房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁課件

1、2021-10-17房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁2010年房地產(chǎn)市場形勢分析房地產(chǎn) 營銷策劃部房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁2報告內(nèi)容報告內(nèi)容一、一、2009年房地產(chǎn)市場狀況年房地產(chǎn)市場狀況二、政策主導下的短、中、長期房地產(chǎn)走勢二、政策主導下的短、中、長期房地產(chǎn)走勢三、三、2010年房地產(chǎn)市場走勢年房地產(chǎn)市場走勢四、知名顧問公司市場論斷四、知名顧問公司市場論斷五、房地產(chǎn)企業(yè)動向五、房地產(chǎn)企業(yè)動向房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁32009年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：寬松政策保增長，優(yōu)惠政年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：寬松政策保增長，優(yōu)惠政策助推房市策助推房市V型反轉(zhuǎn)型反轉(zhuǎn)寬松的貨幣政策助推房價大幅攀升，剛需為投機壓制

2、未完全釋放。寬松的貨幣政策助推房價大幅攀升，剛需為投機壓制未完全釋放。 寬松的貨幣政策助推貨幣流動性貨幣流動性，大大降低置業(yè)門檻，助長了炒房行為；對通脹的對通脹的普遍預期普遍預期使房產(chǎn)成為投資渠道單一的受追捧產(chǎn)品；此外，實體經(jīng)濟復蘇緩慢使部分實體經(jīng)濟復蘇緩慢使部分投資資金轉(zhuǎn)投樓市投資資金轉(zhuǎn)投樓市；導致2009年房價被大幅推高。 112月全國商品住宅成交均價約月全國商品住宅成交均價約4695元元/平方米，同比上漲平方米，同比上漲24%。大部分城市房價從2009年初低谷迅速反彈，部分幅度更達一倍。一線城市除廣州外全年均房價同比上漲均較明顯，二線城市除天津外其余漲幅則較緩。相比前期高峰2007年，各

3、城市房價上漲幅度更大，尤其是上海，漲幅高達87.4%，十大城市只有廈門連續(xù)兩年同比呈下跌趨勢。房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁42009年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)存量去化加速，供應(yīng)缺口增大。存量去化加速，供應(yīng)缺口增大。 各類需求的大量釋放，使各類需求的大量釋放，使2009年全國商品住宅成交量也超越歷史高峰期年全國商品住宅成交量也超越歷史高峰期2007年創(chuàng)年創(chuàng)新高新高。全年成交量達8億平方米，同比增長43.9%，比2007年增長16%。一線城市商品住宅成交總量將達4940萬平方米，同比增長82%，上海增幅最大，達100%；而成都、武漢、廈門、長沙、沈陽和天津六大二線城市成交總量約6400萬平

4、方米，同比增長高達109%。 一線城市供應(yīng)缺口明顯較大一線城市供應(yīng)缺口明顯較大。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品住宅開發(fā)投資增長率仍低投資增長率仍低于于20042008年的平均增幅，開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿降低，全年完成土地開發(fā)面積下降年的平均增幅，開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿降低，全年完成土地開發(fā)面積下降19.9%，導致整體市場供應(yīng)減少，供應(yīng)缺口增大。在對一線城市及成都、武漢、廈，導致整體市場供應(yīng)減少，供應(yīng)缺口增大。在對一線城市及成都、武漢、廈門、長沙、沈陽門、長沙、沈陽2009年商品住宅供需量的統(tǒng)計中，除年商品住宅供需量的統(tǒng)計中，除武漢供需比為1.11外，其余城市供需比均小于1，而這些城市的總供需比只有總供需比只有0

5、.69。 對于2006年以來積壓的庫存，一線城市去庫存化明顯加快，除深圳仍需3個月的消化周期外，北京、上海和廣州均已出清；而成都、武漢、廈門、長沙、沈陽的庫存只有長沙出清，其余仍需17個月的消化期。房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁52009年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)開發(fā)商現(xiàn)金流從短缺轉(zhuǎn)向充沛，巨資儲備土地，加大投資。開發(fā)商現(xiàn)金流從短缺轉(zhuǎn)向充沛，巨資儲備土地，加大投資。 房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展及銀行的信貸支持，令開發(fā)企業(yè)負債率大幅降低，30大上市開發(fā)企業(yè)2009年三季度的凈現(xiàn)金流比同年一季度上漲305%。 2009年，開發(fā)商獲國內(nèi)貸款達11293億元，增長48.5%；居民個人按揭貸款總值及其增

