公寓經營籌備風臨公寓推廣修改

1、公寓營銷推廣解析感謝營銷中心、產品研發(fā)中心相關工作人員對本報告的編制給予的支持2007-12 報告大綱市場研判市場研判 報告大綱股市與地產股市下跌以后，房地產市場主要有以下幾種現象股市下跌以后，房地產市場主要有以下幾種現象: （1）上門量受到一定的影響，客戶對樓市、股市采取觀望態(tài)度。 （2）原來購買多套住房，下跌后只能少買幾套。 （3）由于股票受損，出現退訂或撻訂。 （4）交首期時不如股市下跌前那樣爽快。 （5）證券行業(yè)的客戶明顯增加。股市與地產小小 結：結： 從物業(yè)類型來看，普通的中高檔樓盤客戶受股市沖擊較大，豪宅、寫字樓受股市的影響相對較小今后一段時間中，由于股票的動蕩，客戶獲利將不像以往

2、那樣輕松，從而影響其資金來源。 房產中短期的方向：（不考慮未來政策對地產的拉動，如：新城市規(guī)劃的出臺） 1、股票市場仍然維持上升趨勢，此時房地產市場將在股票市場的拉動 下，成交額增長幅度進一步加快。 （中） 2、股票市場出現大幅下跌，此時房地產市場的增長幅度也會受到抑制，尤其是普 通住宅市場受到的影響較大。隨著股票市場風險的增加，收益率的不斷下降， 股市上的投資資金將逐漸從股票市場轉移到房地產市場，出現股市在低位震 蕩，而房地產市場在一個較高的價位震蕩發(fā)展。 （短）1、08年人民幣持續(xù)升值，出口減弱（不包括香港，香港日用生活品依賴大陸），香港面臨十字路口，通貨膨脹的壓力，港幣持續(xù)貶值，港幣與人

3、民幣的矛盾不段深化 香港資金選擇出逃還是留守？ 為本項目是否存在拓寬客戶范圍的可能？ 值得思考和研究 2、面對近期股票行情的高速下跌，以及逼近年關，看空氛圍突顯，套現、觀望 08年第一季度的股市行情、房地產行情誰更具有誘惑力？ （證券投資經理：暗示客戶不要提前還貸，投資基金等一些績優(yōu)股）3、 08人民幣升值影響、經濟水平的提高、城市化進程 地產行情看多 08政策打壓預期、投資成本增加等 地產行情看空 地產投資者們選擇抄底還是割肉？4、二手房交易量下滑、中介倒閉、關外價格下滑孕育著什么市場規(guī)律？ 關內價格 vs 關外價格 關內樓盤月供 vs 月租金 關內套現 vs 長期投資（租賃）現階段關內租金

4、節(jié)節(jié)攀升（加息帶來的還款壓力），關內白領是留守還是突圍？明年市場將何去何從股市與地產項目項目swotswot分析分析劣勢（劣勢（ww）：）：社區(qū)規(guī)模、配套、園林容積率較高周邊環(huán)境雜亂現場實景展示機會（機會（oo）：）：規(guī)劃出臺產品唯一性威脅（威脅（t t）：）：市場低迷商業(yè)優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s）：）：地段-中心城的中心交通-龍翔、深惠、吉祥及配套地鐵風臨域營銷樹立的品質、形象swot分析報告大綱項目研究單房2.1-3.32.1-3.519.5-20.630-35一房3-3.12.1-4.56-910-1247-54二房3.1-4.33.2-5主：9-13.515-1870-763.636項目研究

5、風臨項目的設計： 1、廚房、衛(wèi)生間面積過大不實用 2、陽臺不出客廳 3、功能布局單一我們的亮點： 1、loft空間挑高4.6(除設備層） 2、贈送面積較多 3、客廳開間3.8產品研究總結：鑒于公寓產品戶型小，集中在30-50平米左右，主要有：居住、辦公、投資等功能，故目標客戶群年齡分布比較廣，特性差異較大。產品角度審視我們的產品功能細分對產品的理解是營銷成功的關鍵居住b3、b4、b5(贈送面積的角度及公寓目標客戶的購買習慣）辦公b1、b2、b6（3.8開間、布局、贈送面積較?。┩顿Yb1、b3、b4(面積小總價低的角度）產品研究客戶定位居住+辦公年齡層在23-30歲之間，收入較穩(wěn)定對龍崗中心城認

