西湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：西湖國(guó)際大酒店建設(shè)單位：湖北鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)性質(zhì)：新 建項(xiàng)目法人：王傳興二、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況湖北鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年10月21日，企業(yè)法人代表王傳興，公司注冊(cè)資本壹仟萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋銷售、煙酒、食品銷售、園林綠化等。三、項(xiàng)目可研報(bào)告編寫依據(jù)1、漢川市西湖國(guó)際大酒店可研項(xiàng)目報(bào)告編制委托書；2、國(guó)家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；3、漢川市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要；4、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；5、根據(jù)項(xiàng)目

2、需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及湖北鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。四、項(xiàng)目可研報(bào)告編制原則1、編制的全過(guò)程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果需符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃；2、堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在漢川市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足漢川市政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、以人為本，精心設(shè)計(jì)，通過(guò)該工程項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善漢川市城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)漢川市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)漢川酒店服務(wù)業(yè)的全面發(fā)展。五、項(xiàng)目可研報(bào)告編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告主要介紹漢川市水產(chǎn)大市場(chǎng)規(guī)劃方案中

3、七號(hào)樓西湖國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。六、項(xiàng)目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實(shí)漢川市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)漢川市“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升漢川旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造獨(dú)具特色的高檔商務(wù)大酒店，打造漢川市高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介西湖國(guó)際大酒店位于漢川市濱湖大道以東，泵站路以北。本項(xiàng)目為漢川市西湖水產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃中的一部分，西湖水產(chǎn)市場(chǎng)總用地面積為24660.6平方米，該地塊屬于漢川市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓用地，宗地編號(hào)為001

4、0450311號(hào)地塊。土地使用權(quán)證號(hào)為川國(guó)用（2010）第0337號(hào)，詳見(jiàn)后附圖。西湖國(guó)際大酒店是漢川市西湖水產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃中的七號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目。大樓為26層高層建筑，層高為86米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為32128.81平方米。大樓 一、二層為整體，建筑面積3684.14平方米，三層以上分三個(gè)單元樓。其中第一、二單元均為320層住宅樓，建筑面積 17925.23平方米；第三單元為326層酒店客房，建筑面積為10519.4平方米。酒店總建筑面積14203.5平方米。大樓一、二層全部為酒店餐飲、商務(wù)、休閑區(qū)，第三單元326層為酒店客房。本可行性研究報(bào)告重點(diǎn)分析西湖國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析、論

5、證和結(jié)論。 西湖國(guó)際大酒店主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)功 能1架空層框剪4m水、電設(shè)施和停車場(chǎng)21層框剪4.8m1842.07餐飲32層框剪4.2m1842.07商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元320層框剪均3m17925.23商品房住宅樓6三單元 326層框剪均3m10519.4168豪華客房頂棚8m合計(jì)86m32128.81168套二、周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于漢川市城區(qū)核心地段，主要出入口為濱湖大道和泵站路，項(xiàng)目地北邊緊鄰風(fēng)景秀麗漢川公園，西連刁汊湖旅游區(qū)。項(xiàng)目附近有漢川市衛(wèi)生局、漢川市工商局、漢川市地方稅務(wù)局、漢川市中醫(yī)院、漢川市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、城關(guān)中學(xué)等單位及活動(dòng)

6、場(chǎng)所。另外項(xiàng)目附近還有金山公園華府、漢川福星城等高檔住宅區(qū)。片區(qū)以漢川公園為亮點(diǎn)，以汊湖旅游區(qū)為依托，交通便利，在此建造大酒店是應(yīng)勢(shì)所需，此地是酒店開(kāi)發(fā)的黃金寶地。三、主要建設(shè)內(nèi)容1、主要建設(shè)西湖國(guó)際大酒店一座，建筑面積約14203.58平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。2、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月，于2010年56月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于2011年7月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保2010年8月2011年4月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。截止目前，大樓已完成主體工程5層，施工仍在有序進(jìn)行。3、投資估算和資

7、金籌措項(xiàng)目總投資：估算為5560.35萬(wàn)元。其中建設(shè)投資5460.35萬(wàn)元（其中工程費(fèi)用4411.07萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用789.26萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)260.02萬(wàn)元），無(wú)建設(shè)期利息，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。建設(shè)資金來(lái)源：全部由建設(shè)單位自籌。（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2052土地款5503土地稅費(fèi)2547#樓已開(kāi)票樁基10057#樓已開(kāi)票毛渣8.46后期樁基開(kāi)票507后期土建開(kāi)票（到第10層）9008投入貨幣資金1289合計(jì)1966.4（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約1200萬(wàn)元（3）還需要自籌資金764.55萬(wàn)元3930.95-1966.4-1200=764.

8、55萬(wàn)元4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為3268.69萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額1044.61萬(wàn)元，所得稅后年均凈利潤(rùn)總額為783.46萬(wàn)元，總投資收益率18.79%，所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.32%，投資回收期6.54年（含建設(shè)期1年），稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2381.73萬(wàn)元，大于零。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入3268.69 1.1年均休閑度假中的餐飲收入萬(wàn)元931.20 1.2年均住宿收入萬(wàn)元1133.52 1.3年均商鋪?zhàn)赓U收入萬(wàn)元0.00 1.4年均娛樂(lè)項(xiàng)目收入萬(wàn)元382.57 1.

