宅區(qū)域基本分為三個(gè)板塊，分為圣地亞哥片區(qū)，保生路東片區(qū)，保生路西片區(qū)，檔次較高的樓盤主要集中于保生路東片區(qū)。區(qū)域住宅板塊劃分清晰，分布合理，社區(qū)規(guī)模成型，配套平衡龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)在售樓盤現(xiàn)狀（分布圖）燦坤工業(yè)園圣地亞哥龍池新天地云龍海岸鴻源尚品龍欣.杰作寶

4、升國際晶品6530目前龍池開發(fā)區(qū)共有七個(gè)在售樓盤，主要集中于201省道南側(cè)龍池開發(fā)區(qū)在售樓盤匯總樓盤名城開發(fā)商占地面積建筑面積建筑規(guī)劃規(guī)劃套數(shù)圣地亞哥建發(fā)集團(tuán)（廈門）42000050000024棟8-11層小高層，聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟別墅592套公寓288棟別墅龍欣.杰座龍欣置業(yè)（龍海）57528 181213 6 幢 19 層 小高層203套公寓云龍海岸海岸房地產(chǎn) （漳州）88000 260000 12棟小高層 540套公寓鴻源尚品鴻源集團(tuán) （漳州）4860 73042 四棟18層小高層、三棟32層749套公寓龍池新天地新天地房地產(chǎn) （漳州）15373 55926 兩棟獨(dú)立25層高層176套公寓

5、寶升國際華坤建設(shè) （角美）41621 100000 11棟342層高層1135套公寓晶品6530斯特安房地產(chǎn)（廈門） 19981 53482 11 幢 4、7、12 層 444套公寓合計(jì)647363 1223663 4127套從開發(fā)區(qū)的角度分析，市場供應(yīng)量龐大，本地?zé)o法實(shí)現(xiàn)消化目前龍池開發(fā)區(qū)市場開發(fā)土地647363 ，總建面積超過122萬，上市4127套龍池開發(fā)區(qū)樓盤余量探究截止09.7.22，通過現(xiàn)場市調(diào)和官方網(wǎng)站的了解綜合分析，目前龍池開發(fā)區(qū)剩余1323套，約21萬未售出，主要集中于圣地亞哥、鴻源尚品、寶升國際等大盤，市場余量巨大，至今市場仍有32%的余量，且集中于當(dāng)?shù)刂饕獦潜P龍池開發(fā)區(qū)銷

6、售價(jià)格現(xiàn)狀分析樓盤名城剩余主力產(chǎn)品銷售起價(jià)（元/）銷售均價(jià)（元/）層差（元/）圣地亞哥別墅、兩房43504500-470050-60龍欣.杰座大兩房3200350050-60鴻源尚品兩房3400360050寶升國際兩房、小三房3200340030-60龍池新天地兩房3400370050-70云龍海岸大兩房3000350030-40晶品6530小兩房3300360050合計(jì)3407368050-60目前市場起價(jià)普遍在3407元/，銷售均價(jià)3680元/，具現(xiàn)場了解，由于市場的復(fù)蘇，年初各盤均上調(diào)150-200元/。龍池開發(fā)區(qū)樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析（主要的在售戶型結(jié)構(gòu)） 單身公寓一房小兩房大兩房小三房大三

7、房四房別墅圣地亞哥龍欣.杰座鴻源尚品寶升國際龍池新天地云龍海岸晶品6530樓中樓目前龍池開發(fā)區(qū)的產(chǎn)品主要集中于一房和小三房,小戶型是當(dāng)?shù)氐闹髁鳟a(chǎn)品龍池開發(fā)區(qū)產(chǎn)品定位分析樓盤名城產(chǎn)品定位（推廣語）分析總結(jié)圣地亞哥50萬大社區(qū)，幸福在這里蔓延強(qiáng)調(diào)規(guī)模，追求品質(zhì)龍欣.杰座小戶杰作，生活中轉(zhuǎn)主推小戶型，中轉(zhuǎn)戶型定位鴻源尚品悠悠小鎮(zhèn)，快樂生活強(qiáng)調(diào)廈門城市邊沿小鎮(zhèn)，倡導(dǎo)低負(fù)擔(dān)生活寶升國際高性價(jià)比，國際時(shí)尚精英之城追求性價(jià)比龍池新天地行政級(jí)核心生活圈，領(lǐng)銜龍池上流生活強(qiáng)調(diào)地段和周邊生活配套云龍海岸2.5萬南洋風(fēng)情園林，暢想自然之旅強(qiáng)調(diào)園林綠化晶品6530超高性價(jià)比，傲視全廈門追求性價(jià)比，定位工薪階層區(qū)域內(nèi)樓

