上海陸家嘴黃浦濱江高端項目戶型與配套解析PPT課件

1、定位透視類住宅一線臨江，擁有稀缺江景資源與周邊豪宅產(chǎn)品存在競爭類住宅產(chǎn)品二手交易成本高第1頁/共102頁解決之道研究周邊豪宅市場，發(fā)掘項目機會，尋找長期持有客戶。第2頁/共102頁第一部分 濱江豪宅分析第3頁/共102頁地段項目品牌品質(zhì)環(huán)境配套戶型客戶總價（萬）銷售表現(xiàn)陸家嘴核心湯臣一品湯臣431-597；4R內(nèi)地、海外4300-9500滯銷中糧海景一號中糧308-347；4R內(nèi)地（自有資源）3800-4400熱銷陸家嘴濱江(一線）財富海景寶瑞160-340；2R-4R內(nèi)地、海外800-1400熱銷（二線）世茂濱江世茂93-348；1R-4R內(nèi)地、海外600-1800熱銷盧灣濱江海珀日暉綠地2

2、40-619；2R-5R內(nèi)地1500-3500一般黃浦濱江華潤外灘九里華潤179-277；3R4R內(nèi)地1200-2000熱銷綠城黃浦灣綠城304-349;4R內(nèi)部客戶資源1550-2000熱銷北外灘濱江白金灣鵬欣 304/360;3R-4R內(nèi)地1700-3000滯銷濱江豪宅特征第4頁/共102頁區(qū)域特征：核心金融區(qū)域，世界高端人士云集，受到各類富豪人群的認(rèn)可與追捧景觀特征：一線江景景觀，可看到外灘景觀樓盤品質(zhì)：品牌開發(fā)商云集，專業(yè)的小區(qū)規(guī)劃，合理的房型設(shè)計總價范圍：高總價，總價段在3800-9500萬戶型特征：400平米以上大戶型，三房到四房設(shè)計陸家嘴核心區(qū)域第5頁/共102頁公開時間2005

3、-10-27占地面積20066平方米總建筑面積141894平方米 主力面積431-434、 595-597均價160000元/容積率7.07總戶數(shù)220戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)2棟40層和2棟44層的超高層組成物業(yè)費15元/月/開發(fā)商湯臣海景花園（上海浦東新區(qū)）有限公司投資商香港九龍倉集團(tuán) 物業(yè)管理公司大峰物業(yè)公司陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品第6頁/共102頁戶型面積段面積合計面積配比套數(shù)套配比備注四房四房431-4344108842.69552.8%4/2/4四房四房595-5973874040.16536.1%4/2/5復(fù)式復(fù)式445 4450.510.6復(fù)式復(fù)式60912181.321.1復(fù)式

4、復(fù)式76591809.5126.7復(fù)式復(fù)式9799791.010.6復(fù)式復(fù)式120924182.521.1復(fù)式復(fù)式123924782.621.1%合計合計96544100180100陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品第7頁/共102頁4/2/4 ：431-434 4/2/5：595-597 陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品n 湯臣一品戶型設(shè)計客廳、餐廳空間較小，擴大了居室的空間范圍，這一設(shè)計理念過時，市場接受度較低。n 真正意義上做到了動靜分離，利用較長的過道作為連接，保證了住戶的私密性；最小面積段430平米。n 戶型設(shè)計以平層為主，沒有附加值。第8頁/共102頁開盤以來，本案去化情況一直很緩慢，06、07、08年

5、均只售出1套，而在09年市場火熱的情況下有所改善，共出售34套，均價也一路上漲達(dá)到了16萬/平方米陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品第9頁/共102頁房房型型面積段面積段供應(yīng)合計成交06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11去化合計4R431-4346411 11 5 2 29 4R595-597301 1 1 1 1 3 8 4R97911 1合計951111111253338陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品類型類型房型房型面積段面積段06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11總價表現(xiàn)4R4

6、31-4343717 4245 4039 4336 4R595-5977914 6887 8478 7417 6056 8052 9596 4R97913926 成交主力面積段為431-434，主力總價為40004400萬。第10頁/共102頁湯臣一品擁有1棟江景會所，建筑面積2000余平方米，由大峰物業(yè)提供物管服務(wù)，臺灣晶華國際酒店集團(tuán)提供管家服務(wù)。 會所擁有大量的平臺、露臺和大面積玻璃圍合的通透空間，能提供休閑、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴會等多種配套服務(wù)。主要功能有：室內(nèi)恒溫游泳池；健身設(shè)施；按摩池、桑拿/蒸氣室；兒童游樂室；多功能廳；飲品吧；閱覽室；草坪露臺。陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品

7、第11頁/共102頁客戶分析：湯臣一品成交客戶大多為內(nèi)地客戶或者外籍華人，購置物業(yè)看中其地段景觀資源的不可復(fù)制性，目的在于傳承。從客戶成交年齡來看，年齡跨度較大從20-50歲分布較為均勻，但從實際的購買人群看，年齡集中在35-50歲居多，部分客戶借用子女名義購買；從成交面積看，40歲以下的客戶群成交面積主要集中在430平米左右，而40歲以上客戶則購買800平米以上大戶型為主，表現(xiàn)出低年齡層客戶追求的是樓盤的品牌效應(yīng)和炫富心態(tài)，而高年齡段客戶追求的是居住的舒適性。陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品第12頁/共102頁主賣點：頂級一線江景、外灘景觀、陸家嘴核心區(qū)域項目銷售情況：該項目自建成后銷售滯緩，08年前

