安徽萬泰置業(yè)有限公司翠湖一路項(xiàng)目定位報(bào)告

1、安徽萬泰置業(yè)有限公司翠湖一路項(xiàng)目定位報(bào)告深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司銅陵項(xiàng)目組2009年9月1日目 錄第一部分 銅陵概況1.0 銅 陵 市 基 本 概 況51.1 行政區(qū)劃51.2 自然資源51.3 青銅文化61.4 經(jīng)濟(jì)發(fā)展6第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況2.0 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征72.1 百貨72.2 中大型超市72.3 專業(yè)市場(chǎng)82.4 餐飲市場(chǎng)9 3.0 主要街道調(diào)研103.1 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì)103.2 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成103.3 主要街道租金水平調(diào)研113.4 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征114.0 商業(yè)個(gè)案調(diào)研114.1 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)114.2 合百商廈124.3 銅陵商城1

2、34.4 逸頓國際商業(yè)街14第三部分 項(xiàng)目定位5.0 項(xiàng)目分析 155.1 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析 155.2 項(xiàng)目微觀區(qū)位分析 185.3 項(xiàng)目地塊分析 186.0 項(xiàng)目swot分析197.0 項(xiàng)目定位難點(diǎn) 198.0 項(xiàng)目功能組合定位 218.1 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 218.2 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 238.3 發(fā)展酒店的可能性 268.4 發(fā)展公寓的可能性 279.0 項(xiàng)目開發(fā) 289.1 項(xiàng)目開發(fā)思路 289.2 項(xiàng)目開發(fā)模式 289.3 項(xiàng)目開發(fā)步驟 2810.0 項(xiàng)目總體定位 2910.1 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 2910.2 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略定位 2910.3 項(xiàng)目主題定位 3010.4 項(xiàng)

3、目市場(chǎng)定位 3010.5 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 3110.6 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 3210.7 項(xiàng)目經(jīng)營定位 3310.8 項(xiàng)目功能組合定位 3310.9 項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位 3410.10 項(xiàng)目樓層功能定位 3510.11 項(xiàng)目經(jīng)營特色定位 3710.12 項(xiàng)目營運(yùn)方式定位 3810.13 項(xiàng)目管理模式定位 3810.14 項(xiàng)目形象定位 3910.15 項(xiàng)目招商模式定位 3910.16 項(xiàng)目銷售模式定位 3910.17 項(xiàng)目營銷推廣定位 39第一部分 銅陵概況1.0 銅陵市基本概況銅陵市位于安徽省中南部，長(zhǎng)江中下游南岸，1956年依礦建市，是一座新興的工貿(mào)港口城市。地處上海與武漢、南京與九江的正中心(距

4、南京與上海的距離分別是200公里和450公里)，也是我國著名的黃山九華山旅游風(fēng)景區(qū)的北大門(距九華山和黃山分別為80和120公里)，同時(shí)還是安徽省實(shí)施“兩點(diǎn)一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點(diǎn)。長(zhǎng)江黃金水道流經(jīng)銅陵59.9公里，水運(yùn)條件得天獨(dú)厚，銅陵港是對(duì)外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級(jí)碼頭，高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。銅陵具有良好的政策環(huán)境，是全國綜合配套改革、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、國有資本運(yùn)營改革等試點(diǎn)城市，享有一系列鼓勵(lì)外資投入的優(yōu)惠政策。銅陵先后被評(píng)為全國衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家雙擁模范城市、安徽省首批省級(jí)園林城市、萬噸級(jí)海輪進(jìn)江終點(diǎn)港、國家園林城市。 1.1 行

5、政區(qū)劃市轄區(qū)：總?cè)丝?3.89萬人，其中市區(qū)人口43.43萬人。銅官山區(qū)面積36平方公里。（轄長(zhǎng)江路街道、石城路街道、銅官山街道、楊家山街道、掃把溝街道、橫港街道）獅子山區(qū)面積53平方公里。（轄獅子山街道、新廟街道、磯山街道、鳳凰山街道、西湖鎮(zhèn)）郊區(qū)面積154平方公里。（轄安銅街道、橋南街道、銅山鎮(zhèn)、大通鎮(zhèn)、灰河鄉(xiāng)、普濟(jì)圩農(nóng)場(chǎng)街道）銅陵縣面積763平方公里。（轄五松鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)、天門鎮(zhèn)、老洲鄉(xiāng)、東聯(lián)鄉(xiāng)、西聯(lián)鄉(xiāng)、胥壩鄉(xiāng)）1.2 自然資源礦產(chǎn)資源銅陵地阜物華，自然資源豐富，尤以礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量豐，礦種全而聞名。已探明的礦種主要有銅、硫、鐵、金、銀、煤、石灰石等，其中銅、金、銀、硫鐵礦和石

