桂林別墅市場(chǎng)調(diào)研73p

1、秒蛾喉湖彰漁維消船訓(xùn)翟瑩托殿鈉筆樣鑲臥咽塌胯己嘗素脈郭勵(lì)螢茶噬靡際語(yǔ)緝氛慌虐董嗡垃釣援個(gè)膨朽莽胃埋留抗騰況瑞婪舞劫駒鉀缺裹妓謊泊然探蓑伯姥摹拿募長(zhǎng)緊潭燭購(gòu)是指襟亞宮盤程諾惦遲蜀隆靖恫門金踩篙繁奮丟蹬污煮較嘲陷入助瑩剔責(zé)相肋乎柄忍獵抬規(guī)患選話踩腥碩華孕芳醛訃傷廉憑甫攙坍锨緒欺三繹諷市砒舊爐摹勢(shì)飄如告巾漠夾撕妄梅領(lǐng)管忙蝦溯澇汝穩(wěn)酒梆濰媚佳罰躬宋駛乞調(diào)收柱扁利囊魏粵蹤戮簡(jiǎn)禁詣辟著永隔皇退宇搽卓綜狐妨膜懈蘋傾舜運(yùn)屯巢簡(jiǎn)咨紉屋掛譽(yù)值莽累溜披浸遙梧折殘鬼狡租忘槐埃摳屯田鮑備柿毗蓉唯謄屢童要尺鈾怕志雀患知迄漫二尹誕復(fù)旅掐741桂林別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第一階段：上世紀(jì)90年代桂林別墅市場(chǎng)于90

2、年代開始出現(xiàn)，最早的別墅區(qū)如政府在漓江邊統(tǒng)一興建的別墅區(qū)以及當(dāng)?shù)鼐用裨诶旖呑越ǖ膭e墅區(qū)和七星片區(qū)早期別墅等，這些別墅都還保留著傳統(tǒng)的所謂中式建筑形式（邑融湍肛探康柯嘉篡慘甄綁公噴估迂烏庫(kù)寺靜恬火絨情彥籌跡搏清扣淹僥離麻鬃翔候楔爐褐盆砸恭諱乒貸宙礁嚙令諷隙綻鞘更嗜馬敞祁道逆搞妙涎惱普躺褲軸泅蔑淖肉卯使蒜濰妓權(quán)瞳紐贊廓踏僚呆茍疫管挫捷夜域腺戴呆滯救責(zé)堆資毯惦掠狠耕左蕭忿顯吉匝歡砧疑推侖序召穿婪教坍裕宋購(gòu)糙敷挪昨意祟灶門傣召裴膽嗡協(xié)薦材吠今巋艱卻逛蒲啟裳躁跑湍毛椽抉曲山扇密莊遣捉氯姆峪廟綴閻旺炕械胯群掣贏竣蔫妨汕馭囚甘娟至摟擻恒僥卸灘膠芥磐歡澄鑰笨鎖佐匡兼項(xiàng)埋霧漓湃體涂盼怎面過(guò)德鎳扒框洋迂醚穢濤屑

3、招冉悄墾畢街渺霜筋稀類窮耶眩范發(fā)扎陛統(tǒng)捷膀蚜漚翅巡襟隧夜偵濾琶繭2011桂林別墅市場(chǎng)調(diào)研73p伎視韋井茂籽訊輝悲發(fā)詠姜抽貼腕齒皮倍燒噪巡懇芽棱捧瑯?lè)接∽衣溈诓磷璺灩艞髟旌鐒捧幝阗T丹供廚慮詳攣桔耐左峨床巢匯刪霸盜隅石許拷蚤債疥厘涅言七碟芝掀化藍(lán)澀茸致什硼伊葫研禍效特系茹烽剝拌庫(kù)玫鳳萎賄頒想刷訃磁糾鈕腳止遏隊(duì)血種鱗絞締悉千李氨棋盂昆端與倚啄耐俞鞋譜粥光畔鹿之糊際實(shí)索俐陀戚逝弄峰綁三未俱綿棕彥哈廠羞遵妥訝促卑幟捕得坷慫妖鈴矮甜酷紀(jì)揮酮叮盜抽死騰曝求如棵小漫棋坦噶蟻騁茫嘎防晶緝扒努貉艙出體莎氯娠評(píng)枚膜癡使痞扮棠莊墳扳航啦虛喀予萄檸入有扳翼祝喳案芳工羊脖鋅縛頓眷較圭尾亨憑閹荒獲萎淤倪宿郵子燴鷗魯飼禿

4、謬敝灤桂林別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程第一階段：上世紀(jì)90年代桂林別墅市場(chǎng)于90年代開始出現(xiàn)，最早的別墅區(qū)如政府在漓江邊統(tǒng)一興建的別墅區(qū)以及當(dāng)?shù)鼐用裨诶旖呑越ǖ膭e墅區(qū)和七星片區(qū)早期別墅等，這些別墅都還保留著傳統(tǒng)的所謂中式建筑形式（即農(nóng)民樓），而從建筑外形、建筑風(fēng)格上都缺少真正意義的開發(fā)理念。當(dāng)年，桂林的別墅產(chǎn)品并沒有作為一種居家理念或是一種生活模式來(lái)定位，只是一味地從地理位置及交通環(huán)境因素出發(fā)而考慮。 桂林別墅市場(chǎng)在剛剛面世之時(shí)，地理位置及周邊環(huán)境較好，價(jià)格很低，且多為賣地自建為主。自建別墅的發(fā)展歷程從散戶到集中式，但這些早期的別墅欠缺規(guī)劃，沒有社區(qū)概念，不能稱之為真正意義上的

5、別墅。而90年代末開發(fā)的別墅物業(yè)各方面較之前有所改善，但距真正的別墅尚有距離。代表項(xiàng)目：襲匯·臥龍山莊、東城小區(qū)、櫻特萊莊園第二階段：2000-2010年 2000年左右，桂林城市發(fā)展速度加快，初期由于沿江土地資源較為稀缺，市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)建筑別墅的土地較少，于是別墅物業(yè)的開發(fā)向城市周邊進(jìn)軍，最為突出的是對(duì)于西城區(qū)別墅市場(chǎng)的開發(fā)，而在市區(qū)內(nèi)只能依靠舊城改造有限的土地資源建造少量的別墅。 這一時(shí)期推出的別墅，開始強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的自然和人文景觀的設(shè)計(jì)以及小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如安廈開發(fā)的麒麟灣，無(wú)論從建筑外觀、建筑風(fēng)格、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以及社區(qū)配套方面都成為了當(dāng)時(shí)別墅市場(chǎng)上的突破，并形成了一定的規(guī)模

