買房簽訂購房合同需要注意哪些問題

1、。買房簽訂購房合同需要注意哪些問題買房都要簽訂購房合同， 而不少購房者在合同條款、 細(xì)則方面都不是太在意， 往往最后遭受了“損失 ”卻無法維權(quán)。那么，買房簽訂合同需要注意哪些問題呢？1、首先看開發(fā)商是否具備 “五證 ”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。2、使用規(guī)范的合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份房屋定購協(xié)議書 ，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。 因此建議消費者直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。3、查

2、驗有關(guān)證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)， 買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和新建住宅交付使用許可證。此外要核對一下賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書，要注意證照文件的單位名稱是否一致。4、買期房要注意建筑面積的約定。購房者在建筑面積約定時僅僅用多退少補、按實結(jié)算來約定面積問題時容易產(chǎn)生糾紛。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 建筑面積超過預(yù)售合同約定的， 購房人可以不承擔(dān)增加部分的價款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價款退還購房者

3、。5、買期房要約定資訊條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚。為避免尷尬法律狀態(tài)，購房者不能接受未取得新建住宅交付使用許可證的房屋使用交付。6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲商品住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書兩書的內(nèi)容。并將質(zhì)保書作為合同的附件。7、簽約時明確物業(yè)管理事項。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容。補充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補充協(xié)議

4、加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。9、注意約定違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的違約事項包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。消費者在約定時要注意違約責(zé)任的平等性。第六期，簽訂購房合同應(yīng)注意的事項-可編輯修改 -。在簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括交房時間、驗房程序、驗收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。驗房時要明確從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗收標(biāo)準(zhǔn) （面積、 地面、 體墻、廚廁等等），最好附上設(shè)計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。簽訂購房合同時要注意以下事項：一、搞清面積術(shù)語許多業(yè)主在購房過程中， 常常遇

5、到對各種面積名稱的模糊認(rèn)識， 甚至還有些開發(fā)商故意鉆空子，把面積名詞進(jìn)行概念偷換， 使業(yè)主權(quán)益受到傷害。要計算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚開發(fā)商在銷售合同上所注明的面積名稱，一般分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)面積以及使用面積等：1、建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、 挑廊、地下室、室外樓梯等， 且具備有上蓋、 結(jié)構(gòu)牢固， 層高 220 米以上（含 220米）的永久性建筑。2、公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、 值班

6、警衛(wèi)室等， 以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。它以水平投影面積計算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻（包括山墻） 水平投影面積一半的建筑面積。3、產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。4、套內(nèi)面積：套內(nèi)面積由房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積組成，使用面積是每套住宅內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和， 通俗地說就是 “地毯面積 ”。而以往按建筑面積賣房，建筑面積就包括套內(nèi)面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分，如樓梯、地下室、物業(yè)管理用房等。5、使用面積：住宅的使用面積是指住宅各層平面中直

7、接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積， 可以比較直觀地反映住宅的使用狀況， 但目前樓盤銷售中一般不采用使用面積來計算價格。 在計算使用面積時， 有一些特殊規(guī)定值得注意： 躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積，合計入使用面積，內(nèi)墻面裝修厚度也計入使用面積。二、明確處理面積誤差同一個單元內(nèi)相同戶型的房屋， 由于施工工藝等原因， 往往出現(xiàn)面積差錯。 在計算購房面積時，國家法律法規(guī)允許房屋面積與銷售合同上的面積出現(xiàn)一定誤差，但必須在限定范圍內(nèi)。根據(jù)商品房銷售管理辦法第21 條，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約

8、定的， 按以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積誤差比絕對值超出 3時，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3以內(nèi)（含 3）部分的房價款由買受人補足；超出 3部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面-可編輯修改 -。積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)（含 3）部分的房價款由開發(fā)商返還買受人；絕對值超出 3部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。四、景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是否符

9、合合同約定。該部分對樓盤品質(zhì)、 居住目的有很大影響。 商品房買賣合同一般都約定基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑、 綠化標(biāo)準(zhǔn)等， 也有的售樓廣告對此用語明確具體， 直接對消費者購房心理和價格的確認(rèn)造成影響，也屬要約，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行約定。五、房屋質(zhì)量。建筑質(zhì)量無疑是牽動消費者神經(jīng)的最大關(guān)注點， 如果房屋在建筑質(zhì)量上出現(xiàn)了問題， 那么基于它之上的一切如配套設(shè)施、小區(qū)景觀等都只不過是空中樓閣而已，沒有任何價值和意義。除傳統(tǒng)的質(zhì)量問題，精裝修的房子還存在環(huán)保、節(jié)能等質(zhì)量問題也值得重視。六、交付逾期和面積差異問題。逾期交房會給消費者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失和機(jī)會損失，也可能破壞消費者的家庭生活計劃，給生活帶來諸多不便

10、。 商品房買賣合同一般約定： 出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用， 按逾期時間， 分別處理 ( 不作累加 ) ，其中第二款約定逾期超過一定日期后，買受人有權(quán)解除合同，也可要求繼續(xù)履行合同。應(yīng)注意以下問題：五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證， 第四是國有土地使用證， 第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫 “五證 ”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待 “五證 ”？交給您一種方法， 這五證最主要的應(yīng)該看兩證， 一個是國有土地使用證，一個是預(yù)

11、售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題， 特別是預(yù)售許可證。 特別要提醒的是， 購房者在查看五證的時候一定要看原件， 復(fù)印件很容易作弊。 簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。購房過程中涉及的法律問題作為購房者來講， 是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題， 不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露， 其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。個人在購房中，大體上分三個階段。

12、第一， 購房前的準(zhǔn)備， 購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子， 首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。 這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。第二， 簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式， 簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款， 辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是

13、購房中的第二個階段。第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書 ”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。-可編輯修改 -。具體講， 涉及到一些法律問題。 第一，如何閱售樓書。 售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息， 決定是否購買。 閱讀中要明確售樓書中廣告的信息

14、，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、 5 分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5 分鐘車程和 10 分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的， 所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后， 不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是

15、法律規(guī)定要有的。 如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段， 想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話， 一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金， 提醒購房人要注意， 認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別， 定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則， 它有特定的法律內(nèi)涵， 叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它

16、只是起擔(dān)保作用， 叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個 “定 ”(訂 ) ，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待， 因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，

17、購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前， 購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和 “五證 ”，如果是現(xiàn)房， 根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證 ”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的， 開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待 “五證 ”？交給您一

18、種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書 ”。什么是兩書呢， 兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正-可編輯修改 -。常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年

19、，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項， 配電負(fù)荷，承重墻、 保溫墻、 陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律

20、文件就應(yīng)該算齊備了。在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下， 在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。 限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常， 按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積， 它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面

21、積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。所以， 購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、 真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。在購房過程中， 怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者 0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常

22、是3%。面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然， 如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。還有一個問題， 在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。 在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開

23、發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決， 比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤， 都認(rèn)定為不可抗力。 從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、 不能避免、 不能克服的情況下， 約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展， 擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。還有一個基本問題， 購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同， 應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。 但是， 目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。 簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介-可編輯修改 -。公司自己的名義簽定合同。再一個提示， 簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補