咸陽(yáng)藍(lán)郡三期策劃提案48p

1、藍(lán)郡3期策劃提案運(yùn)籌地產(chǎn)最大附加值運(yùn)籌地產(chǎn)最大附加值| 派風(fēng)機(jī)構(gòu)派風(fēng)機(jī)構(gòu) 深圳、西安、昆明深圳、西安、昆明目錄：目錄：1、表達(dá)我們對(duì)項(xiàng)目的了解、表達(dá)我們對(duì)項(xiàng)目的了解2、確定我們的戰(zhàn)略思路確定我們的戰(zhàn)略思路3、提出商業(yè)部分及小戶型公寓的定位構(gòu)想、提出商業(yè)部分及小戶型公寓的定位構(gòu)想表達(dá)我們對(duì)項(xiàng)目的了解表達(dá)我們對(duì)項(xiàng)目的了解欲賣(mài)欲賣(mài)3期，先解期，先解1、2期期藍(lán)郡3期價(jià)格客群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品品牌我們我們1、2期都賣(mài)給誰(shuí)、怎么賣(mài)、賣(mài)什么？期都賣(mài)給誰(shuí)、怎么賣(mài)、賣(mài)什么？指導(dǎo)3期第一個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題： 我們的品牌怎么樣？我們的品牌怎么樣？華宇集團(tuán)華宇集團(tuán)咸陽(yáng)市場(chǎng)咸陽(yáng)市場(chǎng)知名度較高知名度較高良好口碑基礎(chǔ)良好口碑基

2、礎(chǔ)美譽(yù)度非常高美譽(yù)度非常高開(kāi)發(fā)規(guī)模較大開(kāi)發(fā)規(guī)模較大已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到市場(chǎng)贊許市場(chǎng)贊許華宇華宇咸陽(yáng)市場(chǎng)咸陽(yáng)市場(chǎng)no.1品牌，受到市場(chǎng)熱烈追捧！品牌，受到市場(chǎng)熱烈追捧！華宇華宇*咸陽(yáng)市場(chǎng)咸陽(yáng)市場(chǎng)第二個(gè)問(wèn)題： 我們的價(jià)格怎么樣？藍(lán)郡1期：2100元/平米（認(rèn)購(gòu)價(jià)） 2400元/平米（均價(jià)）藍(lán)郡2期：2400元/平米（認(rèn)購(gòu)價(jià)） 2900元/平米（均價(jià)）藍(lán)郡3期：2900元/平米（認(rèn)購(gòu)價(jià)） 3100元/平米（均價(jià)）品牌口碑較高，價(jià)格合理，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較高品牌口碑較高，價(jià)格合理，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較高第三個(gè)問(wèn)題： 我們的產(chǎn)品怎么樣？藍(lán)郡產(chǎn)品藍(lán)郡產(chǎn)品2梯6戶，板點(diǎn)結(jié)合，除部分北向采光問(wèn)題，基本以全明戶型為主

3、，南北通透，采光、通風(fēng)居佳大社區(qū)，高綠化，戶型布局合理，大開(kāi)間、短進(jìn)深第四個(gè)問(wèn)題： 我們客群在那里？ 藍(lán)郡客群藍(lán)郡客群90%咸陽(yáng)客戶咸陽(yáng)客戶10%西安等其它客西安等其它客戶戶咸陽(yáng)客戶主要以乾縣、賓縣、禮泉等周邊縣區(qū)構(gòu)成本項(xiàng)目主力購(gòu)買(mǎi)群第四個(gè)問(wèn)題： 我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手怎么樣？咸咸 陽(yáng)陽(yáng) 首首 家家 蘇蘇 杭杭 風(fēng)風(fēng) 情情 社社 區(qū)區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成:9棟多層 3棟小高層 1棟高層住宅 1棟會(huì)所平湖秋月平湖秋月宇宏宇宏 楓橋水岸楓橋水岸總占地面積：212625平方米總建筑面積：433041平方米機(jī)動(dòng)車(chē)位：747個(gè)集合商業(yè)會(huì)所、學(xué)校配套依托賣(mài)點(diǎn)：咸陽(yáng)湖及百米綠化帶與渭河景觀依托賣(mài)點(diǎn)：咸陽(yáng)湖及百米綠化帶與渭

4、河景觀總結(jié)：總結(jié)： 3大優(yōu)勢(shì)大優(yōu)勢(shì) pk 4大弱勢(shì)大弱勢(shì)3大優(yōu)勢(shì)，鑄就項(xiàng)目性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)大優(yōu)勢(shì)，鑄就項(xiàng)目性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)1、華宇品牌咸陽(yáng)市場(chǎng)知名較高，口碑優(yōu)勢(shì)明顯，增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心；2、產(chǎn)品特征明顯，板點(diǎn)結(jié)合，布局合理，深受消費(fèi)者青睞；3、產(chǎn)品定價(jià)較為合理，形成高口碑、優(yōu)產(chǎn)品、低價(jià)格的綜合性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)。 總總 結(jié)：結(jié)： 總總 結(jié)：結(jié)：4大弱勢(shì)，制約產(chǎn)品進(jìn)一步提高大弱勢(shì)，制約產(chǎn)品進(jìn)一步提高1、華宇品牌推廣深度不夠，僅通過(guò)xx與xx聯(lián)手等淺層次表象，未挖掘內(nèi)涵。2、產(chǎn)品定價(jià)、銷(xiāo)控需通盤(pán)思維，對(duì)優(yōu)勢(shì)戶型需嚴(yán)格銷(xiāo)控，防止尾盤(pán)積壓；3、銷(xiāo)售需更為靈活，創(chuàng)造活動(dòng)不斷，熱點(diǎn)不斷，市場(chǎng)不斷的繁榮景象，通過(guò)氣氛帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)熱

