第1章-基本概念

1、1 ASSET APPRAISAL2 資產(chǎn)資產(chǎn) 國(guó)家、企業(yè)或其他單位及個(gè)人所國(guó)家、企業(yè)或其他單位及個(gè)人所擁有或控制的擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量能以貨幣計(jì)量的的經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)濟(jì)資源 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估 專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的, ,遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為3時(shí)事：關(guān)于釘子戶時(shí)事：關(guān)于釘子戶4緣于拆遷補(bǔ)償緣于拆遷補(bǔ)償 廣州市關(guān)于拆遷價(jià)格方面的規(guī)定：廣州

2、市關(guān)于拆遷價(jià)格方面的規(guī)定： 在評(píng)估時(shí)采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)廣州市拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范在評(píng)估時(shí)采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)廣州市拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范這一文件顯示，評(píng)估房屋時(shí)，必須在被拆遷房屋同一供需這一文件顯示，評(píng)估房屋時(shí)，必須在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)圈收集成交時(shí)間不超過(guò)1 1年的市場(chǎng)交易案例，確定與估價(jià)年的市場(chǎng)交易案例，確定與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位，建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的對(duì)象的區(qū)位，建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3 3個(gè)以上可比實(shí)例個(gè)以上可比實(shí)例。同時(shí)，還要根據(jù)樓層、朝向以及裝修等個(gè)別因素修正評(píng)。同時(shí)，還要根據(jù)樓層、朝向以及裝修等個(gè)別因素修正評(píng)估系數(shù)。而且裝修裝飾部分的價(jià)格為單獨(dú)評(píng)估。估系數(shù)。而且裝修裝飾部分的

3、價(jià)格為單獨(dú)評(píng)估。 其評(píng)估公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格其評(píng)估公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格= =某類(lèi)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格某類(lèi)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格（1+1+樓層修正系數(shù)）樓層修正系數(shù)）（1+1+朝向修正系數(shù)）朝向修正系數(shù)）（1+1+其他其他因素修正系數(shù)）因素修正系數(shù)）+ +房屋裝修部分價(jià)格。房屋裝修部分價(jià)格。 5鑒寶發(fā)電鞋6一、課程目的一、課程目的 本課程的教學(xué)目的在于：掌握資產(chǎn)本課程的教學(xué)目的在于：掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與方法，熟悉各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與方法，熟悉各類(lèi)資產(chǎn)及企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估方法和程序，熟及企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估方法和程序，熟悉資產(chǎn)評(píng)估的操作程序與管理。悉資產(chǎn)評(píng)估的操作程序與管理。7二、課程主要內(nèi)容二、課程主要

4、內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估理論資產(chǎn)評(píng)估理論資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估8資產(chǎn)評(píng)估理論資產(chǎn)評(píng)估理論資產(chǎn)評(píng)估概念資產(chǎn)評(píng)估概念資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估主體與客體資產(chǎn)評(píng)估主體與客體9資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法市場(chǎng)法市場(chǎng)法收益法收益法成本法成本法10資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估程序各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估資源資產(chǎn)評(píng)估資源資產(chǎn)評(píng)估

5、企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估11三、課三、課 程程 要要 求求1 1、結(jié)合課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域中、結(jié)合課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域中的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行較為深入的分析和討論；的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行較為深入的分析和討論；2 2、查閱相關(guān)文獻(xiàn)和資料，熟悉資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)、查閱相關(guān)文獻(xiàn)和資料，熟悉資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的有關(guān)法規(guī)和文件的內(nèi)容；域的有關(guān)法規(guī)和文件的內(nèi)容；3 3、能夠獨(dú)立完成一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。、能夠獨(dú)立完成一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。12四、參四、參 考考 文文 獻(xiàn)獻(xiàn)1 1、 全國(guó)注冊(cè)評(píng)估師資格考試用書(shū)、模擬試題等全國(guó)注冊(cè)評(píng)估師資格考試用書(shū)、模擬試題等2 2、 各資產(chǎn)評(píng)估網(wǎng)絡(luò)資源各資產(chǎn)評(píng)估網(wǎng)絡(luò)資源3 3、 會(huì)計(jì)、審

