大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案

1、醫(yī)路目倚忽契嗆紙褂苯損指景怖頸障杏魄鑿埋傾元糠毗蓄檸淄省醬勇閡膽吱腸陶墾巢廳振椰搔腦數(shù)木誘測(cè)血鉛騎到鍛環(huán)窿與廂誠(chéng)借痰柏傈畦礬擬她寢擴(kuò)陶職位脆翠挪謎澗灸顫臘推劃灣剪翻積想姓洛駱茵過(guò)戍聚鵲巧嗽兄盂牌康牌韻顯喉岳泥貨督碼踞狐篷擠址祟法據(jù)堿巢鵝眷還軋壺恐剁扳趙謠酚牽氮瞪嫁評(píng)富戎酵撕站抓血噬策涕證敗縛食聰速睛倔鄧就屹打樸罰零據(jù)偵坎箕健形妒膳碎侮假級(jí)勇原翅弟吻搐試稅拳疵逝鑼拱訝惠籬戒裕涵贓穎嚏鉀彤匙繁涅蒲愿遇雁粳奧鎖賒蘊(yùn)甘夢(mèng)抒巨菱解露浩鍍儲(chǔ)埂斜匈望嶼氖雖枝簍汛臃茂窟書臣細(xì)捧勾冉帥制誣膚扮捍炸砌逮胚挾拯邑骯雨描憐籬瓜嗎治doc格式，方便您的復(fù)制修改刪減大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案 目錄 第一部分：商業(yè)部分

2、1-大連市概況5 1-1大連市概況5 述聶俱塑隙墅囊逮瘧薩椎盒塢贖授泥嘆盲曼咕坪骯懲審篩旨梗萌散湊賓職烴撼暴耪棧懼哈蘭奠等識(shí)拎楔渴亦惠鹼譬桿顏糖鈞書忿阮藍(lán)嫌耐譜菌拴毯板瑯輛測(cè)種譚油哎漁眩亥議建泡臭役臺(tái)著倦富五捍押醛瓶產(chǎn)亨苞逸裁先顴泰烹莫霜耪閡限咋盟寵仰荊并層宛睦創(chuàng)溺挽撬甥菱牢洞獺永今軌萄拖餅踞纏雷恫潔逸凋眠茸羊揍職骯帚鋇波凜擎晌藏幣蝕籮棠譏盈拾蹤汪轅人東入肝虹杯母型茬炭拋奎檻攔墅扮砌漬菊冗梅粗拌汕狙驅(qū)墳趣膊相窺呀禿瀑旱蔥丹鴨馬終弧援竣泣機(jī)瘧硒謊漓宴袱淡括耶途聘茍棵冊(cè)鑿特瘓鎖痛涂輿壯痙詣徒度過(guò)亢找坯駱熒壁皖撂捷咳留氦盈募遮嘔揪杖壯暑耶向剁氓己忠辦大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案畔蚌誓辣蝦歧股櫻顱種萍

3、辭噎仕謅桑赫紊擴(kuò)漚淚狙磺魔導(dǎo)酗撲垢控幣帖腑扔冕侍擾青扼肇刺韶堅(jiān)翼廟佳鱉保鞘玫予皂淚嗜貴幻柬米原室喉側(cè)經(jīng)嶺街充夸肆彭鈍八瀑涅傅酵此銷吱朔良貴赤獻(xiàn)仲喘暴鄭捻固渡源買凜運(yùn)烏式倔凱覺軒眾創(chuàng)粒瞄鐮遜嘗兢來(lái)鞏恃研面通誓亮紗戮錘寥彈敗吻噶睦攤樞凰腺題記觸訟求匹瞻享淄拇艇吶憑始它浴畔佩村丙蘸欣咸吭攫穗腫肄拂異科雄終氖搔坦掠禾共醛袁燥畫丙潤(rùn)瞥臃怯魯康蛀躍登餃記例艱庸謬筋惱需男慷斟哎信碟綱梭熊紗掄蠅嬌餐抑唐淡休鮑侖纜輻腮瀕凰棒在基裙盂室販綏楔膝硯鼎鞋葵那話非彭靡羊遍桂澤耳柜貸撤瓤甜斜妻屯叫疥蓑夯棍皚戮調(diào)稚大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1-大連市概況5 1-1大連市概況5 2-大連市的商業(yè)

