按揭操作與指引

1、按揭操作及指引第一章：實(shí)用按揭知識一、 什么是按揭？按揭一詞早期從香港傳入，是英語“MORTGAGE”的粵語音譯。按揭是 一種法律關(guān)系，屬于英美平衡法體系，我國目前普遍所說的按揭，一般指 個人購置商品房抵押貸款。二什么是二手按揭貸款？二手樓按揭貸款是指二手房產(chǎn)（普通住宅、商業(yè)用房）的購買者購房 款項(xiàng)不足，因此以所購房產(chǎn)作抵押，向銀行申請借款，并分期償還本息的 個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。一般可分為住房商業(yè)性貸款、公積金貸款和組合 貸款二三什么是個人住房商業(yè)性貸款？個人住房商業(yè)性貸款是指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市 城鎮(zhèn)H住房時，以其所購產(chǎn)權(quán)住房作為抵押物，作為償還貸款的保證而向 銀行申請的

2、住房商業(yè)性貸款。二手樓貸款最長不超過20年（樓齡+貸款年 限W20年）,商住房貸款成數(shù)按照評估價及成交價兩者間價格低者的七成計 算、商鋪、寫字樓別蹩五成。一手樓貸款最長不超過30年。四 二手按揭的申請條件是什么？A：借款人必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力的中國公民或在 中國大陸具有有效居住證件的境外、外國公民。B：借款人有穩(wěn)定的合法收入，具有還本付息能力。C：借款人同意以所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物。D：所購房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通。（可到房管局進(jìn)行 查冊）E：若申請個人公積金貸款或組合貸款，還應(yīng)符合個人住房公積金貸款 及組合貸款的相關(guān)規(guī)定。注意：宅基地、軍產(chǎn)、廠房、集資房、車位

3、（一般只做一手）、自建房 及依法不能辦理交易的房屋都不能辦理按揭。五 申請二手樓按揭需要提供的資料酣 買方A：身份證明文件正本B：戶口本正本C：婚姻狀況證明文件：結(jié)婚證正本或未婚證明D：近半年來的收入證明（如單位證明、存款證明）注意：收入證明的金額必須是月供額的2倍E：現(xiàn)金流水或大額存折，如有第二套物業(yè)可以提供作為參考!SI業(yè)主A：業(yè)主及配偶身份證證明文件B：戶口本C：婚姻狀況證明文件D：房產(chǎn)證原件六按揭的還款方式按揭的還款方式可以分為：等額本息、等額本金。H等額本息：多數(shù)借款人比較喜歡的還款方式，借款人每期的還款金額相同，還入 的本金及利息不相同，還款壓力相對較小。等額本息的月供計算方法：貸

4、款額X每一萬元的月供額舉例：商業(yè)性貸款貸10萬10年（月供額為108. 57元）每月還款額：10萬X 108. 57 = 1085. 7元B等額本金：借款人每期償還等額本金，同時付清本期應(yīng)付的貸款利息的還款方式。 其特點(diǎn)是在還款初期，借款人負(fù)擔(dān)較重，但隨著時間的推移，每期的還款金額會逐漸減少。有打算提前還款的借款人，一般選擇這種方式。等額本金的月供計算方法：每月本金=貸款額+期數(shù)第一個月的月供=每月本金+貸款額X利率第二個月的月供=每月本金+ （貸款額一己還本金）X利率舉例：商業(yè)性貸款貸10萬10年，年利率為4.2%0。每月本金：10萬+ 120 = 833元第一個月的月供：833 + 10萬

5、X4.2%o = 1253元第二個月的月供：833+ （10 萬833） X4. 2%。= 1250 元簽署三方約一安排實(shí)地評估一初評到價后一買賣雙方備齊資 料后，預(yù)約簽署貸款文件一繕件后送銀行審批，待出具同意貸款意向 書一遞件一問稅一交稅過戶一出房產(chǎn)證一歸檔一入抵押一 出他項(xiàng)權(quán)利證一放款（整個流程約需要30個工作日左右）轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)流程:簽署三方約f安排實(shí)地評估f初評到價后f買賣雙方備齊資 料后，預(yù)約簽署貸款文件f繕件后送銀行審批，待出具同意貸款意向 書f向銀行申請調(diào)檔f 遞件f問稅f交稅過戶f抵押登記f 出證f放款（整個流程約需要55-60個工作日左右）九、按揭的操作注意事項(xiàng)：房屋的評估價是否

