銅陵市房地產(chǎn)市場資料

1、銅陵市市場基礎(chǔ)資料一、城市基礎(chǔ)資料1、銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢 2、銅陵的城市背景與發(fā)展機(jī)遇自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。 3、銅陵的交通狀況 p 城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點(diǎn)站）p 鐵路：銅九鐵路 p 高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速p 城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機(jī)銜接、

2、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運(yùn)輸體系。快速通達(dá)蘇、浙、滬。 4、銅陵行政區(qū)域劃分1956年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟(jì)形勢變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總?cè)丝?1.35萬人，其中市區(qū)人口43.43 萬人5、銅陵城市發(fā)展定位 銅陵城市發(fā)展定位： p 全國銅產(chǎn)業(yè)基地 p 電子材料產(chǎn)業(yè)基地 p 長江中下游重要的工貿(mào)港口城市p 皖中南中心城市 二、銅陵宏觀經(jīng)濟(jì)1、銅陵gdp總量及人均gdp分析截至2007年銅陵市人均gdp已經(jīng)突破4000 美元，標(biāo)志著銅陵市房

3、地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。2.銅陵全省gdp排名排名 地市 gdp 1 合肥市 1300 2 安慶市 600 3 蕪湖市 580 4 馬鞍山 540 5 滁州市 438 6 宿州市 430 6 六安市 430 7 巢湖市 410 8 淮南市 355 9 亳州市 345 10 宣城市 350 11 銅陵市 290 12 淮北市 258 13 黃山市 215 14 池州市 158 排名 城市 人均gdp 1 馬鞍山 42664 2 銅陵市 35648 3 合肥市 28125 4 蕪湖市 26976 5 淮南市 15197 6 黃山市 14052  7 淮北市 12900  8 宣

4、城市 12500  9 滁州市 9954 10 安慶市 9836    11 池州市 9015 12 巢湖市 8913 13 宿州市 7049  14 亳州市 6388 15 六安市 6231 3、銅陵人均可支配收入漲幅收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)支出也同步增長，住宅消費(fèi)能力大幅度提高，推動(dòng)了銅陵市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。4、銅陵人均可支配收入排名 地市 可支配收入 增幅 安徽省 11474 17.4 馬鞍山 16137 17.7 合肥市 13426 21.9 銅陵市 13266 17.6 蕪湖市 13234 22.1 淮南市 12003 12.6 淮北市

5、 11644 18.7 黃山市 11362 16.9 巢湖市 11331 19.7 亳州市 11288 24.8 池州市 11017 22.2 滁州市 10904 14.4 安慶市 10710 11.7 宿州市 10562 18.1 六安市 10459 16.9 宣城市 10436 15.4 五年來，全市生產(chǎn)總值由2002年的93億元增加到2007年的290億元，年均增長16.6%，總量在全省前移2位；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過5000美元；財(cái)政總收入由9.4億元增加到50億元，年均增長39.8%，總量在全省前移9位；累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資395億元，相當(dāng)于2003年前47年投資額的總和。過去的五年，

6、是銅陵實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的五年，是銅陵整體形象顯著提升的五年，是人民群眾得到較多實(shí)惠的五年。 5、銅陵招商引資概況p 改革開放以來，在銅陵市委市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，銅陵市利用外資穩(wěn)步發(fā)展，自1989年批準(zhǔn)第一家外商投資企業(yè)開始，到目前為止，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)227家，外商投資企業(yè)累計(jì)投資總額98267萬美元，注冊資本60629萬美元，合同外資額34141萬美元，實(shí)際利用外資28503萬美元。 p 堅(jiān)持從投資導(dǎo)向著手，積極引導(dǎo)外資投向我市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。一是明確提出了銅陵投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，以基本市情選擇投資對象，針對銅陵產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，按照國家產(chǎn)業(yè)政策，及時(shí)明確了我市重點(diǎn)發(fā)展的外商投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：銅礦開采、銅產(chǎn)