8、只有3套銷售，今年年中在市場火爆的情況下通過價格大幅下調(diào)后出現(xiàn)一輪銷售高潮，近期價格又拉升到較高的位置。前期滯銷原因分析：湯臣一品作為濱江板塊的標(biāo)桿性產(chǎn)品，高總價格成為其銷售的主要瓶頸由于銷售周期過長，包括房型、配套在內(nèi)的各種項目設(shè)施都已無法真正滿足業(yè)主對“新一代”豪宅的需求，產(chǎn)品力有明顯退化05年銷售至今長期滯銷，市場口碑下滑近期熱銷原因分析：金融危機后全球投資客都看中上海的高端住宅項目投資陸家嘴已經(jīng)受到全球投資客的關(guān)注和認(rèn)可陸家嘴核心區(qū)域湯臣一品第13頁/共102頁公開時間2009-11-5 占地面積2.4萬平方米總建筑面積12萬平方米主力面積308；340.2347.4均價1213萬元/

9、容積率5總戶數(shù)67戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)1幢37層的高層（本期在售）物業(yè)費12元/月/開發(fā)商上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司 陸家嘴核心區(qū)域中糧海景壹號第14頁/共102頁戶型面積段面積合計面積配比套數(shù)合計套配比總價段備注四房四房308.17702.534.52537.33790地塊共5棟樓宇，2008年推出2棟服務(wù)式公寓，案名為鵬利輝盛閣公寓；11.28開盤，推出1棟，共67套。四房四房320.6321.71920.68.669.03943-3957四房四房340.2347.411335.550.83349.34184-4273四房四房363.4726.83

10、.323.04470復(fù)式復(fù)式636.54636.542.911.57824合計合計22321.9410067100本案于11月28日開盤，當(dāng)月認(rèn)購僅剩1套套，已簽約5套，均價在1213萬，12月份以低價簽約3套，均價為9.7萬/；主力總價在37004400萬。陸家嘴核心區(qū)域中糧海景壹號第15頁/共102頁4/2/4：340.24 4/2/4：308.07 陸家嘴核心區(qū)域中糧海景壹號n以308350平方米的大面積四房為主；n傳統(tǒng)的住宅設(shè)計，布局合理，動靜分離。但未將社交以及居住空間完全分離。n平層設(shè)計，無附加值。第16頁/共102頁社區(qū)中央設(shè)有雙會所，總建筑面積為2173；會所配備：室內(nèi)室外雙泳

11、池；多功能廳；桌球館；健身按摩設(shè)施；娛樂設(shè)施等。陸家嘴核心區(qū)域中糧海景壹號第17頁/共102頁客戶分析：該案客戶以國內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的81%，其中本地客戶占據(jù)多數(shù)，達(dá)到85%；這與中糧集團(tuán)的企業(yè)背景，和內(nèi)部資源雄厚有關(guān)。在購買該案的客戶中30-45之間的客戶較多，由于為中糧集團(tuán)國企品牌，吸引不少國企老總購買，比較低調(diào)；也有不少民營老總在此購買。陸家嘴核心區(qū)域中糧海景壹號第18頁/共102頁主賣點：一線江景、外灘景觀、陸家嘴核心地段銷售情況分析：09年11.28開盤，推出1棟，共67套，開盤熱銷，現(xiàn)可售1套。熱銷因素分析：位于上海陸家嘴核心正濱江，直面浦江，具有不可復(fù)制的地段稀缺性；中糧的品牌

12、效應(yīng)濱江板塊居住區(qū)日漸成形， “千萬買宅，億萬買鄰”。 陸家嘴核心區(qū)域中糧海景壹號第19頁/共102頁區(qū)域特征：靠近陸家嘴核心區(qū)域，與核心區(qū)相比，位置和配套方面略有遜色，但仍受到全球客戶的追捧。景觀特征：一線江景景觀，可俯視外灘及世博會場總價范圍：與陸家嘴中心區(qū)域相比總價段較低，總價段在600-1800萬戶型特征：300平米以下小戶型為主，二房到四房設(shè)計樓盤品質(zhì)：品牌開發(fā)商云集，專業(yè)的小區(qū)規(guī)劃，合理的房型設(shè)計陸家嘴濱江區(qū)域第20頁/共102頁公開時間2004-12-12 占地面積48595平方米總建筑面積163141平方米 主力面積160-169；327-340；均價8萬元/容積率3.4總戶數(shù)

13、520戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)1幢28層、1幢36層、3幢37層高層 物業(yè)費5元/月/開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第21頁/共102頁從2007-4-24起算房型房型面積段面積段面積面積面積配比面積配比套數(shù)套數(shù)套數(shù)配比套數(shù)配比二房160-1694377.611.8%2717.8%17.8%二房170-1793655.79.9%2113.8%二房180-189738.62.0%42.6%三房180-1893868.210.4%2113.8%13.8%三房190-199779.22.1%42.6%三房200-2094203.811.3%

14、2113.8%13.8%三房210-2191474.34.0%74.6%三房340-349139163.8%42.6%三房350-3594587.412.4%138.6%四房327-3408119.221.9%2415.9%15.9%復(fù)式63464125506.9%42.6%復(fù)式66113213.6%21.3%合計37066.6100%152100%小面積戶型居多，便于控制總價陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第22頁/共102頁2/2/2：160.832/2/2： 174.87 陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園3/2/2： 184.99 3/2/2：200.18 大景觀陽臺設(shè)計，華麗但不實用；第23頁/共