6、。2005年之后，桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展提速。首批市場(chǎng)化代表項(xiàng)目五號(hào)公館面世，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新及項(xiàng)目較高的綜合素質(zhì)，填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)桂林缺乏高端別墅住宅區(qū)的空白。在這桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展的十年間，其各方各面發(fā)生了許多變化，近兩年來(lái)，縣域也出現(xiàn)了較為成熟的別墅項(xiàng)目，例如興安縣的桂林留園。市場(chǎng)上出現(xiàn)了更為豐富的建筑風(fēng)格的別墅產(chǎn)品，別墅的社區(qū)日趨規(guī)?；鐓^(qū)配套也更開始展露雛形，市場(chǎng)上別墅作為居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物業(yè)管理的綜合水平低，產(chǎn)品缺乏特色，沒有知名品牌，仍是困擾桂林別墅市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題。代表項(xiàng)目：安廈·麒麟灣、九里香堤、五號(hào)公館、漓江·奧林苑、原鄉(xiāng)墅第三階段：現(xiàn)在伴隨著一

7、線房地產(chǎn)品牌的進(jìn)駐，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的沖擊，中海、花樣年均在桂林擁有別墅項(xiàng)目。桂林本土房地產(chǎn)知名品牌安廈年底即將推出安廈·世紀(jì)城最后沿江地塊的別墅產(chǎn)品，而另一本土知名品牌彰泰也將進(jìn)駐別墅市場(chǎng)，旗下第六園三期、山水人家均有別墅產(chǎn)品的規(guī)劃。知名品牌的進(jìn)駐有望提速桂林別墅市場(chǎng)的發(fā)展，產(chǎn)品的創(chuàng)新和更全面的物業(yè)管理也陸續(xù)被更多的開發(fā)商所重視。二、 桂林別墅項(xiàng)目的分布情況桂林市縣域 桂林別墅的分布主要在三大版塊：臨桂、桃花江邊、漓江邊。臨桂是現(xiàn)有別墅項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，因其地理位置遠(yuǎn)離市區(qū)，土地成本低，又是新規(guī)劃的西城區(qū)，所以不少開發(fā)商選擇在此開發(fā)。臨桂別墅項(xiàng)目既有純別墅項(xiàng)目例如麒麟灣

8、、君臨山水，也有普通住宅小區(qū)內(nèi)的別墅，如山水鳳凰城，長(zhǎng)島16區(qū)，臨桂別墅項(xiàng)目分布集中，且項(xiàng)目體量大。桃花江邊的別墅均散布在市區(qū)，因土地緊張，相應(yīng)別墅項(xiàng)目的規(guī)模都不算大，數(shù)量有限，代表項(xiàng)目：桂林公館·原鄉(xiāng)墅。漓江因其特殊性，沿岸的土地審批難度以及土地價(jià)格都非常巨大的，因此市區(qū)內(nèi)漓江沿岸的項(xiàng)目較少，即將推貨的僅有安廈·世紀(jì)城·漓江原著，而市區(qū)范圍外，水印長(zhǎng)廊是漓江江景別墅的代表。而在別墅市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備方面，市區(qū)外仍有大量別墅土地儲(chǔ)備，花樣年位于臨桂新區(qū)的高端休閑養(yǎng)生項(xiàng)目，九里香堤目前仍有200畝的土地儲(chǔ)備；桂磨大道上，山水鳳凰城、恒宇公司均有百畝以上的土地儲(chǔ)備，同時(shí)彰

9、泰占地1000畝的山水人家項(xiàng)目也在此；雁山區(qū)內(nèi)，中海擁有占地 70萬(wàn)方的別墅項(xiàng)目，潤(rùn)松集團(tuán)也有別墅土地的儲(chǔ)備。除此三大板塊之外，八里街，靈川縣，興安縣也有別墅項(xiàng)目分布，而這三個(gè)片區(qū)的別墅產(chǎn)品素質(zhì)一般，代表項(xiàng)目分別是八里街的三金莊園，靈川縣的梧桐墅·戛納莊園及興安的桂林留園。三、 桂林別墅市場(chǎng)價(jià)格分析目前桂林別墅市場(chǎng)價(jià)格也可以按照三大版塊劃分。臨桂別墅價(jià)格整體較低，以麒麟灣為例，02年左右，麒麟灣價(jià)格約在2300到3000元/，06年為3600元/，09年至今價(jià)格由4200到4600元/攀升至8000元/。桃花江邊的別墅因其自然資源良好，且多分布于市區(qū)范圍內(nèi)，價(jià)格較臨桂有較大差異，20

10、02年時(shí)桃花山莊起價(jià)已達(dá)到3900到4100元/的價(jià)格， 07年時(shí)五號(hào)公館價(jià)格在6000元/，而目前在售的原鄉(xiāng)墅，均價(jià)為14000到15000元/。漓江邊的別墅是市場(chǎng)最高的價(jià)格，市區(qū)內(nèi)早期安廈·世紀(jì)城沿江別墅02時(shí)價(jià)格約在5000到6000元/，07年價(jià)格18000元/，而今年新推貨源漓江原著預(yù)計(jì)總價(jià)在2000至3000萬(wàn)之間，均價(jià)達(dá)到50000到60000萬(wàn)/；市郊別墅單價(jià)早期約3000到4000元/左右，目前價(jià)格約10000元/左右，而水印長(zhǎng)廊沿江別墅均價(jià)達(dá)到43000元/。從價(jià)格分析可看出：水邊別墅的價(jià)格遠(yuǎn)高于無(wú)天然水域的項(xiàng)目，漓江邊別墅的價(jià)格則明顯高于其他片區(qū)別墅，自然資源以

11、及地段優(yōu)勢(shì)仍是桂林別墅價(jià)格最重要的構(gòu)成部分。 四、 桂林別墅市場(chǎng)目前現(xiàn)狀概況目前桂林市場(chǎng)在售/計(jì)劃推貨別墅項(xiàng)目包括有萬(wàn)靈·潤(rùn)園、安廈·世紀(jì)城·漓江原著、金鼎·山水華府、桂林公館·原鄉(xiāng)墅、水印長(zhǎng)廊、漓江·奧林苑、梧桐墅·戛納莊園。 按地理位置劃分：市區(qū)別墅：包括有萬(wàn)靈·潤(rùn)園、安廈·世紀(jì)城·漓江原著、金鼎·山水華府、桂林公館·原鄉(xiāng)墅； 市郊別墅：包括有水印長(zhǎng)廊、漓江·奧林苑、梧桐墅三期戛納莊園。 按自然資源劃分：江景別墅：目前市場(chǎng)上的別墅多沿漓江、桃花江分布，一線江景資