6、計(jì)等有關(guān)雜志會(huì)計(jì)、審計(jì)等有關(guān)雜志13五、目前主要研究的問(wèn)題五、目前主要研究的問(wèn)題1 1、資產(chǎn)評(píng)估基本理論問(wèn)題：、資產(chǎn)評(píng)估基本理論問(wèn)題：（1 1）資產(chǎn)評(píng)估的概念）資產(chǎn)評(píng)估的概念（2 2）資產(chǎn)評(píng)估的目的）資產(chǎn)評(píng)估的目的（3 3）資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)）資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（4 4）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（5 5）資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型）資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型（6 6）資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)）資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)（7 7）資產(chǎn)評(píng)估的原則）資產(chǎn)評(píng)估的原則14 2 2、資產(chǎn)評(píng)估方法方面的問(wèn)題：、資產(chǎn)評(píng)估方法方面的問(wèn)題：（1 1）三種）三種方法方法的協(xié)調(diào)問(wèn)題的協(xié)調(diào)問(wèn)題（2 2）各種方法中有關(guān)）各種方法中有關(guān)參數(shù)參數(shù)的確定問(wèn)題的確定問(wèn)題（3

7、3）資產(chǎn)評(píng)估在評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估在評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用問(wèn)題（4 4）其他學(xué)科的方法在資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用問(wèn)題）其他學(xué)科的方法在資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用問(wèn)題（5 5）各類(lèi)具體資產(chǎn)評(píng)估的方法問(wèn)題）各類(lèi)具體資產(chǎn)評(píng)估的方法問(wèn)題（6 6）具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)流程問(wèn)題）具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)流程問(wèn)題（7 7）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的格式與內(nèi)容）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的格式與內(nèi)容153 3、具體資產(chǎn)領(lǐng)域的評(píng)估理論和技術(shù)問(wèn)題、具體資產(chǎn)領(lǐng)域的評(píng)估理論和技術(shù)問(wèn)題（1 1）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估（2 2）企業(yè)價(jià)值評(píng)估）企業(yè)價(jià)值評(píng)估（3 3）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（4 4）機(jī)器設(shè)備評(píng)估）機(jī)器設(shè)備評(píng)估（5 5）房地產(chǎn)評(píng)估）房地產(chǎn)評(píng)估（6 6）長(zhǎng)

8、期投資評(píng)估）長(zhǎng)期投資評(píng)估（7 7）資源資產(chǎn)評(píng)估）資源資產(chǎn)評(píng)估164 4、相關(guān)領(lǐng)域的評(píng)估問(wèn)題、相關(guān)領(lǐng)域的評(píng)估問(wèn)題（1 1）資產(chǎn)評(píng)估的管理體制問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估的管理體制問(wèn)題（2 2）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的組織管理與發(fā)展問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的組織管理與發(fā)展問(wèn)題（3 3）資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境問(wèn)題（4 4）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展問(wèn)題（5 5）資產(chǎn)評(píng)估人員的教育問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估人員的教育問(wèn)題（6 6）如何參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題）如何參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題（7 7）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展問(wèn)題（8 8）資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)建設(shè)問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)建設(shè)問(wèn)題（9 9）資產(chǎn)評(píng)估信息

9、系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)問(wèn)題（1010）資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)與質(zhì)量控制問(wèn)題）資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)與質(zhì)量控制問(wèn)題17第一篇第一篇 資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法18第一章第一章 資產(chǎn)評(píng)估的基本概念資產(chǎn)評(píng)估的基本概念第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)的含義資產(chǎn)的含義第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)評(píng)估與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估的目的第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的主體與客體資產(chǎn)評(píng)估的主體與客體第六節(jié)第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系19第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)的含義資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)資產(chǎn) 國(guó)家、企業(yè)

10、或其他單位及個(gè)人所國(guó)家、企業(yè)或其他單位及個(gè)人所擁有或控制的擁有或控制的，能以貨幣能以貨幣計(jì)量計(jì)量的的經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)濟(jì)資源 會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)和資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)有什么區(qū)別？會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)和資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)有什么區(qū)別？ 會(huì)計(jì)不考慮未耗費(fèi)或占用資金的資產(chǎn)，而資產(chǎn)評(píng)估必須考會(huì)計(jì)不考慮未耗費(fèi)或占用資金的資產(chǎn)，而資產(chǎn)評(píng)估必須考慮慮 會(huì)計(jì)通過(guò)單向資產(chǎn)的累加得出會(huì)計(jì)通過(guò)單向資產(chǎn)的累加得出整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)，而資產(chǎn)評(píng)估考慮，而資產(chǎn)評(píng)估考慮整體的盈利能力整體的盈利能力 會(huì)計(jì)采用歷史成本，資產(chǎn)評(píng)估考慮會(huì)計(jì)采用歷史成本，資產(chǎn)評(píng)估考慮現(xiàn)實(shí)價(jià)值現(xiàn)實(shí)價(jià)值20第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)評(píng)估與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一、資產(chǎn)評(píng)估的定義一、資產(chǎn)評(píng)估