15、102頁3/2/3：337 3/2/3： 339 4/2/3： 350 房型較為方正，實用性強，但私密性略有不足；陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第24頁/共102頁產(chǎn)品分析：戶型面積不大，便于控制總價；戶型設(shè)計強調(diào)套內(nèi)各功能區(qū)的實用性，在動靜分離的私密性方面設(shè)計不夠理想，即使4房350平米的戶型也沒做到動靜分離；超大景觀陽臺設(shè)計是財富海景花園的特色，圓形陽臺華麗但不實用；戶型設(shè)計以平層為主，沒有附加值。陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第25頁/共102頁4）會所：B124小時恒溫泳池、英倫皇家桌球、青春之源SPA；1F頂級休閑大堂、酒水沙龍，A1家庭影院包廂、親子活動室、棋牌室、閱覽室；2F科技商務(wù)中心

16、、智能會議中心、皇家宴會廳；3F觀海粵式餐廳；4F浦江流域時尚酒吧。內(nèi)部配套包括：1）網(wǎng)球場2）兒童游樂場3）室外游泳池北會所主入口6號樓陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第26頁/共102頁本案去化情況良好，截至目前總?cè)セ蔬_(dá)到了86.4，04年開盤以來基本每月都有成交，尤其在07年12月供需兩旺，成交達(dá)到了117套；價格方面平穩(wěn)中有上漲趨勢，目前均價為50000元/左右；陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第27頁/共102頁房型房型面積段面積段供應(yīng)供應(yīng)合計合計0909年成交年成交07-1209-409-509-609-709-809-909-1009-11去化合計2R161-16727192321272R

17、170-1752182443212R18443143R180-1852110214211213R1944443R2002161171131213R21075117合計1051192105陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園類型類型房型房型面積段面積段07-1209-309-409-509-609-709-809-909-10總價表現(xiàn)2R161-167714 740 873 886 2R170-175845 873 964 1003 2R184 1196 3R180-185846 834 896 948 970 3R194 3R200 921 969 1063 1281 1439 1443 3R210 1

18、231 1491 成交主力面積段為170-175、180-185 、200 ，主力總價段為8501100萬第28頁/共102頁客戶分析：財富海景客戶以內(nèi)地客戶為主體，外籍客戶占了總成交量的約20%左右，說明該項目得到全球市場的認(rèn)可；從成交年齡層次來看，主要集中在25-45歲之間，主力客戶在30-40歲，這些人以金融行業(yè)為主，大多家庭已有一定財富積累，有強烈的炫富心態(tài)，希望在各方面凸現(xiàn)自己的身份；在面積需求方面，購買者主要考慮340平米左右的三房為主，既適合家庭居住又兼顧總價。陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第29頁/共102頁主賣點：一線江景資源、觀外灘、陸家嘴濱江區(qū)域項目銷售情況：在銷售方面去化情

19、況較好，09年銷售后期剩余房源。熱銷原因分析：戶型設(shè)計合理，小面積、控制總價銷售口碑良好，市場接受度高陸家嘴濱江區(qū)域財富海景花園第30頁/共102頁公開時間2008-9-12(本批次)總占地面積27萬平方米總建筑面積92萬平方米主力面積316320；252260均價9萬元/容積率2.7總戶數(shù)414戶（5號樓）裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)2棟22層的辦公樓,1棟25層高的五星級精品酒店,1棟19層高的金融樓,1棟5層高金融樓,通過3層高的商業(yè)裙房橫向聯(lián)合在一起；2棟18層高的住宅樓。物業(yè)費5元/月/開發(fā)商上海世茂房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理公司第一太平維斯陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第31頁/共102頁七期

20、（5號樓）房型面積 套數(shù) 面積比套數(shù)比 1R93414.0%9.9%2R145-147416.2%9.9%2R163-167417.1%9.9%2R182-185417.8%9.9%3R223-2264310.1%10.4%3R252-2608322.2%20.0%4R316-3218227.2%19.8%4R345-3484114.8%9.9%復(fù)式58710.6%0.2%合計95900414100%100%陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第32頁/共102頁4/2/3：345348平方米 3/2/3：223225.5平方米 4/2/3：315.77320.78 平方米3/2/3：252.26260

21、.42平方米 陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第33頁/共102頁2/2/2：130137平方米1/2/1：92.58平方米 2/2/2：162.70166.47平方米 2/2/2：182185平方米陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第34頁/共102頁由于世茂濱江花園的設(shè)計宗旨是戶戶江景，使得其戶型具有以下缺點：n縱深長、開間短；n采光面較少、存在較多功能暗間；n空間無法合理布局，造成局部空間浪費；n東西向較長，動線設(shè)計難以合理。陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第35頁/共102頁 世茂濱江花園擁有歐式服務(wù)會所、美式休閑會所、奧林匹克運動會所、中式園林會所4個不同建筑風(fēng)格的會所，面積達(dá)15000平方米。 設(shè)置室

22、內(nèi)多功能球場、室內(nèi)恒溫游泳池、鋼琴吧、咖啡吧、紅酒吧、桌球室、健身房、保齡球館等。還提供中國傳統(tǒng)的高雅藝術(shù)館：“集中書齋”內(nèi)可讀書賞畫，“藝文館”中可賞古玩、覽古書，“雅韻茶苑”中可聽琴品茗，“閑趣館”中切磋棋藝牌技。 陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第36頁/共102頁本案推盤后銷售情況較差，08年僅售出8套，在09年市場火熱的背景之下，在3月份開始集中成交，3月至7月共售出281套，去化率為68，成交價格較開盤時降低了15000元/陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第37頁/共102頁房型面積段供應(yīng)成交08-908-1008-1108-123月4月5月6月7月11月去化1R93413116451302R