6、可度和接受度較高，想在深置業(yè)但經濟實力相對較弱，較關注總價非?？释麚碛凶约旱募遥矚g新鮮的東西，需要網絡，注重住客會所的功能，希望周邊具備完備的配套設施，喜歡現代風格，關注配套好、交通便利的樓首次置業(yè)，因為缺乏購房經驗，所以客戶購買行為比較沖動，容易受到現場交易氣氛及環(huán)境包裝及宣傳的影響。受關內租房成本的增加、通貨膨脹，人民幣升值將導致這部分人群的外逃在本區(qū)域居住生活時間長，有固定的生活及社交范圍，認同且依賴本區(qū)域環(huán)境；有自己的農民房，收入穩(wěn)定且處于中高階層缺少自己的主見，容易跟風，產生沖動購買，對價格不敏感有群居的習性二次置業(yè)，考慮較慎重；群聚購買突出，通過朋友介紹來買或因為口碑好來買的較多

7、；。在本區(qū)域工作及周邊（坪山、平湖、布吉、坪地、杭梓、橫崗 ）生活時間較長，有固定的工作，收入穩(wěn)定且處于中高階層，生活安定，但工作壓力較大，企業(yè)管理及技術人員居多優(yōu)越感較強，不愿意住公司的宿舍，希望有自己的家，有自己自由的空間希望距工作區(qū)位適中，生活便利，配套完善在龍崗中心城周邊地區(qū)擁有自己的一份產業(yè)，收入較高，但工作壓力大，一般有家庭、有小孩，部分跟父母住一塊；年齡相對較大，在30歲-40歲之間為多，因為工作原因對本地生活環(huán)境熟悉生活要求舒適，注重產品的綜合素質，非常理性，有自己的價值觀和世界觀購買理性、考慮綜合因素，對居住要求高，對于本項目要訴求其商務功能和價值在龍崗及周邊上班，工作、收入

8、穩(wěn)定，且收入在中上水平，一般住福利房或微利房優(yōu)越感強，工作相對輕松，想提高升居住質量二次置業(yè)者居多，供款和首期承受能力較強，注重社區(qū)規(guī)模、小區(qū)氛圍以及社區(qū)周邊配套，對周邊教育配套要求較高梳理賣點區(qū) 位：龍崗中心城的最中心街區(qū)價值：龍翔大道未來的cbd區(qū)域,吉祥路、深惠路（城際通道）配 套：周邊配套齊全，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場地 鐵：無縫接軌，我的私家專列，地鐵3號線即將開啟城市生活建筑概念：城市綜合體集生活、商務、休閑于一體產品價值：n+1概念、3.8開間、4.6米高(除設備層）、贈送面積 商鋪雙首層的概念 競爭對手面對龍崗中心城區(qū)域戶型結構失調，我們的對手到底是誰？競爭策略面對如此的對手，我們

9、怎么樹立我們是市場形象，引起關注？實現本項目的高價格？公園大地 龍崗中心城最大的生活區(qū)域 占據龍崗中心城最核心的位置 我們共同享有龍翔大道、吉祥路、周邊配套我們的策略： 傍大款，綁票項目命名鑒于風臨域項目前期營銷產生的市場效應，城市綜合體、生活國際化理念的訴求，項目形象已經深入人心，改變主題實際意味著營銷成本的增加，針對公元大地的大盤營銷、實景營銷樹立本項目的營銷壁壘，同時考慮到項目功能的多樣性，命名一定要具有強大的包容性，但后期的推廣將有所側重。建議推廣名： 風臨國際當居住郊區(qū)化的時候，我們已經國際化了，已經準備面對世界了，世界只屬于有準備的人，我們要將國際化的理念革命到底片區(qū)掃描片區(qū)掃描：

