淺論房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關系問題

1、淺論房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關系問題 摘 要：本文通過淺論房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關系問題，認為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了居住區(qū)品質(zhì)的不斷提升，同時政府應加強對房地產(chǎn)業(yè)正確引導和主動服務，促進房地產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)的健康發(fā)展，共建和諧社會。 關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 居住區(qū) 關系 研究 一、前言 近些年我國的國民經(jīng)濟快速增長，城市建設的步伐加快，城市面貌日新月異。房地產(chǎn)業(yè)也迅猛發(fā)展，帶動了相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善了城市面貌和人們的生活居住環(huán)境，另一方面也存在房價居高不下，老百姓買不起房、住不起房的問題。那么房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)關系到底怎樣，本文將就房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關系問題展開討論。 二、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住區(qū)的發(fā)展 2.1 房地產(chǎn)業(yè)

2、的發(fā)展 我國上世紀80年以前實行的是計劃經(jīng)濟，住房政策及房源均是由國家、單位統(tǒng)一調(diào)配，房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人福利分房。80年代中后期房地產(chǎn)業(yè)才逐漸進入市場。95年以前淮陰區(qū)（以前為淮陰縣，2001年改為區(qū)）的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很慢，在區(qū)內(nèi)注冊的房地產(chǎn)公司僅有兩家，一為淮陰縣房地產(chǎn)公司，另一為淮陰縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。98年淮陰縣城區(qū)舊城改造開始，以黃河花園的開發(fā)建設為標志，伴隨著成片區(qū)達一定規(guī)模的開發(fā)建設，淮陰區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、壯大，至2010年淮陰區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已成為淮陰區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，促進了就業(yè)、帶動了建筑業(yè)、建材業(yè)等相關行業(yè)的快速發(fā)展。 2.2 居住區(qū)的發(fā)展 居住是人

3、類生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)20%-30%的城市建設用地。居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠地。 我國的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是低層建筑，建筑擁擠，住宅標準極低，設備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，基本的設施不健全，環(huán)境簡單。到了90年代，小區(qū)發(fā)展明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購物

4、、交通、交往青少年就讀的要求等。2000年以后的居住區(qū)建設在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設計思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設觀念形成了共識。 三、房地產(chǎn)與居住區(qū)關系研究 3.1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使居住區(qū)更加接近市場。 早期的居住區(qū)規(guī)劃建設大多為單位的職工住宅建設，由職工所在單位統(tǒng)一考慮，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，如單位的參予分房的領導職數(shù)、級別、中層領導的數(shù)量、普通職工的人數(shù)，甚至主要領導的喜好等因素。而在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設計單位進行設計，設計的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路

5、大多數(shù)為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，建筑擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構成類型，另外由于規(guī)劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規(guī)?；蛑虚g插建。 隨著房改的推進，房地產(chǎn)走向了市場，形成了獨立的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)中最重要的內(nèi)容就是居住區(qū)的開發(fā)建設。在市場的作用下，為了產(chǎn)品能早點賣出去，開發(fā)單位首先在項目的建設前期，會進行一定的市場調(diào)研，便于了解當?shù)氐氖袌?，能較好的掌握當?shù)氐氖杖胨?、區(qū)域的居住人群、當?shù)氐奈幕}絡、家庭構成等同時開發(fā)單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行

6、合理的市場定位，進一步確定居住區(qū)的潛在客戶，根據(jù)相應的客戶群進行戶型設計，布置對應的服務設施，進行和居住建筑相符合的環(huán)境設計，使整個小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、服務設施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致?；窗彩惺锕夥康禺a(chǎn)在開發(fā)新街商業(yè)街的項目前期測算階段，進行了大量的調(diào)研，包括調(diào)查市民的住房情況，家庭人口構成、家庭收入，家庭定期存款，住宅消費計劃、期望值等所有相關的信息。 3.2 促進了小區(qū)功能的多樣性，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類型。 居住區(qū)是人們居住生活的環(huán)境，過去居住區(qū)的功能過于單一，多數(shù)小區(qū)通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區(qū)的功能和配套較少，在小區(qū)的健身和娛樂等方面考慮較少。居住區(qū)建

7、設的市場化，使居住區(qū)的功能多樣化，例如翠景美墅將運動健身的概念引入到了小區(qū)中，除在小區(qū)內(nèi)配建了運動場所外，同時還與區(qū)城建辦簽訂了長期的網(wǎng)球場租賃合同，供小區(qū)居民長期免費使用。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適合相對應的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時在戶型的設計上也更加豐富，經(jīng)濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會設計一些相應服務空間。別墅除滿足必要功能基礎上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。 3.3 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對居住區(qū)的結構形式也產(chǎn)

8、生了一些影響。 居住區(qū)的規(guī)劃結構，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共設施、道路、綠地等相互關系而采用的組織方式，居住區(qū)的規(guī)劃結構主要取決于居住區(qū)的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區(qū)內(nèi)的生活規(guī)律和特點是影響居住區(qū)規(guī)劃結構的決定因素。 居住區(qū)的規(guī)劃結構形式并不是一成不變的，隨著社會的發(fā)展，人民生活的提高，社會生活組織和生活方式的變化，公共設施服務社會的不斷完善和發(fā)展，居住區(qū)的規(guī)劃結構也在不斷的變化，房地產(chǎn)的開發(fā)進一步加具了居住區(qū)結構的變化，使規(guī)劃結構趨于多樣化。 由于居民生活對環(huán)境綠化的需求提高，所以開發(fā)建設單位為了提高各自樓盤的競爭力，都在不斷改善和提高居