23、145-14747218121536472R163-167411357252R182-18541341968403R223-22643107321233R252-2608311816562484R316-321821320553464R345-3484111114444130復(fù)式58710合計41442310701024939181289陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園類型類型房型房型面積段面積段08-908-1008-1108-1209-0309-0409-0509-0609-0709-11總價表現(xiàn)1R93 304 314 354 373 481 38017 2R145-147377 394 54

24、5 538 589 604 583 2R163-166567 577 675 2R182-1851047 628 644 759 732 3R223-226823 915 1120 1025 1129 3R252-2601142 857 862 985 1010 1001 4R316-3211128 1148 1634 1538 1377 4R345-3481500 2255 1908 1245 1240 1419 1799 2405 第38頁/共102頁陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園n客戶來源客戶多數(shù)是對上海地域概念不強的人。內(nèi)地客戶中江浙客戶占有較大比例；外籍人士以華裔為主，其中港臺客戶比例較

25、少（大部分外籍客戶家庭中有中國籍人士）。n購房動機世茂5號的三梯四戶“小戶型”產(chǎn)品基本為投資客。大戶型產(chǎn)品有較多的自住兼投資保值客戶。n客戶年齡及職業(yè)客戶年齡主要在40歲以下，多為70、80年代的中年成功人士（私營業(yè)主）及年輕的富二代（父母為子女購買）。n家庭結(jié)構(gòu)主要非2代居家庭，夫妻雙方帶2個小孩家庭；并有一定比例單身及夫妻倆。第39頁/共102頁主賣點：陸家嘴濱江稀缺地段、世茂品牌銷售情況分析：08年滯銷，09年3月，項目降價至3.5-4.5萬后熱銷（ 30層以上售價5-6萬元/平方米，每售出5套價格上調(diào)3-5%，5月25日所有折扣取消。目前價格漲至9萬后再度滯銷。滯銷情況分析：n二線江景

26、項目，大部分房源的景觀被嚴(yán)重遮擋n項目戶數(shù)過多。n物業(yè)管理較差（收費過高。物業(yè)公司對樓棟的安保監(jiān)控度不夠，大堂管理人員對外來人口審核不嚴(yán) ）優(yōu)勢：會所服務(wù)好，存活率高陸家嘴濱江區(qū)域世茂濱江花園第40頁/共102頁區(qū)域特征：舊區(qū)改造，周邊平房較多，短期內(nèi)無法得到實質(zhì)性改善，但由于其地段的優(yōu)勢，受到國內(nèi)客戶的關(guān)注。景觀特征：一線江景景觀，可以看到外灘景觀及世博會場總價范圍：總價段相對較低，集中在1200-2000萬戶型特征：300-350平米左右，四房房型樓盤品質(zhì)：品牌開發(fā)商云集，合理的房型設(shè)計，詳細(xì)的小區(qū)規(guī)劃 黃浦濱江區(qū)域第41頁/共102頁黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里公開時間2009-10-16

27、占地面積3.3萬平方米總建筑面積13.4萬平方米主力面積179189；244247；271277 均價8萬元/主力總價12301300；16701700；18601900萬容積率3.1總戶數(shù)287戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)2棟服務(wù)式公寓，7棟住宅 物業(yè)費7.7元/月/開發(fā)商華潤置地(上海)有限公司物業(yè)管理公司Frasers輝盛國際第42頁/共102頁戶型面積段面積合計面積配比套數(shù)合計套配比總價段備注三房三房179.0418917597.723.9%9451.412031351地塊中有2棟作為服務(wù)式公寓出租；10月17日推出5棟、183套住宅；三房三房244.25246.8010800.626.5

28、4424.01652 1672四房四房270.94277.1012328.030.3%4524.619111960合計合計40726.2100183100本案于10月17日推盤，11月12日開始成交，目前已全部認(rèn)購，共完成簽約58套，去化率為31.7，12月已簽約2套，目前均價在7萬元/平方米左右；黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里第43頁/共102頁3/2/2：188戶型面積較小，易于控制總價，但是無法做到動靜分區(qū)黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里4/2/3：277戶型設(shè)計合理，舒適，充分考慮了動靜分離。第44頁/共102頁此次推出的都是大戶型，面積從190277平方米的三房和四房；戶型設(shè)計上采用了多邊型設(shè)計，

29、能三面采光，并使視野更開闊。戶型設(shè)計上以觀江為導(dǎo)向，主要房間和陽臺保證足夠的角度觀景。 戶型均為平層設(shè)計，277平方米戶型動靜分區(qū)明顯。戶型總結(jié)：黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里第45頁/共102頁 該案會所位于9號樓地下室，面積為1000平方米左右，屬于該案的酒店式公寓則提供其他服務(wù)：如室內(nèi)游泳池等；黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里第46頁/共102頁客戶分析：該案客戶以國內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的73%，其中本地區(qū)域客戶占據(jù)半數(shù)以上，達(dá)到57%，港澳臺區(qū)域客戶占17%。購買該案的客戶中30-45之間的客戶較多，較多客戶是近年來富裕起來的人群。購買客戶大致分為二類，一類客戶看中項目的地段及品質(zhì)，希望以最少的資金入

30、駐社區(qū)，更喜好188的三房；另一類客戶除了看中地段，更看中房子的舒適度及功能性。黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里第47頁/共102頁主賣點：黃浦濱江，區(qū)域價值，品質(zhì)風(fēng)格；銷售情況分析：本案于10月31日開盤，推出5棟183套，當(dāng)天全部售罄； 熱銷因素分析：坐落于黃浦濱江區(qū)域，與黃浦江和世博會互為毗鄰 ；面積小，總價控制合理；樓盤優(yōu)質(zhì)品質(zhì)的保證，扎根上海文脈, 歷史積淀較強，區(qū)域品質(zhì)的優(yōu)勢充分發(fā)揮。黃浦濱江區(qū)域華潤外灘九里第48頁/共102頁公開時間2009-8-10 占地面積6.3萬平方米總建筑面積26萬平方米主力面積303.9309均價6萬元/容積率3.15總戶數(shù)86戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)幢183