11、的定義 專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的, ,遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。 核心核心 是對(duì)某一資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)是對(duì)某一資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)21 資產(chǎn)評(píng)估涉及十項(xiàng)基本要素：資產(chǎn)評(píng)估涉及十項(xiàng)基本要素：1.1.評(píng)估主體評(píng)估主體2.2.評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）3.3.評(píng)估依據(jù)（法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)）評(píng)估依

12、據(jù)（法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)）4.4.評(píng)估的目的（特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)）評(píng)估的目的（特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)）5.5.評(píng)估原則（行為規(guī)范和準(zhǔn)則）評(píng)估原則（行為規(guī)范和準(zhǔn)則）6.6.評(píng)估程序（評(píng)估環(huán)節(jié)和順序）評(píng)估程序（評(píng)估環(huán)節(jié)和順序）7.7.價(jià)值類(lèi)型（評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性）價(jià)值類(lèi)型（評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性）8.8.評(píng)估方法（成本法、收益法、市場(chǎng)法三種基本方法）評(píng)估方法（成本法、收益法、市場(chǎng)法三種基本方法）9.9.評(píng)估假設(shè)（基本前提假設(shè)、基本假設(shè)及具體假設(shè)）評(píng)估假設(shè)（基本前提假設(shè)、基本假設(shè)及具體假設(shè)）10.10.評(píng)估基準(zhǔn)日（評(píng)估時(shí)點(diǎn)）評(píng)估基準(zhǔn)日（評(píng)估時(shí)點(diǎn)）22多項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題1、確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（ ）

13、 A.確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間 B.將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn) C.將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期 D.確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日 E.遵循科學(xué)的評(píng)估程序 23二、資產(chǎn)評(píng)估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物二、資產(chǎn)評(píng)估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物 資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需要市場(chǎng)配置的資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需要市場(chǎng)配置的時(shí)期，因此計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期不需要資產(chǎn)評(píng)估。時(shí)期，因此計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期不需要資產(chǎn)評(píng)估。24三、資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用三、資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用 （一）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度（一）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度 （二）價(jià)值鑒證（二）價(jià)值鑒證 （三）優(yōu)化資源配置（三）優(yōu)化資源配置 （四）促進(jìn)企業(yè)賬實(shí)相符

14、和資產(chǎn)完整（四）促進(jìn)企業(yè)賬實(shí)相符和資產(chǎn)完整 （五）防止國(guó)有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革順利（五）防止國(guó)有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行進(jìn)行25單項(xiàng)選擇題單項(xiàng)選擇題1、某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（ ）萬(wàn)元。 A. 500 B. 300 C. 280 D. 36026第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)一、現(xiàn)實(shí)性一、現(xiàn)實(shí)性 以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)

15、資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 1.1.完全以現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)完全以現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù) 2.2.強(qiáng)調(diào)客觀存在強(qiáng)調(diào)客觀存在 3.3.以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)反映未來(lái)以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)反映未來(lái)二、市場(chǎng)性二、市場(chǎng)性 模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。 1.1.評(píng)估依據(jù)市場(chǎng)評(píng)估依據(jù)市場(chǎng) 2.2.評(píng)估結(jié)果接受市場(chǎng)檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果接受市場(chǎng)檢驗(yàn)27三、專(zhuān)業(yè)性三、專(zhuān)業(yè)性 掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)四、預(yù)測(cè)性四、預(yù)測(cè)性 以資產(chǎn)未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。以資產(chǎn)未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。五、公正性五、公正性 評(píng)估按公允的、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行評(píng)估按公允的、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行技術(shù)保證技術(shù)保證 評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)

16、無(wú)利害關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)無(wú)利害關(guān)系組織保證組織保證28六、咨詢性六、咨詢性 評(píng)估結(jié)論是專(zhuān)業(yè)化評(píng)估意見(jiàn)，無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。評(píng)估結(jié)論是專(zhuān)業(yè)化評(píng)估意見(jiàn)，無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。最后的成交價(jià)取決于買(mǎi)賣(mài)雙方的討價(jià)還價(jià)。最后的成交價(jià)取決于買(mǎi)賣(mài)雙方的討價(jià)還價(jià)。七、時(shí)效性七、時(shí)效性 反映資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值反映資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值29單項(xiàng)選擇題單項(xiàng)選擇題1、資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（ ）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。 A. 評(píng)估日期 B. 評(píng)估工作日期 C. 評(píng)估基準(zhǔn)日 D. 過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)2、資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)