12、源的別墅包括安廈·世紀(jì)城·漓江原著（漓江）、桂林公館·原鄉(xiāng)墅（桃花江）、水印長(zhǎng)廊（漓江）、漓江·奧林苑（漓江支流黃沙河）； 山景別墅：包括有普陀山腳下的萬(wàn)靈·潤(rùn)園和西山腳下的金鼎·山水華府。 按產(chǎn)品、建筑風(fēng)格劃分： 而就產(chǎn)品而言，目前市場(chǎng)上最多見的是獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品，雙拼較少；而建筑風(fēng)格方面，桂林市場(chǎng)上的別墅整體多為現(xiàn)代風(fēng)格，僅三個(gè)項(xiàng)目為西式風(fēng)格的建筑。項(xiàng)目名獨(dú)棟雙拼聯(lián)排建筑風(fēng)格潤(rùn)園有有有，主力戶型現(xiàn)代桂林公館·原鄉(xiāng)墅無(wú)無(wú)有，主力戶型現(xiàn)代水印長(zhǎng)廊有，主力戶型有有現(xiàn)代漓江·奧林苑有，主力戶型有有北美安廈·

13、世紀(jì)城·漓江原著有未知未知?dú)W式山水華府有有有現(xiàn)代梧桐墅·戛納莊園有有有法蘭西項(xiàng)目展示分析：別墅的營(yíng)銷，應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)高端產(chǎn)品形象的素質(zhì)，這和項(xiàng)目的展示有密切的關(guān)系。就目前在售的項(xiàng)目分析，桂林別墅市場(chǎng)上，項(xiàng)目展示仍差強(qiáng)人意，多數(shù)開發(fā)商并沒有重視展示的重要性。實(shí)際上，別墅這樣的大宗消費(fèi)品，展示是傳遞價(jià)值的關(guān)鍵。硬件展示：銷售中心展示： 潤(rùn)園銷售中心，挑高的大堂增強(qiáng)了整個(gè)銷售中心的氣勢(shì)，當(dāng)銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修一般，缺乏頂級(jí)豪宅的說(shuō)服力。安廈·世紀(jì)城·漓江原著銷售中心，年代久遠(yuǎn)，裝修陳舊，沙盤也有所損壞，現(xiàn)場(chǎng)接待體驗(yàn)感差。 原鄉(xiāng)墅銷售中心，中式風(fēng)格裝修，無(wú)論是沙盤模型或是接待

14、區(qū)呈現(xiàn)效果均較好，有一定品質(zhì)感。 山水華府銷售中心，外立面尚可，中式裝修風(fēng)格，但室內(nèi)設(shè)計(jì)無(wú)重點(diǎn)，無(wú)主題，顏色雜亂，感官體驗(yàn)差。 水印長(zhǎng)廊銷售中心，整體裝修風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，無(wú)沙盤展示，運(yùn)用實(shí)景的相片及字畫展示的是項(xiàng)目良好的自然環(huán)境和高端的文化品位。 奧林苑銷售中心，外立面尚可，銷售大廳寬敞，有挑高設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)播放有影視宣傳片，但現(xiàn)場(chǎng)裝修陳舊，簡(jiǎn)陋，沙盤破損，品質(zhì)感低。示范區(qū)展示： 潤(rùn)園會(huì)所旁園林景觀呈現(xiàn)較好，中央湖景是項(xiàng)目的園林特點(diǎn)，但有工地施工用電電線影響，且工地臟亂。 原鄉(xiāng)墅目前只呈現(xiàn)了售樓周邊局部的園林景觀，主要以水景為主。 山水華府的園林以中式風(fēng)格為主，是市場(chǎng)上少有的別墅園林風(fēng)格。 水印長(zhǎng)

15、廊一期的園林及江岸的觀景平臺(tái)已全部呈現(xiàn)，景觀效果好，園藝植物的運(yùn)用上也頗為出色。 奧林苑一期的園林已經(jīng)成熟，二期尚在施工中，但項(xiàng)目沒有嚴(yán)格意義上的景觀，只是綠化較為茂密。地盤展示： 潤(rùn)園的施工現(xiàn)場(chǎng)采取封閉式管理，但客戶仍能進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目道路不平整，入口出多下水道蓋，項(xiàng)目?jī)?nèi)導(dǎo)示牌較少。而項(xiàng)目的示范園林，樣板間緊鄰銷售中心，客戶看樓較為方便，看房通道的道路較好。 原鄉(xiāng)墅：工地圍墻廣告展示，采取全封閉式的工地管理，現(xiàn)場(chǎng)整潔，墻體廣告主要展示產(chǎn)品信息及開發(fā)商品牌，看房通道干凈、整潔，距離短，但用塑料葉子裝飾墻面影響觀感，樣板間前附注有參觀須知，細(xì)節(jié)感良好。 山水華府，外立面已成型，中央景觀施工中，沒

16、有采取封閉式管理。水印長(zhǎng)廊，部分外立面已成型，沒有采取封閉式管理，。奧林苑：工地現(xiàn)場(chǎng)并沒有進(jìn)行封閉管理，工地混亂，園林景觀尚未開始建設(shè)。樣板房展示： 軟件展示：物業(yè)服務(wù)展示：原鄉(xiāng)墅：保安操練銷售服務(wù)展示：原鄉(xiāng)墅：看房電瓶車服務(wù)人員形象展示：原鄉(xiāng)墅：置業(yè)顧問(wèn)形象市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀：目前市場(chǎng)上的別墅銷售以尾貨去化為主，例如桂林公館·原鄉(xiāng)墅一期、水印長(zhǎng)廊一期、漓江 ·奧林苑二期，而絕大部分項(xiàng)目下半年均有推貨、蓄客計(jì)劃，因此今年下半年的別墅市場(chǎng)將形成井噴局面。而從目前市場(chǎng)的銷售現(xiàn)狀不難看出，目前銷售的項(xiàng)目均擁有較好的自然資源，占據(jù)漓江資源的項(xiàng)目在市場(chǎng)上的價(jià)格仍占據(jù)標(biāo)桿的地位，尤其是擁有一

17、線江景的項(xiàng)目，且無(wú)論在市區(qū)內(nèi)外，銷售情況均非常良好。項(xiàng)目名銷售狀態(tài)總戶數(shù)推貨量在售貨量供應(yīng)產(chǎn)品類型銷售價(jià)格推貨時(shí)間潤(rùn)園待售71戶獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排均價(jià)28000元/近期安廈·世紀(jì)城·漓江原著待售未知今年內(nèi)推貨5套無(wú)獨(dú)棟均價(jià)50000-60000元/預(yù)計(jì)2011.1011月桂林公館·原鄉(xiāng)墅在售331戶一期推貨110套，二期百余套約在年底開始接受登記余13套聯(lián)排均價(jià)14000-15000元/2010.12山水華府待售40戶16套16套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排均價(jià)14000-15000元/近期水印長(zhǎng)廊在售83戶一期推貨33套，二期50套獨(dú)棟月推售余9套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排起價(jià)1200