31、0層的高層公寓和幢酒店式公寓以及雙會所組成 物業(yè)費6.3元/月/開發(fā)商上海華浙外灘置業(yè)有限公司 綠城房產(chǎn) 東海房產(chǎn)物業(yè)管理公司上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司 黃浦濱江區(qū)域綠城黃浦灣第49頁/共102頁戶型面積段面積合計面積配比套數(shù)合計套數(shù)配比主力總價四房四房303.930913372.547.84451.2%15501650四房四房3203296228.222.31922.115501700四房四房3383497200.625.72124.518502000復(fù)式復(fù)式563.51587.81151.34.122.3%44004900合計合計27952.610086100綠城上海黃浦灣單套面積在30

32、0到600之間，純大戶型規(guī)劃保證了入住階層的統(tǒng)一性； 開盤當(dāng)月86套即全部認(rèn)購?fù)戤?，目前已完成簽約93。黃浦濱江區(qū)域綠城黃浦灣第50頁/共102頁4/4/2：3284/4/2：3034/4/2：343黃浦濱江區(qū)域綠城黃浦灣產(chǎn)品分析：最小面積303平米做到動靜完全分離，將居住及社交有效的分離開；衛(wèi)生間太少，從居住角度方面看并沒有做到真正的高端，家居舒適性不夠理想；戶型設(shè)計以平層為主，沒有附加值。第51頁/共102頁社區(qū)內(nèi)設(shè)有雙會所，建筑面積為5000，服務(wù)內(nèi)容包括：室內(nèi)泳池;健身房;多功能宴會廳;餐廳等；酒店式公寓內(nèi)部配套；黃浦濱江區(qū)域綠城黃浦灣第52頁/共102頁客戶分析綠城黃浦灣客戶基本為綠

33、城內(nèi)部客戶，以江浙區(qū)域為主，購買的主要目的是一線江景房以及樓盤所在地段未來的發(fā)展趨勢；從客戶的購買年齡來看，主要集中在35-50歲左右，有一定的財富積累.黃浦濱江區(qū)域綠城黃浦灣第53頁/共102頁主賣點：地段、景觀銷售情況分析：黃浦灣開盤售磬。熱銷原因分析：開盤時期好，處于高端樓市火熱期，5.2萬的均價迅速引爆市場。戶型設(shè)計較為理想，與最近熱銷的“星河灣”類似，都真正做到了居室的動靜分離，普遍接受度較高黃浦濱江區(qū)域綠城黃浦灣第54頁/共102頁區(qū)域特征：舊城改造區(qū)域，有一定文化底蘊，目前周邊環(huán)境較為雜亂，但遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，因此受到全國客戶的關(guān)注。景觀特征：一線江景景觀，看不見外灘，但可以看到世博

34、會場總價范圍：總價段在1500-4500萬戶型特征：260-650平米，二房到四房戶型設(shè)計齊全，選擇面較廣樓盤品質(zhì)：品牌開發(fā)商，合理的房型設(shè)計盧灣濱江區(qū)域第55頁/共102頁盧灣濱江區(qū)域海珀日暉公開時間2009-9-19總占地面積5.4萬平方米總建筑面積30萬平方米主力面積240.15241.49、448.71均價810萬元/容積率2.5總戶數(shù)63戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)2棟22層的辦公樓,1棟25層高的五星級精品酒店,1棟19層高的金融樓,1棟5層高金融樓,通過3層高的商業(yè)裙房橫向聯(lián)合在一起；2棟18層高的住宅樓。物業(yè)費14元/月/開發(fā)商上海綠地浦暉置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司上海高力國際物業(yè)服

35、務(wù)有限公司 第56頁/共102頁戶型面積段面積合計面積配比套數(shù)合計套數(shù)配比二房二房240.15241.49、287.68 4633.423.01930.2%三房三房290.082320.611.5812.7三房三房310.182481.412.3812.7四房四房448.714628.123.01727.0%五房五房618.695568.227.7914.3%復(fù)式復(fù)式228.9228.91.111.6%復(fù)式復(fù)式249.8249.81.211.6合計合計20110.410063100盧灣濱江區(qū)域海珀日暉第57頁/共102頁5/3/5：618.69單獨的一個層面，充分做到了動靜分離，面積在600平

36、方米以上；盧灣濱江區(qū)域海珀日暉2/2/3：241.493/2/4：290.08 傳統(tǒng)大平層設(shè)計，雖然對動靜進(jìn)行了充分考慮，但社交和生活還是沒有完全分開；第58頁/共102頁戶型總結(jié)：目前戶型均為240-600平方米的三房和四房；設(shè)計時考慮到動靜分離，但對社交和生活區(qū)域未能予以分離；戶型均為平層設(shè)計，600平方米戶型動靜分區(qū)明顯。盧灣濱江區(qū)域海珀日暉第59頁/共102頁25層五星級精品酒店2棟22層辦公樓2棟18層住宅19層金融樓3層高商業(yè)裙房配套棟/層建筑面積五星級精品酒店1棟25層3.6萬商業(yè)（美美百貨）1棟 3層（商業(yè)裙樓）4.1萬甲級5A辦公樓2棟22層5.6萬金融樓1棟19層3 萬地下