6、速均達到1998年住房改革以來最高，達8403億元，增長116.2%，而定金及預收款15914億元，也增長63.1%。 開發(fā)企業(yè)直接從銀行獲得的信貸支持占開發(fā)資金總量的34%，而此比例在2008年為28%，可見寬松的信貸政策大大緩解了開發(fā)企業(yè)的融資壓力寬松的信貸政策大大緩解了開發(fā)企業(yè)的融資壓力。一線城市一線城市“地王地王”頻出，土地價值體現(xiàn)充分。頻出，土地價值體現(xiàn)充分。 2009年全國土地購置面積約3.19億平方米，同比減少18.9。隨下半年市場回暖，政府土地供應(yīng)由謹慎轉(zhuǎn)向積極，資金充裕及對后市的樂觀預期使開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)向積極擴張，大力儲備土地，全國全國10大總價地王均集中在下半年，其活躍程度超

7、過大總價地王均集中在下半年，其活躍程度超過2007年。年。 與2007年地王多集中在二三線城市不同，2009年地王則回歸一線城市。房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁6內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展透視：政策主導下的強勢產(chǎn)業(yè)內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展透視：政策主導下的強勢產(chǎn)業(yè) 梳理梳理98年房改以來的地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，政策主導了房地產(chǎn)的發(fā)展，中央和年房改以來的地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，政策主導了房地產(chǎn)的發(fā)展，中央和地方均對地產(chǎn)都有極強的依賴。地方均對地產(chǎn)都有極強的依賴。 由于具有短期內(nèi)立竿見影的強大拉動和財富積聚效應(yīng)，房地產(chǎn)已經(jīng)是各級政府保增長的“核心支柱產(chǎn)業(yè)”，可以這樣理解，只要政府堅持以經(jīng)濟快速發(fā)展為基本原則以經(jīng)濟快速發(fā)展為基本原

8、則的戰(zhàn)略（的戰(zhàn)略（簡稱“保八”），在缺少更好選擇面前（近年數(shù)據(jù)證實，居民消費、“鐵公基”的拉動效應(yīng)很小，而唯有出口可以與房地產(chǎn)媲美），房地產(chǎn)是最重要甚至是房地產(chǎn)是最重要甚至是唯一的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)唯一的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，此政策至少到此政策至少到2012年二屆連續(xù)執(zhí)政到期時止年二屆連續(xù)執(zhí)政到期時止。 從地方層面而言，1994年開始的中央地方分稅制改革導致收支不均，土地出讓金收入是地方政府的第二財政，房地產(chǎn)更有政策支持背景。2004年全國土地出讓金占同期地方財政收入的47%；2005年，全國財政收入首破3萬億，土地出讓金占到1/6強；2006年全國土地出讓總收入為7677億元。中國指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示2009年

9、中國60個主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長超過了100%，地方政府土地出讓金收益大幅提高，相當于當?shù)刎斦杖氲陌霐?shù)以上。 房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁7內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展演進：在政策呵護下，未來內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展演進：在政策呵護下，未來相當一段時間房地產(chǎn)仍是上升趨勢相當一段時間房地產(chǎn)仍是上升趨勢 對內(nèi)地房地產(chǎn)市場，近、中期看政策，長期還是要回歸市場需求。對內(nèi)地房地產(chǎn)市場，近、中期看政策，長期還是要回歸市場需求。預計時間政策指向/預估市場表現(xiàn)開發(fā)商策略近期2012年前（暫可判斷）“保增長”的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，打壓的同時多方呵護，促“穩(wěn)定”房價、地價不斷上揚，市場螺旋式上升，自住讓位于投資，物業(yè)

10、保有量急劇擴大跑馬圈地，享受儲地增值的快感，銷售周期越長越受益中期2020年前后淡化支柱地位回歸自住，市場漸趨平衡開發(fā)回報趨向于正常，資產(chǎn)持有獲益明顯長期2030年以后使其成為國家稅收的重要來源，按發(fā)達國家估計，物業(yè)稅占全國財政收入3成以上城鎮(zhèn)化完成，人口紅利結(jié)束，行業(yè)“夕陽”化資產(chǎn)持有獲益成主流房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁8內(nèi)地由于政策的變化頻繁，導致市場短期調(diào)整激烈、內(nèi)地由于政策的變化頻繁，導致市場短期調(diào)整激烈、難于判斷，但長期看還是印證了難于判斷，但長期看還是印證了“政策呵護政策呵護”的主的主線線 傳統(tǒng)理論認為，房地產(chǎn)周期波動至少四、五年，中國上一輪周期跨度近10年，但2008年以來的