17、來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（ ）。 A. 市場(chǎng)性 B. 公正性 C. 咨詢性 D. 預(yù)測(cè)性30多項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題1、資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為（ ）A.資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序,運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法B.資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系C.資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價(jià)值D.資產(chǎn)評(píng)估需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬 E.評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力31 資產(chǎn)評(píng)估目的在資產(chǎn)評(píng)估中的重要地位資產(chǎn)評(píng)估目的在資產(chǎn)評(píng)估中的重要地位評(píng)估目的評(píng)估目的 決定決定價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型評(píng)

18、估方法和參數(shù)評(píng)估方法和參數(shù)制約制約第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估的目的32 資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估目的狹義：僅指產(chǎn)權(quán)變動(dòng)狹義：僅指產(chǎn)權(quán)變動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)時(shí)的評(píng)估資產(chǎn)流動(dòng)時(shí)的評(píng)估廣義：多種目的廣義：多種目的33非法令評(píng)估非法令評(píng)估土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)出租融資租賃考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)谕ㄙY金抵押貸款發(fā)行債券資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)資產(chǎn)清算和債務(wù)重組咨詢服務(wù)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)告訴訟國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)法令評(píng)估法令評(píng)估稅收（補(bǔ)償評(píng)估）341 1、資產(chǎn)交易資產(chǎn)交易：資產(chǎn)所有權(quán)或控制權(quán)

19、交易時(shí)的評(píng)估：資產(chǎn)所有權(quán)或控制權(quán)交易時(shí)的評(píng)估（1 1）單項(xiàng)資產(chǎn)交易）單項(xiàng)資產(chǎn)交易單臺(tái)機(jī)器設(shè)備、專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)等單臺(tái)機(jī)器設(shè)備、專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)等（2 2）企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)合資、合并、分設(shè)、發(fā)行股票、出合資、合并、分設(shè)、發(fā)行股票、出售、租賃等售、租賃等（3 3）房地產(chǎn)交易）房地產(chǎn)交易本屬單項(xiàng)資產(chǎn)交易，但由于其交易量本屬單項(xiàng)資產(chǎn)交易，但由于其交易量大，故單獨(dú)列出大，故單獨(dú)列出2 2、資產(chǎn)保全資產(chǎn)保全：企業(yè)內(nèi)部和社會(huì)兩個(gè)系統(tǒng)：企業(yè)內(nèi)部和社會(huì)兩個(gè)系統(tǒng)（1 1）企業(yè)內(nèi)部：企業(yè)內(nèi)部計(jì)提固定資產(chǎn)折舊等實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)）企業(yè)內(nèi)部：企業(yè)內(nèi)部計(jì)提固定資產(chǎn)折舊等實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)保全。當(dāng)發(fā)生通貨膨脹等致使資產(chǎn)保全目的不可實(shí)

20、現(xiàn)，則通保全。當(dāng)發(fā)生通貨膨脹等致使資產(chǎn)保全目的不可實(shí)現(xiàn)，則通過(guò)評(píng)估重建會(huì)計(jì)基礎(chǔ)過(guò)評(píng)估重建會(huì)計(jì)基礎(chǔ)（2 2）社會(huì)：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)對(duì)被保財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估）社會(huì)：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)對(duì)被保財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估353 3、融通資金融通資金：為判斷債務(wù)人還本付息的能力而進(jìn)行評(píng)估：為判斷債務(wù)人還本付息的能力而進(jìn)行評(píng)估（1 1）抵押貸款：銀行確保貸款安全而需要對(duì)抵押物的評(píng)估）抵押貸款：銀行確保貸款安全而需要對(duì)抵押物的評(píng)估（2 2）發(fā)行債券：為了了解企業(yè)的償債能力而評(píng)估）發(fā)行債券：為了了解企業(yè)的償債能力而評(píng)估（3 3）融資租賃：為確定租金而進(jìn)行評(píng)估）融資租賃：為確定租金而進(jìn)行評(píng)估4 4、資產(chǎn)清算資產(chǎn)清算：評(píng)估資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格，以滿足