9、5年均會(huì)務(wù)會(huì)展收入萬(wàn)元45.40 1.6年均旅游商品銷售收入萬(wàn)元776.00 2年均營(yíng)業(yè)稅金與附加萬(wàn)元186.32 3年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元2037.76 4年均經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元1889.54 5總定員人80.00 6投入總資金萬(wàn)元5560.35 6.1建設(shè)投資萬(wàn)元5460.35 6.2建設(shè)期利息萬(wàn)元0.00 6.3流動(dòng)資金萬(wàn)元100.00 7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)7.1項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%22.32%7.2項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4055.04ic=8%7.3項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年5.13年7.4項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%16.32%7.5項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2381.73ic=8%7.6項(xiàng)目稅

10、后靜態(tài)投資回收期年6.54年7.7資本金內(nèi)部收益率%16.32%7.8資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2381.737.9總投資收益率萬(wàn)元18.79%第三節(jié) 存在問(wèn)題及建議項(xiàng)目屬于高檔高檔商務(wù)酒店，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在消費(fèi)能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。第二章 市場(chǎng)分析一、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國(guó)住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額1

11、萬(wàn)億元人民幣，歷史上首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，約占國(guó)民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020年我國(guó)將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國(guó)酒店業(yè)無(wú)疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來(lái)看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需

12、求的過(guò)程；（2）酒店集團(tuán)化步伐加快，國(guó)內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國(guó)市場(chǎng)目前，我國(guó)酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開(kāi)始興起，國(guó)際酒店集團(tuán)從高端市場(chǎng)向中低客源市場(chǎng)推進(jìn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化步伐正在加快；（3）酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營(yíng)為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國(guó)酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對(duì)技術(shù)溫度，光線的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)科技進(jìn)步；（4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能

13、、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)也離不開(kāi)這個(gè)方向。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。 2、漢川市酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從漢川現(xiàn)有酒店的絕對(duì)數(shù)及容納能力來(lái)看漢川市目前有高檔標(biāo)準(zhǔn)酒店1家,二星級(jí)酒店2家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過(guò)15家。全市客房平均開(kāi)房率為75%以上，節(jié)假日開(kāi)房率為100%。從這個(gè)角度來(lái)看，漢川酒店市場(chǎng)無(wú)疑是個(gè)值得投資的市場(chǎng)。（2）從利好因素對(duì)漢川酒店業(yè)的支撐來(lái)看漢川市屬武漢城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，現(xiàn)已形成紡織服裝、食品加工、金屬制品、建材包裝、光纖光纜等五大支柱產(chǎn)業(yè)，200

14、5 年、2006 年連續(xù)兩年被湖北省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號(hào)，同時(shí)還榮獲“全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”，有湖北縣域經(jīng)濟(jì)“四小虎的稱號(hào)”, 2008 年3月入選湖北省紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群地。 伴隨著漢川市 “工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的實(shí)施，漢川每年將會(huì)有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來(lái)漢川投資、考察，另外隨著刁汊湖、馬口白石湖旅游資源的不斷開(kāi)發(fā)，也會(huì)有大批游客來(lái)漢川觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧漢川，將會(huì)給漢川的酒店帶來(lái)的滾滾客源。其次，工商業(yè)的快速發(fā)展，衍生出繁榮的會(huì)展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是漢川酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的重要原因之一。另外，漢川居民的收入近年來(lái)明顯增加，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)觀念

15、更新很快，紅、白喜事、交友聚會(huì)不再局限于家中和小賓館，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的賓館更能吸引消費(fèi)者。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于漢川酒店行業(yè)。（3）從酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，漢川酒店市場(chǎng)收入中，客房、餐飲和娛樂(lè)休閑三大收入三國(guó)鼎立，特別是娛樂(lè)業(yè)，它已成為漢川一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了漢川一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。（4）從酒店競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)看漢川現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對(duì)周邊縣市還有待完善和發(fā)展。漢川酒店大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；⒕哂休^高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場(chǎng)空白。這是由漢川酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，漢川

16、酒店業(yè)發(fā)展才不過(guò)五、六年的時(shí)間；另一方面，漢川酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了漢川酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒(méi)有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒(méi)形成。二、漢川酒店消費(fèi)者研究1、消費(fèi)者對(duì)商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查，就漢川范圍來(lái)說(shuō)，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來(lái)便利：2、就酒店位置來(lái)說(shuō)，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動(dòng)；3、商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小

17、型會(huì)議甚至遠(yuǎn)程會(huì)議種種需求等；4、完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；5、商務(wù)酒店對(duì)價(jià)格因素很敏感，因?yàn)樯虅?wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；6、商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級(jí)商圈為10分鐘車程，三級(jí)商圈半小時(shí)車程。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對(duì)它的要求有所不同：1、從自然條件來(lái)說(shuō)，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨(dú)特的特點(diǎn)；2、度假酒店因?yàn)檫h(yuǎn)離客源地，其知名度對(duì)酒店的影響非常重要；