5、潮。4、1、2、3期，產(chǎn)品銜接較為平淡，沒(méi)有高低起伏，制約項(xiàng)目性?xún)r(jià)比的進(jìn)一步走高；（產(chǎn)品不停走高，形象需更加深入）確定我們的戰(zhàn)略思路確定我們的戰(zhàn)略思路戰(zhàn)略思路一：品牌聯(lián)動(dòng)，借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思路一：品牌聯(lián)動(dòng)，借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)借助華宇、依靠華宇、挖掘華宇、升華華宇三星三星+華宇，共開(kāi)發(fā)面積、多少棟建筑、有多少人居住、獲華宇，共開(kāi)發(fā)面積、多少棟建筑、有多少人居住、獲得多少項(xiàng)榮譽(yù)等（內(nèi)涵、氣勢(shì)）說(shuō)出來(lái)！得多少項(xiàng)榮譽(yù)等（內(nèi)涵、氣勢(shì)）說(shuō)出來(lái)！戰(zhàn)略思路二：最大限度挖掘內(nèi)部資源，以小博大戰(zhàn)略思路二：最大限度挖掘內(nèi)部資源，以小博大1期、期、2期期 烘托烘托 3期期利用利用1期、期、2期的口碑、客群優(yōu)勢(shì)，以期的口碑、客群優(yōu)勢(shì)

6、，以1、2期帶動(dòng)期帶動(dòng)3期，通過(guò)期，通過(guò)定期舉辦老客戶答謝會(huì)、加大客帶客力度等方式，挖掘內(nèi)部資定期舉辦老客戶答謝會(huì)、加大客帶客力度等方式，挖掘內(nèi)部資源，節(jié)省推廣費(fèi)用。源，節(jié)省推廣費(fèi)用。戰(zhàn)略思路三：產(chǎn)品升級(jí)，不斷走高戰(zhàn)略思路三：產(chǎn)品升級(jí)，不斷走高案名重新設(shè)定+重點(diǎn)包裝制造產(chǎn)品升級(jí)，搶奪眼球擺脫束縛，嶄新形象，提升檔次，塑造品質(zhì)格調(diào)案名主推：案名主推：藍(lán)郡藍(lán)郡3 3期期筑景筑景* *名都名都筑景筑景表明本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念及產(chǎn)品特性，鄰河而居，優(yōu)雅而筑，格調(diào)生活，綠色生態(tài)；名都名都依托本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模（1、2、3期），咸陽(yáng)在中國(guó)歷史上的地位及西咸一體化再造新都的氣魄；產(chǎn)品形象定位：產(chǎn)品形象定位：16萬(wàn)

7、平米萬(wàn)平米新都市功能主義鋒尚居所新都市功能主義鋒尚居所16萬(wàn)平米萬(wàn)平米3期規(guī)模，營(yíng)造氣勢(shì)新都市新都市西咸一體，超級(jí)都市呼之欲出，世紀(jì)大道升值潛力無(wú)限 ；功能主義功能主義集居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)多種功能于一體的新都市；鋒尚居所鋒尚居所先鋒、時(shí)尚，便捷的購(gòu)物，悠閑放松的購(gòu)物、生態(tài)居住，囊括所有時(shí)尚元素，離繁華不遠(yuǎn)，離自然很近。戰(zhàn)略思路四：銷(xiāo)售均好，價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)戰(zhàn)略思路四：銷(xiāo)售均好，價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)依據(jù)08年大的市場(chǎng)環(huán)境：1、宏觀拐點(diǎn)出現(xiàn)；2、中觀天災(zāi)影響，余震不斷；微觀世紀(jì)大道項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 所以，派風(fēng)建議：縮小高樓層的層差價(jià)，由原來(lái)1層1價(jià)改為3層1價(jià)，努力縮小高樓層價(jià)格瓶頸，拔除地震后消費(fèi)者