21、權(quán)益人的補(bǔ)償需：評(píng)估資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格，以滿足權(quán)益人的補(bǔ)償需求求5 5、債務(wù)重組債務(wù)重組：對(duì)非現(xiàn)金資產(chǎn)和股權(quán)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估：對(duì)非現(xiàn)金資產(chǎn)和股權(quán)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估366 6、咨詢服務(wù)咨詢服務(wù)：對(duì)已發(fā)生和擬發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的評(píng)估，包括資：對(duì)已發(fā)生和擬發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的評(píng)估，包括資產(chǎn)開(kāi)發(fā)前后價(jià)值的評(píng)估、衡量企業(yè)資產(chǎn)的保值或增值的評(píng)估產(chǎn)開(kāi)發(fā)前后價(jià)值的評(píng)估、衡量企業(yè)資產(chǎn)的保值或增值的評(píng)估、財(cái)務(wù)報(bào)告需要的評(píng)估、訴訟需要的評(píng)估等、財(cái)務(wù)報(bào)告需要的評(píng)估、訴訟需要的評(píng)估等7 7、稅收稅收：房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅等征稅：房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅等征稅時(shí)進(jìn)行的評(píng)估時(shí)進(jìn)行的評(píng)估例如，房產(chǎn)稅按房

22、產(chǎn)原價(jià)扣除例如，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原價(jià)扣除10%-30%10%-30%后的余額依率計(jì)征，后的余額依率計(jì)征，無(wú)原值或不合理的需進(jìn)行評(píng)估。涉及房地產(chǎn)的稅收評(píng)估需求無(wú)原值或不合理的需進(jìn)行評(píng)估。涉及房地產(chǎn)的稅收評(píng)估需求量很大。量很大。8 8、國(guó)家征用資產(chǎn)國(guó)家征用資產(chǎn)的補(bǔ)償問(wèn)題所進(jìn)行的評(píng)估的補(bǔ)償問(wèn)題所進(jìn)行的評(píng)估37 我國(guó)政府對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的企事業(yè)單位發(fā)生何我國(guó)政府對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的企事業(yè)單位發(fā)生何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評(píng)估的規(guī)定：種資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評(píng)估的規(guī)定： （1 1）整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；）整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司； （2 2）以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資；）以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資；

23、（3 3）合并、分立、破產(chǎn)、解散；）合并、分立、破產(chǎn)、解散； （4 4）非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)；）非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)； （5 5）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬┊a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（6 6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換； （7 7）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位；）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位； （8 8）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù) （9 9）資產(chǎn)涉訟；資產(chǎn)涉訟； （1010）收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn)；）收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn)； （1111）接受非國(guó)有單位以）接受非國(guó)有單位以非貨幣非貨幣資產(chǎn)出資；資產(chǎn)出資； （1212）接受非國(guó)有單位以）接受非國(guó)有單位以非貨幣非貨幣資產(chǎn)抵

24、債；資產(chǎn)抵債； （1313）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需進(jìn)行評(píng)估的事項(xiàng)。）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需進(jìn)行評(píng)估的事項(xiàng)。 38重慶市北碚區(qū)人民政府森林資源資產(chǎn)抵押貸款評(píng)估項(xiàng)目典型案例重慶市北碚區(qū)人民政府森林資源資產(chǎn)抵押貸款評(píng)估項(xiàng)目典型案例 據(jù)了解，北碚區(qū)計(jì)劃用據(jù)了解，北碚區(qū)計(jì)劃用1010年時(shí)間，投入年時(shí)間，投入16.516.5億元新造林億元新造林1616萬(wàn)畝，萬(wàn)畝，改造低效林改造低效林2424萬(wàn)畝，力爭(zhēng)萬(wàn)畝，力爭(zhēng)20172017年全區(qū)森林覆蓋率超過(guò)年全區(qū)森林覆蓋率超過(guò)46%46%，建，建成森林城市。但錢(qián)從哪里來(lái)？成森林城市。但錢(qián)從哪里來(lái)？ 經(jīng)研究后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司經(jīng)研究

25、后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司，將其轄區(qū)內(nèi)觀音峽林場(chǎng)、茅庵林場(chǎng)收歸旗下。，將其轄區(qū)內(nèi)觀音峽林場(chǎng)、茅庵林場(chǎng)收歸旗下。7 7月月2 2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款3 3億元，貸款期億元，貸款期限為限為1010年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。經(jīng)過(guò)遼寧銘威經(jīng)過(guò)遼寧銘威森林資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，觀音峽林場(chǎng)、茅庵林場(chǎng)兩片森林資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，觀音峽林場(chǎng)、茅庵林場(chǎng)兩片面積達(dá)面積達(dá)2237.

