物業(yè)深圳寶城22區(qū)項(xiàng)目分期開發(fā)策略

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司2007年2月城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略寶城寶城2222區(qū)項(xiàng)目分期開發(fā)探討區(qū)項(xiàng)目分期開發(fā)探討房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 經(jīng)過(guò)與發(fā)展商的深入溝通，已在項(xiàng)目總體定位上達(dá)成共識(shí)，但仍需基于項(xiàng)目舊城改造特點(diǎn)對(duì)整體開發(fā)戰(zhàn)略予以定性研究，并進(jìn)一步明確一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配，在分配中重點(diǎn)考慮地鐵的規(guī)劃影響以及資金快速回收等因素和要求。 前言房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析項(xiàng)目整體及各地塊定性分析開發(fā)謀略形象定位一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配完善的城市綜合體（住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓）90/70適用整體或一期的戶型配置主要內(nèi)容房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)第一部分：項(xiàng)目整體開

2、發(fā)戰(zhàn)略第一部分：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析位置特性寶安新中心區(qū)靈芝公園靈芝公園 新安公園新安公園 創(chuàng)業(yè)路創(chuàng)業(yè)路 廣深高速?gòu)V深高速新安路新安路 本案寶安公園寶安公園 公園路公園路 商業(yè)中心非房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域老區(qū)商業(yè)中心一級(jí)輻射第一批舊改核心區(qū)占據(jù)公園稀缺資源周邊配套成熟交通通達(dá)性高根據(jù)新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新cbd中心區(qū)的建設(shè)要求 ，未來(lái)的25、26區(qū)將定位成寶安舊城的商業(yè)中心區(qū)，將出現(xiàn)建筑面積約為50萬(wàn)平米的商業(yè)建筑群；與中心區(qū)的商業(yè)中心現(xiàn)代化、高檔化的定位有所不同，老城的商業(yè)中心更加強(qiáng)調(diào)大眾化、生活化。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析26區(qū)舊改中中洲洲地地塊塊長(zhǎng)長(zhǎng)城城地地塊塊本本 案案

3、房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 依據(jù)寶安中心組團(tuán)規(guī)劃和新安舊城控制性詳細(xì)規(guī)劃，將23、25、26、27、22工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)、居住和配套設(shè)施用地。 本案為公共設(shè)施配套完善的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃定位以高品位的住宅和商業(yè)為主，建成交通便捷、現(xiàn)代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活服務(wù)區(qū)。 區(qū)域性泵站加油站郵政設(shè)施小學(xué)、幼兒園大型超市地緣分析規(guī)劃方向房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析雙地鐵口（規(guī)劃）地鐵地鐵5 5號(hào)線站號(hào)線站（規(guī)劃）（規(guī)劃）地鐵地鐵1010號(hào)線站號(hào)線站（內(nèi)部消息）（內(nèi)部消息）本案規(guī)劃中的雙地鐵站點(diǎn)將極大的提高本項(xiàng)目的居住和商業(yè)價(jià)值。因具體位置暫不確定，規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮適應(yīng)的靈活性。就開通的深圳地鐵1號(hào)線商業(yè)而

4、言，繁花商業(yè)中心的均試圖將商業(yè)能在地下與地鐵站接駁，引導(dǎo)人流。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析道路及公園改造（規(guī)劃）2222區(qū)周邊道路改造：區(qū)周邊道路改造：根據(jù)深圳市寶安區(qū)新安舊城ba102-04片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃靈芝公園改造靈芝公園改造：（根據(jù)新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新cbd中心區(qū)的建設(shè)要求 ） 根據(jù)政府規(guī)劃將把城堡改造成文化活動(dòng)場(chǎng)所，并拆除靠創(chuàng)業(yè)路的臨時(shí)建筑，建設(shè)球館和其它健身場(chǎng)地。在大門入口處左側(cè)的山坡上，新建了一個(gè)可容納400多人的“歌唱天地”，游人在這里可以盡情地歌唱。分布在逍遙宮附近的28臺(tái)大彩電組成了一個(gè)“影視長(zhǎng)廊”，每部電視一個(gè)頻道，游人可以根據(jù)自己的興趣選擇節(jié)目。另?yè)?jù)悉，靈芝公園整個(gè)地下