37、超市及輔助用房約1.5萬平方米；住宅設(shè)有星級雙會所，內(nèi)有室內(nèi)泳池、按摩池、健身房、桑拿房等設(shè)施。盧灣濱江區(qū)域海珀日暉第60頁/共102頁本案去化平穩(wěn)，9月開盤以來月均成交10套，目前共售出29套，去化率為46，均價波動不大，保持在7萬出頭的水平，目前價格為71228元/平方米盧灣濱江區(qū)域海珀日暉第61頁/共102頁房型房型面積段面積段供應(yīng)供應(yīng)合計合計成交成交0909月月1010月月1111月月去化去化合計合計供應(yīng)供應(yīng)合計合計2R240-241183227183R290-299812383R310825784R449174511017復(fù)式220-2291111復(fù)式250-2591111合計539

38、1372953盧灣濱江區(qū)域海珀日暉類型類型房型房型面積段面積段09月10月11月總價表現(xiàn)2R240-2411298 1980 1590 3R290-2991963 1779 3R3102256 2082 4R4493706 3430 5264 復(fù)式220-2291536 復(fù)式250-2591579 成交主力面積段為310、449.主力總價為20002300萬、34004000萬。第62頁/共102頁客戶分析：該案客戶以國內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的75%，其中外地區(qū)域客戶占據(jù)多數(shù)，達(dá)到63%，港澳臺區(qū)域客戶占21%；這與該案所處地段非傳統(tǒng)意義的豪宅居住區(qū)有關(guān)，導(dǎo)致老上海客戶對此項目興趣不大。在購買該案

39、的客戶中35-45之間的客戶較多，此類客戶來上海時間較長，作為新上海人對上海傳統(tǒng)的黃金地理位置比較關(guān)心，比較看好十六鋪改建后對周邊區(qū)域的影響。盧灣濱江區(qū)域海珀日暉第63頁/共102頁主賣點：地段盧灣濱江，緊貼黃浦江；直面世博會景觀；規(guī)劃8萬平方米的濱江公園旁，30萬方城市綜合體 。銷售情況分析銷售狀況一般：9月23日開盤，推出公寓一共2棟，總共63套，經(jīng)過數(shù)月銷售，已簽約半數(shù)。銷售分析優(yōu)勢：n 位于上海市盧灣區(qū)南部濱江黃金地段，與世博會址隔江相望，向南的房源可以直觀黃浦江江景，項目與世博會址隔江相望；n 周邊久未有新盤上市，唯一在售的濱江高檔樓盤。劣勢：n 周邊配套缺乏，環(huán)境較差盧灣濱江區(qū)域海

40、珀日暉第64頁/共102頁區(qū)域特征：雖地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，但周邊環(huán)境較差，人文環(huán)境不理想，但由于其地址位置的優(yōu)越，受到國內(nèi)客戶的關(guān)注。景觀特征：一線江景景觀，可俯視外灘景觀總價范圍：總價段在1700-3000萬樓盤品質(zhì)：非知名品牌開發(fā)商，樓盤品質(zhì)一般戶型特征：128-300平米小戶型為主，三房到四房設(shè)計北外灘區(qū)域第65頁/共102頁北外灘區(qū)域白金灣公開時間2007-10-29 占地面積20205平方米總建筑面積104955平方米 主力面積304.1/359.8均價710萬/主力總價17003100萬；25003600萬容積率4.36總戶數(shù)136戶裝修狀態(tài)精裝修建筑形態(tài)1棟寫字樓和商業(yè)、悅榕莊酒店、2座

41、35層的住宅物業(yè)費5.8元/月/開發(fā)商上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司上海春川物業(yè)公司第66頁/共102頁戶型面積段面積合計面積配比套數(shù)套配比二房128.828338.32217.3%三房240.2528515.42217.3%三房278.8613317.92217.3三房304.1912226.63023.6三房313.512543.743.1四房359.8971628.32721.3%合計34343100127100北外灘區(qū)域白金灣第67頁/共102頁3/2/3：278.253/2/3：240.24北外灘區(qū)域白金灣4/2/3：359.843/2/3：304.06白金灣戶型以實用性為主

42、，缺少了住宅的大氣，且并沒有做到真正的動靜分離；戶型較為傳統(tǒng)，沒有特色，因此在豪宅的范疇內(nèi)受關(guān)注度較低；小戶型控制總價，但戶型的產(chǎn)品力不夠；戶型設(shè)計以平層為主，沒有附加值。第68頁/共102頁本案去化情況欠佳，僅在開盤當(dāng)月去化了13.4，此后每月去化量保持在每月1套，而在09年11月項目經(jīng)重新包裝后售出了5套，均價也達(dá)到了近6.5萬/平方米北外灘區(qū)域白金灣第69頁/共102頁房房型型面積段面積段供應(yīng)合計成交08-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-309-409-609-709-809-11去化合計2R12922103111111203R240-2492221

43、253R270-27922111363R300-309302211283R310-319404R360-369273121119合計1271751212433548成交主力面積段為129，主力總價為520630萬元。北外灘區(qū)域白金灣類型類型房房型型面積面積段段08-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-209-309-409-609-709-809-11總價表現(xiàn)2R129623 617 517 319 325 436 632 315 828 3R240-249982 551 694 3R270-279648 6901243515633R300-309106626