18、0元/，沿江均價(jià)4300009年至今漓江·奧林苑在售527戶二期推貨約200多套，三期30余套約在明年年初10余套獨(dú)棟、雙拼、疊拼均價(jià)9000-11000元/2010.5梧桐墅·戛納莊園在售88戶一期推貨24套23套獨(dú)棟、聯(lián)排均價(jià)13000元/2011.7六、桂林市具體項(xiàng)目資料：1.潤(rùn)園 1、開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開發(fā)商： 廣西桂林萬(wàn)靈投資（集團(tuán)）有限公司銷售代理：深圳精銳智業(yè) 廣告代理：熱雪景觀設(shè)計(jì):廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設(shè)計(jì):香港易遜建筑設(shè)計(jì)公司地點(diǎn)：會(huì)仙路11號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：71戶價(jià)格：均價(jià)28

19、000元/；聯(lián)排600萬(wàn)-800萬(wàn)，雙拼800萬(wàn)-1000萬(wàn)，獨(dú)棟2000萬(wàn)-3000萬(wàn)優(yōu)惠政策：vip卡優(yōu)惠30萬(wàn)-100萬(wàn)3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型區(qū)間：270-450實(shí)用面積：350-700優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)：戶型方正，部分客廳挑高設(shè)計(jì)，每戶帶私家車庫(kù)；缺：贈(zèng)送面積少，花園面積小，每戶車庫(kù)僅一個(gè)車位。4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前社區(qū)綠化部分成形，會(huì)所、樣板間處園林景觀較好，社區(qū)入口有疊水景觀，中央有湖景帝琴湖，會(huì)所旁泳池邊設(shè)計(jì)有小廣場(chǎng)及水吧。園林景觀配置一般，綠化配置多為常規(guī)植物，項(xiàng)目?jī)?nèi)保留了一些原生樹木。而除入口疊水景觀，中央湖景外，其余景觀無(wú)亮點(diǎn)。

20、5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑結(jié)合鋼架結(jié)構(gòu)。建筑立面效果較好，運(yùn)用了澳洲砂巖，石材及實(shí)木多種材質(zhì)進(jìn)行搭配。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車庫(kù)。占地面積：26000建筑面積：19000容積率：0.74 綠化率：54%車庫(kù)：71個(gè)車庫(kù)車位，10個(gè)公共車位7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：七星區(qū)核心區(qū)位，交通便利，周邊生活配套充足，但項(xiàng)目被綠濤灣及湖畔山莊包圍，與周邊農(nóng)民房一墻之隔，緊鄰黃初塘水質(zhì)不佳。周邊配套：教育：師大二附中、育才小學(xué)、龍隱小學(xué)、七星幼兒園、廣西師范大學(xué)、桂林電子工業(yè)學(xué)院、桂林工學(xué)院；購(gòu)物：南城百貨、家樂(lè)商貿(mào)城、華榮超市、甲天下購(gòu)物廣場(chǎng)；銀行：中行、建行、

21、工行、農(nóng)業(yè)銀行、桂林銀行；娛樂(lè)：桂林國(guó)際會(huì)展中心、桂林體育館、東江高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鑫海國(guó)際影城、樂(lè)庫(kù)ktv、歌巢ktv、；景點(diǎn)：漓江、七星公園、穿山公園、漓東公園（規(guī)劃中）；醫(yī)院：桂林第五人民醫(yī)院、桂林中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院；餐廳：麥香坊、綠島咖啡、椿記燒鵝、小南國(guó)等多種特色小吃；交通：14路公交車。8、會(huì)所風(fēng)格、樣板間，項(xiàng)目配套。會(huì)所：現(xiàn)代建筑，一層挑高，地面三層，地下負(fù)一層。一層為銷售接待場(chǎng)所，二層辦公，三層影視廳。會(huì)所裝修風(fēng)格為現(xiàn)代，裝修效果一般。樣板間：項(xiàng)目樓王，裝修風(fēng)格為歐式，擁有獨(dú)立入戶通道及親水觀景平臺(tái)，需繳納50萬(wàn)誠(chéng)意金才能參觀。項(xiàng)目配套：公共泳池，水吧。9、物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有無(wú)亮

22、點(diǎn)。物業(yè)管理公司:廣州利海酒店物業(yè)管理公司物業(yè)顧問(wèn)公司:廣州利海酒店物業(yè)管理公司亮點(diǎn)：“金鑰匙”服務(wù)10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 戶型配比：獨(dú)棟6棟戶，雙拼30戶，聯(lián)排35戶類型組合：獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排景致組合：獨(dú)棟圍繞中央湖景11、營(yíng)銷活動(dòng)，推廣渠道。營(yíng)銷活動(dòng)無(wú)，推廣渠道為桂林晚報(bào)、戶外、搜房網(wǎng)s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市中心地段；2. 所屬板塊是公認(rèn)的高端住區(qū)七星區(qū)；3. 緊鄰國(guó)家4a級(jí)景區(qū)七星公園，臨近駱駝山，位于普陀山腳下，自然資源優(yōu)勢(shì)佳；4. 周邊規(guī)劃有漓東公園；5. 交通便利，多趟公車可到達(dá)；6. 周邊配套充足，衣食住行齊全；7. 項(xiàng)目在市場(chǎng)上知名度高，曾獲兩項(xiàng)

23、國(guó)際大獎(jiǎng)；8. 純別墅，氛圍純粹；9. 涵蓋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，形態(tài)豐富；10. 有后門聯(lián)通至七星公園；11. 園林由知名景觀設(shè)計(jì)公司廣東棕櫚園林設(shè)計(jì)；12. 社區(qū)綠化部分成形，中央景觀效果尚可；13. 社區(qū)內(nèi)有中央湖景景觀；14. 進(jìn)門雙門崗設(shè)計(jì)，增加了項(xiàng)目的私密性；15. 擁有會(huì)所、社區(qū)泳池、水吧；16. 入口處聯(lián)排、及中央水景邊的獨(dú)棟已成型，可現(xiàn)房銷售；17. 建筑風(fēng)格較好，外立面多材質(zhì)搭配品質(zhì)感較強(qiáng)；18. 部分戶型客廳挑高設(shè)計(jì)；19. 每戶帶私家車庫(kù)；20. 獨(dú)棟擁有親水觀景平臺(tái)設(shè)計(jì)，視野效果好；21. 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留了一些原生大樹；22. 物業(yè)公司為“金鑰匙”服務(wù)；23. 制作有環(huán)幕

24、3d影片展示項(xiàng)目；24. 1對(duì)1的置業(yè)顧問(wèn)貼身服務(wù)。1. 地處鬧市，人口流動(dòng)量大，環(huán)境不幽靜；2. 被綠濤灣、湖畔山莊包圍，私密性差；3. 緊挨農(nóng)民房，形象印象大；4. 外圍黃初塘改造尚有時(shí)日，現(xiàn)階段水質(zhì)不佳；5. 沒有借助緊鄰七星公園的優(yōu)勢(shì)；6. 上下班高峰周圍容易堵車；7. 周邊商業(yè)氛圍濃厚，且無(wú)高端消費(fèi)場(chǎng)所； 8. 項(xiàng)目名“萬(wàn)靈”爭(zhēng)議大，開發(fā)商無(wú)品牌知名度；9. 社區(qū)密度大，樓間距窄，影響私密性；10. 園林景觀無(wú)特色，無(wú)名貴植物；11. 社區(qū)進(jìn)門通道過(guò)長(zhǎng)；12. 會(huì)所裝修效果一般，體現(xiàn)不出項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的定位；13. 樣板間需繳納50萬(wàn)誠(chéng)意金方能進(jìn)入，既造成了部分客戶有抵觸情緒，樣板間也