18、3、度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)項(xiàng)目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，所以，針對(duì)不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營(yíng)造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂(lè)等，就顯得十分重要；4、度假酒店業(yè)務(wù)對(duì)時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時(shí)比較泠淡。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營(yíng)造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議；5、度假酒店基本上沒(méi)有商圈的概念，但度假客戶對(duì)度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。三、漢川酒店消費(fèi)者特征調(diào)查表明：1、從職業(yè)角度看，漢川酒店的消費(fèi)者主要來(lái)自兩大塊：第一種是來(lái)自所在區(qū)域的企業(yè)

19、。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來(lái)自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣ぷ餍枰蔀榫频甑南M(fèi)者。2、從籍貫角度看，漢川酒店消費(fèi)者主要是來(lái)自漢川企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員；而來(lái)自外地的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來(lái)漢川作商務(wù)逗留的；而且近年來(lái)受漢川酒店的吸引，這部分人越來(lái)越多，并逐漸成為漢川酒店消費(fèi)市場(chǎng)一支不可忽視的力量。3、從入住酒店的時(shí)間上看，來(lái)自外地的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他

20、們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂(lè)方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高。4、從消費(fèi)偏好來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對(duì)房間的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂(lè)（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)。5、另外，平均來(lái)講，漢川酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門的會(huì)議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來(lái)自江、浙、滬、粵等沿海地帶，漢川本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次以上這種消費(fèi)機(jī)會(huì)。6、從文化層次來(lái)看，這些酒店消費(fèi)者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù)50%以上，

21、也有少部分客戶只接受過(guò)中學(xué)文化教育。7、從收入角度來(lái)看，漢川酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特：中、高收入人群占客戶總數(shù)的絕對(duì)多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。第三章 項(xiàng)目分析與定位一、項(xiàng)目資源分析1、項(xiàng)目自然資源分析本項(xiàng)目地處漢川公園旁，面臨刁汊湖風(fēng)景旅游區(qū)的入口附近。漢川公園是目前漢川市唯一一個(gè)集民眾鍛煉，休閑，娛樂(lè)，園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂(lè)場(chǎng)所。它位于漢川市西湖路與新北公路交匯處,由福星科技漢川銀湖房地產(chǎn)有限公司承建，采取資產(chǎn)置換的方式進(jìn)行建設(shè)，總投資8600萬(wàn)元，于2007年9月28日開(kāi)工興建，建設(shè)期2年，總占地面積41萬(wàn)平方米，呈三角形狀，由“雄關(guān)邁步”、“楓林紅霞”、“仙女

22、濟(jì)世”等八大景點(diǎn)構(gòu)成，是一處集傳播傳統(tǒng)文化和觀光為一體的樂(lè)園。    漢川公園 漢川汈汊湖旅游風(fēng)景區(qū) 漢川汈汊湖旅游風(fēng)景區(qū)位于江漢平原東部，漢水之濱，漢川市西13公里，距武漢市60公里。該湖是我國(guó)第一個(gè)封閉式湖泊，素有“江漢明珠”之稱。該湖長(zhǎng)16公里，寬6公里。汈汊湖是湖北省十大湖泊之一，清人曾希天曾賦詩(shī)盛贊：“小憩晴天倦眼開(kāi)，菱菏香里雨聲摧，湖氣百里澄如鏡，唯見(jiàn)漁舟自往來(lái)?！睗h川汈汊湖養(yǎng)殖基地位于漢川市境內(nèi)，汈汊湖素有“江漢明珠”之美稱，是湖北省五大淡水湖泊之一。位于江漢平原腹地，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，1989年被國(guó)家農(nóng)業(yè)部確定為唯一的淡水水域漁業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革試驗(yàn)區(qū)。1997

23、年列為全國(guó)水產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)。汈汊湖水域遼闊，蘊(yùn)藏有豐富的水生資源。水生動(dòng)物中有各種淡水魚類和野禽類，如龜、鱉、蝦、蟹、螺、蚌、野鴨等，水生植物中有蓮、藕、芡實(shí)、菱角、茭白、蒿草、蒲草等，這些動(dòng)植物有的是營(yíng)養(yǎng)豐富的食品，有的是優(yōu)質(zhì)的輕材料，都具有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和觀賞價(jià)值。1996年，汈汊湖依托湖區(qū)豐富的水資源，定位于生態(tài)觀光、魚類觀賞、休閑旅游及民俗風(fēng)情的開(kāi)發(fā)思路，成立汈汊湖綠色生態(tài)旅游公司。改造后的風(fēng)景區(qū)一時(shí)荷花連片、廊亭水榭，蘆荷伴微風(fēng)起舞，湖水共長(zhǎng)天一色的美景盡收眼底。景區(qū)現(xiàn)建有仿古門樓、湖心酒樓各一座、300米九曲長(zhǎng)廊、湖心竹樓四座、假山一座，垂釣包廂10個(gè)，游船50條，停車場(chǎng)兩處，年

24、接待游客近10萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額達(dá)500萬(wàn)元。    2、項(xiàng)目政府資源分析到目前為止，漢川市城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有二家高檔以上大酒店。從其他縣市的情況來(lái)看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑作用。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，漢川市政府對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。3、項(xiàng)目區(qū)位分析根據(jù)漢川市城區(qū)規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與漢川市行政服務(wù)中心距離僅三分鐘左右車程，同時(shí)，本項(xiàng)目所在地正好是漢川城區(qū)的商業(yè)地段，主干道路濱湖大道為四車道，交通便利，距漢川市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不超過(guò)十