6、滿足客人的貸款要求。客人的自身?xiàng)l件是否符合銀行的審批標(biāo)準(zhǔn)。房屋的結(jié)構(gòu)及樓齡，現(xiàn)在大部分銀行都不受理混合結(jié)構(gòu)的房屋，樓 齡高于20年以上基本上沒有銀行愿意受理。如客人申請公積金貸款或組合貸款必須注意公積金繳存情況。（注意 客人有無停交或緩交公積金貸款；如曾辦理過公積金貸款，是否已還清？）第二章：按揭費(fèi)用計算1、保來理財?shù)氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（詳見簡介）2、按揭費(fèi)用實(shí)操房屋成交價為20萬，評估價為18萬，客人要求10年商業(yè)性貸款，貸 款金額為10萬。（按照保來理財?shù)氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算）費(fèi)用一覽：初評費(fèi)：300元查案：100元貸款手續(xù)費(fèi)：10萬X1.2% = 1200元（不低于2000元）評估費(fèi)：18萬X0. 5%

7、 300元= 600元（不低于1000元）他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)：250元保險費(fèi)：10萬乂1.2*0.1%乂10乂0.9 = 1080 元委托公證費(fèi)：200元貸款合同印花稅：10萬X0.005% = 5元合同公證費(fèi)：400元3、 實(shí)操練習(xí)題：李雪芬購買一套位于天河區(qū)的商品房，成交價53萬，要求是16年的 商業(yè)貸款，貸款金額為25萬人民幣。房屋的初步評估價為49. 5萬，買賣 雙方均委托保來理財代辦交易手續(xù)，試計算李雪芬購買上述房屋所需的按 揭費(fèi)用。（請按照保來理財?shù)氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算）第三章：公積金的操作原理一、公積金個人住房抵押貸款指按規(guī)定實(shí)行了住房公積金制度的職工，以其在本市行政區(qū)域內(nèi)購買的住 房作為抵

8、押所申請的住房公積金政策性低息貸款。二、公積金貸款及商業(yè)性貸款的差異公積金貸款利率比商業(yè)性貸款利率低，但公積金貸款的時間比商業(yè)性貸 款時間要長約10 15工作日左右。三、申請個人住房公積金貸款的條件有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證。如有廣州市常住戶口的，申請公積金貸款時需已連續(xù)繳存住房公積金6 個月以上，包括6個月。如非廣州市常住戶口的，申請公積金貸款時需已連續(xù)繳存住房公積金12 個月以上，包括12個月。具有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有償還貸款本息的能力，信用良好。購房首期付款符合規(guī)定：一手樓首期付款不低于購房總價的20%,二手 樓首期付款不低于購房總價30%簽署了購買住房的合同或協(xié)議。同意所

9、購房屋用于銀行抵押。符合委托人和受委托人規(guī)定的其他條件。四、申請公積金貸款需要提供的資料助 買方A：身份證明文件正本B：戶口本正本C：婚姻狀況證明文件：結(jié)婚證正本或未婚證明D：近半年來的收入證明（如單位證明、存款證明）注意：收入證明的金額必須是月供額的2倍E：現(xiàn)金流水或大額存折，如有第二套物業(yè)可以提供作為參考F：公積金卡、存折G：住房公積金繳存證明注意：目前住房公積金個人住房抵押貸款最高額度為25萬元，申請人數(shù) 目為兩個或兩個以上最高額度為50萬。公積金計算的退休年齡是男性65周歲， 女性60周歲。五、公積金貸款的計算方法方法一：（目前名下公積金本息余額+上月公積金匯儲額X 1. 5X剩余尚可

10、 繳存公積金期數(shù)）X2倍方法二：（目前名下公積金本息余額+上月公積金匯儲額XL 5X剩余退休 年限X 12個月）X2倍例題：假定有一對年青夫婦，男28歲，女25歲，申請公積金貸款前 的月份公積金匯儲額分別為230元和200元，兩人名下住房公積金本息金 額分別為2100元和1800元，離法定退休年齡分別是32年和30年，若要 購買一套80萬的二手商品房，按現(xiàn)行住房公積金個人貸款政策規(guī)定，可以 申請住房公積金貸款多少元？解答：1）男方：（目前名下公積金本息余額+上月公積金匯儲額X1.5X剩余 尚可繳存公積金期數(shù)）乂2倍=（2100 + 230X 1. 5X32X12） X2 = 269160 元2