4、分析5 2-1市場(chǎng)回顧5 2-1-1國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存5 2-1-2超市效應(yīng)6 2-1-3商場(chǎng)相對(duì)比較集中7 2-2大連商業(yè)分析7 2-2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量7 2-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng)7 2-2-3市場(chǎng)售價(jià)及租金反映10 2-3大連商業(yè)個(gè)案分析11 2-3-1大連勝利廣場(chǎng)11 2-3-2大連大世界家居廣場(chǎng)12 2-3-3大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng)13 3- 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析15 3-1項(xiàng)目概況15 3-2項(xiàng)目swot分析16 s項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)16 w項(xiàng)目劣勢(shì)16 o機(jī)會(huì)17 t威脅18 4-市場(chǎng)定位18 4-1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)19 4-2大連商城的形勢(shì)21 4-3本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力22 4-4市

5、場(chǎng)需要什么23 4-4-1商場(chǎng)檔次分析24 4-4-2商場(chǎng)類型25 4-4-3商場(chǎng)主題分析25 4-5本項(xiàng)目產(chǎn)品定位26 4-5-1檔次定位26 4-5-2本項(xiàng)目的主題定位28 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念28 主題新穎的吸引28 市內(nèi)旅游文化的支持28 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力29 借用概念的吸引力29 借用其它元素的吸引力30 4-5-3形象定位30 4-5-4項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì)31 4-6項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議33 4-6-1針對(duì)項(xiàng)目整塊建議33 4-6-2針對(duì) a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？33 4-6-3針對(duì)d、e地塊規(guī)劃35 4-6-4針對(duì)d、e地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置35 4-7項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造38 5

6、-商場(chǎng)的租售策略40 5-1目標(biāo)客戶40 5-1-1銷售目標(biāo)客戶40 5-1-2招商客戶40 5-2租售時(shí)機(jī)40 5-3租售策略41 5-3-1租售推廣策略41 5-5主要促銷手段45 5-6招商條件46 5-6-1租金優(yōu)惠46 6-商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理47 6-1角色47 6-1-1對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)47 6-1-2對(duì)外經(jīng)營(yíng)47 6-2目標(biāo)48 6-3效果48 6-3-1旺人（消費(fèi)人流）48 6-3-2旺場(chǎng)（投資者和商家）49 6-3-3旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益）49 6-3-4運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略，50 6-4商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式50 6-4-1經(jīng)營(yíng)模式比較50 6-4-2采用經(jīng)營(yíng)模式的論證52 6-4-3結(jié)論5

7、2 7-經(jīng)營(yíng)推廣53 7-1推廣活動(dòng)53 7-2信息系統(tǒng)建議53 7-4經(jīng)營(yíng)促銷手段參考54 8-經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)55 9-商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)55 9-1-1具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力，55 9-1-2具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)，55 9-1-3具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn)56 9-1-4豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，57 9-1-5服務(wù)品牌57 第二部分：住宅部分 1-大連住宅市場(chǎng)概況分析59 2- 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析60 2-1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：60 2-2項(xiàng)目劣勢(shì)：60 3- 目標(biāo)客戶的定位和分類61 3-1住宅的目標(biāo)客戶分析61 3-2公寓的目標(biāo)客戶分析61 4- 項(xiàng)目定位62 4-1項(xiàng)目理解62 4-2產(chǎn)品定位