5、部分將改造成大型購(gòu)物商業(yè)街。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目整體分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地：20.7萬(wàn)m2總?cè)莘e率：3.8總建面：76萬(wàn)m2其中： 商住混和建面61.6萬(wàn)m2 配套共建等3.03萬(wàn)m2 其他不確定11.37萬(wàn)m2一期：總占地：9.1萬(wàn)m2總建面：34.58萬(wàn)m2其中：住宅25.38萬(wàn)m2 商業(yè)5萬(wàn)m2 辦公2萬(wàn)m2 配套1.2萬(wàn)m2 公建1萬(wàn)m2容積率5.4,建筑面積11.3萬(wàn)m2容積率4.3,建筑面積2.2萬(wàn)m2容積率5.2,建筑面積12萬(wàn)m2容積率0.4,建筑面積1萬(wàn)m2容積率0.1,建筑面積0.03萬(wàn)m2容積率0.4,建筑面積0.9萬(wàn)m2容積率0.9,建筑面積0.3萬(wàn)m2容積率0.8,建筑

6、面積0.8萬(wàn)m2容積率1.9建筑面積2.3萬(wàn)m2容積率2.2,建筑面積2.5萬(wàn)m2容積率5.7,建筑面積33.8萬(wàn)m房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目分析人流/車流人流車流商業(yè)旺角商業(yè)價(jià)值帶房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)一等住宅景觀佳視野闊二等住宅內(nèi)部景觀視野開揚(yáng)三等住宅噪音較大景觀待改善視野一般商務(wù)氛圍指數(shù)好各區(qū)資源評(píng)判住宅綜合素質(zhì)：二期最佳一期a+b居中三期略差商業(yè)商務(wù)氛圍：d地塊比較理想二期原新一佳形成的氛圍應(yīng)重視房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)開發(fā)謀略打造城市綜合體 將靈芝公園作為私藏（景觀天橋連接） 教育作為賣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)（引入名校/與b區(qū)同期開發(fā)/教育帶動(dòng)社區(qū)） 以關(guān)注未來(lái)的眼光布局住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓（打造城市綜合體，

7、盡量用項(xiàng)目整體90/70指標(biāo)規(guī)劃1期住宅） 強(qiáng)化社區(qū)的整合性（各期之間的融合/各地塊開發(fā)的配合）房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目整體布局建議人行主入口車行主入口景觀天橋集中式商業(yè)，2層，共6000m2集中式商業(yè)，2層，共2萬(wàn)m2上蓋創(chuàng)業(yè)型寫字樓1棟2.2萬(wàn)m2左右概念性酒店式公寓1棟1.9萬(wàn)m2左右特色精品公園一街單間100m2左右單層6米高街鋪，共6000m2雙層街鋪，共5000m2社區(qū)商業(yè)街，單間60m2左右單層6米高街鋪，共2000m2一期另余約4000m2商鋪，建議入沿創(chuàng)業(yè)路地下一層成雙面街與雙地鐵站接駁，提升整體商業(yè)價(jià)值其余部分為高尚舒適性住宅房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)關(guān)于三期和新圳河因開發(fā)周期較晚，

8、尚有很多未確定指標(biāo)等因素，建議發(fā)展方向，為純粹的高尚住宅區(qū)，盡量少配置商業(yè)，以提升住宅價(jià)值及前兩期商業(yè)價(jià)值。新圳河的改建，如加蓋或僅為清理整治，對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升影響較大。確定時(shí)間約晚，價(jià)值提升約小，即僅能對(duì)后售的單位價(jià)格提升有幫助，不能追溯既往。建議盡量超“凱旋城”的方向加蓋改建。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)西岸唯一西岸唯一 7676萬(wàn)公園大城萬(wàn)公園大城u西岸： 因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢(shì)融合項(xiàng)目入西岸視野，提升區(qū)域認(rèn)同。u唯一76萬(wàn) ： 強(qiáng)調(diào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)及唯一，為生活提供“無(wú)所不能”！u公園： 是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍(lán)圖描繪。u大城 氣勢(shì)磅礴之城邦，來(lái)則震撼！項(xiàng)目物業(yè)定位房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)城中央

9、 闊生活u城市中央：城市中央： 本項(xiàng)目位于老寶城中心區(qū)，極易喚起客戶的區(qū)位認(rèn)同感，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。u闊景：闊景： 一期主力戶型戶型為三、四房大戶型，“闊綽”體現(xiàn)客戶為高收入成功人士。亦有“闊景”本項(xiàng)目緊臨靈芝公園，小區(qū)內(nèi)有大面積的園林，業(yè)主可以在家看到“滿目蒼翠”。u生活：生活： 周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配有大型會(huì)所、商業(yè)、名校、幼兒園，生活極其便利。項(xiàng)目形象定位房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)公園一品公園一品或或“公園公園1號(hào)號(hào)”公園：公園：項(xiàng)目西側(cè)緊鄰總面積項(xiàng)目西側(cè)緊鄰總面積1313萬(wàn)平方萬(wàn)平方米的靈芝公園。米的靈芝公園。占據(jù)城市永久性稀缺資源；占據(jù)城市永久性稀缺資源；是城市的天然氧吧，空氣質(zhì)量好；是城市的天