25、分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項(xiàng)目建成之后，能同時(shí)為這兩個(gè)辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)也能對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)大的支托。另外，從漢川市范圍來(lái)看，漢川市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會(huì)以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對(duì)全漢川市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。二、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會(huì)議、娛樂(lè)為一體的大型綠色生態(tài)酒店。定位說(shuō)明：（1）度假以刁汊湖、白石湖為依托。同時(shí)也注重商務(wù)與娛樂(lè)。打造外來(lái)游客的棲息場(chǎng)所。從地理位置來(lái)看，項(xiàng)目做成純粹商務(wù)酒店沒(méi)有便利性優(yōu)勢(shì)，而且以項(xiàng)目所在地為核心在10分鐘車程的

26、區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，以本方向?yàn)樗悸罚梢杂行П荛_(kāi)這種競(jìng)爭(zhēng)；（2）商務(wù)完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會(huì)議、會(huì)展的場(chǎng)所。隨著漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來(lái)越多，酒店的商務(wù)及娛樂(lè)的需求量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，從既有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商務(wù)與娛樂(lè)是漢川酒店市場(chǎng)的重要收入來(lái)源，所以不可忽視這些市場(chǎng)的需求量；近年來(lái)，隨著政府工作的不斷深入，漢川市招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前來(lái)學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時(shí)也具有旅游、度假、會(huì)議等需要，本項(xiàng)目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項(xiàng)目不能忽略棋牌、休閑、

27、娛樂(lè)的存在；在項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂(lè)與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無(wú)論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項(xiàng)目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過(guò)營(yíng)造，這些條件將會(huì)有力地保證本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中不落人后；（4）項(xiàng)目在本地人文歷史底蘊(yùn)的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。漢川現(xiàn)有酒店的設(shè)計(jì)基本上都是以歐陸風(fēng)格或東南亞風(fēng)格為主題。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹(shù)一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。

28、2、項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位：高檔（1）從漢川其他縣市酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就漢川以及周邊地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言，漢川完全有能力支撐一個(gè)高檔大酒店的正常運(yùn)作并盈利；（2）到目前為止，漢川周圍縣市基本上都擁有本地的幾個(gè)高檔大酒店，漢川在興建一座高檔大酒店能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾，可以把外出其他縣市消費(fèi)的客人留在漢川，為漢川創(chuàng)造價(jià)值；（3）就項(xiàng)目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會(huì)削弱地塊本身的利用價(jià)值，更重要的是，它還會(huì)破壞項(xiàng)目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開(kāi)發(fā)和利用。3、項(xiàng)目客戶群定位屬性具 體 描 述年齡30-55歲職業(yè)外企高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公

29、務(wù)員文化層次以大專和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之經(jīng)濟(jì)能力月收入在5000-2萬(wàn)RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費(fèi)時(shí)關(guān)注因素保健、休閑、安全、保密主要消費(fèi)項(xiàng)目娛樂(lè)、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費(fèi)目的商務(wù)需要、釋放工作壓力第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目地理位置西湖國(guó)際大酒店位于漢川市濱湖大道以東，泵站路以北。項(xiàng)目地勢(shì)平坦開(kāi)闊，交通極為便利，毗鄰漢川公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項(xiàng)目的建設(shè)。第二節(jié) 漢川市政治經(jīng)濟(jì)條件一、漢川市獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位漢川市位于湖北省中部偏東、孝感市西南，東經(jīng)113°55，北緯30°39，東臨漢水與武漢為界，東北與孝南區(qū)、北與

30、應(yīng)城、云夢(mèng)毗連，西與天門市接壤，南與仙桃為鄰。漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通著的特大城市武漢，距國(guó)際天河機(jī)場(chǎng)僅45公里，距武漢57公里、距孝感52公里。長(zhǎng)江最大支流漢江橫穿全境，107、318 國(guó)道，宜黃、武荊高速公路及漢丹鐵路穿境而過(guò)，漢川漢江大橋連通107 國(guó)道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。全市國(guó)土面積1632 平方公里，人口112萬(wàn)。漢川市是“1十8”城市圈內(nèi)核心圈層的唯一縣級(jí)城市，漢川城區(qū)是全市的中心，武漢的衛(wèi)星城，武漢城市圈層內(nèi)具有良好的生態(tài)影響和水鄉(xiāng)園林特色的新型工業(yè)城市，武漢市輻射省西部城市群的戰(zhàn)略支點(diǎn)。其主城區(qū)(仙女山辦事處和市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū))。是全市的政治、經(jīng)濟(jì)

31、、文化中心，以發(fā)展食品醫(yī)藥、金屬制品加工產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地，馬口為紡織基地，以發(fā)展紡織、服裝、光纖電纜等為主，協(xié)調(diào)發(fā)展休閑旅游業(yè)。漢川市現(xiàn)有高檔賓館l座，二星級(jí)賓館2座，中高檔賓館12個(gè)，其它小型餐館、旅店近千個(gè)，融食宿、娛樂(lè)于一體。漢川市天賦“旅游勝地”景色。烏龍山、龍門山、蔡家嘴、神靈臺(tái)、城陛臺(tái)等古遺址星羅棋布；仙女山、瀝山、上色湖、白石湖、黃龍湖、門漢湖等風(fēng)景區(qū)風(fēng)光旖旎，水闊魚躍，荷花香溢，景色如畫，意境天成，是旅游觀光、休閑娛樂(lè)之勝地。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使?jié)h川市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于近幾年漢川市政府加大了招商引資力度，一大批國(guó)內(nèi)外客商紛紛來(lái)漢投資，伴隨著漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)