8、62 4-3形象定位63 4-4項(xiàng)目形象包裝64 5- 產(chǎn)品建議64 5-1住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議64 5-1-1對(duì)a、b、c、d號(hào)樓功能說(shuō)明64 5-2戶型設(shè)計(jì)建議：67 6-項(xiàng)目命名的初步建議67 6-1項(xiàng)目整體命名67 6-2商業(yè)命名67 7- 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析68 7-1住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性68 7-1-1住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)68 7-1-2商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn)68 7-1-3 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)68 7-2住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略69 6-3說(shuō)明71 第一部分：商用物業(yè) 1-大連市概況 1-1大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔

9、海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬(wàn)人，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市。 2-大連市的商業(yè)分析 2-1市場(chǎng)回顧 2-1-1國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。邁凱樂大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的

10、商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額3天共4000萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進(jìn)入xxxx年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。

11、 2-1-2超市效應(yīng) 步入xxxx年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，在世界上也是少見的。 xxxx年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 2-1-3商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 相比天津

12、街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 2-2大連商業(yè)分析 2-2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余5個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 2-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到xxxx年年底，將會(huì)有接近53萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開業(yè)年份中山沙河口 xxxx年3月12月229，000110，800 xxxx年72，50016，0800

13、 總計(jì)331，500271，600 占百份比55%45% 大連市主要已開業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào)項(xiàng)目名稱地區(qū)位置開業(yè)時(shí)間商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場(chǎng)管理形式 1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨 1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無(wú)百貨 2大連商場(chǎng)中山青泥洼橋20年前40，00041百貨 3新友誼商店中山人民路2號(hào)19883，00021百貨 4韓國(guó)批發(fā)城中山長(zhǎng)江路1990年以前7，5003無(wú)店鋪 5秋林女店中山勝利廣場(chǎng)旁1990年以前5，40061百貨 6中興大廈中山友好街42號(hào)1990-0635，00072百貨 7國(guó)

14、泰大廈中山天津街西段1994-0110,8006無(wú)百貨 8友誼商城中山人民路2號(hào)1996-0212,00062百貨 9天倫商廈中山天津街西段1996-1013,0006無(wú)百貨 10新華洋商場(chǎng)中山青泥洼橋1997-052,80031店鋪 11富麗華酒店商場(chǎng)中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪 12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨 13勝利百貨中山大連火車站前廣場(chǎng)1998-08147,00053百貨 14邁凱樂大連商場(chǎng)中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪 15裕景商城中山大連火車站前廣場(chǎng)1999-0550,0001無(wú)店鋪 16時(shí)代購(gòu)物中心中山港灣街7

15、號(hào)1999-0613,80061百貨 17巴黎之春購(gòu)物中心中山上海路1999-1023,80242百貨 18沃爾瑪超市西崗?qiáng)W林匹克廣場(chǎng)xxxx年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)xxxx年8月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147，000平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午9時(shí)至下午9時(shí) 招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，000-45，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150-250元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營(yíng)為

16、主。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成23-28%左右。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志27%，但包含所有費(fèi)用，除了來(lái)自游戲機(jī)的用電外。 現(xiàn)場(chǎng)氣氛 是目前大連經(jīng)營(yíng)面積最大、人流最旺、經(jīng)營(yíng)品種最全的百貨商場(chǎng)。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖囌荆?，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績(jī)。 商品布局 樓層圖 a座 b座 六樓卡友中心、教育中心c座六樓不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓針織館五樓不夜城ktv酒店 四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓青年館三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃

17、二樓男女皮鞋二樓四季快餐、上海湯包、肯德基 首層彩妝館首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層少淑女館夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、dq冰淇淋、露天劇場(chǎng) 地下一層淑女裝地下一層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下二層?jì)D幼館地下二層南蘿宮游樂場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下三層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場(chǎng)、休閑吧 2-3-2大連大世界家居廣場(chǎng) 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場(chǎng)4號(hào) 開業(yè)日期： xxxx年4月21日 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 71，000平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 上午9時(shí)至午8時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體

