房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析中的基本問題

1、劉秋雁劉秋雁 編著編著東東 北北 財財 經(jīng)經(jīng) 大大 學(xué)學(xué) 出出 版版 社社課程體系課程體系 v房地產(chǎn)投資分析中的基本問題房地產(chǎn)投資分析中的基本問題v房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析v房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序與政府管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序與政府管理v房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析v房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算v房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析v房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目不確定性分析v房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析v房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析v房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析

2、v房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析v房地產(chǎn)證券化簡介房地產(chǎn)證券化簡介第第1 1章章 房地產(chǎn)投資分析中的基本問題房地產(chǎn)投資分析中的基本問題v房地產(chǎn)投資概述v房地產(chǎn)投資分析概述v房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1 11 11 1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟活動。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的

3、。 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預(yù)定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述1 11 12 2房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的類型 1從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 1）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述（1）房

4、地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不

5、愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商

6、業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進行租賃經(jīng)營。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔的風(fēng)險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險的主要手段。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集

7、中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述3從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。 1）出售型房地產(chǎn)項目投資 這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）出租型房地產(chǎn)項目 這類房地產(chǎn)項目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3）混合型房地產(chǎn)項目 這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、

8、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1 11 13 3房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。 其一

9、，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營運費用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2避稅收入 擁有房地產(chǎn)時的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。1 11 1房地

10、產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 對于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1 11 14 4房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。認識和掌握這些特點，對我們進行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要

11、的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 1位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。這一點決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項目的區(qū)位時，應(yīng)注意以下幾點： 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低。 3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項目所處區(qū)位的變化情況。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 2壽命周期長 房地產(chǎn)商

12、品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長。 如果房地產(chǎn)的維護狀況較好，其較長的自然壽命可以使投資者從一項置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命（經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間）。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 3適應(yīng)性 所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 4個別性 房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時投資與彼時投資而不

13、一樣。 房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標準化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值都是不一樣的。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 5政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，政府對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 6對專業(yè)管理的依賴性 對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、融

14、資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經(jīng)驗和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 7相互影響性 房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。反之，一個地區(qū)的衰落和冷清，也會導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價值的降低。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 8房地產(chǎn)投資的巨額性 房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 9房地產(chǎn)投

15、資的風(fēng)險性 房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險。 由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。1 11 1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 10房地產(chǎn)投資的保值與增值性 眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈旈L的時間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來的損失，必須尋求某種保值的方法。 隨著社會的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟的繁榮、人們對土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價格總體呈不斷上升趨勢。所以從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。 另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟的發(fā)展

16、和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當時期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價格根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律不斷上升。 從長遠利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 1 12 21 1為什么要進行房地產(chǎn)投資分析為什么要進行房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個普通的個人投資者，可以用4萬元的首付款運作一個20萬元的置業(yè)投資項目；一個不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個房地產(chǎn)開發(fā)公司可以投資數(shù)百萬或數(shù)千萬元建造一幢寫字樓；而一個政府可以花費數(shù)億元新建一個車站和交通系統(tǒng)。

17、所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 投資的收益需要預(yù)測；收益獲得的時間不同需要校正；收益的

18、置信程度即風(fēng)險需要考慮；面臨多種投資機會但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 1 12 22 2房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務(wù)是： 1為投資者提供投資方向 投資者在準備投資前，往往面臨投資方向問題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個良好的分析報告，對投資方向諸問題做出全面、可信的論證。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2為投資者提供運作方式 一項投資活動的運作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營

19、。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問題。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3為投資者預(yù)測投資效益 投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會效益問題。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 4為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法 分析人員僅僅為投資者預(yù)測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險；僅僅告之有風(fēng)險還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險。 除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標是獲取高額利潤，但并不

20、意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。因為一項社會效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項目，不可能獲得政府的批準。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的實質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。 房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項目在既定的目標和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟效益。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述1 12 23 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1市場分析 房地產(chǎn)投資項目在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、項目背景資料，辨識投資風(fēng)險，選擇

21、投資機會的過程，稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。市場分析包括對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測。 1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2區(qū)位條件分析 在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價格水平就越高。所以區(qū)位條件的好壞對房地產(chǎn)投資項目的利潤和收益有著重要的影響。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、社會和政治力量的影響。 對投資項目構(gòu)成影響的區(qū)位條件還包括該項目具體地點的自然和法律特征。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析 包括許多定量的調(diào)查或預(yù)測結(jié)果，如項目的投資、

22、成本與費用、各項稅金和利潤、租售價格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準確（當然是相對的），那么后面據(jù)此分析所得出的結(jié)論就是可商榷的。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 4財務(wù)分析 財務(wù)分析是對項目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進行的分析，從而得出財務(wù)上是否可行的結(jié)論。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 5不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析中，運用了大量的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中必然帶有某種不確定性。 通過臨界點分析、