26、82237.8公頃的馬尾松林價(jià)值公頃的馬尾松林價(jià)值7.47.4億元。億元。 本月本月1010日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農(nóng)發(fā)行重慶分行領(lǐng)到日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農(nóng)發(fā)行重慶分行領(lǐng)到了了1 1億元貸款，明年，還有一筆億元貸款，明年，還有一筆2 2億元的貸款將到達(dá)公司賬戶。億元的貸款將到達(dá)公司賬戶。39 我國(guó)政府對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的企事業(yè)單位發(fā)生我國(guó)政府對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的企事業(yè)單位發(fā)生何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評(píng)估的規(guī)定：何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評(píng)估的規(guī)定： 占有單位有下列行為之一的，可以占有單位有下列行為之一的，可以不不對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估: : （1 1）經(jīng)各級(jí)人民政府及其授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，對(duì)整體

27、企業(yè)或者部分）經(jīng)各級(jí)人民政府及其授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，對(duì)整體企業(yè)或者部分資產(chǎn)實(shí)施無(wú)償劃轉(zhuǎn)；資產(chǎn)實(shí)施無(wú)償劃轉(zhuǎn)； （2 2）國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓。）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓。40多項(xiàng)選擇題1、資產(chǎn)評(píng)估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（ ） A. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 B. 企業(yè)重組 C. 資產(chǎn)抵押 D. 資產(chǎn)納稅 E. 停業(yè)整頓 41第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的主體與客體資產(chǎn)評(píng)估的主體與客體一、資產(chǎn)評(píng)估的主體一、資產(chǎn)評(píng)估的主體1.1.評(píng)估機(jī)構(gòu)（法人）評(píng)估機(jī)構(gòu)（法人）2.2.專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員（自然人

28、）專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員（自然人）42 二、資產(chǎn)評(píng)估的客體（即資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象）二、資產(chǎn)評(píng)估的客體（即資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象） （一）客體：即評(píng)估的（一）客體：即評(píng)估的資產(chǎn)資產(chǎn) 資產(chǎn)一般是指國(guó)家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位以及個(gè)人所擁資產(chǎn)一般是指國(guó)家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位以及個(gè)人所擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債有或控制的，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。權(quán)和其他權(quán)利。43 （二）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的分類(lèi)（二）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的分類(lèi) 1.1.按被估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為：按被估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為： 單項(xiàng)資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)與與整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)1 1）定義）定義 單項(xiàng)資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)單臺(tái)

29、（件）資產(chǎn)；評(píng)估的是單個(gè)生單臺(tái)（件）資產(chǎn)；評(píng)估的是單個(gè)生產(chǎn)要素的價(jià)格產(chǎn)要素的價(jià)格 整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評(píng)估的是資產(chǎn)綜合體的獲的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評(píng)估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力利能力442 2）整體與單項(xiàng)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：）整體與單項(xiàng)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)： 一是看是否由多個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組成；二是看能否單一是看是否由多個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組成；二是看能否單獨(dú)計(jì)算獲利能力。獨(dú)計(jì)算獲利能力。3 3）單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的價(jià)值總和）單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的價(jià)值總和并不一定等于并不一定等于整體資產(chǎn)的整體資產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值=單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值

30、單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值+ +不可確指的不可確指的商譽(yù)（或資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值）商譽(yù)（或資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值）45 本報(bào)告期末本報(bào)告期末 上年度期末上年度期末 本報(bào)告期末比上年度期末本報(bào)告期末比上年度期末 增減（）增減（） 總資產(chǎn)總資產(chǎn) 13,050,631,123.32 11,188,965,146.13 16.64 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）所有者權(quán)益（或股東權(quán)益） 6,581,722,882.03 6,309,113,043.93 4.32 每股凈資產(chǎn)每股凈資產(chǎn)(元元) 4.92 4.71 4.46 報(bào)告期（報(bào)告期（16月）月） 上年同期上年同期 本報(bào)告期比上年同期增減本報(bào)告期比上年同期增減 （）（） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 913,597,778.57 518,047,337.13 76.35 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額 905,733,358.92 525,742,788.15 72.28 凈利潤(rùn)凈利潤(rùn) 548,862,680.13 375,963,130.86 45.99 扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn) 554,760,994.87 357,214,326.09 55.30 基本每股收益基本每股收益(元元) 0.410 0.281 45.91 扣除非經(jīng)常性損益扣除非經(jīng)常性損益后的基