8、盤由于均定位為廈門城市邊沿小鎮(zhèn)，因此更注重強(qiáng)調(diào)低總價(jià)，高性價(jià)比，定位于工薪階層龍池開發(fā)區(qū)產(chǎn)品配套分析樓盤名城產(chǎn)品配套圣地亞哥300多畝的山地及近4萬平方米的水域 ，背靠山地植被完好的文圃山 ，數(shù)萬人工內(nèi)湖環(huán)繞 ，風(fēng)情商業(yè)街和會(huì)所 ，新華都超市入駐龍欣.杰座地段優(yōu)勢(shì)催生商業(yè)街配套鴻源尚品4000中庭花園，主題雕塑廣場 ，中心歐式鐵藝涼亭 ，集中活動(dòng)休閑區(qū)域 ，親和休閑水景區(qū)域 寶升國際漳州、龍池、海滄范圍內(nèi)第一高層，1.3萬熱帶風(fēng)情綠化，5000園林中庭，架空層會(huì)所，社區(qū)智能化數(shù)字化系統(tǒng)配套 龍池新天地行政核心資源，商務(wù)型會(huì)所，酒店式管理，封閉式智能一卡通，云龍海岸2.5萬南洋風(fēng)情園林，物業(yè)提供

9、房屋托管、代理、費(fèi)用代繳、義診等服務(wù)晶品65305萬3千平方米音樂主題園林社區(qū)，智能化封閉式管理 區(qū)域內(nèi)樓盤在強(qiáng)調(diào)性價(jià)比的同時(shí)，更注重園林綠化的投入，但在智能化、環(huán)保等領(lǐng)域的配套較少龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解圣地亞哥以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主樓棟：45-47號(hào)規(guī)劃類型：小高層主力戶型：兩房兩廳主力面積：78-94工作陽臺(tái)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)轉(zhuǎn)角式凸窗，采光極佳聯(lián)通式空中走廊（陽臺(tái)）戶型格局動(dòng)靜分離龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解龍欣.杰座樓棟：住宅樓規(guī)劃類型：小高層主力戶型：小兩房主力面積：65-78生活區(qū)域功能分區(qū)主臥帶獨(dú)立陽臺(tái)戶型格局動(dòng)靜分離以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解鴻源尚品樓棟：住宅樓

10、規(guī)劃類型：高層主力戶型：兩房兩廳主力面積：78-91聯(lián)通式空中走廊（陽臺(tái)）戶型南北通透房間私密性強(qiáng)以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解寶升國際樓棟：住宅樓規(guī)劃類型：高層主力戶型：小三房主力面積：97-115工作陽臺(tái)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)主次臥帶凸窗，增加使用面積以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解龍池新天地樓棟：住宅樓規(guī)劃類型：小高層主力戶型：兩房兩廳主力面積：67-93工作陽臺(tái)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解云龍海岸樓棟：住宅樓規(guī)劃類型：小高層主力戶型：兩房兩廳主力面積：80-82以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主客廳

11、臥室全部朝南，采光通風(fēng)明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)南北通透龍池開發(fā)區(qū)個(gè)案產(chǎn)品了解晶品6530樓棟：住宅樓規(guī)劃類型：小高層主力戶型：小兩房主力面積：63-66以08年以后的批準(zhǔn)預(yù)售為主南北通透南北雙陽臺(tái)龍池開發(fā)區(qū)市場總結(jié) 目前龍池開發(fā)區(qū)的建筑形態(tài)都以小高層為主，市場余量較大，去化速度緩慢；由于與廈門交接的緣故，市場銷售均價(jià)在3680元/左右，這一均價(jià)與漳州龍文區(qū)相當(dāng)；市場產(chǎn)品偏重于小戶型，主要原因?yàn)獒槍?duì)廈門工薪階層客戶群，區(qū)域產(chǎn)品由多年前的出租型戶型向自住型小兩房到小三房轉(zhuǎn)變。目前七大樓盤的產(chǎn)品均注重園林等硬件配套，在贈(zèng)送面積當(dāng)前還是空白。產(chǎn)品注重園林、周邊等硬件配套，贈(zèng)送面積的產(chǎn)品當(dāng)前還是空白。龍池開發(fā)