7、品系列加工及精細(xì)化學(xué)工業(yè)項(xiàng)目；國有企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、嫁接改造項(xiàng)目；電子元器件及電子基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；建材、紡織產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；綜合利用資源、防治污染項(xiàng)目；城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)項(xiàng)目，社會(huì)公益事業(yè)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，并做到了根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向選擇投資合作對象，如銅都銅業(yè)利用亞行貸款進(jìn)行金昌冶煉廠技術(shù)改造及環(huán)境治理項(xiàng)目和引進(jìn)深圳能源、中國華源等。二是相繼出臺(tái)了鼓勵(lì)外商投資政策，特別是對高新技術(shù)企業(yè)，在所得稅實(shí)行二免三減半的基礎(chǔ)上再延續(xù)三年減半，在土地出讓上，實(shí)施以項(xiàng)目帶政策的做法，以此吸納優(yōu)質(zhì)外資。先后引進(jìn)跨國集團(tuán)7家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)4家，分別是日本住友株式會(huì)社、日本伊藤忠株式會(huì)社、德國阿爾塔納集團(tuán)和韓國s

8、kc公司。與此同時(shí)，也加大了對內(nèi)開放的步伐，引進(jìn)了華源、深圳能源、安徽海螺大型國內(nèi)企業(yè)進(jìn)入我市。三是做好規(guī)劃，引導(dǎo)外商投資符合國家產(chǎn)業(yè)目錄項(xiàng)目，根據(jù)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，結(jié)合銅陵產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，對全市所有招商項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真清理，編制了銅陵投資指南、銅陵招商項(xiàng)目冊，建立了銅陵招商項(xiàng)目庫和銅陵招商網(wǎng)站，引導(dǎo)外商進(jìn)行投資。 三、銅陵城市規(guī)劃1、建設(shè)大銅陵城市空間新體系 新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。城市人口規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬人。 2、主城區(qū)東擴(kuò)南拓城市將形成“一城三區(qū)，一主兩副”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，

9、主城區(qū)是全市的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，信息和公共服務(wù)中心；東部城區(qū)由順安鐘鳴和金橋工業(yè)園組成，形成富有活力的以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，大通組成，主要發(fā)展商貿(mào)物流，旅游服務(wù)業(yè)，工業(yè)形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)。 3、大銅官山公園市政概念規(guī)劃 以“山水銅都”為核心，通過全面保護(hù)、嚴(yán)格控制、重點(diǎn)恢復(fù)、綜合利用和有序建設(shè)，使大銅官山公園成為成為國家級森林公園、國家礦山公園、中國第一銅文化旅游目的地?！皟缮揭缓北辈块T戶景區(qū)、城市市民公園和山態(tài)城區(qū)，全面打造成為銅陵市山岳生態(tài)景觀名片。 大銅官山公園板塊分為： 戰(zhàn)略區(qū)域包括：四大戰(zhàn)略板塊，兩大景觀區(qū)域。 項(xiàng)目地塊地處城市規(guī)劃的南部城區(qū),規(guī)

10、劃是以商貿(mào)物流、旅游、工業(yè)等行業(yè)為主的綜合性新城區(qū)。項(xiàng)目緊鄰城市主干道銅都大道，銅都大道直通長江大橋是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流的重要渠道。項(xiàng)目南靠大銅官山，城市規(guī)劃大銅官山在2030年前會(huì)建成大銅官山公園，項(xiàng)目周遍的旅游服務(wù)業(yè)也將成為該區(qū)域的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，將很大程度的提升項(xiàng)目地塊的價(jià)值。周邊的海螺水泥廠等市重點(diǎn)企業(yè)的發(fā)展也有助于項(xiàng)目地塊的發(fā)展。四、銅陵房地產(chǎn)市場1、安徽省總體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀全省房價(jià)可能繼續(xù)穩(wěn)步上升 大環(huán)境帶動(dòng)小環(huán)境（1）投資住宅仍居主導(dǎo) 2007年，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)上年平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，增速基本保持在40%左右，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資891.51億元，比上年增長39.9%。房地