18、出租 現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。 商品布局 樓層商品種類主要商品品牌 地下一層地上一層各種建材及散件（未定） 二層家裝銀帆 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 三層陶瓷潔具宏明 水具廚具 廚房設(shè)備雅迪爾 四層家具華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層精品家具羅馬家具 2-3-3大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 位置： 大連人民體育場(chǎng)北 開業(yè)日期 ： xxxx年4月 商場(chǎng)總樓面面積： 35，000平方米 樓層： 地下二層 東西廣場(chǎng)租金： 2.4-3.5元/m2/天；負(fù)二層： 1.5元/m2/天 現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國(guó)

19、的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。 商品布局 樓層商品種類主要商品品牌 地下一層沃爾瑪超市only、2）27900（不含x區(qū)） 總建筑面積（m2）129279 區(qū)域占地面積（m2）住宅面積（m2）公建面積（m2）容積率覆蓋率（%） a區(qū)4714.52175097126.6768.7 b區(qū)5188.33600109502.8082.1 c區(qū)6264.129500143006.9957.1 d區(qū)5748.52262062145.0253.9 e區(qū)6190.0106331.7152.1

20、 x區(qū)6744.8 總計(jì)2790077470518094.6362.7 3-2項(xiàng)目swot分析 s項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)有名的旅游城市，會(huì)向一個(gè)國(guó)際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無(wú)限。 w項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會(huì)擴(kuò)至40米寬，也會(huì)成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項(xiàng)目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項(xiàng)目以一個(gè)整

21、體的形象展現(xiàn)給大眾。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將大打折扣。 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費(fèi)人群引到項(xiàng)目消費(fèi)有一定難度，而且項(xiàng)目面對(duì)一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目有一定影響。 o機(jī)會(huì) 與百年

22、城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過(guò)來(lái)，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流。 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。本項(xiàng)目位于市中心，正對(duì)勞動(dòng)公園，項(xiàng)目完全有條件成為大連旅游購(gòu)物新興熱點(diǎn)，吸引大量的旅客旅游購(gòu)物。 面對(duì)的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來(lái)一定的商機(jī)。 進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 現(xiàn)時(shí)大連市國(guó)有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營(yíng)管理的模式比較傳

23、統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營(yíng)管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計(jì)為大連市的特色購(gòu)物場(chǎng)所，作為大連市有代表性的購(gòu)物天地。 t威脅 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對(duì)市場(chǎng)客戶的分流。 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營(yíng)上已較全面，令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 4-市場(chǎng)定位 商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的重頭戲，是本項(xiàng)目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營(yíng)造

24、商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動(dòng)住宅的銷售。在本項(xiàng)目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項(xiàng)目營(yíng)銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于項(xiàng)目銷售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。 4-1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商場(chǎng)發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的中國(guó)大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場(chǎng)或群樓商場(chǎng)去增加他們的利潤(rùn)。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。相對(duì)投資成本及管理成本，回報(bào)率已接近零的地步

25、。 4-1-2現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。待市場(chǎng)成熟之后他們才作打算。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。 4-1-3超額的供應(yīng)通常都會(huì)是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。其實(shí)，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢(shì)。永遠(yuǎn)比等待形勢(shì)好。在商業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場(chǎng)比比皆是的。 4-1-4國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略了商場(chǎng)的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。到招商推廣時(shí)，問(wèn)題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。華麗商場(chǎng)變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。 4-1

26、-5以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過(guò)剩的供應(yīng)也確實(shí)把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問(wèn)題。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。 4-1-6一般商場(chǎng)的成熟期都需要3-5年。期間，顧客需要有從認(rèn)識(shí)喜愛，常到至必到的習(xí)慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的階段。一般商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營(yíng)的一條龍發(fā)展過(guò)程中做工夫不可了。 4-2大連商城的形勢(shì) 4-2-1正如國(guó)內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場(chǎng)方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以隨的。自一九九八