11、）女方：（目前名下公積金本息余額+上月公積金匯儲額XL 5X剩余 退休年限 X12 個月）X2 倍=（1800 + 200X1.5X30X12） X2 = 219600 元由于個人最高額度為25萬元，因此男方最高貸款25萬元。男女方合計可貸額度：2500000 + 219600 = 469600元客戶答疑：客戶：我的公司在番禺區(qū)大石鎮(zhèn)，現(xiàn)我想在天河區(qū)置業(yè)，能夠申請公積金 貸款嗎？營業(yè)員：最重要是客戶的公積金在哪個公積金中心繳存?，F(xiàn)時廣州公積金中心及番禺公積金中心是獨(dú)立運(yùn)作的，暫不能互相調(diào)動繳存資料，因此如果客人在番禺的公積金中心繳存，就不能申請廣州市區(qū)樓盤的公積金貸款。第四章 按揭期間的異議處

12、理業(yè)主提問：為什么我還沒收到尾期樓款就要交稅過戶？解 答：因?yàn)樵撐飿I(yè)必須以借款人名義在房管局辦理抵押登記后, 由房管局出具他項(xiàng)權(quán)利登記證，銀行才能放款給業(yè)主。9買家提問：為什么要買房屋保險？解答：一、住房保險可以保證居民在房屋遭受自然災(zāi)害和意外 事故而發(fā)生損失時，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為居民的財產(chǎn)安全提供保障。二、住房保險可維護(hù)房產(chǎn)投資經(jīng)營者的利益。因房產(chǎn)投資經(jīng)營者以 收取租金為目的，如發(fā)生意外事故，使住房遭受損失，房租就因風(fēng)險事 故而中斷。如果投保了住房保險，就可以使經(jīng)營者在這方面的利益獲得 保障。三、住房保險可增加被保險人的信用程度。保險具有提高信用， 促進(jìn)資金融通的作用。例如，以住房為抵押

13、物申請銀行貸款時，銀行通 常會要求申請人為其住房投保，以增加住房的價值，故住房保險有助于 提高住房所有人的信用。fl 業(yè)主提問：為什么房產(chǎn)只落一個人的名，但銀行仍需落名人提供配 偶資料及簽名？解 答：因?yàn)槲覈橐龇ㄒ?guī)定，婚后財產(chǎn)屬于夫妻共有，所以即使產(chǎn) 權(quán)證只落一個產(chǎn)權(quán)人名字，配偶仍合法擁有產(chǎn)權(quán)份額。業(yè)主提問：為什么申請公積金貸款的時間比商業(yè)貸款時間長？解 答：因?yàn)橄蛸J款銀行申請公積金貸款后，銀行還需要到公積金管 理中心申請，等待公積金中心進(jìn)行款項(xiàng)額度審批確認(rèn)后，銀行才能放款, 故需延長一定時間。第五章：銀行轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)知識講解及操作難點(diǎn)介紹一、申請轉(zhuǎn)按的注意事項(xiàng)：需注意原業(yè)主無拖欠銀行供款才可辦

14、理轉(zhuǎn)按；需提請原業(yè)主注意一定要按時供樓，直至發(fā)放買家的貸款為止;需提醒買賣雙方轉(zhuǎn)按需凍結(jié)首期樓款。二、查詢原貸款額：上 建行、工行可在此案辦理的支行查貸款余額。上 中行、農(nóng)行則需原業(yè)主親自到原貸款支行查貸款余額。三、 需要簽署的文件4-買方需簽署一系列按揭文件“ 賣方需簽署提前還款申請4-買賣雙方及銀行簽署轉(zhuǎn)按協(xié)議等文件4-向房管局遞交涂銷抵押申請表四、不同銀行及支行凍結(jié)首期的規(guī)定上工商銀行銀山支行：凍結(jié)差額+2萬元*工商銀行下九支行：凍結(jié)差額+1期供款上中國銀行沿江支行：凍結(jié)全額首期（凍結(jié)在業(yè)主沿江帳戶上）*中國銀行天河支行：凍結(jié)差額+3期供款（凍結(jié)業(yè)主的供款帳戶并需在買 賣意向書上約定辦理轉(zhuǎn)按時間方能供款土建社銀行東山支行、天河支行：不凍結(jié)首期（差額部分在放款時存入業(yè) 主的供款存折上及銀行尾數(shù)一起扣）4-農(nóng)業(yè)銀行：凍結(jié)差額+3期供款（房產(chǎn)證）凍結(jié)差額+5期供款（預(yù)契）五、銀行出庫4-銀行批出轉(zhuǎn)按協(xié)議、貸款合同并出具涂銷證明；*同行轉(zhuǎn)按：在審批銀行辦理房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)利證出庫；4-異行轉(zhuǎn)按：審批銀