10、然氧吧，空氣質(zhì)量好；永久性無(wú)遮擋景觀；永久性無(wú)遮擋景觀；具有可參與性，是本項(xiàng)目的后花園。具有可參與性，是本項(xiàng)目的后花園。一品：一品：本項(xiàng)目體量為本項(xiàng)目體量為7676萬(wàn)平方米，是西萬(wàn)平方米，是西岸唯一超級(jí)大盤，同時(shí)也是舊改岸唯一超級(jí)大盤，同時(shí)也是舊改第一盤。第一盤?！耙黄芬黄贰斌w現(xiàn)項(xiàng)目綜合體現(xiàn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)最優(yōu)，非常大氣。素質(zhì)最優(yōu)，非常大氣。項(xiàng)目案名建議房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目案名備選 靈芝公館 公園城邦 園城 /都城 /蔚城 寶郡 新都天城 /公園天城 貢院1號(hào) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)p考慮建筑與靈芝公園及周圍環(huán)境的融合，以“景觀、朝向、健康”為主題，整體感覺(jué)美觀、大方、新穎，有有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊強(qiáng)烈的

11、視覺(jué)沖擊力。力。p建筑風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，運(yùn)用明快、簡(jiǎn)潔的建筑外立面。外立面建議房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)公園路一層商業(yè)氛圍、景橋與住宅的銜接參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)城市綜合體之住宅與商業(yè)的銜接處理參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)住宅沿創(chuàng)業(yè)路主入口與商業(yè)的銜接示意參考圖房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)社區(qū)正對(duì)學(xué)校內(nèi)步行街面與招牌示意參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)路與公園路交匯處的標(biāo)志性雙層商業(yè)參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)公園路特色街標(biāo)志性包裝參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)第二部分：一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配第二部分：一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)各物業(yè)指標(biāo)分配總占地：9.1萬(wàn)m2總建面：34.58萬(wàn)m2其中：住宅25.38萬(wàn)m2 商業(yè)5萬(wàn)m2

12、辦公2萬(wàn)m2 配套1.2萬(wàn)m2 公建1萬(wàn)m2總占地：9.1萬(wàn)m2總建面：34.58萬(wàn)m2其中：住宅25.38萬(wàn)m2 大型集中式商業(yè)：2萬(wàn)m2 中型商業(yè)2個(gè)：0.6萬(wàn)m2 街鋪及公建：0.9萬(wàn)m2 地下室(預(yù)留商業(yè)): 0.4萬(wàn)m2 辦公1棟：2.2萬(wàn)m2 酒店式公寓1棟：1.92萬(wàn)m2 配套1.2萬(wàn)m房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地塊景觀價(jià)值分析：區(qū)域景觀價(jià)值判斷打分10分a可觀部分中心園林，其他景觀基本無(wú)。5b可觀部分中心園林及城市景觀。6c盡攬小區(qū)中心園林景觀。8d可觀部分小區(qū)中心園林景觀相對(duì)較好。7e靠近公園、景觀較為優(yōu)越。10b be ecca ad d小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園學(xué)學(xué)校校

13、寫字樓寫字樓城城市市干干道道二期項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期內(nèi)部資源分析景觀/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地塊噪音影響分析：b be eccd d區(qū)域噪音價(jià)值判斷打分10分a臨近小學(xué)和商業(yè)中心、噪音較大。5 5b臨近創(chuàng)業(yè)路，車流較大，噪音較為明顯。4 4c小區(qū)中心、基本無(wú)噪音9 9d臨近幼兒園和周邊工業(yè)廠房，噪音較大。6 6e靠近公園，噪音較小。8 8小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園學(xué)學(xué)校校城城市市干干道道寫字樓寫字樓a a二期項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期內(nèi)部資源分析景觀/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)b be ecca ad d小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園學(xué)學(xué)校校城城市市干干道道寫字樓寫字樓地塊景觀噪音綜合得分權(quán)重7

14、0%30%a555b645.4c898.3d766.7e1089.4通過(guò)對(duì)地塊景觀及噪音方面的通過(guò)對(duì)地塊景觀及噪音方面的比較分析表明地塊內(nèi)各區(qū)域的比較分析表明地塊內(nèi)各區(qū)域的綜合素質(zhì)排位：綜合素質(zhì)排位：e c e c d d b b a a第一集團(tuán)第一集團(tuán)第二集團(tuán)第二集團(tuán)第三集團(tuán)第三集團(tuán)二期項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期內(nèi)部資源分析景觀/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)e e 1600016000cc1450014500a a 1080010800小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園二期項(xiàng)目二期項(xiàng)目學(xué)學(xué)校校城城市市干干道道寫字樓寫字樓d d1300013000b b120001200020072007200820082