44、611059101114043R310-3194R360-3692751134771331974610382628136850第70頁/共102頁內(nèi)部配套1）16層的生態(tài)寫字樓：白金灣廣場；2）商業(yè)shopping mall；3）11層的悅榕莊酒店：國際度假中心，將引進(jìn)“世界一流的亞式奢華SPA，創(chuàng)意風(fēng)情的屋頂露天餐廳和最佳粵式餐廳 ”，其配套作為公寓會所；4）國際奢侈品收藏中心：與國內(nèi)外集團(tuán)藝術(shù)收藏品的品牌公司攜手合作，聯(lián)手打造國內(nèi)外頂級藏品和富豪的聚集地；5）豪華游艇俱樂部：以國際上盛行的私人游艇為核心概念，面向全球頂尖富豪，為貴賓會員提供一個高質(zhì)量的名流社交場所，讓黃浦江成為可以“散步”

45、的“林蔭大道”；北外灘區(qū)域白金灣第71頁/共102頁客戶分析白金灣成交客戶以內(nèi)地客戶為主，幾乎沒有外籍客戶；項目文化底蘊較弱，客戶大多是近幾年致富人群，購買的唯一需求是一線江景房，稀缺產(chǎn)品；客戶購買的面積大多以小面積段為主，在投資地段的同時降低投資成本和投資風(fēng)險。北外灘區(qū)域白金灣第72頁/共102頁主賣點：地段稀缺、江景景觀房項目銷售情況：白金灣自開盤以來銷售并不理想，即使在市場較好的情況下也只有少量的成交項目滯銷原因：地段缺少文化底蘊，非傳統(tǒng)概念的豪宅居住區(qū)。目前周邊配套較缺乏，環(huán)境較差，沒有良好的居住氛圍。戶型產(chǎn)品力較弱，小面積段戶型設(shè)計過于緊湊，不符合高端業(yè)主的居住需求。北外灘區(qū)域白金灣

46、第73頁/共102頁第二部分 項目機會分析第74頁/共102頁綠城黃浦灣華潤外灘九里上海第一八佰伴海珀日暉世茂濱江花園財富海景花園鵬利海景公寓白金灣府邸北外灘板塊陸家嘴濱江板塊黃浦濱江板塊打浦橋板塊世博園區(qū)本案地塊外灘湯臣一品陸家嘴核心區(qū)n項目地段絕佳，靠近陸家嘴核心區(qū)域n坐擁黃浦江一線江景資源n觀外灘、看世博地處不可復(fù)制的稀缺地段陸家嘴濱江區(qū)域項目特征屬性第75頁/共102頁地段項目品牌品質(zhì)環(huán)境配套戶型客戶總價（萬）銷售表現(xiàn)陸家嘴核心湯臣一品湯臣431-597；4R內(nèi)地、海外4300-9500滯銷中糧海景一號中糧308-347；4R內(nèi)地（自有資源）3800-4400熱銷陸家嘴濱江(一線）財富

47、海景寶瑞160-340；2R-4R內(nèi)地、海外800-1400熱銷（二線）世茂濱江世茂93-348；1R-4R內(nèi)地、海外600-1800熱銷盧灣濱江海珀日暉綠地240-619；2R-5R內(nèi)地1500-3500一般黃浦濱江華潤外灘九里華潤179-277；3R4R內(nèi)地1200-2000熱銷綠城黃浦灣綠城304-349;4R內(nèi)部客戶資源1550-2000熱銷北外灘濱江白金灣鵬欣 304/360;3R-4R內(nèi)地1700-3000滯銷濱江豪宅特征項目直接競爭及參考項目第76頁/共102頁項目8001000100012001200140014001600160018001800200020002200220

48、02400240026002600280028003000300032003200340034003600360038003800400040004300430060006000 9500湯臣一品中糧海景壹號財富海景花園世茂濱江花園華潤外灘九里綠城黃浦灣海珀日暉白金灣熱銷平銷滯銷熱銷安全價格段持續(xù)銷售期的安全價格段價格機會點挖掘第77頁/共102頁價格機會點挖掘熱銷安全價格段：1400-2000萬持續(xù)銷售狀態(tài)的安全價格段：3000-3600萬第78頁/共102頁第三部分 客戶定位第79頁/共102頁地段吸引的關(guān)注客群陸家嘴濱江陸家嘴金融中心的規(guī)劃發(fā)展，以及不可復(fù)制的黃浦江江景資源早已深入人心，

49、使得區(qū)域得到內(nèi)地、港澳臺和外籍買方的廣泛關(guān)注和認(rèn)可。總價決定的客群特征1500-2000萬豪宅參考樓盤：綠城黃浦灣、華潤外灘九里?？蛻籼卣?000-3400萬豪宅參考樓盤：海珀日暉客戶定位原則第80頁/共102頁綠城黃浦灣綠城黃浦灣客戶基本為綠城內(nèi)部客戶，以江浙客戶為主，購置物業(yè)看中項目地段的不可復(fù)制性，以及由此帶來的保值、升值空間；從客戶的購買年齡來看，主要集中在35-50歲左右。年收入約在300-400萬。該案客戶以國內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的73%，其中本地區(qū)域客戶占據(jù)半數(shù)以上，達(dá)到57%，港澳臺區(qū)域客戶占17%；在購買該案的客戶中30-45歲之間的客戶較多，看中黃浦濱江稀缺地段及景觀資源，看

50、好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。購買客戶分兩類。較多客戶以入駐此樓盤為目的，希望以最少的資金購買到適合的房子，與240平米的戶型相比更喜歡188平米戶型；另一類客戶更看中的戶型的舒適度。華潤外灘九里受眾面較廣，客戶大體分2類：一看中地段的稀缺及不可復(fù)制性，期望以最少的資金入駐區(qū)域，對產(chǎn)品的舒適度要求有限，最少可接受188平米三房，購置目的為長期持有。二看中地段、品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)實力強，對產(chǎn)品的需求以自住兼保值為主。客戶定位1500-2000萬產(chǎn)品第81頁/共102頁n客戶來源：以內(nèi)地客戶為主，兼有一定港臺籍客戶。n客戶年齡：30-45歲n客戶職業(yè)：30-40歲以金融行業(yè)為主；40-50歲多數(shù)為私營業(yè)主，有實業(yè)。n客