9、住環(huán)境的景觀和綠化，一些居住區(qū)為此專門設計了集中的中心景觀和寬敞美麗的景觀大道。這些居住區(qū)在規(guī)劃結構上多是以中心景觀為中心進行組團布置，有的將整個景觀大道作為居住區(qū)的貫通軸線，依此為主線進行相應的居住布局。另外由于社會經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的不斷提高，私家車不斷增多，停車的布置形式和停車位的規(guī)模也成為影響居住區(qū)規(guī)劃結構的重要因素。 3.4 房地產(chǎn)的開發(fā)建設，有利于小區(qū)的環(huán)境改變。 陽光、綠色、環(huán)保等在今天得到了 廣大人民的關注，作為居住區(qū)的建設單位，開發(fā)商在建設的前期十分重視居住區(qū)的環(huán)境營造，與傳統(tǒng)相比，現(xiàn)代居住區(qū)環(huán)境景觀出現(xiàn)了一些新的趨勢：強調(diào)環(huán)境景觀的共享性。這是住房商品化的特征，應使每套住

10、房都獲得良好的景觀環(huán)境效果，首先要強調(diào)居住區(qū)環(huán)境資源的均好和共享，在規(guī)劃時應盡可能地利用現(xiàn)有的自然環(huán)境創(chuàng)造人工景觀，讓所有的住戶能均勻享受這些優(yōu)美環(huán)境；其次要強化圍合功能強、形態(tài)各異、環(huán)境要素豐富、安全安靜的院落空間，達到歸屬領域良好的效果，從而創(chuàng)造溫馨、樸素、祥和居家環(huán)境。 3.5 促進了住宅套型的以人為本。 當面積不再成為購房人的單一考慮因素時，發(fā)展商便開始在戶型的功能上逐漸完善，于是主臥室里有了單獨的衛(wèi)生間，方便了家庭的使用，同時客廳和餐廳完全分離，大陽臺也成為了一個重要的組成部分，一些落地窗和飄窗也成為了一種時尚，衛(wèi)生間也多數(shù)有了直接采光。在戶型設計上更加注重一些人性化的因素。例如：動

11、靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房分開。公私分開。這就要求不僅需要將臥室 與客廳、餐廳、 娛樂室 進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。主次分開。應保證客廳、主臥朝向好 、寬敞、大氣，條件許可的主臥應單獨設立衛(wèi)生間。干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 3.6 促進了居住區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。 隨著社會的發(fā)展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環(huán)境保養(yǎng)、設備維護、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個樓盤品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設施的差別上，小區(qū)的物業(yè)服務也直接制約著居住區(qū)后期使用。開發(fā)單位為了提高居住區(qū)自身的市

12、場競爭力，往往在物業(yè)服務上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務項目，包含有教育、培訓、家政服務、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。 3.7 居住區(qū)成就了房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。 住宅是每個家庭的必需消費，需求量大、面廣，以居住區(qū)開發(fā)建設為主的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，同比增長28.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增量占社會投資增量的20.1%；全國房地產(chǎn)竣工面積4.25億平方米，同比增長2.1%；全國商品房銷售面積3

13、.82億平方米，增長13.7%。 3.8 存在的主要問題及思考 3.8.1 房價越來越高 全國的房價普遍大幅上漲，目前已遠遠超越人們的心理和經(jīng)濟承受極限。以淮陰區(qū)為例。1996年的商品住宅的價格僅為500600元/平方米。2000年房價為800元/平方米，2003年房價在1000元/平方米，2004年居住用地由協(xié)議出讓改招拍掛出讓，地價迅速上漲，房價也開始一路飆升。2006年上漲到2500 /平方米，2011年的成交價在5000元左右/平方米。 3.8.2土地財政現(xiàn)象難以杜絕。 房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的土地出讓金，在政府的財政收入中已占的相當比例。在協(xié)議出讓土地的時期，淮陰的土地出讓價格在10萬30萬

14、/畝，而2003年7月采用招拍掛方式出讓土地后，地價一路上升，2004年金碧湖畔小區(qū)的出讓地價為110萬/畝，2008年愛琴海小區(qū)的土地價格為150萬/畝，2011年推出的南海商務地塊的預估地價將達400500萬/畝。 3.8.3房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展導致整個國民經(jīng)濟結構不均衡，對整個經(jīng)濟結構健康發(fā)展不利。 由于房地產(chǎn)業(yè)的利潤高，資金流動短、平、快。導致社會上大量的資金集中涌入，造成本行業(yè)的資金大量集中，資金利用效率下降。而其他行業(yè)則資金短缺，行業(yè)發(fā)展缺乏動力。如國內(nèi)的康佳、美的等制造業(yè)巨頭，以及財大氣粗的國企、央企均紛紛投資房地產(chǎn)。 3.8.4 開發(fā)商與業(yè)主的矛盾越來越復雜 在高地價血拼過來的土地上進行建設。開發(fā)商急著收回成本。能多建就多建，能省則省，恨不得榨盡土地上的最后的利益。而面對高房價買回來的住宅，業(yè)主的心態(tài)，變得微妙。對住宅的各個方面的要求是苛刻的，稍有不如意，即找開發(fā)商的麻煩。所以兩者之間的矛盾越來越復雜。 3.8.5高房價引起社會不穩(wěn)，與創(chuàng)建和諧社會背道而馳。 四、結束語 本文就房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關系展開研究，從六個方面闡述了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了居住區(qū)品質(zhì)的不斷提升，不斷改善著我們的生活。從以前的“窩居生活”到“康居生活”，再到