6、灰石儲(chǔ)量均在全省名列前茅。大理石、灰硅巖、膨潤(rùn)土、鉛鋅礦、珍珠巖、鉀長(zhǎng)石、石英石等，也有一定儲(chǔ)量。農(nóng)產(chǎn)資源銅陵氣候溫和，雨量充沛，是農(nóng)作物生長(zhǎng)的有利條件。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以糧食和經(jīng)濟(jì)作物為主。糧食作物有水稻、小麥等；經(jīng)濟(jì)作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶葉、苧麻、油桐、大蒜、生姜等。水產(chǎn)資源據(jù)初步調(diào)查，銅陵水域的魚類有8目15科44種。其中商品魚類有青魚、草魚、黃鰱魚、白鰱魚、鯉魚、鳊魚、團(tuán)頭舫、黃鱔、泥鰍等。珍貴魚類有鱭刀魚、銀魚、鱘魚、鱖魚、鰣魚、鰻魚等。鱉、龜、蚌、螺、蝦、螃蟹等品種資源也很豐富。稀有水生動(dòng)物有白鰭豚、江豚、揚(yáng)子鱷等。植物資源查出確定學(xué)名的88科600余種，其中，觀賞植物

7、、園院及行道綠化喬木類36種，灌木類33種，綠化觀賞竹類17種，蕨類60余種，草本類34種，水生類10種。藥類約1400余種。藥類植物中以鳳凰山丹皮最為著名。銅陵泡桐資源豐富，素有桐鄉(xiāng)之稱。 1.3 青銅文化銅陵銅文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是中國青銅文化的發(fā)祥地之一。銅陵是中國的“古銅都”。銅的采冶始于商周，盛于唐宋，綿延3000余年而未曾中斷，這在長(zhǎng)江流域目前已知的古銅礦遺址中非常少見?，F(xiàn)存數(shù)十處采冶銅遺址和大量的青銅文物：有古西周的銅煉渣、漢代的古銅井，唐宋期間的青銅文物更為鼎盛且史料記載甚詳。銅陵的歷史，就是中國冶銅史的縮影。大文學(xué)家李白、王安石、蘇東坡等曾來此游歷并留下詩跡，李白的“我愛銅官樂，千

8、年未擬還。要須回舞袖，拂盡五松山”以及描寫冶銅場(chǎng)面的“爐火照天地，紅星亂紫煙。郝朗明月夜，歌曲動(dòng)寒川”更是千古名句。銅文化已經(jīng)融進(jìn)城市建設(shè)和市民生活的方方面面，起舞等銅雕塑在全國各類評(píng)比中獲獎(jiǎng)，市內(nèi)設(shè)有全國性的青銅文化研究會(huì)。 1.4 經(jīng)濟(jì)發(fā)展上個(gè)世紀(jì)八十年代末以來，銅陵堅(jiān)持以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以深化產(chǎn)權(quán)制度改革為核心，不斷優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)和國有經(jīng)濟(jì)布局，努力提升經(jīng)濟(jì)活力。在全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有、集體類由1997年的73%下降到2003年的23%，全市私營企業(yè)發(fā)展到1700家，區(qū)級(jí)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基本實(shí)現(xiàn)民營化。全市擁有6家上市公司，上市公司數(shù)和融資數(shù)量分別占全省的13.2%和10%以上。對(duì)外經(jīng)貿(mào)

9、技術(shù)合作與友好交往不斷擴(kuò)大，2003年，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)54695萬美元，經(jīng)濟(jì)外向度為43.9%，與世界40多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作關(guān)系，與世界40多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作關(guān)系，并與國內(nèi)外12個(gè)城市結(jié)為友好城市；利用外資數(shù)量連年成倍增長(zhǎng)，有力促進(jìn)了銅陵經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。銅工業(yè)、化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，裝備制造、紡織服裝、電子元器件及基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)呈集群化發(fā)展態(tài)勢(shì)。積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)濱江等循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，興建了一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，資源綜合利用率不斷提高。實(shí)施了金昌冶煉廠主工藝改造、金隆余熱利用、海螺余熱發(fā)電、電廠煙氣脫硫等工程，關(guān)閉了一冶鼓風(fēng)爐，累計(jì)淘汰小水泥產(chǎn)能19

10、5萬噸，關(guān)停小采石產(chǎn)能240萬噸，節(jié)能減排見到實(shí)效。大力推進(jìn)科技創(chuàng)新，累計(jì)開發(fā)各類新技術(shù)、新產(chǎn)品410余項(xiàng)，組織實(shí)施省級(jí)以上科技計(jì)劃項(xiàng)目112項(xiàng)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重由五年前的16.5%提高到35%。商業(yè)服務(wù)設(shè)施不斷優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐步壯大。實(shí)施品牌和質(zhì)量戰(zhàn)略，新增中國名牌4個(gè)，中國馳名商標(biāo)1件。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)由92家增加到213家，有色控股公司主營業(yè)務(wù)收入突破400億元?？h區(qū)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，縣區(qū)3個(gè)開發(fā)區(qū)成為省級(jí)開發(fā)區(qū)，銅陵經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)翻兩番，銅陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入全省動(dòng)態(tài)十佳縣行列。第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況2.0 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征2.1 百貨百貨商場(chǎng)過于