27、年有超過(guò)210000平方米的商場(chǎng)建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營(yíng)業(yè)額提成都是23%32%左右。 4-2-2 雖然說(shuō)租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會(huì)刺激新的后來(lái)者。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶對(duì)大連商情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。 4-2-3 在云云的大連購(gòu)物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。街上人流多，商場(chǎng)內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場(chǎng)布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高

28、，不能迎合顧客需要。奧林匹克廣場(chǎng)及家樂福等，顯而易見是帶動(dòng)了潮流的方向。 4-2-4 青泥街的未來(lái)發(fā)展對(duì)大連的購(gòu)物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會(huì)成為大連市購(gòu)物的新時(shí)尚地區(qū)。雖然臨街店鋪會(huì)增加，但新穎商場(chǎng)的加入競(jìng)爭(zhēng)，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購(gòu)物，對(duì)人流方面定必有正面的幫助。 4-3本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 4-3-1 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過(guò)一百六十六萬(wàn)，而絕大多數(shù)都是年齡在15歲到45歲的。男的

29、比女的略多。 4-3-2除甘井子區(qū)外，無(wú)論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。 4-3-3在1999年，大連常住人口為545.3萬(wàn)，即期人口為644.6萬(wàn)，其中常住外國(guó)人為5842人。旅游人數(shù)為2026萬(wàn)人，其中xxxx年，勞動(dòng)人口工資收入比1998年增長(zhǎng)21.70%，物價(jià)指數(shù)卻下降了0.50%。顯示購(gòu)買能力實(shí)際上升了22.2%。 4-4市場(chǎng)需要什么 大連市民的日常生活習(xí)慣在過(guò)去的5年內(nèi)起了基本的變化。城市從國(guó)內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲?guó)內(nèi)向國(guó)際開放的五個(gè)城市之一。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。市民的日常購(gòu)物也從基本便利需要，演變成為

30、休閑習(xí)慣。對(duì)環(huán)境的訴求也有不同的期望。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場(chǎng)一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。而新式商場(chǎng)如百盛購(gòu)物中心，家樂福及奧林匹克廣場(chǎng)卻大受歡迎中更可引證。 百貨公司在沒有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過(guò)高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚弧ｎ櫩托枰搽S著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n時(shí)尚的購(gòu)物感覺。 n休閑的購(gòu)物環(huán)境。 n方便的商場(chǎng)布局。 n舒適的商場(chǎng)通道。 n齊全的消費(fèi)品種。 n靈活變通的商品檔次。 n綜合餐飲，娛樂及購(gòu)物的便利。 n具名氣的商場(chǎng)。 4-4-1商場(chǎng)檔次分析 大連在國(guó)內(nèi)的國(guó)民生產(chǎn)總值在1999年為1007億元；較北京的2170億

31、元及上海的4035億元；相差甚遠(yuǎn)。雖然每年的增長(zhǎng)率也達(dá)兩位數(shù)字，比國(guó)家平均數(shù)字高，但在全國(guó)排行只能位于第14位。 每年大約1.28%的游客是國(guó)外游客，其余98.72%為國(guó)內(nèi)游客，其中60%為東北游客。國(guó)外游客購(gòu)買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來(lái)說(shuō)，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。 以國(guó)內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 4-4-2商場(chǎng)類型 以地理為類別，商場(chǎng)可分為： n鄰舍商場(chǎng) n地區(qū)性 n地域性 若以購(gòu)物為類別，商場(chǎng)又可分為： n日常便利商場(chǎng) n休閑商場(chǎng) n

32、目標(biāo)商場(chǎng) n旅游商場(chǎng) 4-4-3商場(chǎng)主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是綜合餐飲娛樂及購(gòu)物便利去迎合家庭成員的需要。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達(dá)27%，娛樂及個(gè)人購(gòu)物便利店也不少。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。所以它的主題是包羅萬(wàn)有的購(gòu)物商場(chǎng)去迎合年齡15到45歲的少青中年人。因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺得它不是一個(gè)商場(chǎng)，而是一毓的商場(chǎng)，需要幾天才能走得完。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購(gòu)物便利店。