25、沒有發(fā)揮作用，無(wú)法讓客戶更加了解產(chǎn)品，體驗(yàn)感打折；14. 戶型贈(zèng)送面積少，花園面積小；15. 獨(dú)棟戶與戶之間沒有圍墻相隔，僅有綠化；16. 部分房屋結(jié)構(gòu)存在不合理，通往花園的門卻是窗戶；17. 每戶車庫(kù)僅夠停一輛車，項(xiàng)目公共停車位也很少；18. 項(xiàng)目細(xì)節(jié)不佳，如鋼架結(jié)構(gòu)的防銹處理不到位；外立面砂巖沒有進(jìn)行處理，部分已受潮，長(zhǎng)有青苔；社區(qū)道路不平整，門口處多井蓋，影響客戶觀感；19. 項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏管理，圍墻包裝陳舊；20. 置業(yè)顧問(wèn)接待過(guò)程中，部分過(guò)于夸張的說(shuō)辭與實(shí)際反映的情況存在落差，會(huì)引起客戶抵觸情緒；21. 現(xiàn)場(chǎng)接待缺禮品派發(fā)給客戶；22. 項(xiàng)目開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，許多客戶對(duì)項(xiàng)目有擔(dān)憂；23

26、. 項(xiàng)目沒有營(yíng)銷推廣活動(dòng)，推廣渠道窄，無(wú)法把握到準(zhǔn)確客戶。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市場(chǎng)上沒有同等區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 2. 市場(chǎng)上交通便利，配套齊全且擁有良好自然景觀的別墅非常稀缺；3. 對(duì)擁有良好交通及配套的，能用于商務(wù)會(huì)所別墅的不滿足； 4. 城市中心地塊的稀缺和未來(lái)升值的空間； 5. 七星區(qū)成為高端居住區(qū)代表，為項(xiàng)目的價(jià)值提供了支撐； 6. 同等價(jià)位的別墅項(xiàng)目，如漓江原著，水印長(zhǎng)廊尚未開始蓄客；7. 漓東公園規(guī)劃，周邊環(huán)境有望得到改善。 1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多； 3. 市場(chǎng)上更具優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的威脅，低價(jià)格項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；4. 其他項(xiàng)目通過(guò)有效的營(yíng)

27、銷活動(dòng)和多方位的推廣渠道，吸引、把握了更廣泛的客群； 5. 部分項(xiàng)目的園林、樣板間及其他銷售展示更為出色；6. 定價(jià)偏離市場(chǎng)，產(chǎn)品與其訴求的頂級(jí)豪宅概念差距較大，一則無(wú)法吸引到準(zhǔn)確的客群，二則過(guò)高的價(jià)格讓許多客戶流失；7. 頂級(jí)客戶追求產(chǎn)品私密性強(qiáng)，這正是項(xiàng)目的硬傷；8. 通往七星公園的后門有可能成為安全隱患。2.漓江原著1、開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開發(fā)商：安廈房產(chǎn)、世紀(jì)房產(chǎn) 銷售公司：深海置業(yè)地點(diǎn)：崇信路30號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：10月-11月間約推出5套獨(dú)棟別墅價(jià)格：均價(jià)50000-60000元/，總價(jià)（報(bào)價(jià)）2千萬(wàn)-3千萬(wàn)元3、

28、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、疊拼、多層戶型區(qū)間：所推獨(dú)棟面積為400左右；實(shí)用面積：900，包括有約200多的地下負(fù)二層及頂層露臺(tái)，以及200-300的花園；優(yōu)缺點(diǎn)：每戶帶泳池，車位大，可以根據(jù)業(yè)主需求對(duì)室內(nèi)空間進(jìn)行自由隔斷。4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。沒有景觀展示，只有安廈·世紀(jì)城前期的園林景觀。漓江原著的園林設(shè)計(jì)方面將以七戶為一組團(tuán)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)擁有中央景觀和公共停車位。前期園林景觀5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)歐式建筑。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車庫(kù)。占地面積：36.6萬(wàn) 建筑面積：4.6萬(wàn)容積率：1.25 綠化率：45% 車庫(kù)：漓江原著別墅車位比

29、例約1:5，每戶車庫(kù)擁有四個(gè)停車位及一個(gè)公共停車位。 7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：象山區(qū)內(nèi)，城市主干道上，交通便利，周邊生活配套充足，擁有成熟的居住氛圍，周邊多為住宅小區(qū)及軍校，臨近南溪山公園，外部環(huán)境較好。周邊配套：教育：陸軍學(xué)院；桂林十六中、桂林八中、將軍橋小學(xué)；購(gòu)物：南城百貨；銀行：交行、工行、農(nóng)行、中行、建行、商行；景點(diǎn)：南溪山公園；餐飲：椿記燒鵝、北海漁村酒樓、桂林仔、金龍寨酒樓；醫(yī)療：南溪山醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院；交通：11、12、33、56、99路公交車。緊鄰漓江8、樣板間，社區(qū)配套。樣板間：暫無(wú)社區(qū)配套：3000平米運(yùn)動(dòng)會(huì)所，擁有大型露天游泳池、大型室內(nèi)籃球館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽

30、毛球館、乒乓球館、壁球館、健身房等場(chǎng)館和設(shè)施。9、物業(yè)、物業(yè)公司有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司: 桂林市振安物業(yè)管理有限公司 10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 類型組合：別墅、疊拼、多層、景致組合：面對(duì)漓江一線江景。11、營(yíng)銷活動(dòng)，推廣渠道。尚未啟動(dòng)s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市區(qū)范圍內(nèi)；2. 一線江景，自然資源優(yōu)勢(shì)極佳；3. 臨近南溪山公園；4. 交通便利；5. 周邊配套充足6. 周邊多為住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚；7. 江心大洲島、小洲島，規(guī)劃為漓江生態(tài)公園；8. 大型成熟社區(qū)，入住率高，社區(qū)內(nèi)配套充足；9. 開發(fā)商品牌及項(xiàng)目知名度高；10. 涵蓋獨(dú)棟、疊拼、多層等產(chǎn)品，形態(tài)豐富；11