10、 天健現代城占地：6.35萬平米建筑面積：17.62萬平米容積率：2.2住宅面積： 12.4萬平米商業(yè)面積： 1.2萬平米總戶數： 954戶停車位： 1200個延續(xù)了天健福田景田時尚新天地的建筑風格及布局，戶型調整為120-150左右的大戶型，目前市場低迷沒有任何促銷及額外優(yōu)惠，有一定存量，大多為，均價12000元/平米競爭策略建筑面積：28萬平米容積率： 1.75二期為原創(chuàng)c-home、國際公寓該項目配套齊全，戶型的設計有亮點，目前在售的有18和22棟，主要為90-100平米的兩房，130-140的三房及180-200的四房，目前2房最低價格為7800左右公寓只剩3套樣板房，均價8500，打

11、包整體出售不單賣目前沒有促銷活動競爭策略總用地面積：約36萬m2總建筑面積: 約77萬 m2容積率：1.66綠化覆蓋率：50%建筑覆蓋率：28.74%總戶數：3776每期300多戶，共分十期推出。產品類型:townhouse、小高層和高層，主力戶型為四房及五房競爭策略占地 28346平米 建面 15.5萬平米7棟高層（32層）戶數：1344戶車位：876個裙樓招商英國tesco目前兩房已經銷售完畢，主要滯銷戶型為93-108的三房，采用了一定的促銷手段，送裝修大禮包，金額為3、6、8、10萬，促銷媒體主要為樓體、短信位置： 深汕公路與寶龍交匯處占地： 5萬建面： 8.8容積率：1.66規(guī) 劃：

12、8棟9-11層小高層戶 型：32-55的小戶廣告語：龍崗新城 小戶闊院（偷換了概念）該項目于12月4日做價格測算，12月9日開盤，送精裝修，最低首付5萬，均價7800，實收估計在6900左右，推廣手法偏重年輕、時尚、自由競爭策略n通過持續(xù)、強勢的營銷，通過持續(xù)、強勢的營銷，實現價格提升實現價格提升；高占位：高占位： 地鐵給城市帶來的價值地鐵給城市帶來的價值論壇論壇通過地鐵的起源、地鐵發(fā)展的歷史、地鐵帶來的變革等多方面探討地鐵結合深圳未來產業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，對龍崗的影響、對商務的影響 提煉：提煉： 他改變了中國，他改變的深圳，他改變了龍崗他改變了中國，他改變的深圳，他改變了龍崗 結合本項目的商業(yè)招商

13、，通過論壇的舉辦，擴大地鐵的價值，用地鐵的結合本項目的商業(yè)招商，通過論壇的舉辦，擴大地鐵的價值，用地鐵的價值拉動商鋪招商。主力店的引進，帶動公寓的銷售實現價格的提升！價值拉動商鋪招商。主力店的引進，帶動公寓的銷售實現價格的提升！ 低占位：低占位： 地下地鐵商業(yè)地下地鐵商業(yè) vs vs 地鐵上蓋商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)利用金地在炒做地下商業(yè)的同時，我們提出我們的觀點：深圳地下地鐵利用金地在炒做地下商業(yè)的同時，我們提出我們的觀點：深圳地下地鐵商業(yè)是雞肋（受深圳版圖、規(guī)模、城市節(jié)奏的影響等等），在網絡上打商業(yè)是雞肋（受深圳版圖、規(guī)模、城市節(jié)奏的影響等等），在網絡上打對戰(zhàn)，引起爭論，擴大知名度）對戰(zhàn)，引起爭論