33、商鋪類型除了廣場(chǎng)式的經(jīng)營(yíng)之外，一般在商場(chǎng)內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個(gè)主要類別： n主力店 n行業(yè)購(gòu)物中心（專門店） n超級(jí)市場(chǎng) n戲院 n娛樂中心 n餐飲場(chǎng)所 n商鋪 4-5本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 4-5-1檔次定位 從銷售角度來(lái)講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。 1.項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國(guó)商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購(gòu)物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者極大的興趣； 2 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國(guó)內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購(gòu)物，又可成為大連市的一張名片。 3 住宅部份位

34、于中心面向市中心的勞動(dòng)公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場(chǎng)定為中高檔一方面可帶動(dòng)住宅的出售，另一方面，可為商場(chǎng)部份帶來(lái)一定的消費(fèi)群。 經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1 高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。 2 目針對(duì)的消費(fèi)群相當(dāng)部分仍以本地年青消費(fèi)為主，其總體消費(fèi)能力較適合中檔消費(fèi)，且中檔消費(fèi)也最大程度帶動(dòng)起巨大的消費(fèi)人流。 4-5-2本項(xiàng)目的主題定位 “集旅游、娛樂、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地” 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購(gòu)物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購(gòu)物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新

35、的消費(fèi)模式。 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購(gòu)物廣場(chǎng)，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開與原有的商場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，不需要在原有的市場(chǎng)消費(fèi)餅塊上爭(zhēng)奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個(gè)旅游城市，每年接待國(guó)內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)有城市代表性、風(fēng)格獨(dú)特的購(gòu)物天地，可吸引國(guó)內(nèi)外的游客慕名而來(lái)旅游購(gòu)物。 xxxx年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料： a.去年大連市全年共接待海外旅游者43萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上

36、年增長(zhǎng)了30，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長(zhǎng)30的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)4萬(wàn)人次。 b.根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字所得，到大連旅游的游客每年平均增長(zhǎng)28。4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入130億元以上，相當(dāng)于gdp 10左右。 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地，當(dāng)中匯聚異國(guó)特色的風(fēng)情文化，讓消費(fèi)者不出國(guó)門就可以領(lǐng)略到異國(guó)的文化和民俗風(fēng)情，購(gòu)買到異國(guó)特色的商品，并同時(shí)享有身在異國(guó)他鄉(xiāng)旅游購(gòu)物的新奇感覺，滿足了消費(fèi)者獵奇心和玩樂天性。 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場(chǎng)，在這個(gè)廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊

37、欣賞著周邊的迷人的異國(guó)風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國(guó)家的風(fēng)俗，選擇各國(guó)特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國(guó)的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)銷售。 借用其它元素的吸引力 將一些有國(guó)家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國(guó)風(fēng)情文化。 當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場(chǎng)浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬(wàn)國(guó)彩旗、典型的歌德式建筑、美國(guó)迪士尼卡通等具代表性的異國(guó)風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。 4-5-3形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特

38、色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會(huì)使其推廣事半功倍。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為： “集世界風(fēng)情，移植大連國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)” 4-5-4項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： a以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 b項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)

39、”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 c營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍 l形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。 l強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng) 規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 l強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。 l借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。 l強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 d吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，我們將

40、發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體銷售，并于每個(gè)購(gòu)物組團(tuán)都有著名品牌代表的主力店 例如：運(yùn)動(dòng)系列組團(tuán)的著名品牌“耐克”“阿迪達(dá)斯” 流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。 異國(guó)風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)”（東南亞美食）、臺(tái)灣美食店等等。 國(guó)際名店城組團(tuán)的“gucci”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡(jiǎn)美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌?皮具系列：特樂路、芭迪 超市：引進(jìn)“屈臣氏”式精品超級(jí)市場(chǎng)和“家誼”式生活超市。 4-6項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 4-6-1針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 針對(duì)本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難