11、集中，大多處于轉(zhuǎn)型期； 截至2008年12月，銅陵市區(qū)百貨商場(chǎng)3家，總規(guī)模在19萬平方米左右； 銅陵市百貨商場(chǎng)主要集中在長(zhǎng)江中路； 各百貨商場(chǎng)經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營，注重環(huán)境改善與人本主義等)轉(zhuǎn)變； 但受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場(chǎng)發(fā)展空間相當(dāng)有限。百貨商場(chǎng)經(jīng)營檔次多元化主題商場(chǎng)較少 銅陵市大多數(shù)百貨商場(chǎng)經(jīng)營品種雷同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)； 各種類型專業(yè)市場(chǎng)及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營利潤(rùn)，促使百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)組合將發(fā)生根本性改變。商場(chǎng)名稱經(jīng)營規(guī)模(平方米)經(jīng)營檔次業(yè)態(tài)組合特征目標(biāo)消費(fèi)群體銅陵商城90000中檔服裝服飾80%，娛樂2

12、0%女性居多合百商廈32000中檔服裝服飾74%，化妝品及珠寶15%、超市6%各年齡層次銅冠商業(yè)廣場(chǎng)66000中檔服裝服飾55%，餐飲娛樂20%，超市及電器25%各年齡層次2.2 中大型超市超市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)； 超市經(jīng)營面積在2000平方米以上共計(jì)5家，10000平米以上的2家； 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情況，超市向東南方向擴(kuò)張趨勢(shì)明顯； 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤(rùn)蘇果、家得利、華聯(lián)、臺(tái)客隆等中大型超市。 銅陵中大型超市基本情況項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模()投入運(yùn)營時(shí)間華聯(lián)淮河大道28

13、002008臺(tái)客隆石城大道40002008合家福淮河大道130002006合家福義安北路20002003華潤(rùn)蘇果淮河大道150002007家得利淮河大道10002003超市運(yùn)營狀況參差不齊 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市； 合家福是銅陵?duì)I業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市； 超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定； 至2008年12月中大型超市營業(yè)面積在3.78萬平方米。2.3 專業(yè)市場(chǎng)銅陵部分專業(yè)市場(chǎng)沒有通過政府的規(guī)劃來引導(dǎo)，是自發(fā)形成，因此需要較長(zhǎng)周期引導(dǎo)與布局。銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)地址的選擇，均處于主要城市“過境公路”沿線：東向交通要道（

14、銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽車銷售市場(chǎng)銅都大道南段花鳥市場(chǎng)銅都大道與北京東路交口西北向銅陵大市場(chǎng)銅都大道北段綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)銅都大道北段茂源大市場(chǎng)北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)吸引力 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總計(jì)5-10個(gè)，總規(guī)模在40萬平方米左右； 專業(yè)市場(chǎng)承租能力較低，一般選址在城市邊緣區(qū)域； 租金價(jià)格與道路交通是專業(yè)市場(chǎng)選址考慮的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)與因素； 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場(chǎng)，以滿足特定消費(fèi)人群需求，而且精品專業(yè)市場(chǎng)具備較高承租能力。專業(yè)市場(chǎng)選址考慮因素2.4 餐飲市場(chǎng)餐飲市場(chǎng)主要分散在三個(gè)片區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè)140

15、0家，茶樓170余家 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候， 但主要以100平米左右的小面積餐飲為主； 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上； 尚無國內(nèi)外特色餐飲品牌，以淮揚(yáng)菜及特色小吃等居多； 隨著銅陵人均gdp的增加及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費(fèi)場(chǎng)所將不能滿足廣大消費(fèi)者需求，新的市場(chǎng)需求空間日益擴(kuò)大，有特色的餐飲場(chǎng)所將成為新的市場(chǎng)需求。餐飲市場(chǎng)經(jīng)營良好，中高檔餐飲較為缺乏 中高檔餐飲消費(fèi)基本上都集中在義安北路、長(zhǎng)江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi)； 純餐飲場(chǎng)所大多經(jīng)營定位大眾消費(fèi)，檔次不高； 酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會(huì)與商務(wù)宴請(qǐng)為多； 中高檔餐飲

16、場(chǎng)所承租能力大致在1-2.5元/平方米/天； 社區(qū)型餐飲街鋪(如淮河北路)租金大致在1-2元/平方米/天。酒店餐飲(舉例)酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個(gè)及1個(gè)中餐宴會(huì)大廳和1個(gè)小型宴會(huì)廳極度大酒店包廂30多間美華大酒店11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會(huì)廳市中心周邊為娛樂消費(fèi)首選區(qū)域 主要分布在長(zhǎng)江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心； 從經(jīng)營方面及知名度來看，ktv、歌舞廳類消費(fèi)場(chǎng)所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好； 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等； 銅陵中高檔桑拿洗浴場(chǎng)所不多，如黃金海岸； 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。3.0 主要街道調(diào)研3.1 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì) 淮