51、戶收入情況：年收入300-400萬客戶定位1500-2000萬產(chǎn)品第82頁/共102頁馬斯洛消費需求金字塔多次置業(yè)、長期持有關(guān)注樓市、股市，對通貨膨脹敏感；產(chǎn)品需求 本案公館客戶年齡應(yīng)在30-45歲左右，對樓市和股市等金融市場投資市場變動非常敏感，對通貨膨脹反應(yīng)強烈，對物業(yè)的要求高，必須是最好的地段。他們認(rèn)可陸家嘴濱江地段的不可復(fù)制性，以持有傳統(tǒng)富人區(qū)物業(yè)為購置目的。最少可接受188平米戶型客戶定位1500-2000萬產(chǎn)品第83頁/共102頁海珀日暉n 以國內(nèi)客戶為主，占總數(shù)的75%，其中外地區(qū)域客戶占據(jù)多數(shù)，達(dá)到63%，港澳臺區(qū)域客戶占21%；這與該案所處地段非傳統(tǒng)意義的豪宅居住區(qū)有關(guān)，導(dǎo)致

52、老上?？蛻魧Υ隧椖颗d趣不大。n 在購買該案的客戶中35-45之間的客戶較多，此類客戶來上海時間較長，作為新上海人對上海傳統(tǒng)的黃金地理位置比較關(guān)心，比較看好十六鋪改建后對周邊區(qū)域的影響；n 購買總價在3000-4000元豪宅的客戶，他們對樓市的變化敏感度有限，看中的物業(yè)首先要是最好的地段和產(chǎn)品，并且需要有獨特的氣質(zhì)，家庭年收入：1000萬以上。n相比1500-2000萬元總價的客戶，3000-4000元總價的客戶挑選產(chǎn)品有“寧缺勿爛”的心理；n看中的物業(yè)必須地段佳、品質(zhì)好，且要有獨特氣質(zhì)。客戶定位3000-3600萬產(chǎn)品第84頁/共102頁客戶定位3000-3600萬產(chǎn)品n客戶來源：以內(nèi)地客戶為

53、主，并有一定比例的港臺及外籍人士/機構(gòu)。n客戶年齡：40-50歲n客戶職業(yè)：私營業(yè)主，或海外投資機構(gòu)第85頁/共102頁行業(yè)區(qū)域中領(lǐng)軍人物，對獨特而傳承的產(chǎn)品更感興趣馬斯洛消費需求金字塔多次置業(yè)、地段的認(rèn)可產(chǎn)品需求由于投資選擇面廣，此類人群對樓市投資敏感度相對不高，通常了解產(chǎn)品的途徑為生意伙伴的介紹。他們對具有傳承性的產(chǎn)品更為看中，他們認(rèn)同陸家嘴濱江地段的不可復(fù)制的稀缺性，對產(chǎn)品的要求除了品質(zhì)感、舒適度、功能性外還需要獨特。地段佳，產(chǎn)品力突出而有特色客戶定位3000-3600萬產(chǎn)品第86頁/共102頁第四部分 產(chǎn)品定位第87頁/共102頁定位原則一滿足客戶的基本需求。二通過增加產(chǎn)品附加值、功能

54、性，最大程度增強產(chǎn)品競爭力，使產(chǎn)品特色成為項目一大賣點，從而弱化類住宅產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品的競爭劣勢。三通過合理的戶型面積，控制總價，增強與公寓產(chǎn)品的競爭力。第88頁/共102頁產(chǎn)品定位1500-2000萬產(chǎn)品 具有附加值的188平米三房 3000-3600萬產(chǎn)品 增加產(chǎn)品功能，做產(chǎn)品獨特，功能多樣化的官邸長駐客戶用途CEO行政公館居住+辦公需求產(chǎn)品必須考慮到居住及辦公空間的分離。不定期客戶用途做為私人會所自用，舉辦商務(wù)宴請、小型發(fā)布會、品鑒會。最小面積300平米第89頁/共102頁共有功能間：客廳、廚房、餐廳、主臥套、次臥套、保姆間特有功能間：家庭廳、觀景大陽臺項目主要功能間次要功能間客廳廚房餐廳

55、主臥套主衛(wèi)次臥套家庭廳觀景陽臺湯臣一品 4R3T5W 600平方米76204095184026世茂濱江花園 4R2T3W 347平方米701230662044財富海景花園 4R2T3W 337平方米55232080182415綠城黃浦灣 3R2T3W 328平方米442127711530白金灣 3R2T3W 304平方米462216501230海珀日暉 3R2T4W 290平方米431530671527華潤外灘九里 4R2T3W 270平方米361721641626中糧海景壹號 4R2T4W 240平方米401318601820參考項目的戶型特點第90頁/共102頁我們項目所適合的戶型產(chǎn)品1、產(chǎn)品類型 沿江多層商務(wù)官邸、高層行政公館2、面積段 官邸300-320平方米、公館180-190平方米3、戶型結(jié)構(gòu) 官?。捍笃綄討粜停捎脤訉油伺_的立面形式，擁有觀景大露臺 公館：一平層三戶設(shè)計，戶戶享有舒適的觀景朝向4、功能分區(qū) 官?。阂陨虅?wù)會見、宴請及居住為主要功