11、周期調(diào)整只有一年多。原因在于政策影響超過了市原因在于政策影響超過了市場供需，加上中國政策變化的周期要短于項目開發(fā)的周期，當政策變化周場供需，加上中國政策變化的周期要短于項目開發(fā)的周期，當政策變化周期小于項目的開發(fā)周期的時候，很難準確預測市場期小于項目的開發(fā)周期的時候，很難準確預測市場。200820092007供需決定了地產(chǎn)的長周期，政策擾動導致房地產(chǎn)脫離市場自身調(diào)整規(guī)律，決定了市場的短周期性，因而不斷有進入的機會。房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁9基于房地產(chǎn)開發(fā)制度下的行業(yè)特征，在政策大方向基于房地產(chǎn)開發(fā)制度下的行業(yè)特征，在政策大方向不變和人口紅利結(jié)束前，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間不變和人口紅利結(jié)束前

12、，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間 現(xiàn)行制度下，杠桿效應(yīng)放大了地產(chǎn)投資收益?，F(xiàn)行制度下，杠桿效應(yīng)放大了地產(chǎn)投資收益。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同之處在于，房地產(chǎn)資金杠桿效應(yīng)明顯（較高的資金周轉(zhuǎn)率），放大了自有本金收益率，具有典型的金融性質(zhì)。只要國內(nèi)住房開發(fā)制度不發(fā)生變化，高利潤的行業(yè)特征還會延續(xù)。 房地產(chǎn)存在項目開發(fā)項目開發(fā)和屯地溢價屯地溢價（被動如資金不足放緩開發(fā)，主動如李嘉誠在內(nèi)地有意不開發(fā)）兩種收益模式，而儲備土地往往是最大的收益來源，華僑城（深圳）就是兩種模式結(jié)合的典型。 隨著市場成熟和政策監(jiān)管日趨嚴格，大規(guī)模儲備土地的可能性在降低，隨著市場成熟和政策監(jiān)管日趨嚴格，大規(guī)模儲備土地的可能性在降低，但開發(fā)杠桿效應(yīng)還

13、會延續(xù)，行業(yè)投資機會明顯。但開發(fā)杠桿效應(yīng)還會延續(xù)，行業(yè)投資機會明顯。從執(zhí)政理念角度出發(fā)，本屆政府從執(zhí)政理念角度出發(fā)，本屆政府2012年卸任之前的房地產(chǎn)市場走年卸任之前的房地產(chǎn)市場走勢，應(yīng)該是在中有保有壓的穩(wěn)定政策下，繼續(xù)向好。勢，應(yīng)該是在中有保有壓的穩(wěn)定政策下，繼續(xù)向好。房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁10研判：在經(jīng)歷了研判：在經(jīng)歷了2009年的政策，年的政策，2010年政策層面趨年政策層面趨緊，行業(yè)將進入蟄伏期緊，行業(yè)將進入蟄伏期隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，政府將加強樓市調(diào)控以保持市場穩(wěn)定。隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，政府將加強樓市調(diào)控以保持市場穩(wěn)定。 隨著2009年房地產(chǎn)市場的白熱化，預計2010年中央將視整體市場環(huán)境

14、不斷完善調(diào)控措施，其中最值得關(guān)注的是信貸政策。 2009年新增信貸高達年新增信貸高達9.59萬億，萬億，2010年新增信貸將控制在年新增信貸將控制在7.5萬億左右，萬億左右，1月份新月份新增貸款已經(jīng)突破增貸款已經(jīng)突破1.1萬億，直接導致央行萬億，直接導致央行12日上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金，但全年大日上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金，但全年大量的信貸投入預示市場量的信貸投入預示市場“不差錢不差錢”。 國務(wù)院發(fā)布2010年“國11條”已明確二套房貸首付不得低于40%，可見政府已在今年開局發(fā)出了收緊信貸的信號，2010年對開發(fā)商的信貸也將收緊。 政府會繼續(xù)打擊捂盤、囤地行為，以加大市場供給。 根據(jù)有保有壓、抑制

