代理意見左旗法院業(yè)主

1、代理意見開庭時間 : 2009 年 10 月 19 日開庭地點 : 巴林右旗人民法院代 理 人 : 張鐵棟 巴林左旗法律援助中心律師 受法律援助中心指派，接受本案原告委托，參加法庭審理，經過庭審調查 就案件事實、法律適用發(fā)表代理意見如下：1998 年巴林左旗法院作為建設單位利用本單位存量土地建設家屬樓， 1999 年家屬樓落成，左旗法院辦公區(qū)和家屬區(qū)以墻為界各自獨立成院，家屬樓的價 格高于市場價格 100 元左右，地下室價格高于市場價格 300 元左右，地下室價 格與一六樓價格持平。原有鍋爐房原來只供應法院辦公樓的供暖，新建家屬樓 和辦公樓一同供暖，原有鍋爐房已無法滿足需要，需另行改建新鍋爐房

2、，經院 黨組立會研究決定將改建后的鍋爐房建在家屬區(qū)，作為家屬樓配套設施與法院 辦公樓共有、共用。新建鍋爐房長為 15.7 米，寬為 11 米，面積 172.7 平方米，而原有鍋爐房 長為 17.5 米，寬為 8 米，面積為 140 平方米，新建鍋爐房比原鍋爐房面積大， 比原鍋爐房要高出一倍。 2005 年冬熱力公司統一供暖， 鍋爐房供業(yè)主停放車輛， 存放物品使用至今。本案的焦點問題，鍋爐房是法院和家屬樓業(yè)主共有還是由法院單獨享有所 有權。我們認為鍋爐房是法院和業(yè)主共有的樓房配套設施，法院并不享有單獨 所有權。第一、從鍋爐房自然屬性和功能用途來看，鍋爐房是住宅的必要配套設施， 是業(yè)主實現對住宅居

3、住不可缺少的條件，與小區(qū)建設和居住使用分不開，依法必須配套修建，在構造及使用上具有共有部分非獨立性的物理屬性。在功能用途方面也具有作為共有部分對于全體業(yè)主而言的公共屬性，及非排他使用性。配套設施是為住宅小區(qū)配套服務所必須，也是小區(qū)居住質量標準所應當包含的 內容。在業(yè)主購買樓房的時候，就會產生這樣的合理信賴，購買專有部分即可 獲得相應配套設施。第二、在業(yè)主購買專有部分住宅之后，該部分共有配套設施的成本已經分 攤入房屋價款之中，轉化為業(yè)主共有，服務于公共目的，成為小區(qū)整體環(huán)境的 組成部分，構成共有物業(yè)相關內容，應由業(yè)主共同享有所有權。第三、從歷史成因、使用狀況來看，鍋爐房專為家屬樓改建，建在家屬區(qū)

4、 劃內，成為家屬樓和法院辦公樓的共用配套設施，功能從屬于兩幢樓房，從歷 史成因、使用狀況方面，也應認定為法院和家屬院業(yè)主共有。第四、從鍋爐房包含價格因素考察，地下室原定價格為每平方米 400 元， 購買時的價格為每平米 600 元，與一樓價格持平，每平米增加 200 元用于鍋爐 房建設和其它公用設施建設， 47 戶業(yè)主總計投入 15 萬余元。第五、從法院黨組意志來看，法院黨組所有成員均為原告提供證言證實黨 組會議決定鍋爐房作為配套設施，由法院和業(yè)主共有、共用。在法庭審理過程 中，左旗法院不能提供黨組會議記錄相關內容，證據規(guī)則第七十五條規(guī)定“有證 據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果

5、對方當事人主張該證據 的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立。 ，”依據該規(guī)定應當確認鍋爐房 為法院和業(yè)主共有配套設施。從以上幾點可見，鍋爐房作為配套設施具有從屬性，樓房價款本身包含配 套設施建設費用，鍋爐房為小區(qū)共有物業(yè)中共有配套設施，為法院和小區(qū)業(yè)主 共有，法院并不享有單獨所有權。合同法 第五十一條規(guī)定“無處分權的人處分他人財產， 經權利人追認或 者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。 ”本案第三人同為業(yè)主， 對鍋爐房屬配套設施，為法院和業(yè)主共有的屬性是明知的，第三人購買鍋爐房 并非善意，依法應當認定財政局與第三人簽訂合同無效。從財政部門拍賣程序來看，也存在合同無效事實。財

6、政局發(fā)布拍賣公告的 標的物是林東鎮(zhèn)東城區(qū)巴林左旗法院樓房及院落，鍋爐房座落在家屬院內，二 者地點不同，位置有異，屬不同的二個物，從內容看，財政局公告拍賣的標的 物實質上并不包括鍋爐房。財政局據以拍賣的權屬依據和評估依據是產權證， 產權證附圖標注的鍋爐房并非是新建鍋爐房，而是舊有已經拆除的鍋爐房，舊 鍋爐房因拆除而滅失，產權證不在具有產權證明效力，財政局不能將該產權證 作為對新建鍋爐房享有單獨權屬進行拍賣的依據。舊物即以滅失，評估價值緣 何而來，顯系憑空偽造，整個拍賣程序移花接木，指鹿為馬，掛羊頭、賣狗肉， 侵犯業(yè)主對鍋爐房共有權利，拍賣本身就是無效的。物權法就建筑區(qū)劃內物業(yè)設施、物業(yè)服務用房的

7、歸屬及共有財產處分做出 明確規(guī)定，為處理本案提供明確依據。物權法第 73 條明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物 業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 ”物權法本著以小區(qū)和建筑物最終功能實現為根本， 摒棄優(yōu)先考慮投資利益的取向，確立并做出了為業(yè)主共有財產的制度安排。物權法第 97 條對共有動產和不動產處分做出嚴格規(guī)定“處分共有不動 產或者動產以及對共有不動產或者動產作重大修善，應當經占份額三分之二以 上按份共有人或者全體共有人同意，但共有人之間另有約定除外。 ”關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第14 條規(guī)定“建設單位或者其它行為人擅自占用、 處分業(yè)主共有部分、 改變其使用 功能或者進行經營活動，權利人請求排除妨礙，恢復原狀、確認處分行為無效 或者賠償損失的，人民法院應予支持。 ”建筑物區(qū)分所有權司法解釋理解與適用第 247 頁明確解釋： 物權法實施之 前的行為一直持續(xù)到物權法實施之后，且訴訟發(fā)生在物權法實施之后， 則應當適用本解釋。原因在于法律自實施之日起就具有調整當事人行為作用， 該行為的發(fā)生雖然在實施之前，但是因為其一直持續(xù)至法律實施之后，因此應 當受物權法和司法解釋調整。依據物權法和建筑物區(qū)分所有權司法解釋，財政部門擅自處分共有物業(yè)設 施的行為也是無效的。綜上，鍋爐房作為法院家屬樓的