11、產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)為114.4，是8個(gè)分類指數(shù)中最高的，比上年提高0.2個(gè)點(diǎn)。 從投資用途看，住宅投資居主導(dǎo)地位。全年住宅完成投資662.28億元，增長37.7%，投資額占房地產(chǎn)投資的74.3%;辦公樓完成投資23.88億元，增長52.6%，占總額的2.7%，所占比例最低；商業(yè)營業(yè)用房投資109.94億元，增長37.8%，占總額的12.3%。 （2）商品房空置率下降 截止2007年12月底，全省商品房空置率面積280.49萬平方米，比上年下降18.1%。商品房空置面積下降，表明安徽省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的內(nèi)在質(zhì)的量逐步提高。 從空置房的用途來看，住宅空置面積172.13萬平方米，下降18.9%，占全省商品

12、房空置面積的61.4%；辦公樓16.45萬平方米，下降25.8%；商業(yè)營業(yè)用房72.72萬平方米，下降20.8%。從空置的時(shí)間來看，空置13年的商品房面積206.9萬平方米，下降9.1%；空置3年以上的商品房面積14.45萬平方米，下降19.7%。 （3）2007年“皖房景氣指數(shù)”值 指數(shù)名稱 2007年指數(shù)（%） 2006年指數(shù)（%） 2007年比2006年增減（點(diǎn)） 景氣狀況 皖房景氣指數(shù) 104.2101.6+2.6景氣 開發(fā)投資指數(shù) 114.4114.2+0.2景氣 資金來源指數(shù) 108.3107.1+1.2景氣 購置土地面積指數(shù) 99.394.6+4.7不景氣 土地購置費(fèi)指數(shù) 101

13、.998.8+3.1景氣 空置面積指數(shù) 106.2105.7+0.5景氣 新開工面積指數(shù) 95.396.3-1.0不景氣 竣工面積指數(shù) 104.8104.4+0.4景氣 銷售價(jià)格指數(shù) 104.6101.0+3.6景氣 2、2007年銅陵房地產(chǎn)市場回顧據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2007銅陵市區(qū)竣工面積達(dá)98.19萬平方米，同比去年增長29.25%。其中住宅面積67.51萬平方米，同比去年增長15.46%。07年開工面積101.6萬平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14萬平方米，同比去年下降9.92%。 2007年銅陵市區(qū)成交面積54.61萬平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成

14、交42.86萬平米，同比下降33.07%，占總成交的78.48%。整體07年房產(chǎn)市場成交量均同比06年有大幅度下滑。07年整體房產(chǎn)市場供需同比06年均有大幅度的下降。07年的開發(fā)量少導(dǎo)致現(xiàn)銅陵市場可售房源稀少，全市可售房源僅1600余套遠(yuǎn)底于同規(guī)模其他城市。2007年銅陵房地產(chǎn)市場的供銷關(guān)系保持活躍態(tài)勢。3、2007年銅陵房地產(chǎn)市場分析p 商品房價(jià)格穩(wěn)步上漲，全市住宅均價(jià)突破3500元/平方米，同比已超過安徽省省會(huì)城市合肥。 年份 投資額 （億元） 施工面積 （萬） 竣工面積 （萬） 銷售面積 （萬） 均價(jià) （元/） 空置面積 （萬） 2003 6.38 117.33 44.99 34.06

15、1900 9.73 2004 9.50 153.91 51.08 44.86 2750 8.27 2005 10.46 151.38 54.16 39.58 3100 6.06 2006 17.79 261.66 75.97 73.21 3246 6.45 2007 20.77 262.05 98.19 54.61 35875.10 p 房屋空置面積減少，市場呈需大于求狀態(tài)  至07年底，全市空置商品房面積約在5.1萬平方米左右，同比減少20.93%，p 市場現(xiàn)供應(yīng)量較少，潛在競爭力威脅較大 截止到今年3月份，銅陵三個(gè)區(qū)共有1600余套房屋可以出售，按照平均面積100計(jì)算，潛在供應(yīng)量