14、，擴大知名度） 報告大綱入市時機主要由項目開發(fā)進度因素、銷售季節(jié)因素、市場競爭狀況三個因素決定入市時機主要由項目開發(fā)進度因素、銷售季節(jié)因素、市場競爭狀況三個因素決定。從深圳房地產的發(fā)展特點來看，一般銷售旺季在春節(jié)過后的幾個月，到5月份的房地產春交會達到一個高潮。其次是九、十月份。工程配合工程配合銷售季節(jié)銷售季節(jié)暫定開盤時間為暫定開盤時間為20082008年年5 5月月1818日。日。報告大綱戶外廣告、樓體條幅戶外廣告、樓體條幅通過具有沖擊力的畫面具有沖擊力的畫面達到吸引客戶群的目的，客源的主要渠道輔助媒體的意義在于很強針對性補充客源、提高客戶素質提升價格，如：周末畫報的夾報、dm針對羅湖福田中

15、高檔白領公寓（租房成本在3200元/月的公寓）。戶外選地址：水官高速、深惠路，扼守通往本項目的咽喉網絡：szhome、項目網站報告大綱2007.122008.3.152008.5.12008.06.102008.10樣板房樣板房開放開放5月月18盛大盛大開盤，當天開盤，當天銷售銷售50%以以上上銷售率銷售率達達80%以上以上營銷中營銷中心開放心開放 預熱期預熱期客戶積累期客戶積累期開盤熱銷期開盤熱銷期持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期廣告出廣告出街街 n工作目標：累計銷售率完成80%以上；n主要工作: 客戶分析、促銷活動老帶新送1000元購物卡n媒體組合：戶外高炮、樓體、促銷活動n銷售準備：價格調整、簽約、

16、銷售人員的激勵與末位淘汰報告大綱價格預判鑒于同片區(qū)、同產品不存在競爭對手，建議以周邊同產品為基準做預判，選取招商倚山郡（60%），金眾藍鉆風景（40%），價格以目前為基準基準價格=8500*60%+7800*40%=8220元/平米綜合考慮項目所在位置及戶型、品牌等因素，價格提升幅度在18%-25%左右差異化營銷給項目帶來預計10%的附加值，天達顧問/圣廷苑管理公司提價在3%，高爾夫商務會所帶來8%左右的提升空間，樣板房思考樣板房思考報告大綱內部協調房地產項目管理n學習目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進行房地產開發(fā)項目決策和過程管理；n專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產或城市基礎

17、設施開發(fā)建設公司、金融部門、各類房地產評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。n理論學時：32學時n參考教材：房地產項目運作管理，賈士軍， 廣東經濟出版社，2002年4月；房地產項目投資潘蜀健中國建筑工業(yè)出版社年；房地產營銷策劃曹春堯上海財經大學出版社年；項目管理喻穎正暨南大學出版社 年；管理沒有止境 從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念： ipma、pmi、pmbok、pmp 現代項目管理起源于美國。20世紀50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導彈計劃中運用了pert技術。美國的杜邦公司創(chuàng)造了cpm方法，用于研究和開發(fā)、生產控制和計劃編排，結果大大縮短了完成預定任務的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技

18、術”和“關鍵路徑法”。現代項目管理科學便是從這兩項技術的基礎上迅速發(fā)展起來的， 融合了后來發(fā)展起來的wbs工作分解技術、蒙特卡羅（monte carlo）模擬技術和ev掙值分析技術，形成了一門關于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經典案例。 管理工具 甘特圖、pert、cpm管理內容 九大知識體系、五個階段管理重點 進度、成本、質量、資金平衡過去、現在、未來經濟的支柱、財富的起點、文化的源泉 （北海、深圳、浦東）政府的角色與作用 （加入wto后的競爭）行業(yè)的獨特性、項目的復雜性住宅地產、商業(yè)地產、旅游地產 （課程

19、重點）目標：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質量的房產 第一講 項目管理知識 1、項目管理概述 項目管理概念 （international project management association）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項目管理協會，是個非盈利性的組織。它的宗旨是促進全球的項目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個正式成員。ipma提供了大量的產品和服務，包括研究與發(fā)展、培訓和教育、標準化和證書制以及有關會議、學習班和研討會。ipma非常重視專業(yè)人員資格認證工作。項目管理專業(yè)人員取證分為a、b、c、d四個級別，級別之間的檔次標準差距很大。a級是工程主任證書級，簡稱cpd