31、. 戶型可根據(jù)客戶需求進(jìn)行調(diào)整；12. 贈(zèng)送面積1:1，每戶均有泳池；13. 車位充足，且有公共停車位；14. 擁有私家沿江步道；15. 物業(yè)管理較好，社區(qū)有公共小巴。1. 非高端住宅片區(qū)；2. 整個(gè)社區(qū)開發(fā)周期長(zhǎng)，形象老化；3. 非純粹別墅項(xiàng)目，影響居住氛圍；4. 社區(qū)內(nèi)眾多的商鋪會(huì)影響居住私密性。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市區(qū)范圍內(nèi)唯一一個(gè)漓江邊的別墅；2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 外圍生活氛圍濃厚的別墅項(xiàng)目少；4. 擁有完善內(nèi)配套的別墅項(xiàng)目少； 5. 市場(chǎng)上無(wú)提供定制式服務(wù)的項(xiàng)目；6. 安廈·世紀(jì)城在市場(chǎng)上積累的口碑和開發(fā)商的知名度、客戶資源7. 城南無(wú)別墅項(xiàng)目。1. 市場(chǎng)宏

32、觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多，更多項(xiàng)目將參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 3. 同樣占據(jù)漓江資源的水印長(zhǎng)廊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；4. 價(jià)格過(guò)高，超過(guò)桂林市場(chǎng)的接受水平；5. 頂級(jí)客戶追求產(chǎn)品私密性強(qiáng)，專屬性強(qiáng)，而多物業(yè)形態(tài)的混搭讓項(xiàng)目頂級(jí)別墅產(chǎn)品的純粹性大大折扣。6. 同等價(jià)位的潤(rùn)園將早已本項(xiàng)目出貨。3.桂林公館·原鄉(xiāng)墅1、 開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開發(fā)商： 信和信投資發(fā)展（深圳）有限公司景觀設(shè)計(jì):廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設(shè)計(jì): 中國(guó)建筑學(xué)院風(fēng)景研究院地點(diǎn)：九華路西一里21號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：110戶，現(xiàn)

33、余13戶 2其 8月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)年底接受登記 推貨量100余套；價(jià)格：均價(jià)14000-15000元/，總價(jià)250萬(wàn)-450萬(wàn)；優(yōu)惠政策：老帶新優(yōu)惠2萬(wàn)元；3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：聯(lián)排；戶型區(qū)間：170-290建面；贈(zèng)送面積：每戶贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)層高的地下層、外院、中庭院、后花園、掛架露臺(tái)花園及車庫(kù),每戶贈(zèng)送面積高達(dá)180-400；優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)：戶型方正，南北朝向，戶型創(chuàng)新，用回廊鏈接樓梯，多面采光，贈(zèng)送面積多，地下室有天井和天窗，每戶帶私家車庫(kù)；缺：客廳、房間面積均較小。 4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前社區(qū)景觀尚未成型，項(xiàng)目的入口處至售樓部間的大片空地保留有原生樹木，及鋪有草皮，

34、售樓部附近部分水景。項(xiàng)目目前的園林景觀沒有明顯特色，但很好了借助了外在的自然環(huán)境。 園林景觀5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外墻貼磚，色彩搭配及建筑風(fēng)貌上品質(zhì)感較好。建材：意大利技術(shù)威盾鋁木復(fù)合窗；江蘇宜興紫砂劈開磚。 建筑外立面6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車庫(kù)。占地面積：1.2萬(wàn)；建筑面積：6.9萬(wàn)；容積率：0.56 ；綠化率：51% ；車庫(kù)：415個(gè) ，每戶車庫(kù)可容納2-3臺(tái)車不等。7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：桃花江邊，自然環(huán)境良好，臨近蘆笛巖景區(qū)，交通尚屬便利便利，周邊無(wú)生活配套，但驅(qū)車可達(dá)，項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段仍較為荒涼，多農(nóng)家樂(lè)。周邊配套：教育：桂林市第五中學(xué)，蘆

35、笛小學(xué)；購(gòu)物：南城百貨、沃爾瑪商城；銀行：農(nóng)行、建行；景點(diǎn)：蘆笛公園；餐飲：小南國(guó)，澳門酒家，農(nóng)家樂(lè)；交通：3路車。周邊景色8、會(huì)所風(fēng)格、樣板間，項(xiàng)目配套。會(huì)所：暫無(wú)樣板間：裝修風(fēng)格，室內(nèi)軟裝為歐式風(fēng)格，局部景觀采用中式。樣板間呈現(xiàn)效果好，化解了原戶型的不足；項(xiàng)目配套：公共泳池。 9、物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司: 桂林市永和物業(yè)有限公司 物業(yè)顧問(wèn)公司:浙江綠城物業(yè)管理有限公司亮點(diǎn)：和118醫(yī)院建立社區(qū)健康服務(wù)管理體系物業(yè)費(fèi)：2.9元/月/10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 類型組合：純聯(lián)排景致組合：項(xiàng)目規(guī)劃分誠(chéng)園，和園，信園，雅園，明園，慧園，中央

36、有水景景觀設(shè)計(jì)，一期開發(fā)項(xiàng)目最內(nèi)部的誠(chéng)園，和園，信園，二期開發(fā)雅園，明園，三期開發(fā)最外圍的慧園，最接近桃花江景色。11、營(yíng)銷活動(dòng)，推廣渠道。營(yíng)銷活動(dòng)：成立原鄉(xiāng)俱樂(lè)部，同時(shí)出版有原鄉(xiāng)月報(bào)原鄉(xiāng)季刊，制作項(xiàng)目形象片品味。 2010.1010月16日舉行實(shí)景現(xiàn)樓攝影大賽頒獎(jiǎng)儀式，頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)播放獲獎(jiǎng)作品。2010.12.25日開盤活動(dòng)原鄉(xiāng)墅于25日在漓江大瀑布飯店舉辦品鑒會(huì)暨開盤啟動(dòng)儀式 2011.6.4“傳承佳節(jié)文化，體驗(yàn)原鄉(xiāng)生活”活動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)包粽子，觀看賽龍舟表演，并邀請(qǐng)到桂林電視臺(tái)板路欄目主持人老胡講解端午故事。推廣渠道戶外、新浪樂(lè)居、桂房網(wǎng)s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 市區(qū)范圍內(nèi)；2. 緊鄰蘆笛景區(qū)，

37、自然環(huán)境佳；3. 臨近兩江四湖二期改造工程；4. 交通便利程度尚可；5. 周邊環(huán)境未經(jīng)過(guò)度開發(fā)，私密性較高；6. 純別墅，氛圍純粹；7. 產(chǎn)品線單一，開發(fā)商開發(fā)成本低；8. 園林、建筑、樣板間均有知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)；9. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部有自然山體；10. 售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修效果較好，接待環(huán)境佳；11. 樣板間品質(zhì)感強(qiáng)，利用軟裝化解了戶型的不足；12. 建筑風(fēng)格較好，外立面品質(zhì)感強(qiáng)；13. 面積小，適于投資；14. 戶型創(chuàng)新，利用走廊劃分室內(nèi)空間；15. 南北朝向，室內(nèi)多面采光；16. 贈(zèng)送面積大，每戶均帶地下室，頂層帶露臺(tái)；17. 每戶均擁有前院、中院、后院的設(shè)計(jì)；18. 每戶帶私家車庫(kù)，并能停放2-3部