15、投機性購房、鼓勵自住和改善型購房的調(diào)控大方向，2010年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)更大的差異化，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)好的宏觀環(huán)境下，著力保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁11相對政策影響分析相對政策影響分析 對于政策，基本分為金融（信貸、加息、準備金率）、交易（稅費、貸款分類）、供需、持有四個方面，主要是前兩者，將表現(xiàn)為流動性收緊，抑制了客戶需求，進而增加開發(fā)商回款難度和現(xiàn)金流困境，土地市場再次趨冷。政策解讀對市場影響金融類信貸銀行信貸額度階段控制，如1月20日傳聞“停止放貸”全年信貸額度仍較高，“不差錢”準備金率12日首次大幅提高0.5%，回籠資金，降低了商業(yè)銀行貸款能力土地市場可能降溫，

16、對開發(fā)商資金面影響下半年或顯現(xiàn) 加息防通脹，利率上調(diào)，存在預期絕對數(shù)值變化不大，對負債率高、資金實力欠缺的中小地產(chǎn)商影響大交易類稅費收回營業(yè)稅優(yōu)惠政策，抑制投資和投機性購房作為重點對新房開發(fā)利好貸款差別利率、收緊二套房貸政策利率提高增加還款成本，貸款額度提高影響中低收入人群置業(yè)，對投資需求有抑制，減少市場需求，超過加息對開發(fā)商影響房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁122010年市場展望年市場展望 房價起伏但相對平穩(wěn)，成交量將回落。房價起伏但相對平穩(wěn)，成交量將回落。 由于2009年房價已上升至高位，部分城市特別是一二線城市房價已觸及普通購房者的承受上限，2010年，房價上漲的空間較有限。供應(yīng)緊缺的局

17、面決定了房價難短期內(nèi)大幅回落，預計2010年整體房價將在現(xiàn)有水平平穩(wěn)運行，部分2009年上漲過快的城市將會適度回調(diào)。 上半年土地市場將延續(xù)上半年土地市場將延續(xù)2009年之勢，供應(yīng)增加，下半年存在走低可能。年之勢，供應(yīng)增加，下半年存在走低可能。 延續(xù)2009年火爆態(tài)勢，政府對土地市場預期普遍較高，出于增加收益和平衡市場供應(yīng)的雙重因素，各地尤其是二、三線城市會繼續(xù)加大供應(yīng)，機會較多，但地價也會堅挺。如果市場按照政策預期進行調(diào)整，則土地市場可能再次遇冷。 開發(fā)商大多領(lǐng)會了政策脈絡(luò)，預計會從容應(yīng)對，恐慌情緒減少。開發(fā)商大多領(lǐng)會了政策脈絡(luò)，預計會從容應(yīng)對，恐慌情緒減少。 開發(fā)商們雖有些難以理解政策的突然

18、轉(zhuǎn)變，雖然他們已經(jīng)看清了政策脈絡(luò)開發(fā)商們雖有些難以理解政策的突然轉(zhuǎn)變，雖然他們已經(jīng)看清了政策脈絡(luò)。不少開發(fā)商開始考慮放慢銷售節(jié)奏，捂盤現(xiàn)象可能再度卷土重來。 未來地產(chǎn)新政最大的變數(shù)在地方政府，在中央地產(chǎn)新政日益嚴厲的時候，地方政府逆向調(diào)控，試圖緩解房地產(chǎn)市場凜冽寒氣。房地產(chǎn)市場形勢分析報告(16頁13世聯(lián)觀點世聯(lián)觀點 諸如提高首付、利率恢復的金融政策對中低收入人群置業(yè)影響較大，但對諸如提高首付、利率恢復的金融政策對中低收入人群置業(yè)影響較大，但對高端支付能力較強的人群影響不大，豪宅市場依然會有不錯表現(xiàn)。高端支付能力較強的人群影響不大，豪宅市場依然會有不錯表現(xiàn)。 預計預計2010年房價將高位盤整，泡沫暫時還不會破滅，其中廣大的二、三年房價將高位盤整，泡沫暫時還不會破滅，其中廣大的二、三線城市可能會出現(xiàn)線城市可能會出現(xiàn)“量價齊升量價齊升”，一線城市的新房成交量同比將難以再出，一線城市的新房成交量同比將難以再出現(xiàn)較大增長，相比現(xiàn)較大增長，相比2009年甚至可能還會出現(xiàn)一定下降。年甚至可能還會出現(xiàn)一定下降。2008