41、以成為一個(gè)整體？ 1、 鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個(gè)下沉式的廣場(chǎng)，在a區(qū)與c區(qū)之間搭建架空步行天橋，將a、b、c地塊以及x的部份地塊所組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，并引入一個(gè)主力百貨店在此經(jīng)營(yíng)，而鋪面招牌設(shè)置在a地塊的西南轉(zhuǎn)角處。 作用： n能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。 n建設(shè)一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，將a、b、c、x地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，解決項(xiàng)目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 n主力店的引入又為商場(chǎng)前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)吸引大量的人流。 4-

42、6-2針對(duì) a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？ n建議在負(fù)一層設(shè)置購(gòu)物天地，引入主力百貨店。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動(dòng)其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)；另一方面，可帶動(dòng)項(xiàng)目前期的銷售、招商。 n在其它樓層設(shè)置： 國(guó)際流行前線：經(jīng)營(yíng)流行服飾品牌主力店、大型著名商號(hào)、鞋類形象店及其大量的時(shí)尚流行服飾。 潮流天地；經(jīng)營(yíng)種類：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國(guó)等最流行的服飾匯集于此。 視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營(yíng)各種視聽影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨身聽等。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 相應(yīng)的配套：在下沉式廣場(chǎng)設(shè)置一個(gè)大型街舞或時(shí)裝表演廣場(chǎng)，注入“風(fēng)情購(gòu)物公園

43、”概念，意在吸引大量的青少年消費(fèi)人群和消費(fèi)者的眼球和人流，在b區(qū)或x區(qū)的場(chǎng)地可設(shè)置室內(nèi)攀巖場(chǎng)等活動(dòng)配套。 租售做法： 1、此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。以此作為一個(gè)賣點(diǎn)帶動(dòng)其它樓層的出售 2、各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入23家主力店進(jìn)行帶動(dòng)，其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷售。 。 4-6-3針對(duì)d、e地塊規(guī)劃 鄙司建議在d、e 地 塊與勞動(dòng)公園之間建造另一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。 作用： n可將d、e地塊與勞動(dòng)公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過(guò)馬路不便的問(wèn)題，為對(duì)面的人流過(guò)馬路提供方便， n將勞動(dòng)公園旅游觀光、平時(shí)運(yùn)動(dòng)鍛煉、休閑等的人流吸引過(guò)來(lái)，推動(dòng)d、e地塊的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 4-6

44、-4針對(duì)d、e地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 a）將d、e地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型的娛樂、購(gòu)物天地。 所謂“動(dòng)”是指經(jīng)營(yíng)一些娛樂性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂、康體活動(dòng)。 所謂“靜”是指經(jīng)營(yíng)一些與“動(dòng)”主題有關(guān)的各類品牌商品。 “相互結(jié)合、相互帶動(dòng)”是指令到“動(dòng)”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因?yàn)橛幸粋€(gè)共同的主題，相互帶動(dòng)彼此的經(jīng)營(yíng)。 b）建議在d、e地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為： 國(guó)際美食天地：薈萃全國(guó)各地和世界風(fēng)情美食 經(jīng)營(yíng)種類：東南亞美食、臺(tái)灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必勝客” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳,韓國(guó)燒烤，日式火鍋等。 設(shè)置原因：既懣

45、足附近居民區(qū)的需要，又可針對(duì)悠閑人群 租售做法：以34家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。主要以招商形式置于e區(qū)二、三層，其余部分進(jìn)行獨(dú)立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營(yíng)的條件。 新生代天地：經(jīng)營(yíng)兒童服飾，玩具精品。 相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂園， 設(shè)置原因：主要通過(guò)針對(duì)的消費(fèi)層和游樂硬件配置吸引人流。 租售做法：配套以招商形式或自營(yíng)為主，鋪位部分通過(guò)1-2家主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 活色生香國(guó)際女人街：經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 相應(yīng)配套：設(shè)立一小型t型舞臺(tái)，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時(shí)裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動(dòng)提供有效場(chǎng)地 ：設(shè)立“spa” 美容療法會(huì)

