投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析

1、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析 摘要：近年來投資性房地產(chǎn)已成為備受企業(yè)青睞的投資方式之一。國家對土地增值稅的清算也促使房地產(chǎn)企業(yè)向綜合型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。企業(yè)愈加重視對投資性房地產(chǎn)的核算。新會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的核算引入了新的計量模式公允價值。本文試通過分析采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的動因。指出存在的主要問題及規(guī)避途徑，以期為公允價值在投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用提供參考。關(guān)鍵詞：公允價值投資性房地產(chǎn)計量屬性相關(guān)性 一、公允價值計量模式的引入 (一)公允價值的含義及啟示國際會計準(zhǔn)則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)?/p>

2、金額。美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(FASB)在SFAS N0157中將公允價值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔(dān))或出售(或清償)一項資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。英國會計準(zhǔn)則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強(qiáng)制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債)的金額。我國在新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。我國主要是借鑒國際會計準(zhǔn)則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場參與者，更加強(qiáng)

3、調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進(jìn)行的，價格是雙方達(dá)成的，任何一方對達(dá)成的價格都沒有異議。 (二)公允價值的特征分析公允價值是動態(tài)的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價值也不盡相同。公允價值的運(yùn)用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關(guān)性；與此同時，根據(jù)國際會計界的

4、最新研究表明，隨著估價和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中(存在活躍市場或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場價格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會計信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價值體現(xiàn)交易的公平性。從國內(nèi)外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營是持續(xù)經(jīng)營，而不是面臨破產(chǎn)清算。 二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的動因分析 (一)投資性

5、房地產(chǎn)的界定國際會計準(zhǔn)則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或為資本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準(zhǔn)則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國新會計準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房

6、地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國對投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，投資性房地產(chǎn)是一個獨(dú)立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則對采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是

7、采用公允價值模式計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 (二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開

8、放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準(zhǔn)則盡可能地消除與國際會計準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實(shí)價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。如(圖1)所示，擁有投

9、資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運(yùn)用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式。一是經(jīng)營風(fēng)險加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會一無所有。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7，可見房

10、地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗。二是對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價值較賬面價值溢價很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三是對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進(jìn)行計量，會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價值。(三)投資

11、性房地產(chǎn)公允價值計量的可行性良好的市場環(huán)境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場的有關(guān)要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產(chǎn)市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了城市房地產(chǎn)管理法，明確了國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度；1999年又發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估

12、價規(guī)范，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價師隊伍，目前房地產(chǎn)估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有3000多家，其中一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會計人員素質(zhì)的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計人員補(bǔ)充新知識、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會計人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價值。新會計準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運(yùn)

13、用對企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計價值，以防止公允價值被濫用。 三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的困境及路徑選擇 (一)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的困境分析從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境層面看，一是稅收問題亟待解決。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)將擁有相當(dāng)可觀的資產(chǎn)升值空間，使過去企業(yè)隱性的收益在報表中顯現(xiàn)出來，投資性房地產(chǎn)的增值部分將計人當(dāng)年的利潤表，在現(xiàn)行稅法的規(guī)定下，企業(yè)將繳納更多的所得稅。另外，采用公允價值模式不對房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，通過逐年計提折舊達(dá)到抵稅的方法便不能應(yīng)用，這也將造成企業(yè)

14、多交所得稅。通過這種方式國家便可在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，嚴(yán)控投資性房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，也更利于國家實(shí)施對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。但新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的核算可以根據(jù)企業(yè)自身的情況選擇采用歷史成本還是公允價值進(jìn)行核算，企業(yè)為達(dá)到避稅的目的，增加企業(yè)的留存收益，在很大程度上會仍采用歷史成本的核算方法，公允價值的優(yōu)越性就難以體現(xiàn)，國家的宏觀調(diào)控也就難以進(jìn)行。二是市場規(guī)范的程度仍有待提高。目前我國的房地產(chǎn)市場與國外發(fā)達(dá)國家相比，市場的完善程度仍有待提高；受相關(guān)利益的驅(qū)使，交易過程中仍存在非法牟取暴利的不規(guī)范行為，一些上市公司為滿足二級市場增發(fā)

15、、配股以及經(jīng)理人股票期權(quán)計劃的需要而操縱利潤；市場的法制建設(shè)也相對落后，尤其是對公允價值信息的控制規(guī)范沒有制定。從微觀企業(yè)主體角度看，一方面獲取公允價值的成本較高。新會計準(zhǔn)則借鑒國際會計準(zhǔn)則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價值的方法：其一，活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有相同或相近地理位置和資產(chǎn)狀況以及有類似租賃合同的房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格。其二，活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)，在估計投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格。其三，最近期間房地產(chǎn)市場交易不活躍，但是房地產(chǎn)市場上存

16、在著與投資性房地產(chǎn)同類或類似的其他房地產(chǎn)的最近交易價格，在估計投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照此類房地產(chǎn)最近交易價格。從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，評估難度較大，企業(yè)每年的評估費(fèi)用會增加企業(yè)的成本。鑒于成本效益原則的考慮，可能造成公允價值評估的不規(guī)范，公允價值取得的隨意性。另一方面是企業(yè)利潤波動較大。企業(yè)采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計人當(dāng)期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持

17、續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。三是會計計量理念的轉(zhuǎn)變較難。從會計的發(fā)展史可以看出，自從持續(xù)經(jīng)營的觀念確立以來，歷史成本便在會計計量中占據(jù)了主導(dǎo)地位，再加之歷史成本的可核算性、可靠性等的特點(diǎn)，使其成為了最基本的計量屬性。盡管歷史成本存在不少缺陷，但從目前的狀況看，其他計量屬性很難取而代之二十一世紀(jì)將是公允價值與歷史成本相互補(bǔ)充、并存的時代。從我國對公允價值的“先用后棄，棄而又用”的發(fā)展歷程也可以看出，公允價值作為一種與歷史成本觀有明顯差異的計量理念的確需要一個被公眾接

18、受、普及和完善的過程，在其發(fā)展過程中可能會遇到各種挫折。 (二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的路徑選擇國家政策方面：首先，稅務(wù)部門應(yīng)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。國家的相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)出臺相關(guān)的措施，對實(shí)施新會計準(zhǔn)則采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的“浮盈”，給予一定的稅收減免或者暫時不征收由于公允價值計量增加的收益。以更好地推動公允價值在實(shí)務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計量模式。其次，證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度，防止利潤操縱。證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應(yīng)加大管理力度，制定相關(guān)科學(xué)合理的考核指標(biāo)，以防止企業(yè)為保牌或配股而利用公允價值操縱利潤的情況出現(xiàn)，規(guī)范上市房地產(chǎn)公司相關(guān)信息的披露，對收益的來源與變動予以密切地關(guān)注，對違規(guī)的上市公司加以嚴(yán)懲，增加其賠償?shù)慕痤~。最后，完善公允價值評估的相關(guān)規(guī)定，保證公允價值的準(zhǔn)確性。國家財政部門需加快制定有關(guān)公允價值取得、評估和變動的相關(guān)細(xì)則，可借