16、大約16萬，同比其他同類城市供應(yīng)量較少?？紤]到市區(qū)內(nèi)現(xiàn)土地出讓情況，保守估計(jì)今年商品房市場將新增供應(yīng)量在70萬以上。 4、07年銅陵商品房銷售走勢 通過表中數(shù)字我們計(jì)算出，07年1-12月份，我市商品方一共銷售2600余套。按照每套100平方米計(jì)算，我市房地產(chǎn)交易面積達(dá)到260000平方米左右。銷售主要節(jié)點(diǎn)為3、4月；9、10月；1月三大節(jié)點(diǎn)。前兩大節(jié)點(diǎn)是房產(chǎn)市場常規(guī)黃金時(shí)段。而1月份這一節(jié)點(diǎn)主要因?yàn)殂~陵此類城市打工返鄉(xiāng)一族購房的高潮。 5.銅陵房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 有利因素p 銅陵經(jīng)濟(jì)5年內(nèi)持續(xù)高速增長及城市規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展；p 銅陵市城市規(guī)劃有助于郊區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。p 銅陵房地產(chǎn)市

17、場逐步走向成熟，這將在一定程度上促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展； 不利因素 p 宏觀政策調(diào)控頻出，投資客戶進(jìn)一步被打擊；p 區(qū)域發(fā)展還未兌現(xiàn)；五、銅陵市規(guī)劃1、銅陵房地產(chǎn)板塊競爭研究按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊、環(huán)天井湖板塊五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局：2、中心區(qū)板塊特征分析p 中心區(qū)板塊（以金山路以北，翠湖路以南，銅官大道以東，銅都大道以西）市場供不應(yīng)求、價(jià)格穩(wěn)定。p 中心區(qū)供地有限，盡管中央華庭、陽光山水、香樟花園等項(xiàng)目陸續(xù)有房源推出，但區(qū)域推盤總量不大，房價(jià)穩(wěn)定在高位。該板塊一直是市民居住認(rèn)知度最高的區(qū)域，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和完善

18、的 生活配套設(shè)施。3、新城區(qū)板塊特征分析p 新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，領(lǐng)袖地位已然確立。p 依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為銅陵市場上最熱門的板塊。p 周邊扎堆有萬泰翡翠城、豪邦康城、五環(huán)國際等一批高品質(zhì)樓盤。p 該板塊是主城區(qū)連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的前沿，是順應(yīng)城市空間戰(zhàn)略“北擴(kuò)”的要地，受石城大道的改造、翠湖公園建設(shè)等大型市政工程的利好影響，該板塊近2年上升勢頭非常明顯。隨著石城大道的擴(kuò)改工程結(jié)束，連接新老城區(qū)的價(jià)值鏈正在拉開，拉近該板塊地產(chǎn)和主城區(qū)距離。4、東郊板塊特征分析 p 東郊板塊（銅都大道以東）借題材發(fā)力。p 代表樓盤中房東郡、銅官書香苑、物華臻邸。該區(qū)域曾是一個(gè)“臟、亂、差”的市場聚集之地，不宜居住。然而經(jīng)過幾年來的發(fā)展，東郊區(qū)域在一波波的發(fā)展浪潮中迎來了它的巨變。5、城南板塊特征分析p 城南板塊（金山路以南）蓄勢待發(fā)，性價(jià)比較高。 p 該板塊代表樓盤有世紀(jì)花園、香格里拉、金色蘭庭等，以豐收門為中心的城市南向板塊被稱為銅陵城市生活的發(fā)源地之一。p 南部城區(qū)是構(gòu)成我市“一城三區(qū)，一主兩副”城市空間結(jié)構(gòu)的 三個(gè)城區(qū)之一。p 該區(qū)域依托交通便利和市