17、河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 150間 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 158間 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 70間 長(zhǎng)江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 131間 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）： 70間3.2 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營業(yè)種街道服裝皮鞋電器藥店金融銀行餐飲賓館娛樂休閑其他淮河路173514131484義安大道21210221192金山路614248長(zhǎng)江中路6763810532北京中路114324835注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長(zhǎng)江中路無疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)中，“服裝皮鞋”、“餐飲賓館”和“娛樂”成

18、為經(jīng)營最多的業(yè)態(tài)，共有196間，占商業(yè)鋪面總數(shù)的38.5%，成為城市商業(yè)的主力業(yè)態(tài)。3.3 主要街道租金水平調(diào)研區(qū)域路段面積租金(元/平米/月)業(yè)態(tài)淮海路北段5646.4電器1693.8小百貨中段2878.57零售5172服務(wù)南段16106服務(wù)8125煙酒店義安大道中段18128文哲美術(shù)用品店4065.8三信國際電工82112頤佳愛家坊南段12125甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長(zhǎng)江中路7896裴然布業(yè)8187.5陵江煙酒店18570服飾1店注：長(zhǎng)江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價(jià)格為最貴。3.4 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征第一，城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價(jià)格均很高，鋪主大多

19、為投資經(jīng)營者，這一類商街主要為長(zhǎng)江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)段、石城大道與北京中路交口為代表。這一區(qū)域商鋪?zhàn)罡咦饨鹂蛇_(dá)到200元/平米/月以上。次級(jí)中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?0-150元/平米/月。第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價(jià)格相對(duì)較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。第三，城市整體商業(yè)水平，以“長(zhǎng)江路與人民交口”為中心高點(diǎn)，向四周遞減。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快。4.0 商業(yè)個(gè)案調(diào)研4.1 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)1f:名品世界肯德基、國際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶2f

20、：淑女空間時(shí)尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士配飾3f：知性花園職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、spa女士生活館4f：生活匯館男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運(yùn)動(dòng)地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾5f：娛樂美食館主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌ktvb1：國美電器、銅冠圖書音像城1-3f部分：華聯(lián)超市優(yōu)勢(shì)：1、作為銅陵單體規(guī)模最大的商業(yè)廣場(chǎng)，加之有色集團(tuán)強(qiáng)有力的資金、政府的強(qiáng)力支持，銅冠商業(yè)廣場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?、作為銅陵市場(chǎng)第一個(gè)的mall商業(yè)，餐飲娛樂等輔助業(yè)態(tài)配比較高，符合新時(shí)代消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求；3、采用只租不售的盈

21、利模式，符合商業(yè)發(fā)展的需求。劣勢(shì)：1、雖然有國美電器和華聯(lián)兩個(gè)主力店，5樓有ktv、特色餐飲等次主力店，但在規(guī)劃上沒有充分考慮人流的共享；2、零售業(yè)態(tài)及品牌與銅陵市場(chǎng)的百貨無較大區(qū)別，無法形成自身的特色。4.2 合百商廈合百商廈位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營的百貨公司，銅陵經(jīng)營狀況最好的百貨，是銅陵人購物的首選；2008年的坪效達(dá)到了1萬元/平米。一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時(shí)尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫四樓：運(yùn)動(dòng)服鞋 時(shí)尚休閑服 精品內(nèi)衣 家

22、居服五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機(jī) 家影碟機(jī) 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料一樓與二樓之間：合家福超市4.3 銅陵商城優(yōu)勢(shì)：1、銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時(shí)有合家福、華亭四季酒店、人民電影院、徽皇等主次力店；2、位于長(zhǎng)江中路繁華地塊，市口較好。劣勢(shì)：1、經(jīng)營情況不甚理想，臨長(zhǎng)江中路的2層至今尚有空置；2、規(guī)劃方面沒有做好，超市、電影院等主力店沒有帶動(dòng)其他區(qū)域的人流；3、整體租金較貴，一樓內(nèi)鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為160元/平米/月。15%17%26%23%19%酒店超市百貨餐飲娛樂其他銅陵商城業(yè)態(tài)比例4.4 逸頓國際商業(yè)街逸頓國際大酒店所

23、屬板塊：新城區(qū)板塊。位置：翠湖二路188號(hào) 。開盤時(shí)間：07年1月。建筑面積：11690.60 m2 （67套）。均價(jià)（最高低價(jià)、價(jià)差）：一樓4000-8000元/平米，二樓1300-3900元/平方米，三樓均價(jià)3100元（面積較少，只有5套）。戶型特征：切成50-180平米的單間。銷售速度：除酒店外，其他商鋪目前已銷售完畢，但有一些是內(nèi)部認(rèn)購或是工程款抵扣。第三部分 項(xiàng)目定位5.0 項(xiàng)目分析 5.1 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、