20、，總經理一級。b級為項目經理級別證書，c級為項目管理工程師級證書，d級為項目管理技術員級。 pmi（project management institute）的成員主要以企業(yè)、大學、研究機構的專家為主?，F在已經有4萬多會員。它卓有成效的貢獻是開發(fā)了一套項目管理知識體系（pmbok），將項目管理的基本內容劃分為9個領域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風險管理和綜合管理。 pmp是由pmi發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標準，使全球的項目管理人員都能夠得到科學的項目管理知識。美國項目管理協會(pmi)一直致力于項

21、目管理領域的研究工作，全球pmi成員都在為探索科學的項目管理體系而努力。今天，pmi制定出的項目管理方法已經得到全球公認，pmi已經成為全球項目管理的權威機構，其組織的項目管理資格認證考試，也已經成為項目管理領域的權威認證。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加pmp資格認證。 進度管理 重點是制定全面詳細的進度計劃、實時跟蹤項目進度，保證項目按期完成。 以房地產項目為例，包括：前期策劃進度計劃、征地拆遷進度計劃、設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施工程進度計劃、竣工驗收計劃、銷售進度計劃等 成本管理 成本計劃是成本管理的基礎。以房地產項目為例： 主要包括地價（土地出

22、讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、管理費用、不可預見費、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則可以通過加強管理來有效控制，如不可預見費，房地產項目一般都有左右的不可預見支出。通過有效加強項目管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中的不可預知因素，從而大大壓縮這部分費用。 質量管理 實現質量管理的首要步驟是進行質量規(guī)劃。質量規(guī)劃分兩部分進行，即建立質量標準體系和指定項目中具體工作的質量要求。在項目實施過程中，還要根據質量規(guī)劃對各項工作進行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結果及時記錄以便隨時提供項目質量的相關信息。 質量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間

23、和成本內完工，但如果質量無法保證，這個項目也是失敗的，因此建立質量管理機制也是房地產項目管理的必然要求。 資金平衡 資金平衡即實現資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項目的資金平衡計劃。以房地產項目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個房地產投資項目的重點，也是影響資金平衡的關鍵因素。 由于商品房允許預售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金未落實時便投入建設，超出企業(yè)自身的經營能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。 項目管理應用與發(fā)展 2、項目計劃與組織 任務描述wbs碼wbs等級研發(fā)部 工程部 生產部設計1.01 主機 系統(tǒng) cpu 軟件

24、 顯示器 3、網絡計劃技術 網絡計劃技術 網絡計劃技術 網絡計劃技術 網絡計劃技術1、 2、3、 4、abcabcadbcacbd 網絡計劃技術 網絡計劃技術 網絡計劃技術活動代號開發(fā)活動預計時間緊先活動a前期市場調查2b可行性研究1ac設計、報建5ad施工準備9be施工進度6bf配套設施2d、eg竣工交付3c、fh物業(yè)管理介入1g 網絡計劃技術 4、項目控制 5、項目管理軟件及應用 第二講 土地資源獲取1、宏觀環(huán)境、區(qū)域經濟與城市發(fā)展規(guī)劃 1月月1314日武漢全國住宅與房地產工作會議，劉志峰日武漢全國住宅與房地產工作會議，劉志峰 2002年底，由國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合推出的中國

25、行業(yè)景氣分析報告指出，對于剛過去的2002年的房地產業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產泡沫已經出現。 n2003是“理性之年”。n2003年全國整頓和規(guī)范市場經濟秩序專項整治的重點是，整頓和規(guī)范房地產市場。n關鍵詞之一：調控。n關鍵詞之一：規(guī)范。n關鍵詞之一：經濟適用房。n為預防風險，建設部將在2003年上半年完成房地產市場預警體系研究，并選擇已開展預警體系研究的5-6個城市試運行；年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現市場運行中的問題，并采取相應措施加強宏觀調控。同時要建立健全房地產市場信息披露制度，將當地房地產市場信息及時