32、發(fā)區(qū)、馬口業(yè)園區(qū)和沉湖福星業(yè)園區(qū)的迅速崛起，刁汊湖、白石湖等風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌向漢川，這對(duì)本來(lái)就比較薄弱的漢川服務(wù)業(yè)是一種考驗(yàn)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的商務(wù)酒店已是勢(shì)在必行，據(jù)此，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。 二、漢川市城市發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，漢川市的發(fā)展將按照“東伸北擴(kuò)，發(fā)展新區(qū)；完善配套，提升老區(qū)；亮麗環(huán)境，接軌武漢”的原則進(jìn)行。城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三城”，一主二輔。即主城區(qū)（含仙女山辦事處、新河、刁東）；二輔為馬口和福星。主城區(qū)將形成以現(xiàn)有城區(qū)為中心，南轄馬口廟頭、西括城隍、東伸新河、北囊劉家隔，城區(qū)面積為50平方公里、城市人口達(dá)到5

33、0萬(wàn)人的中等城市框架。三、漢川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件跨入二十一世紀(jì)，隨著漢川市政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場(chǎng)和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。漢川市隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入的提高，總體消費(fèi)水平，總體投資能力，包括消費(fèi)和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)是可靠的。2009全市生產(chǎn)總值為1658124萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.4%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬(wàn)元，第二

34、產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，分別增長(zhǎng)1.0%、25.2%和10.1%。全市人均生產(chǎn)總值16804.74元（按常住人口計(jì)算），可比增長(zhǎng)16.39%。2009年漢川城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，全市年末總?cè)丝?12萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)50.4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為45.0%，提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。城市建設(shè)總投資3515.3萬(wàn)元，全年新修城區(qū)街道14420米，新增綠化面積7.6萬(wàn)平方米。建成區(qū)面積20.2平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋面積204公頃，城市人均公共綠地面積5.0平方米。城鎮(zhèn)人均居住面積33.6平方米，農(nóng)民人均居住面積38.69平方米。2009，全市完成

35、財(cái)政收入101316萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.1%，地方一般預(yù)算收入完成50199萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.0%。財(cái)政支出123020萬(wàn)元，增長(zhǎng)22.5%。財(cái)政收入受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，增長(zhǎng)10.68%；農(nóng)民人均食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重為40.78%（恩格爾系數(shù)），比重下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)12330元，增長(zhǎng)8.1%。全市從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，增長(zhǎng)12.17%；在崗職工年人均工資達(dá)16917元，增加1788元，增長(zhǎng)11.82%。城鄉(xiāng)居

36、民生活用電22353.6萬(wàn)度，增長(zhǎng)17.5%。社會(huì)治安狀況良好，人民生活安居樂(lè)業(yè)。該項(xiàng)目建址于漢川城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，是理想的酒店投資場(chǎng)所。第三節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件1、地形、地貌、地震情況（1）地形、地貌漢川市地處江漢平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢。地勢(shì)由西北向東南平緩傾斜，東南部為隴崗丘陵，中部、北部和西部皆為平原。海撥多在2226 米之間，最高為203米，最低為20.4米。地質(zhì)屬沉積性粘土，是長(zhǎng)江洪水多次泛濫和江漢三角洲不斷延伸擴(kuò)大而形成的湖泊沖擊平原。項(xiàng)目建設(shè)地域地勢(shì)平坦，適宜

37、于項(xiàng)目建設(shè)。（2）地震根據(jù)我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，漢川市設(shè)計(jì)基本地震加速度值低于0.05g，屬非抗震設(shè)防區(qū)。2、氣候條件（1）氣候特征：漢川市屬副熱帶季風(fēng)氣候，春夏秋冬四季分明，雨量充沛，全年氣候溫暖濕潤(rùn)。主導(dǎo)風(fēng)為北風(fēng)。冬季和春季盛行西南偏南風(fēng)。（2）氣溫：年平均氣溫 16.1歷史極端最低溫 -14.6（1971.1)歷史極端最高氣溫38.4（1971.7)（3）氣壓：多年平均氣壓：1012.7mb;（4）降雨量：年均降雨量：130.4mm年最大降雨量：2262.4mm年最小降雨量：651.2mm連續(xù)24小時(shí)最大降雨量：252.0mm(1959.6)（5）風(fēng)

38、向風(fēng)速：常年主導(dǎo)風(fēng)向：北風(fēng)，南風(fēng)次之年平均風(fēng)速：3.7m/s近五年靜風(fēng)頻率：13%北風(fēng)頻率：22%東風(fēng)頻率：13%;（6）日照：年均日照量1993.6小時(shí)；（7）霜期：無(wú)霜期年均為247天。二、交通運(yùn)輸條件漢川市交通發(fā)達(dá)。距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅45公里。漢宜高速公路和武荊高速公路穿境而過(guò)，省道荷沙公路橫穿東西，蔡城、馬北公路連通襄南襄北，分檔公路貫穿西北部，并將107國(guó)道、漢宜高速公路、318國(guó)道、天仙一級(jí)公路連成一體。東西向有武漢至重慶的漢渝鐵路和正在建設(shè)的漢宜鐵路客運(yùn)專線、漢川至蔡甸快線等新通道。 本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有公路，材料運(yùn)輸可以充分利用現(xiàn)有道路直達(dá)工地，材料運(yùn)輸均采用汽車運(yùn)輸。三、公用設(shè)

