廣西2015年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房屋征收復核估價和鑒定試題

1、廣西2015年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房屋征收復核估價和鑒定試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。 A：1991年11月，國務院辦公廳下發(fā)的關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 B：1994年7月18日國務院下發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 C：1998年7月3日發(fā)布的國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 D：2003年8月12日國務院下發(fā)的國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

2、2、_是由股份有限公司公開發(fā)行，用以證明投資者的股東身份和權(quán)益，并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。 A證券 B股票 C債券 D投資基金3、房地產(chǎn)投資的特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 A：相對較高的收益水平 B：易于獲得金融機構(gòu)的支持 C：能抵消通貨膨脹的影響 D：提高投資者的資信等級 E：借款合同 4、下列說法正確的是_。 A增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B增價拍賣皆為買方報價拍賣 C減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D減價拍賣皆為買方報價拍賣5、估價報告有效期應從起計【2003年考題】 A：估價時點 B：估價作業(yè)期 C：出具估價報告之日 D：簽訂估價委托合同之日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價

3、格 6、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風險比直接投資于房地產(chǎn)的風險要小得多，這主要是因為REITs具有_。 A較高的收益性 B較強的流動性 C直接融資的功能 D抵御通貨膨脹影響的功能推薦精選 7、拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過_確定其價格。 A成本核算 B協(xié)商 C評估 D房地產(chǎn)管理部門規(guī)定 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批由國務院建設(shè)行政主管部門審批的是_。 A一級資質(zhì) B一、二級資質(zhì) C一三級資質(zhì) D一四級資質(zhì) 9、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6，自有資本要求的年收益率為9，該類房地產(chǎn)的資本化率為。 A：60 B：69 C：88 D：90 E：工業(yè)用地的

4、監(jiān)測點評估價格 10、拍賣實務中，拍賣人應當于拍賣日天前發(fā)布拍賣公告。 A：7 B：10 C：15 D：20 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是。 A：政府大樓建設(shè)用地 B：商品房建設(shè)用地 C：經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地 D：國家重點扶持的水利項目用地 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 12、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8，折現(xiàn)率為12，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。 A：4023.04 B：4074.10 C：47

5、68.50 D：5652.09 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是年。 A：15 B：25 C：35 D：55 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)推薦精選14、_是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。 A市場定位 B市場調(diào)查 C市場細分 D市場分析 15、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是_。 A商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D商業(yè)

6、、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 16、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。 A：使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格 B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格 C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格 D：依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在。 A：估價主體資格需依法取得 B：估價對象狀況需依法判定 C：估價對象收益需依法確定 D：估價方法需依法選用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、下列關(guān)于物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是。 A：物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二

7、級、三級 B：新設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照二級核定，并設(shè)一年的暫定期 C：國務院建設(shè)主管部門負責一級、二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 D：設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級、三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8，則其現(xiàn) 值是萬元。 A：300 B：21350 C：17119 D：500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、功能折舊違背了以下哪個原理_。 A收益遞減原理 B收益遞增原理 C均衡原理 D適合原理 推薦精選21、在會計領(lǐng)域中屬于法律層次的有，是會計法規(guī)體系中最具權(quán)威、

8、最具法律效力的法律規(guī)范。 A：中華人民共和國注冊會計師法 B：中華人民共和國會計法 C：中華人民共和國審計法 D：企業(yè)會計準則基本準則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于導向定價法。 A：成本 B：購買者 C：競爭 D：市場 E：借款合同23、房地產(chǎn)投資的缺點是（）。 A相對較高的收益水平 B易于獲得金融機構(gòu)的支持 C抵消通貨膨脹的影響 D投資回收期較長 24、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個產(chǎn)業(yè)。 A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、招標工作小

9、組的（）人雖，是指開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務的人員。 A助理 B決策 C技術(shù) D文職二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、對地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于_階段。 A投資機會研究 B初步可行性研究 C詳細可行性研究 D項目的評估和決策 2、根據(jù)消費者的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類：即便利品、選購品和特殊品。 A：購買習慣 B：購買心理 C：購買

10、動機 D：購買行為 E：借款合同推薦精選3、復式記賬法包括。 A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法 4、關(guān)于投資價值和市場價值的說法正確的有_。 A市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值 B投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同 C在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅 D國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估 E在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估5、廉

11、租住房租金由_構(gòu)成。 A維修費和管理費 B維修費和利潤 C維修費、管理費和利潤 D維修費、利潤和稅金 6、以2003年1季度為基期，將某地區(qū)不同時間上房地產(chǎn)的銷售價格數(shù)據(jù)進行對比分析和計算，得到2004年第1、2季度房屋銷售定基價格指數(shù)分別為1077、11018。又稱平均值、均值，是全部變量值的算術(shù)平均。 A：算術(shù)平均數(shù) B：調(diào)和平均數(shù) C：中位數(shù) D：眾數(shù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關(guān)于價格彈性的表述中，正確的有_。 A供給價格彈性一般為正值 B當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性 C需求價格彈性永遠為負值 D當需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性 E一般來說，時間越長，需求和供給

12、都越有彈性 8、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有。 A：購買-持有-出租-出售 B：購買-更新改造-出售 C：購買-更新改造-出租出售 D：開發(fā)-銷售 E：開發(fā)-持有-出租-出售推薦精選 9、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。 A：隱含估價對象范圍不同 B：參數(shù)選取不合理 C：估價作業(yè)日期不同 D：價值類型選取不合理 E：選用的估價方法不切合估價對象 10、反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標是_。 A還本付息比率 B抵押收益率 C投資回報率 D項目收益率11、個人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購

13、房，其應繳納的個人所得稅稅款，應當在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅形式向稅務機關(guān)繳納。 A：預交款 B：預定金 C：訂金 D：保證金 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的。 A：第一階段 B：第二階段的后半段 C：第三階段的后半段 D：第四階段 E：借款合同 13、在商品住宅市場，多層住宅價格的迅速上升會使居民對高層住宅的需求_。 A增加 B減少 C改變 D不改變14、資金來源與運用表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。 A現(xiàn)金流量 B清償能力 C資產(chǎn)與負債情況 D資金盈余或短缺情況 15、債權(quán)人投保債務人的信用風險的

14、，為。 A：財產(chǎn)損失保險 B：責任保險 C：信用保險 D：保證保險 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)推薦精選 16、外墻裝飾材料是用于（）等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。 A外墻 B踢腳 C陽臺 D隔墻 17、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題) A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金 18、中國耕地具有等明顯的特點。 A：人均占有耕地少 B：耕地總體質(zhì)量高 C：生產(chǎn)水平低 D：退化嚴重 E：后備資源不足 19、房屋普通險的期限為_。 A半年 B1年 C2年 D3年 20、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%

15、，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為_萬元(收益可視為無限年)。 A30 B40 C50 D60 21、被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務，同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定對_的財務強制拍賣。 A張某 B張某或楊某 C楊某 D張某和楊某 22、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。 A有租約限制下的價值 B共有房地產(chǎn)的價值 C無租約限制下的價值 D承租人權(quán)益的價值23、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。 A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性