26、向社會公示，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費。n今年整頓規(guī)范工作的重點包括11個方面：一是整頓房地產開發(fā)建設中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質、利用集體土地搞房地產開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項審批、竣工驗收、預銷售許可等 n2003年，建設部將會同有關部門出臺經濟適用住房

27、管理辦法，進一步明確經濟適用住房相關政策。我國住宅建設將發(fā)展以經濟適用住房為重點的住房供應體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設部有關負責人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標準，經濟適用住房購房對象的條件、購房面積標準及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應。對房價收入比較高、對取消或減少經濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應規(guī)模。 2、區(qū)域房地產政策與市場3、擬開發(fā)地段的確定房地產投資地段論地價影響因素4、土地獲取方式與途徑5、土地資源儲備問題 第三講 房地產項目市場定位房地產市場調查

28、房地產市場調查前期市場調查住房與需求市場調查問卷 購房者心理與行為分析社會文化與消費行為物業(yè) 出行時間價格建筑質量物業(yè)管理abcd25404060520045004500400074737065100709080定位案例：、深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（）、廣州公司房地產項目市場研究 （）廣州xg項目（市場研究與定位部分）第一節(jié) 項目市場研究一、廣州市房地產市場走勢分析（宏觀）二、廣州市海珠區(qū)房地產市場走勢分析（中觀） 1、回顧與展望； 2、市場特點； 3、結論；三、本項目臨近地段房地產市場走勢分析（微觀） 1、區(qū)位特點； 2、購買對象及購買心理分析； 3、對手盤分析；廣州xg項目（

29、市場研究與定位部分）第二節(jié) 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件 1、土地性質綜述; 2、地塊周圍景觀； 3、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況； 4、交通條件； 5、配套設施；二、地塊swot分析 1、優(yōu)勢與劣勢分析； 2、機會與威脅分析；三、結論廣州xg項目（市場研究與定位部分）第三節(jié) 項目市場定位一、項目市場細分 1、項目一期細分; 2、項目二期細分；二、樓盤概念導入 1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 2、鬧市中的溫馨家園；三、目標市場 1、市內工作的中等收入家庭、個體經營者； 2、注重環(huán)境質量的白領階層； 3、房地產投資者、海珠區(qū)本地居民；廣州xg項目（市場研究與定位部分）四、項目市場定位

30、1、成本價測算； 2、目標市場價格測算； 3、定價策略；可行性研究n重視市場調查、市場預測；n項目評估以經濟效益為中心；n對項目的評估全部在決策階段進行n一般地，可行性研究應由專門從事投資項目的咨詢機構（中介機構）承擔，它擁有大批經濟學家、市場分析家、財務專家、律師等英才。 ；可行性研究解決的主要問題n為什么要進行這個項目？n項目的產品(勞務)市場的需求情況怎樣？n資源條件如何？n項目建設地點應選在什么地方？n產品的生產規(guī)模多大為宜？n采用的生產工藝技術是否先進可靠？n項目投資估算和方案比較情況如何？n投資盈利水平及風險多大？項目可行性研究內容n投資項目的背景研究n投資項目的市場和生產規(guī)模n投

31、資項目資源情況n投資項目環(huán)境n投資項目設計n投資項目組織機構n投資項目進度控制n投資項目的財務經濟評價項目可行性研究程序n機會可行性研究：投資機會的粗略鑒定，精度一般在30%左右；n初步可行性研究：對關鍵問題做專門調查和研究，精度在20%左右，費用約1%；n可行性研究評價：更加嚴格、細致地研究，投資估算采用預算價格，精度要求在10%左右，費用約為1%3%。開發(fā)項目可行性研究 （） 項目投資估算與資金籌措計劃； 項目銷售和租賃收入測算； 項目財務評價； 項目不確定性分析； 項目效益評價； 結論與建議；投資估算與資金籌措 1、開發(fā)成本估算： 土地成本（地價、征遷補償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設計、可研、地勘、報建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設施、電梯）， 基礎設施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學校、