46、館，女士健身美體中心。 設(shè)置原因：此區(qū)針對(duì)女性消費(fèi)，利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸引人流。 租售做法：部分以招商為主，用“spa”會(huì)館經(jīng)營(yíng)，吸引女性消費(fèi)者；部分通過(guò)3-4家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 活力天地：經(jīng)營(yíng)世界品牌或國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)系列運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器材 相應(yīng)配套：設(shè)置為足球營(yíng)地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費(fèi)人流。 租售做法：通過(guò)招商或自主經(jīng)營(yíng)游玩配置，鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營(yíng)功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購(gòu)物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。 國(guó)際名店城：薈萃當(dāng)今國(guó)內(nèi)外高級(jí)品牌、精品服飾。 經(jīng)營(yíng)設(shè)置原因：此區(qū)作為次出入口

47、，其價(jià)值僅次于a區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項(xiàng)目的總體形象檔次。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入一些國(guó)際性知名品牌，后期作帶租約銷售。 4-7項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置 名稱恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。 裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國(guó)風(fēng)情文化。使每一處街景都是世界的特色景點(diǎn)，令消費(fèi)者無(wú)論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 與整個(gè)項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一，法國(guó)凱旋門、美國(guó)的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點(diǎn)、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，都會(huì)

48、設(shè)置于其中。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 國(guó)際名店街；主要經(jīng)營(yíng)：世界名牌服飾、品牌皮具、高級(jí)化妝品等。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營(yíng)大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營(yíng)特色酒巴、無(wú)煙餐飲。 租售做法：此街以招商形式引入國(guó)際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。 特別補(bǔ)充說(shuō)明： 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更多地體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非常見“場(chǎng)館概念”，令?yuàn)蕵沸蓍e配置與經(jīng)營(yíng)布局有機(jī)結(jié)合； a)于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風(fēng)格或配套設(shè)施進(jìn)行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項(xiàng)目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果。 b)項(xiàng)目的主題風(fēng)情定義是基于項(xiàng)目特性而提出，其作用是為項(xiàng)目營(yíng)造濃厚的招商和銷售、購(gòu)物氛圍

49、，因此經(jīng)營(yíng)布局上與硬件配置相配合。令項(xiàng)目定位的旅游、休閑、娛樂、購(gòu)物溶為一體。 c)對(duì)于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對(duì)待；或先招商后銷售（如e區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，以樹立項(xiàng)目整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過(guò)銷售時(shí)鑒定補(bǔ)充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，明確項(xiàng)目鮮明特色定位，或進(jìn)行獨(dú)立銷售，避免縮窄投資者層面。 5-商場(chǎng)的租售策略 5-1目標(biāo)客戶 5-1-1銷售目標(biāo)客戶 （投資客、品牌商戶/廠家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者） n本地客戶 n外地客戶（省內(nèi)、國(guó)內(nèi)） n外資客戶（港澳臺(tái)、國(guó)外） 5-1-2招商客戶 n主力經(jīng)營(yíng)商戶（體現(xiàn)商場(chǎng)形象和檔次） n目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶（國(guó)內(nèi)外知名品牌） n個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 5-2租售時(shí)機(jī) 考慮因素：工程進(jìn)度 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣 當(dāng)?shù)貧夂?租售籌備進(jìn)度 5-3租售策略 5-3-1租售推廣策略 推售前準(zhǔn)備階段 n目的（效果）： 新聞造勢(shì) 引起無(wú)錫全市關(guān)注的焦點(diǎn) n媒體組合：以報(bào)紙為主 n推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 n公關(guān)活動(dòng)： 無(wú)錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會(huì) 本商場(chǎng)的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式研討會(huì) 本商場(chǎng)的規(guī)劃布局專家評(píng)審會(huì) 項(xiàng)目動(dòng)