39、施社會(huì)依托條件漢川市近年來(lái)為提高縣城的綜合服務(wù)能力，投入大量資金對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。供水：用水可直接從西湖路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來(lái)水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入酒店。擬建工程緊臨城市主干道，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水等使用手續(xù)。電信及有線電視線、寬帶網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。四、防洪、防潮、排澇實(shí)施條件項(xiàng)目建設(shè)地附近有城市下水道，排水方便；項(xiàng)目區(qū)已納入城市總體

40、防洪、排澇實(shí)施規(guī)劃。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，建設(shè)場(chǎng)地可以滿足施工需要；該場(chǎng)地水、電供應(yīng)充足；附近有城市下水道，排水方便；場(chǎng)外是市區(qū)主要交通道路，運(yùn)輸方便，建設(shè)便利。第五章 建設(shè)方案規(guī)劃與設(shè)計(jì)第一節(jié) 總體規(guī)劃原則一、生態(tài)安全原則重點(diǎn)保護(hù)可視度范圍內(nèi)原生生態(tài)環(huán)境，使之成為場(chǎng)地重要的生態(tài)景觀資源與開(kāi)放空間。充分挖掘、提練場(chǎng)地景觀要素特征，提升場(chǎng)地整體形象。二、規(guī)?？刂圃瓌t對(duì)場(chǎng)地的環(huán)境容量和用地規(guī)模進(jìn)行雙重控制，同時(shí)完善相應(yīng)規(guī)模的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。三、因地制宜原則場(chǎng)地規(guī)劃、項(xiàng)目布局、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)均應(yīng)滿足因地制宜的原則，尊重用地條件和建設(shè)可行性。四、綜合效益最大化原則尋求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益三者結(jié)合最優(yōu)化

41、的開(kāi)發(fā)模式。第二節(jié) 規(guī)劃布局一、總體規(guī)劃布局規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，詳見(jiàn)規(guī)劃總平面圖二、道路分析布局項(xiàng)目區(qū)主干道路寬10米，區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形路網(wǎng)，建有1500平方米的停車場(chǎng)，滿足消防和賓客停車的需要。酒店入口道路和電梯進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足殘障和老年人的需要三、建筑結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)本工程采用鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)，防火設(shè)計(jì)建筑分類為一類；耐火等級(jí)為二級(jí)；按抗震烈度6度構(gòu)造設(shè)防，設(shè)計(jì)耐久年限為70年，屋面防水等級(jí)級(jí)。酒店為26層高層建筑，底層為架空層，主要為水、電及消防控制區(qū)；12層為餐飲、商務(wù)廳、足療、健身、棋牌區(qū)；326層為客房區(qū)，設(shè)有中高檔標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套間，滿足不同消費(fèi)者的需求。西湖國(guó)際大酒店主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

42、標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)功 能1架空層框剪4m水、電設(shè)施和停車場(chǎng)21層框剪4.8m1842.07餐飲32層框剪4.2m1842.07商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元320層框剪均3m17925.23商品房住宅樓6三單元 326層框剪均3m10519.4168豪華客房頂棚8m合計(jì)86m32128.81168套四、西湖國(guó)際大酒店的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：高檔商務(wù)大酒店 1、前廳 a. 有與接待能力相適應(yīng)的前廳。內(nèi)裝修美觀別致。有與飯店規(guī)模、星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)； b. 總服務(wù)臺(tái)各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員24小時(shí)提供接待、問(wèn)詢、結(jié)帳和留言服務(wù)； c. 提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商

43、品除外)； d. 提供信用卡結(jié)算服務(wù)； e. 提供飯店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品，客房?jī)r(jià)目表，所在地旅游交通圖、所在地旅游景點(diǎn)介紹、主要交通工具時(shí)刻表、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊； f. 24小時(shí)提供客房預(yù)訂；g. 有飯店和客人同時(shí)開(kāi)啟的貴重物品保險(xiǎn)箱。保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私； h. 設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，16小時(shí)迎送客人； i. 設(shè)專職行李員，有專用行李車，18小時(shí)為客人提供行李服務(wù)。有小件行李存放處； j. 有管理人員24小時(shí)在崗值班； k. 設(shè)大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)； l. 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所； m. 提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)； n. 門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪

44、椅，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。2、客房a. 至少有30間(套)可供出租的客房； b. 有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說(shuō)明； c. 裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)、衣櫥及衣架、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內(nèi)滿鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好； d. 有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺(tái)(配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭（另有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭）。采取有效的防滑措施。采用較高級(jí)建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)或排風(fēng)器，溫濕度與

45、客房適宜。有110/220V不間斷電源插座。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水； e. 有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途的電話，并配有使用說(shuō)明； f. 可以提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，并有使用說(shuō)明； g. 有彩色電視機(jī)。播放頻道不少于16個(gè)，畫面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說(shuō)明。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國(guó)政府規(guī)定； h. 具備有效的防噪音及隔音措施； i. 有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器； j. 有遮光窗簾； k. 有單人間； l. 有套房； m. 有與本星級(jí)相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖。應(yīng)客人要求提供相應(yīng)的報(bào)刊； n. 客房