12、區(qū)目前存在的問題1、由于世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及到開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)，以燦坤為例，鼎盛時(shí)期2萬員工，現(xiàn)在不到5000人，這直接減少了當(dāng)?shù)刈夥靠偷臄?shù)量；2、早期以投資客為支撐的龍池房地產(chǎn)市場，經(jīng)過國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控之后受到重創(chuàng)，投資客或被套牢或紛紛謹(jǐn)慎出手；3、由于07年市場的冷淡，導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥潜P恐慌性降價(jià)（除圣地亞哥），對(duì)購房者造成區(qū)域價(jià)格波動(dòng)大，產(chǎn)品賤價(jià)的不良印象；4、區(qū)域內(nèi)無良好的教育配套，從幼兒園到中學(xué)都是私立學(xué)校，難以聚集大量自住客；5、與廈門直接連接的交通線路有限，據(jù)了解是政府行政區(qū)域矛盾的問題，直接影響了區(qū)域住戶出行；6、行政區(qū)劃的區(qū)別形成購房者心中的“心理距離”；六大問題制約龍池的房地產(chǎn)發(fā)展龍池開

13、發(fā)區(qū)消費(fèi)群體分析區(qū)位廈門島內(nèi)海滄龍池距離15公里015公里行車時(shí)間（取地理中心）30分鐘以上015分鐘主要產(chǎn)品大戶型中小戶型小戶型主力面積130以上80-12060-95房價(jià)12000元/以上7000元/左右3500元/左右總價(jià)區(qū)間150萬元以上/套55-85萬元/套21-30萬元/套總價(jià)差（順位比較）65-95萬元/套34-55元/套 龍池開發(fā)區(qū)的房價(jià)相比廈門島內(nèi)或海滄在均價(jià)和總價(jià)上都有較大優(yōu)勢(shì)，由于廈門島內(nèi)的產(chǎn)品傾向于大戶型，海滄傾向于中小戶型，這無疑為龍池的小戶型帶來機(jī)會(huì)，在高房價(jià)的時(shí)代，無疑擠壓了一部分在海滄上班的工薪階層流向龍池置業(yè)。廈門的高房價(jià)處于高位和產(chǎn)品偏大，為龍池創(chuàng)造了吸引客

14、戶的機(jī)會(huì)龍池開發(fā)區(qū)消費(fèi)群體認(rèn)知2003年龍池開發(fā)區(qū)成為廈門客戶房地產(chǎn)投資客所關(guān)注的地方2004年龍池開發(fā)區(qū)成的產(chǎn)品以單身公寓等投資型戶型為主，為滿足當(dāng)?shù)毓S人員的出租需要2005年建發(fā)圣地亞哥開啟了龍池住宅的新領(lǐng)域2005年龍池開發(fā)區(qū)成的產(chǎn)品投資型戶型接近80%，投資客占90%以上2007-2008年國家打壓房市及世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房價(jià)大跌，投資客收到嚴(yán)重影響2009年市場復(fù)蘇，廈門房價(jià)重回高位，加大購房群體的置業(yè)壓力2006-2007年由于廈門的房價(jià)達(dá)到高位，龍池的自住型產(chǎn)品開始大量涌現(xiàn)2009年隨著交通便捷性的提高和海滄由于房源供應(yīng)量減少，房價(jià)高企，從中擠壓了海滄工薪階層客戶群涌向龍池置業(yè)經(jīng)過對(duì)龍池售樓人員和二手房從業(yè)者的探訪，目前90%以上的購房者為在海滄上班的工薪階層龍池開發(fā)區(qū)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征在海滄企業(yè)工作的中產(chǎn)階級(jí)他們都是外