8、對(duì)高樓層的恐懼，利用價(jià)格杠桿進(jìn)行調(diào)解1層層1價(jià)改為價(jià)改為3層層1價(jià)價(jià)戰(zhàn)略思路四：及時(shí)銷(xiāo)控，步步為贏戰(zhàn)略思路四：及時(shí)銷(xiāo)控，步步為贏朝南朝南1室室、2室室房源部分銷(xiāo)控房源部分銷(xiāo)控根據(jù)1、2期的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，目前項(xiàng)目銷(xiāo)售最好的戶型，為朝南的2室和1室（總價(jià)較低），所以為避免本項(xiàng)目銷(xiāo)售末期，剩余產(chǎn)品（較差戶型）影響產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)度，所以建議將朝南的1室、室、2室房源部分銷(xiāo)控，可進(jìn)行奇數(shù)層室房源部分銷(xiāo)控，可進(jìn)行奇數(shù)層銷(xiāo)控。銷(xiāo)控。戰(zhàn)略思路五：有效推廣，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思路五：有效推廣，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)戶外先行戶外先行 新形象推出，積攢足夠的口碑效應(yīng)新形象推出，積攢足夠的口碑效應(yīng)七廠十子七廠十子渭河一號(hào)橋渭河一號(hào)橋電影院十子電

9、影院十子防洪渠十子防洪渠十子小眾、大眾并舉小眾、大眾并舉 新形象釋放，搶奪眼球，引發(fā)關(guān)注新形象釋放，搶奪眼球，引發(fā)關(guān)注1、華商報(bào)咸陽(yáng)版進(jìn)行造勢(shì)，引發(fā)關(guān)注；2、商品雜志貼近，促進(jìn)；3、15路、21路廣告更換（新形象）突破坐銷(xiāo)、等銷(xiāo)，動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售突破坐銷(xiāo)、等銷(xiāo)，動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售藍(lán)郡“大篷車(chē)計(jì)劃”，走入周邊縣區(qū)（目標(biāo)群體集中），通過(guò)宣傳車(chē)、銷(xiāo)售人員等，以活動(dòng)形式進(jìn)行巡展，其中，夾雜抽獎(jiǎng)、圖片展、互動(dòng)小游戲等，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)傳達(dá)出去，拉動(dòng)銷(xiāo)售走高。提出商業(yè)部分及小戶型公寓的提出商業(yè)部分及小戶型公寓的定位構(gòu)想定位構(gòu)想關(guān)于我們對(duì)小戶型的理解？關(guān)于我們對(duì)小戶型的理解？市場(chǎng)市場(chǎng)引導(dǎo)？引導(dǎo)？還是市場(chǎng)還是市場(chǎng)迎合？迎合？產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

10、：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)： 小戶型開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略核心：小戶型開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略核心：1、“咸陽(yáng)人咸陽(yáng)人心不心動(dòng)心不心動(dòng)在于我們能否在在于我們能否在品品質(zhì)和環(huán)境上質(zhì)和環(huán)境上做到做到咸陽(yáng)一流咸陽(yáng)一流”2、“咸陽(yáng)人咸陽(yáng)人買(mǎi)不買(mǎi)藍(lán)郡小戶型買(mǎi)不買(mǎi)藍(lán)郡小戶型在于我們?cè)谟谖覀兊捻?xiàng)目是否的項(xiàng)目是否物超所值物超所值”小戶型產(chǎn)品定位小戶型產(chǎn)品定位 ： 咸陽(yáng)首座咸陽(yáng)首座5星級(jí)小戶社區(qū)星級(jí)小戶社區(qū) 咸陽(yáng)首座咸陽(yáng)首座5星級(jí)小戶社區(qū)星級(jí)小戶社區(qū)大堂大堂景觀景觀配套配套服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)品4要素支撐：要素支撐： 1、形象支撐（大堂）：、形象支撐（大堂）：“精裝修奢華精裝修奢華6米挑高大堂米挑高大堂”成就社區(qū)第一名片成就社區(qū)第一名片2、景觀支撐、景觀支撐小戶

11、型大景觀小戶型大景觀依托整個(gè)依托整個(gè)1、2、3期的整個(gè)社區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)，期的整個(gè)社區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)，消除以往小戶型社區(qū)，舒適性差的過(guò)渡性居住的弊端消除以往小戶型社區(qū)，舒適性差的過(guò)渡性居住的弊端3、配套支撐、配套支撐精裝修+名牌電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)“局部名牌與一般品牌相結(jié)合”，對(duì)于消費(fèi)者經(jīng)常目視及接觸的區(qū)域。如 ：洗手間（潔具）、廚房等等區(qū)域采用品牌產(chǎn)品，其余采用一般品牌，利于降低成本。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：廚房廚房4、服務(wù)支撐、服務(wù)支撐24小時(shí)保姆式服務(wù)小時(shí)保姆式服務(wù)提供專(zhuān)職打掃、洗衣、代收、代發(fā)郵件。服務(wù)提供專(zhuān)職打掃、洗衣、代收、代發(fā)郵件。服務(wù)關(guān)于商業(yè)的思考？關(guān)于商業(yè)的思考？引入主力店是維系商業(yè)成敗引入主力店是維系商業(yè)成敗的關(guān)鍵因素！的關(guān)鍵因素！帶動(dòng)店鋪價(jià)格走高，利潤(rùn)的提升帶動(dòng)店鋪價(jià)格走高，利潤(rùn)的提升為什么？為什么？1、體量龐大，整個(gè)商業(yè)將近4萬(wàn)平米；2、世紀(jì)大道商氣較差，人