46、、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全； p. 床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被單等）及衛(wèi)生間針織用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適； q. 24小時(shí)提供冷熱飲用水，免費(fèi)提供茶葉或咖啡； r. 70%客房有小冰箱，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價(jià)目單； s. 客人在房間會(huì)客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)； t. 提供留言和叫醒服務(wù)； u. 提供衣裝濕洗、干洗和熨燙服務(wù)； v. 有送餐菜單和飲料單，18小時(shí)提供送餐服務(wù)，有可掛置門外的送餐牌； w. 提供擦鞋服務(wù)。3、餐廳及吧室 a. 有餐廳，提供早、中、晚餐服務(wù)； b.

47、 有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳，能提供宴會(huì)服務(wù)，有會(huì)議康樂(lè)設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)； c. 有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場(chǎng)所； d. 餐具無(wú)破損，衛(wèi)生、光潔； e. 菜單及飲品單美觀整潔，出菜率不低于90%。4、廚房 a. 位置合理，緊鄰餐廳； b. 墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽，有吊頂； c. 冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)有空氣消毒設(shè)施； d. 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜； e. 有必要的冷藏、冷凍設(shè)施； f. 洗碗間位置合理； g. 有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉； h. 廚房與餐廳之間，有起隔音、隔

48、熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開(kāi)、自動(dòng)閉合的彈簧門； i. 采取有效的消殺蚊繩、蟑螂等蟲害措施。 5、公共區(qū)域 a. 提供回車線或停車場(chǎng)； b.4層(含4層)以上的建筑物有足夠的客用電梯； c. 有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿； d. 有男女分設(shè)、間隔式公共衛(wèi)生間； e. 有小商店，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品； f. 代售郵票、代發(fā)信件，辦理傳真、復(fù)印、打字、國(guó)際長(zhǎng)途電話等服務(wù)； g. 提供電腦出租服務(wù)。h. 有應(yīng)急供電設(shè)施和應(yīng)急照明設(shè)施； i. 走廊地面滿鋪地毯或其他較高檔材料，墻面整潔、有裝修，24小時(shí)光線充足，無(wú)障礙物。緊急出口標(biāo)識(shí)清楚，位置合理。第三節(jié) 市政設(shè)施規(guī)劃一、給水工程1

49、、規(guī)劃用水量計(jì)算規(guī)劃區(qū)主要是公共服務(wù)類建筑，結(jié)合本項(xiàng)目控規(guī)的生活用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水定額，計(jì)算用水量。公建用水量標(biāo)準(zhǔn)為10升/m2*日，酒店建筑面積約為14200萬(wàn)平米，則公建高日用水量140m3/日；另有道路廣場(chǎng)、綠地用地面積約0.5公頃，用水量標(biāo)準(zhǔn)為10m3/公頃.日，則高日用水量約5m3/日。綜合以上兩部分計(jì)算，規(guī)劃區(qū)最高日用水量為145m3/日。2、水源由漢川自來(lái)水公司二水廠供給。3、管網(wǎng)根據(jù)用地規(guī)劃沿道路布置給水干管，結(jié)合建筑布局布置給水支管。管網(wǎng)自由水壓按滿足六層樓水壓要求考慮，即為28m。規(guī)劃給水管線埋設(shè)位置敷設(shè)在道路非機(jī)動(dòng)車道下。規(guī)劃區(qū)消防水系統(tǒng)采用生活給水與消防水共用系統(tǒng)，給水管

50、道每隔120米間距設(shè)置一個(gè)消火栓，每個(gè)消火栓保護(hù)半徑不超過(guò)150米，設(shè)置消火栓的給水干管管徑不應(yīng)小于100mm。二、污水工程1、排水體制 規(guī)劃區(qū)的排水體制為雨污分流制。2、污水量計(jì)算規(guī)劃區(qū)污水量主要是公建污水，規(guī)劃污水排放系數(shù)取0.9，日變化系數(shù)取1.4，污水集中處理率100%，按照給水量的預(yù)測(cè)，規(guī)劃區(qū)平均日污水量約為130m3/日。3、雨水排放規(guī)劃區(qū)各地塊雨水可就近沿地勢(shì)排入水系，道路不再規(guī)劃雨水管線。雨水排入規(guī)劃區(qū)水系后排入泵站河。三、供電工程1、用電負(fù)荷預(yù)測(cè)結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模，采用單位面積負(fù)荷指標(biāo)法對(duì)用電負(fù)荷進(jìn)行預(yù)測(cè)，公共建筑負(fù)荷指標(biāo)60W/m2，同時(shí)使用率為0.6；公共綠地及道路廣場(chǎng)負(fù)