24、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴(kuò)北拓”的核心連接點(diǎn)，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。西接贛鄂，東連浙寧滬，處于長(zhǎng)江水運(yùn)的樞紐位置，坐擁長(zhǎng)江黃金水道（是長(zhǎng)江航道萬噸輪的終點(diǎn)站），與合肥市、南京市兩大省會(huì)城市聯(lián)系緊密，車程均在1.5小時(shí)以內(nèi)，本案周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，合銅高速、銅黃高速、沿江高速、銅杭高速，銅九鐵路穿境而過。本案 本案宏觀位置示意圖 本案發(fā)展機(jī)遇凸顯銅陵經(jīng)濟(jì)輻射力很強(qiáng)，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出，城市化進(jìn)程加快帶給本案的發(fā)展機(jī)遇正逐漸凸顯。銅陵市

25、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃主目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)1517%，實(shí)現(xiàn)2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2005年翻一番。到2010年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入1000億元，工業(yè)增加值達(dá)到230億元，年均增長(zhǎng)18%，力爭(zhēng)達(dá)到260億元，年均增長(zhǎng)21%。銅陵市已成為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市，銅陵有色公司成為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)企業(yè)，標(biāo)志著銅陵已經(jīng)進(jìn)入國家重點(diǎn)決策視野。 本案政策機(jī)遇明顯國家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇?！笆晃濉逼陂g經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)指 標(biāo)2010年年均增長(zhǎng)（%）指標(biāo)屬性1地區(qū)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)，億元）4

26、004501517預(yù)期性2人均地區(qū)生產(chǎn)總值（2005年價(jià)，元）5000014.8預(yù)期性3財(cái)政收入（億元）505515.818預(yù)期性4五年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)（億元）7008002126預(yù)期性5社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）7512預(yù)期性6進(jìn)出口總額（億美元）2110預(yù)期性7五年累計(jì)利用外資（億美元）10預(yù)期性8五年累計(jì)利用內(nèi)資（億元）300預(yù)期性9城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）16000170001112.3導(dǎo)向性10農(nóng)民人均純收入（元）5500600010.412.3導(dǎo)向性11人口自然增長(zhǎng)率（）6.5約束性12城市化率（%）70以上導(dǎo)向性13萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比2005年降低18%左右預(yù)期性1

27、4五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）10預(yù)期性15城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）4預(yù)期性 銅陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃拓實(shí)外圍環(huán)境基礎(chǔ)銅陵未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃表明銅陵未來將依托特色產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；圍繞城市化進(jìn)程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專業(yè)店、便利店、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推廣電子商務(wù)、分銷代理、物流配送等新型營銷方式。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭(zhēng)取國際知名商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐銅陵。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場(chǎng)、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。做大做強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，提升對(duì)全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)力，強(qiáng)化資本擴(kuò)張和輻射功能。到2010年，建成1

28、0大購物中心，500個(gè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)；建成一批大型專業(yè)市場(chǎng)和文化休閑特色一條街；社會(huì)消費(fèi)品零售總額75億元，年均增長(zhǎng)12%左右；培育年銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團(tuán)5個(gè)以上。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好動(dòng)力基礎(chǔ)2008全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）325.31億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值8.43億元，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值218.32億元，增長(zhǎng)14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值98.56億元，增長(zhǎng)11.7%。按常住人口計(jì)算，全年人均生產(chǎn)總值44870元（折合6459美元），全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率73351元/人，比上年分別增加5032元和7685元。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)

29、總值中的比例，由2007年的2.7:67.7:29.6變化為2.6：67.1：30.3，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為61.6%。2008年112月份，銅陵市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)70.63億元， 同比增長(zhǎng)23.6%，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破70億元關(guān)口。其中城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額60.59億元，增長(zhǎng)23.7；縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額10.04億元，增長(zhǎng)22.8；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額14.48億元，增長(zhǎng)26.2。112月份，銅陵市居民消費(fèi)價(jià)格較去年同期上漲106.1，其中12月份指數(shù)為100.9，比11月份回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。2008年全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為41.8（處于小康水平階段）

30、，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。（國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。）5.2 項(xiàng)目微觀區(qū)位分析 周邊配套設(shè)施尚不完善，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂、購物、金融、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑也未完全形成氣候。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有建面30萬平方米的柏莊·春暖花開，西面是萬泰集團(tuán)開發(fā)的萬泰翡翠城。 對(duì)內(nèi)、對(duì)外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等

31、市外市場(chǎng)本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前4、8、12、17、19路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形象具有正面推動(dòng)和引導(dǎo)作用本案與省級(jí)銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項(xiàng)目的北面，目前建成面積達(dá)30平方公里，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細(xì)化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局，現(xiàn)已累計(jì)引進(jìn)100余家工業(yè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá)150多