15、0092009成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)2006200610800價(jià)格價(jià)格時(shí)間時(shí)間13000a ab bccd de e120001450016000第一集團(tuán)第一集團(tuán)第二集團(tuán)第二集團(tuán)第三集團(tuán)第三集團(tuán)四房四房五房為主五房為主三房為主三房為主小三房小三房二房為主二房為主e c e c d d b b a a一期內(nèi)部資源分析景觀/視野/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)住宅戶型配置整個(gè)項(xiàng)目滿足90/70將90平方米以上戶型盡量布置在一期。二、三期戶型全部為90m2以下戶型。其中二期的景觀朝向好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。 本項(xiàng)目住宅總建筑面積約為58.87萬(wàn)m2 ，根據(jù)9070

16、政策，90 m2以上戶型面積為17.66萬(wàn)m2。一期住宅總建筑面積為25.38萬(wàn)m2，則90 m2以上戶型占一期住宅面積比例為70%， 90 m2以下戶型占一期住宅面積比例為30%。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)l 90平方米以上戶型面積比為70%，90平方米以下戶型面積比為30%。主要分布在a區(qū)朝創(chuàng)業(yè)路位置、b區(qū)較差位置、和d區(qū)朝向?qū)懽謽俏恢?。l 110-125平方米三房和135-170平方米四房為主力戶型，面積比分別為40%、25%。分布在a區(qū)、b區(qū)朝向靈芝公園、小區(qū)園景位置。l 180-220平方米五房為本項(xiàng)目中平面最大面積，全部位于a區(qū)同時(shí)朝向靈芝公園、小區(qū)園林的最佳位置，面積比為5%。一期戶型定

17、位和分布說(shuō)明稀缺舒適型大戶型社區(qū)房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)戶 型面積(m2)主力面積(m2)面積比套數(shù)套數(shù)比二房二廳78-858020.00%20.00%635 27.67%27.67%三房二廳85-908810.00%50.00%288 12.58%51.00%100-11010815.00%353 15.37%115-12512025.00%529 23.06%四房二廳135-14314015.00%25.00%272 11.86%18.56%160-17016510.00%154 6.71%五房二廳180-2202005.00%5.00%63 2.77%2.77%一期總體戶型比例房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)

18、網(wǎng)紅色為二房紅色為二房藍(lán)色為藍(lán)色為85-90m285-90m2三房三房綠色為綠色為100-125m2100-125m2三房三房黑色為四房黑色為四房黃色為五房黃色為五房adcb一期一期二期二期戶型分布示意圖初步預(yù)估：初步預(yù)估：需需1414個(gè)單元，建議為個(gè)單元，建議為a:4a:4* *1 1棟棟+6+6* *6 6棟棟b:3b:3* *1 1棟棟+4+4* *1 1棟棟+6+6* *4 4棟棟d:3d:3* *1 1棟棟房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)住宅戶型配置一期滿足90/70l嚴(yán)格根據(jù)90/70政策，則90平方米以上戶型占一期住宅面積比例為30%， 90平方米以下戶型占一期住宅面積比例為70%。l景觀朝向

19、好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。l四房、五房的面積比方案一相對(duì)縮小，以增加大戶型的套數(shù)。組合方式實(shí)現(xiàn)舒適型大戶型社區(qū)房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過(guò)實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過(guò)1 1個(gè)個(gè)8585+75+75單位單位的組合，實(shí)的組合，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)160 的大戶型的大戶型; 1個(gè)個(gè)75+65 單位的組合，實(shí)現(xiàn)單位的組合，實(shí)現(xiàn)140 的大戶型，豐富產(chǎn)品的多的大戶型，豐富產(chǎn)品的多樣性。樣性。 針對(duì)本項(xiàng)目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、地塊素質(zhì)針對(duì)本項(xiàng)目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、地塊素質(zhì)等的各項(xiàng)差異，結(jié)合本項(xiàng)目定位，

20、本項(xiàng)目一期戶型配比如下：等的各項(xiàng)差異，結(jié)合本項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目一期戶型配比如下：戶型面積區(qū)間（ ）主力面積（）面積比套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計(jì)備注二房2*2*170-797520%35677 27%27%不組合三房小3*2*180-898515%448 18%58%不組合中3*2*2105-11511030%65692 28%不組合大3*2*2120-13012515%305 12%80 二房+45 一房組合四房4*2*2135-14414015%272 11%11%75 二房+65 二房組合五房5*2*2155-1651605%79 3%3%85 三房+75 二房組合合計(jì)住宅總銷售面積253800平米，2473 100%100%一期戶型配比房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)一期