51、荷指標(biāo)1.5W/m2；經(jīng)計(jì)算，規(guī)劃區(qū)確定用電負(fù)荷為511.5KW。2、電源配置規(guī)劃區(qū)電源來(lái)自主城區(qū)110kV變電站，中壓配電采取110kV變電站10kV開(kāi)閉所10kV/0.4kV公用配電所配電方式，提高供電可靠性。規(guī)劃區(qū)設(shè)置一座10kV開(kāi)閉所，建筑面積約80-100平方米，可結(jié)合公共建筑設(shè)置。3、線路敷設(shè)規(guī)劃10kV線路及低壓配電線路均采用地下敷設(shè)方式，沿主要街道非機(jī)動(dòng)車下布置電力管線。電力線路均選用交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電力電纜。10kV線路、低壓線路及控制線路在不同管孔內(nèi)敷設(shè)，中間留出散熱孔。四、電信工程1、電話用戶預(yù)測(cè)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模，電話用戶預(yù)測(cè)采用建筑面積電話裝機(jī)指標(biāo)配置，電話指標(biāo)15

52、0部/萬(wàn)m2，則規(guī)劃區(qū)電話用量為210部，實(shí)裝率按0.8考慮，需電話交換容量168部。2、電話交接設(shè)備在規(guī)劃區(qū)以北設(shè)置一處模塊局，規(guī)劃區(qū)電信線路來(lái)自該模塊局。同時(shí)設(shè)置ADSL設(shè)備，為用戶提供寬帶網(wǎng)接入。3、電信線路敷設(shè)規(guī)劃電信管線采用埋地敷設(shè)，電信干管采用6孔90-110mm的PVC塑料管，分支管為4孔。管線在分支、拐彎處及直線段超過(guò)100米的中間，設(shè)小號(hào)手孔井。管孔數(shù)滿足電話光纜、數(shù)據(jù)通信、廣播電視、其它通信以及備用線路的鋪設(shè)需求，不同用途線路盡量分孔敷設(shè)。有線電視信號(hào)由主城區(qū)引入，傳輸介質(zhì)采用光纜。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一臺(tái)光接收機(jī)進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換，并對(duì)輸出電信號(hào)進(jìn)行放大，經(jīng)分配，分支網(wǎng)絡(luò)傳輸至各出線口。

53、五、環(huán)衛(wèi)工程1、垃圾收集垃圾采用袋裝收集，收集后運(yùn)送至垃圾收集點(diǎn)，再通過(guò)垃圾車運(yùn)至主城區(qū)就近垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。2、環(huán)衛(wèi)公共設(shè)施規(guī)劃廢物箱應(yīng)美觀、耐用、防雨、阻燃，設(shè)于道路兩側(cè)或公共設(shè)施、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等的路口，公共場(chǎng)所按間隔50-100米設(shè)置，主路按100-200米設(shè)置。垃圾仍采用日產(chǎn)日清的處理方式。六、綜合管線管線綜合是以單項(xiàng)管線工程規(guī)劃為依據(jù)，進(jìn)行總體布置。平面布置上要減少管線間交叉次數(shù)，在道路斷面的豎向布置要避免各管線沖突現(xiàn)象。各管線與道路中心線平行，嚴(yán)格依照管線之間、管線與建筑物之間的最小水平間距、垂直間距等有關(guān)規(guī)范埋設(shè)。給水、燃?xì)?、電信管道一般敷設(shè)在道路西、南側(cè)非機(jī)動(dòng)車道下；污水、電力管道一

54、般敷設(shè)在道路東、北側(cè)非機(jī)動(dòng)車道下；各種管線由西向東或由南向北的布置次序是：電信、給水、燃?xì)?、污水、電力。管線綜合沖突時(shí)處理原則如下：小管讓大管；壓力管讓重力流管；可彎曲管線讓不可彎曲管線；工程量小的讓工程量大的；檢修次數(shù)少、方便的讓檢修次數(shù)多、不方便的。為保證各類管線的敷設(shè)能滿足設(shè)計(jì)規(guī)范要求，超出建筑物首層以外的地下室的覆土深度應(yīng)控制不小于2米。第六章 節(jié)能節(jié)水和資源利用能源問(wèn)題已經(jīng)成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要因素，要從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，實(shí)現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展。合理利用能源是我國(guó)一項(xiàng)重要國(guó)策。因此，合理地，充分地利用能源資源，千方百計(jì)降低能源消耗是一項(xiàng)利國(guó)利民的重要任務(wù)。一、設(shè)計(jì)

55、依據(jù)中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法（1998年1月1日?qǐng)?zhí)行）評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則（GB/T 3485-1998） 評(píng)價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則（GB/T 3486-1993） 評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則（GB-T 7119-1993） 設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則（GB4272-84）二、建筑節(jié)能建筑節(jié)能是一項(xiàng)系統(tǒng)工程的優(yōu)化過(guò)程，本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）及民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）擬采取節(jié)能措施和節(jié)能效果分析如下：1、建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，宜利用冬季日照并避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。漢川市屬于夏熱冬冷地區(qū)，外窗（包括透明幕墻）宜設(shè)置外部遮陽(yáng)，建筑每個(gè)朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比均不應(yīng)大于0.70。2、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施墻體、屋面、門窗均進(jìn)行節(jié)能計(jì)算，采取相應(yīng)措施，滿足節(jié)能規(guī)范。節(jié)能保溫措施：外墻飾面內(nèi)采用保溫隔熱材料。外門窗可采用雙層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。3、特色建筑標(biāo)準(zhǔn)所有建筑都應(yīng)遵守公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，遵從“低能耗、高舒適”原則。建筑必須