32、億元，目標(biāo)是建成產(chǎn)值1000億元的科技園區(qū)。5.3 項(xiàng)目地塊分析 坐北朝南，交通要道點(diǎn)睛之處本案處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風(fēng)上水位置。 地塊南高北低，地塊基本方正本案總占地面積約70000平方米，但地塊地勢(shì)呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項(xiàng)目地塊屬于生地。地塊基本方正。 中高檔樓盤開發(fā)促進(jìn)項(xiàng)目形象提升本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤，北部的五星級(jí)逸頓國際大酒店、高爾夫球場(chǎng)對(duì)本案的開發(fā)形成了有效支撐。6.0 項(xiàng)目swot分析 優(yōu)勢(shì)（strengths）劣勢(shì)（weaknesses）1、 未來城區(qū)的中心區(qū)域；2、 便利的

33、對(duì)外交通；3、 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)；4、 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成；5、 萬泰集團(tuán)較好的品牌效應(yīng)支持。1、 地塊地勢(shì)不平整，不利于規(guī)劃建設(shè)；2、 地塊東面、南面未開發(fā)影響項(xiàng)目形象；3、 距離市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn)；4、 東面未開發(fā)，短時(shí)間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍；5、 銅陵市政府規(guī)劃2010年建成10個(gè)購物中心。機(jī)會(huì)（opportunities）威脅（threats）1、 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程為項(xiàng)目高速發(fā)展帶來機(jī)遇；2、 城市核心商圈商業(yè)亟需升級(jí)換代；3、 項(xiàng)目周邊存在的巨大商業(yè)空白；4、 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、周邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費(fèi)群體；5、 交通要道帶來的大量人流。1、

34、 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會(huì)帶來一定的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；2、 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場(chǎng)份額；3、 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場(chǎng)較大份額；4、 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)尚未完全飽和；5、 市區(qū)開發(fā)的置地·財(cái)富廣場(chǎng)、銅陵商城形成競(jìng)爭(zhēng)。7.0 項(xiàng)目定位難點(diǎn)難點(diǎn)一：周邊物業(yè)形象參差不齊延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及沿線物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導(dǎo)致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。從萬泰翡翠城以及柏莊·春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強(qiáng)市場(chǎng)印象。國際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)

35、的環(huán)境打造，對(duì)本案形成不了正面推動(dòng)。難點(diǎn)二：商業(yè)功能組合復(fù)合要求增大本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為大型超市選址之地，現(xiàn)項(xiàng)目的體量?jī)H超市不能完全消化，須進(jìn)行復(fù)合性商業(yè)組合。在商業(yè)功能上，辦公、會(huì)議、展覽、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在63%左右，星級(jí)酒店及大大小小賓館接近50家，數(shù)量較多。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多功能組合勢(shì)在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加其他物業(yè)體量或減少項(xiàng)目容積率，同時(shí)致使項(xiàng)目的復(fù)合程度趨差，也降低了項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力。難點(diǎn)三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的進(jìn)駐尚需努力爭(zhēng)取本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。商

36、業(yè)地產(chǎn)的操作主要在于商業(yè)資源的運(yùn)用與組合，本案要區(qū)別于其他項(xiàng)目及未來可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，重要的在于具備強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)資源獲取。商業(yè)資源的獲取對(duì)項(xiàng)目的其他功能板塊定位具備絕對(duì)支撐作用，相關(guān)機(jī)會(huì)尚需努力爭(zhēng)取。難點(diǎn)四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定需要進(jìn)一步挖掘市場(chǎng)銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)，勢(shì)必分走部分客源。購物中心及公寓面臨同樣問題。 解決辦法占領(lǐng)銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點(diǎn)，先聲奪人創(chuàng)造無所匹敵的商業(yè)概念，爭(zhēng)取政府政策強(qiáng)力支持，捆綁商家開發(fā)，打造項(xiàng)目的唯一性和排他性。從項(xiàng)目分析、項(xiàng)目swot分析及以上對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)分析來看，本案所具有的優(yōu)勢(shì)大

37、部分是一種預(yù)期，目前可以直接利用上的少；而劣勢(shì)是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項(xiàng)目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在這場(chǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。而地價(jià)成本高低對(duì)本案影響同樣巨大。商業(yè)氛圍淡薄銅陵新城區(qū)中心區(qū)位全力提升總體規(guī)劃?rùn)n次心理障礙偏離市區(qū)挖掘自身價(jià)值項(xiàng)目難點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大配套尚不完善品牌號(hào)召力明顯政策傾向性低待添加的隱藏文字內(nèi)容2排他性唯一性較難控制優(yōu)質(zhì)商業(yè)伙伴捆綁同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)8.0 項(xiàng)目功能組合定位 以中高檔購物商場(chǎng)為開發(fā)中心；以高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點(diǎn)；