23、敏感性分析對這些不確定性因素進行分析，以揭示項目所能達到的盈利水平和面臨的風(fēng)險。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 6風(fēng)險分析 前述的不確定性分析無法對投資者所承擔的風(fēng)險做定量估計，它只能起到定性說明的作用。而風(fēng)險分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風(fēng)險條件下獲利的可能性大小。這種可能性描述了房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度，進而為投資者決策提供可靠依據(jù)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 7決策分析（即方案比選分析） 某些時候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個或幾個投資方案，用于投資活動。當投資者資源有限的時候，就需要對投資方案再進行比選。 至此

24、，一項完整的房地產(chǎn)投資分析過程才算完結(jié)。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述1 12 24 4房地產(chǎn)投資項目的可行性分析與投資分析、房地產(chǎn)投資項目的可行性分析與投資分析、項目評估的不同項目評估的不同 1可行性分析與投資分析的不同 房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價

25、的分析過程。 我們說一個方案可行，并不是說這一方案就一定是合適的。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個起點?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問題。后者應(yīng)該由投資分析來解決。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 面對市場上眾多的投資機會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風(fēng)險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個預(yù)選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。可見，可行性分析是投資分析中的一個重要階段。1 12 2房地

26、產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2可行性分析的內(nèi)容 可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。 1）投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 如果機會認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 2）初步可行性研究 大型投資項目的可行性研究往往需要相當多的人力和資金，耗費較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之間，先進行一輪

27、初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結(jié)論，初步判明項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性研究。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3）詳細可行性研究 詳細可行性研究是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟是否可行后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。 詳細可行性研究是項目投資可行性研究全過程中最重要的一個組成部分。 項目的可行性研究應(yīng)在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進行，以便開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 3可行性分析與項目評估的不同 項目評估是在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有

28、關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項目（或企業(yè)）、國民經(jīng)濟和社會的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨詢機構(gòu)等）對擬建投資項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、項目的市場需求、工程技術(shù)、財務(wù)效益、經(jīng)濟效益和社會效益等進行全面分析論證，并就該項目是否可行提出相應(yīng)職業(yè)判斷的一項工作。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述可行性分析與項目評估的不同之處在于四個方面： 1）行為的主體不同。 2）立足點不同。 3）所起的作用不同。 4）所處的階段不同。1 12 2房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述4可行性分析應(yīng)該注意的問題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角

29、 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場分析的結(jié)果1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1 13 31 1關(guān)于投資價值關(guān)于投資價值 一個開發(fā)項目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1交易價格 通常交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。 1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2最可能

30、銷售價格 最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預(yù)測。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對同一房地產(chǎn)的最可能銷售價格的預(yù)測結(jié)果可能是不一致的。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3市場價格 市場價格是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 4交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設(shè)置一個較低的價格下限

31、，而買方則將為此設(shè)置一個較高的價格上限。實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。 如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 5投資價值 投資價值是預(yù)期的未來收益的價值，該價值是根據(jù)項目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 6投資價值與市場價值的不同 市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主

32、觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 就投資價值與市場價值相對而言，投資價值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1 13 32 2關(guān)于現(xiàn)金流量關(guān)于現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流

33、出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量 對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目銷售收入扣除總投資（或總成本費用）及償還貸款本息之后的余額。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2開發(fā)后持有房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量 這種時候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經(jīng)營收入有關(guān)，同時考慮每年還本付息因素。在持有期或經(jīng)營期結(jié)束后，可能會有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，

34、這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量 置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。 當對項目進行投資分析以判斷其投資價值的時候，有些動態(tài)指標需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項目投資的起始點，然后與項目的投入或支出進行比較，從而判斷項目在財務(wù)上的可行性。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1 13 33 3關(guān)于投資與成本關(guān)于投資與成本 1廣義投資與成本的概念 1）投資 廣義的投資是指人們

35、的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。 2）成本 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。 對于開發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念較為相似。1 13

36、 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念1 13 34 4關(guān)于財務(wù)杠桿關(guān)于財務(wù)杠桿 1抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 1 13 3

37、房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按年等額還本付息時，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為：(1)(1)1nnrrmr式中：m：抵押常數(shù)（年）； r：年利率；n：貸款年數(shù)。 1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時，抵押常數(shù)m為：1212/12(1/12)(1/12)1nnrrmr式中：m：抵押常數(shù)（月）；r/12：月利率；n x 12：貸款月數(shù)。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 它的意思是，年利率為r,貸款年限為n,貸款額度為1元的每月還款額。 其經(jīng)濟含義是，在給定的n年內(nèi)，

38、為回收1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。實際上抵押常數(shù)等于1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來說明。 假定貸款總額為p，每月付款額為m0，貸款年數(shù)為n，年利率為r，復(fù)利次數(shù)為12，則月還本付息額的計算公式為：1212/12(1/12)(1/12)1nonrrmpr1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有：()

39、 12() 12(1/12)1/12(1/12)n ton trmrr 貸款余額1 13 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 有時為了計算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計算步驟： 1、已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 2、已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付款額進而求出每年付款額； 3、已知了每年(月)付款額，可求出要求的某年(月)貸款余額； 4、某年(月)償還本金 = 上一年(月)貸款余額 該年(月)貸款余額 5、某年(月)償還利息 = 每年(月)付款額 該年(月)償還本金 實際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這5個因素中的任何4個，即