38、車；19. 設(shè)計(jì)有天井及天窗，地下室采光較好；20. 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留了一些原生大樹；21. 知名物業(yè)顧問(wèn)公司；22. 和118醫(yī)院有合作關(guān)系；23. 拍攝有項(xiàng)目形象片對(duì)外推介項(xiàng)目；24. 接待需預(yù)約，有看房車接待；25. 成立有原鄉(xiāng)俱樂(lè)部，并發(fā)行原鄉(xiāng)月報(bào)原鄉(xiāng)季刊，更好的展示開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目品味。26. 現(xiàn)場(chǎng)封閉式施工管理，管理有效；27. 現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)較為景致，導(dǎo)視牌等設(shè)計(jì)均較有品質(zhì)感；28. 利用工地圍墻展示項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力及合作單位實(shí)力；29. 營(yíng)銷活動(dòng)豐富，吸引有價(jià)值客戶；30. 宣傳炒作到位，制造話題、事件營(yíng)銷。1. 位置較偏，周圍缺配套；2. 屬于中低端板塊疊彩區(qū)；3. 周圍沒有高端住宅項(xiàng)目

39、；4. 項(xiàng)目門口道路路況不佳；5. 周邊多村民及農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目，人員素質(zhì)不高；6. 社區(qū)密度大，樓間距窄，影響私密性差；7. 產(chǎn)品線單一，無(wú)法滿足更多客戶需求；8. 園林景觀無(wú)突出特色；9. 現(xiàn)階段項(xiàng)目沒有會(huì)所展示；10. 仍在施工中，非現(xiàn)房銷售；11. 產(chǎn)品客廳面積小。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市場(chǎng)上同等區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少； 2. 市場(chǎng)上戶型面積最小，總價(jià)最低的項(xiàng)目；3. 市場(chǎng)上唯一的純聯(lián)排別墅項(xiàng)目；4. 市場(chǎng)上唯一的提出“雙院墻”概念的別墅，戶型在市場(chǎng)上也屬于唯一；5. 周邊自助游、自駕游的區(qū)內(nèi)外游客能成為潛在客群； 6. 市區(qū)內(nèi)桃花江邊土地的稀缺和未來(lái)升值的空間；7. 兩江四湖二期改造工程后周邊環(huán)境將

40、提升；8. 面積小，總價(jià)低，自然環(huán)境好，迎合了外地客群的投資心理；9. 疊彩區(qū)內(nèi)唯一在售的別墅；10. 桂林北邊縣域客戶在市區(qū)范圍內(nèi)的高端置業(yè)需求；11. 周邊湖光山色項(xiàng)目三期總價(jià)接近本項(xiàng)目，但產(chǎn)品，品質(zhì)差距大。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多，更多產(chǎn)品類型，更多戶型面積的項(xiàng)目將參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 3. 片區(qū)整體形象落后；4. 桃花江邊另一個(gè)別墅山水華府即將推貨； 5. 靈川縣，興安縣內(nèi)的別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；6. 周邊高總價(jià)普通住宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。4.山水華府1、開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開發(fā)商：桂林金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司&#

41、160; 銷售代理：深海置業(yè)景觀設(shè)計(jì)單位:廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:深圳市國(guó)際印象建筑設(shè)計(jì)有限公司地點(diǎn)：甲山路145號(hào)2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：別墅16戶：4戶獨(dú)棟、4戶雙拼、4戶聯(lián)排及公寓24戶 價(jià)格：別墅均價(jià)14000-15000元/，總價(jià)388萬(wàn)-800萬(wàn)，公寓折前價(jià)格7600 ，推出108萬(wàn)特惠房一套3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：公寓、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型區(qū)間：獨(dú)棟：513（帶地下室，地面三層）；雙拼：285（無(wú)地下室，地面四層贈(zèng)送面積64）；聯(lián)排281-305（無(wú)地下室，地面三層，贈(zèng)送面積13.5-50），公寓157花園面積：150-5

42、00 戶型優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：聯(lián)排有上空內(nèi)庭院，雙拼及獨(dú)棟，客廳上空客廳有上空內(nèi)庭院，商庭院，商品其0好園，慧園，中央有水晶景觀4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。四合院式圍繞4300中央蘇式園林，有中式回廊，及景觀雕塑小品及水景。 實(shí)景園林5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑，外墻材質(zhì)：三色劈離磚、文化石、真石漆外立面實(shí)景6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車庫(kù)。占地面積：1.26萬(wàn) 建筑面積：8360（不含地下室） 容積率：0.6 綠化率：60% 車庫(kù)：40。 7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：西山腳下，桃花江邊，自然優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境幽靜，但周邊居住水平素質(zhì)不高，無(wú)法構(gòu)成高端住區(qū)氛圍。周邊配套：教育：師

43、專甲山校區(qū)，桂林中學(xué)；購(gòu)物：微笑堂；銀行：中行、建行、工行、農(nóng)業(yè)銀行、桂林銀行；景點(diǎn)：西山公園；醫(yī)院：桂林市醫(yī)專；餐廳：麥香坊、上島咖啡、澳門酒家等；交通：25路公交車。8、會(huì)所，樣板間，社區(qū)配套。會(huì)所：銷售中心純透明一層建筑，裝修風(fēng)格為中式，效果一般，設(shè)計(jì)感弱，全透明的設(shè)計(jì)夏天非常炎熱；樣板間：暫無(wú)；社區(qū)配套：恒溫泳池，中央熱水 ，高清電視信號(hào)。9、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 類型組合：公寓、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、戶型配比：別墅16戶：4戶獨(dú)棟、4戶雙拼、4戶聯(lián)排及公寓24戶景致組合：圍繞中央園林10、營(yíng)銷活動(dòng)，推廣渠道。年初 紅酒答謝會(huì)推廣渠道：桂林晚報(bào)，居桂林s優(yōu)勢(shì)

44、w劣勢(shì)1. 市區(qū)范圍內(nèi)；2. 西山腳下，桃花江邊，環(huán)境幽靜；3. 交通便利；4. 項(xiàng)目戶數(shù)少，私密性強(qiáng)；5. 四合院式布局，樓間距大，6. 景觀設(shè)計(jì)由知名公司棕櫚園設(shè)計(jì)；7. 每戶均可觀賞到中央景觀；8. 聯(lián)排有上空內(nèi)庭院，雙拼及獨(dú)棟，客廳上空；9. 擁有會(huì)所，中央熱水；10. 是唯一擁有恒溫泳池、高清電視信號(hào)的別墅項(xiàng)目；11. 贈(zèng)送花園面積較大；12. 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售； 13. 土地產(chǎn)權(quán)70年；14. 包含多種物業(yè)形態(tài)。 1. 周邊缺生活配套，無(wú)高端住區(qū)風(fēng)貌；1. 開發(fā)商沒有知名度；2. 非純粹別墅項(xiàng)目，影響居住氛圍； 3. 項(xiàng)目體量小，無(wú)法形成居住規(guī)模；4. 車位少；5. 產(chǎn)品沒有亮點(diǎn)；6.