38、以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補(bǔ)；以星級(jí)酒店、步行街開發(fā)為補(bǔ)充配套；以“pt37總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“pt37 e 購中心”為概念支持。8.1 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當(dāng)其時(shí)。立足項(xiàng)目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè)加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長(zhǎng)的多方位消費(fèi)需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長(zhǎng)江對(duì)岸。成為長(zhǎng)江沿江經(jīng)濟(jì)帶上主要消費(fèi)區(qū)域和標(biāo)桿型商業(yè)中心。銅陵城市商業(yè)總體特征之一：老城區(qū)商業(yè)相對(duì)集中，影響力巨大： 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價(jià)值高地，尤其長(zhǎng)江中路，人氣很旺； 其他區(qū)域商

39、業(yè)人氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。銅陵市商業(yè)版圖城市商業(yè)總體特征之二：城市主要道路商業(yè)衰減明顯：整個(gè)城市道路的邊界，其實(shí)就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路；西向：銅官大道；北向：北京路。本案銅陵市商業(yè)邊界圖注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。 商場(chǎng)和專賣店等密集，商品品類豐富：在長(zhǎng)江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長(zhǎng)江中路。 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明

40、顯。 休閑、娛樂業(yè)遍地開花：歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動(dòng)人口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場(chǎng)、ktv、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務(wù)場(chǎng)所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。小結(jié)：近年商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐漸升級(jí)，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè)種業(yè)態(tài)雷同較嚴(yán)重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細(xì)化程度不高，銅冠商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步。本案商業(yè)發(fā)展應(yīng)與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度較高、經(jīng)營管理水準(zhǔn)絕佳、組合功能更強(qiáng)的商業(yè)

41、綜合體。本案區(qū)域發(fā)展趨勢(shì): 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經(jīng)聚集了一定消費(fèi)能力的中高端消費(fèi)群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于新城區(qū)中心區(qū)位，扼守東西南北交通要道，為項(xiàng)目的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，本案區(qū)域早遲會(huì)形成一個(gè)新的城市商圈。8.2 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 建議以“總部經(jīng)濟(jì)大廈”發(fā)展中高端純商務(wù)寫字樓。8.2.1 總部經(jīng)濟(jì)概念總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢(shì)資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部制造基地”功能鏈條輻射帶動(dòng)生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)

42、乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可以提高區(qū)域知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國際化發(fā)展。總部經(jīng)濟(jì)理論是由北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員國內(nèi)首次提出的。趙弘研究員出版了我國第一部總部經(jīng)濟(jì)理論專著總部經(jīng)濟(jì)。8.2.2 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的五個(gè)條件 第一個(gè)條件是區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進(jìn)行知識(shí)密集性價(jià)值活動(dòng)的創(chuàng)造。第二個(gè)條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。第三條件是區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通

43、的信息通道，同時(shí)在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。第四個(gè)條件是區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。第五個(gè)條件是區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。8.2.3 有色金屬工業(yè)發(fā)展及前景分析有色金屬是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)材料，航空、航天、汽車、機(jī)械制造、電力、通訊、建筑、家電等絕大部分行業(yè)都以有色金屬材料為生產(chǎn)基礎(chǔ)。隨著現(xiàn)代化工、農(nóng)業(yè)和科學(xué)技術(shù)的突飛猛進(jìn)，有色金屬在人類發(fā)展中的地位愈來愈重要。它不僅是世界上重要的戰(zhàn)略物資，重要的生產(chǎn)資料，而且也是人類生活中不可缺少的消費(fèi)資料的重要材料。國內(nèi)有色金屬行業(yè)集中度低、規(guī)模效益差、資源分散，同時(shí)又是與國際市場(chǎng)

44、接軌緊密的行業(yè)之一。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢(shì)必要加大礦山資源投入力度。參股或者控股海外礦山、企業(yè)，能彌補(bǔ)中國有色礦產(chǎn)資源的不足，轉(zhuǎn)變中國企業(yè)在原料波動(dòng)中的不利局面。此外，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和行業(yè)集中度的提高可以更好的提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能扭轉(zhuǎn)中國企業(yè)在類似銅精礦加工費(fèi)等談判中既沒有“定價(jià)權(quán)”也沒有“話語權(quán)”的境地。中國在21世紀(jì)的前20年，仍將處在工業(yè)化的過程中，制造業(yè)的快速發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)保持一個(gè)較長(zhǎng)的高速增長(zhǎng)期。因此，作為工業(yè)基礎(chǔ)的有色金屬工業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)中國經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)保持相對(duì)較高的增長(zhǎng)率就顯得更加重要。中國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，是有色金屬行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。今后

45、一段時(shí)期，中國有色金屬的需求將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。8.2.4 銅產(chǎn)業(yè)鏈銅產(chǎn)業(yè)鏈自上而下分別是礦山、銅精礦中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、冶煉廠商、精銅中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、銅加工企業(yè)，再下游是消費(fèi)類企業(yè)，如交通、家電、建材、電子、機(jī)械、輕工等行業(yè)的企業(yè)。 銅陵市寫字樓分布情況主要在淮河大道一帶，從發(fā)展來看，該區(qū)域商務(wù)性質(zhì)并不濃厚，特點(diǎn)并不明顯，距離本案較遠(yuǎn)。目前銅陵寫字樓市場(chǎng)反映是租售情況良好，一度供不應(yīng)求，但是入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有限。具有地段優(yōu)勢(shì)、寫字樓基本背景或辦公條件的大廈，主要有以下幾個(gè)：a、金都大廈：位于銅陵市淮河大道與義安大道交叉口，占地面積為8430平米。1、金都大廈總建17層，

46、整體高度近100米，是銅陵市最高的高層建筑之一，其主體以現(xiàn)代風(fēng)格為主。2、金都大廈1-7層，大開間、大格局，為酒店用房。沿街面有商鋪，經(jīng)營茶葉與建材。8到16層為辦公樓，有60家公司入駐，租金約16元/平。17層約700平方米，有酒吧、咖啡廳、茶樓、桑拿等休閑娛樂場(chǎng)所，總建筑面積共計(jì)16000平方米。3、該大廈是2004銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，2006年竣工使用。4、租期：二年。b、銅商品市場(chǎng)大廈：1、位于淮河大道中段1220號(hào)，1996年開發(fā)建設(shè)，屬銅陵有色。2、高17層，為主樓副樓半圍和形狀，總建筑面積約2.84萬，現(xiàn)有200家單位入駐，太平洋保險(xiǎn)公司和安利、銅陵國旅分別租用一整層，租

47、金為25元/m2。3、周邊銀行、酒店、超市、餐飲配套完善，交通便捷。4、旁邊有兩層的銅制品商城（約1600平米）和銅商品街（招商中）。5、租期：一年。c、八寶華庭：八寶華庭位于銅陵市淮河大道銅莊花園入口旁，緊鄰中央商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積18000平米，地下1f為車庫，地上1-3f為商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，4-14層為小高層住宅，戶型130-180平，勉強(qiáng)可以用作辦公場(chǎng)地出租。d、中房名邸銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)總公司建設(shè)的“中房名邸”工程總建筑面積1.6萬平方米，高度66.9米，地下一層為車庫，地上13層為商用（3樓可用于對(duì)外出租），418層為住宅，暫沒有用于對(duì)外出租的辦公樓。e、淮河中路一帶的高樓聯(lián)通大廈、銅

48、陵房地產(chǎn)大廈等，主要用于自用，均無辦公樓用于對(duì)外出租。f、目前在建的財(cái)富置地廣場(chǎng)，總建面18萬寫字樓、商場(chǎng)、住宅各約60000，字樓預(yù)計(jì)2年后上市租售。（也是項(xiàng)目未來主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，但是入市時(shí)機(jī)有先后，對(duì)本項(xiàng)目的影響有限。） 寫字樓需求需要能夠代表良好企業(yè)形象的高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化寫字樓 銅陵市寫字樓需求客戶增加主要來源以下幾個(gè)方面： 銅陵市六大上市公司及子公司或控股公司發(fā)展迅速； 進(jìn)駐銅陵市的國內(nèi)上市公司或國際企業(yè)增加； 進(jìn)駐銅陵市的國內(nèi)品牌企業(yè)，以分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)入銅陵市場(chǎng)； 隨著銅陵有色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟有色金屬相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進(jìn)駐銅陵的比例將增大； 隨著銅陵其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟電子、服裝等

49、相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進(jìn)駐銅陵的比例將增大； 本地中小企業(yè)及民營企業(yè)的快速發(fā)展，已成為銅陵寫字樓發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 原來選擇商住樓的大量中小企業(yè)，成長(zhǎng)發(fā)展后需進(jìn)一步改變和提升形象的需求； 租用星級(jí)酒店的辦公企業(yè)，是因?yàn)闆]有代表形象的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓而作過渡性需求，新型寫字樓的出現(xiàn)將促使它們選擇高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓； 暫駐舊有寫字樓的企業(yè)，渴望改善辦公條件的現(xiàn)有各類企業(yè)； 在華東華南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域發(fā)展的皖籍人士，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，企業(yè)回遷或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)增加； 注重投資回報(bào)率的投資者。從以上客戶分析來看，銅陵市未來寫字樓需求主要集中在高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化、形象良好的純商務(wù)寫字樓。關(guān)于總部經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，各種新商業(yè)業(yè)態(tài)百花爭(zhēng)艷，國外大型零售集團(tuán)的搶灘式拓展，國內(nèi)零售連鎖業(yè)的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的操作空間提供更多的素材選取。隨著國家經(jīng)濟(jì)及人均收入的增長(zhǎng)，強(qiáng)大的內(nèi)需動(dòng)力及城市化進(jìn)程成為商