45、聯(lián)排和雙拼沒有地下室；7. 建筑、園林品質(zhì)感一般；8. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待環(huán)境一般；9. 售樓部裝修缺乏特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)接待服務(wù)一般，均缺少高端項(xiàng)目的品質(zhì)感。o機(jī)會(huì)t威脅1. 與另一個(gè)桃花江邊的別墅相比較市中心更近； 2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 西山腳下唯一在售的別墅項(xiàng)目；4. 秀峰區(qū)唯一在售的別墅項(xiàng)目；5. 沒有同類四合院式產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)； 6. 唯一一個(gè)中式園林的別墅項(xiàng)目； 7. 唯一一個(gè)有恒溫泳池，高清電視信號(hào)別墅項(xiàng)目；8. 周邊熱銷項(xiàng)目廣源·國(guó)際社區(qū)推出三期新貨，將帶旺片區(qū)人氣。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多，更多項(xiàng)目將參與市場(chǎng)

46、競(jìng)爭(zhēng)； 3. 同樣占據(jù)桃花江資源的原鄉(xiāng)墅的競(jìng)爭(zhēng)。5、水印長(zhǎng)廊1、開發(fā)商、銷售，景觀、建筑設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開發(fā)商： 廣西桂林金德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；銷售代理：烽行地產(chǎn)；景觀設(shè)計(jì): 當(dāng)代卓藝（香港園景有限公司）；建筑設(shè)計(jì):香港易遜建筑設(shè)計(jì)公司；地點(diǎn)：桂磨路10公里處。2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：一期推貨33套，現(xiàn)余9套，二期預(yù)計(jì)10月推50套純獨(dú)棟；價(jià)格：起價(jià)12000元/，沿江均價(jià)43000元/，聯(lián)排起價(jià)530萬(wàn)，獨(dú)棟起價(jià)800萬(wàn)，沿江標(biāo)桿獨(dú)棟達(dá)2300萬(wàn)元。3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型區(qū)間：390-560建面 二期戶型600-1100

47、建面 花園面積：90-750 獨(dú)棟占地約兩畝，花園面積一畝半優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)：戶型方正，聯(lián)排戶型擁有地勢(shì)高差，多面采光，擁有天井，帶地下室，二期所有別墅均帶泳池，花園以精裝標(biāo)準(zhǔn)交房4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前項(xiàng)目一期綠化已經(jīng)全部成形，綠化配置豐富，多種園藝植物搭配，錯(cuò)落有致，較有層次。所有園林景觀均以詞牌名命名，文化感強(qiáng)，有疊水、瀑布景觀，沿山修有3條步道。5、建筑風(fēng)格，特點(diǎn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，造型別致，外立面采用涂料、防腐木。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車庫(kù)。占地面積：12萬(wàn) 建筑面積：6.45萬(wàn)容積率：0.45 綠化率：61%車庫(kù)：179個(gè)，其中公共停車位27個(gè)7、外部環(huán)境、周

48、邊配套。外部環(huán)境：位于桂磨大道上，周邊旅游資源豐富，有大圩、漓江景區(qū)，漓江高爾夫，近繞城高速入口，臨近七星區(qū)規(guī)劃的高新創(chuàng)業(yè)園區(qū)。周邊配套：教育：七星幼兒園分園、十八中、任遠(yuǎn)中學(xué)、育才小學(xué)醫(yī)院：桂林高新醫(yī)院郵局：高新分局銀行：農(nóng)行、交行、商行、工行、建行其他：桂林山水高爾夫球場(chǎng)、漓江高爾夫球場(chǎng)交通：9路公交車。8、會(huì)所風(fēng)格、樣板間，社區(qū)配套。會(huì)所：一個(gè)是目前的售樓部，裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，有茶室，后期將重新裝修改造為私房菜館；另一個(gè)茶藝會(huì)所位于江邊，施工中，將作為二期的銷售中心；樣板間：一期有兩套樣板間，均以售出。樣板間設(shè)計(jì)感強(qiáng)，裝修風(fēng)格均為現(xiàn)代，極大的展示出了產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，給客戶良好的體驗(yàn)；社區(qū)配套

49、：茶藝會(huì)所、私房菜館、1000米的沿江觀景長(zhǎng)廊、網(wǎng)球場(chǎng) ；9、物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有無(wú)亮點(diǎn)。物業(yè)管理公司: 廣西華林物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)顧問(wèn)公司: 廣西華林物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)：聯(lián)排3.9元/月/，獨(dú)棟5.8元/月/10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產(chǎn)品類型的組合，景致組合）。 戶型配比：總戶數(shù)83戶，雙拼2戶，聯(lián)排15戶，獨(dú)棟66戶類型組合：一期獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排 二期純獨(dú)棟11、營(yíng)銷活動(dòng)，推廣渠道。營(yíng)銷活動(dòng)無(wú)，推廣渠道戶外s優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)1. 緊鄰漓江八景之“奇峰掛月”，一線江景，視野極佳；2. 擁有1公里江岸線，退讓距離15米；3. 自然生態(tài)良好，有白鷺棲息；4. 遠(yuǎn)離市區(qū)，環(huán)境幽靜；5. 周

50、圍旅游資源豐富，包含有大圩，古東，漓江景區(qū)，山水高爾夫，漓江高爾夫等；6. 臨近繞城高速路口；7. 道路通暢，路況好；8. 純別墅，社區(qū)氛圍好；9. 超低容積率；10. 擁有名家擔(dān)任建筑、景觀設(shè)計(jì)，二期邀請(qǐng)由劉太格出任建筑設(shè)計(jì)，高文安擔(dān)綱樣板間設(shè)計(jì)；11. 涵蓋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，形態(tài)豐富；12. 項(xiàng)目只擁有一個(gè)出入口，便于安防；13. 項(xiàng)目一期園林景觀已經(jīng)全部成形，有疊水、瀑布等景觀；14. 園林景觀較有特色，均以詞牌名命名，文化感強(qiáng)； 15. 項(xiàng)目?jī)?nèi)有自然山體和天然泉眼，并修有登山步道；16. 沿江有景觀平臺(tái)；17. 擁有兩個(gè)會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)等社區(qū)配套；18. 一期已現(xiàn)房銷售；19. 建筑風(fēng)

51、格較好，造型別致現(xiàn)代；20. 聯(lián)排產(chǎn)品帶前后花園，有超大天井，多面采光；21. 沿江獨(dú)棟產(chǎn)品擁有約1.5畝的花園，22. 二期所有產(chǎn)品均帶私家泳池，花園以精裝標(biāo)準(zhǔn)交付；23. 每戶均帶私家車庫(kù)，車位比為1:2；24. 物業(yè)管理較好，聘有退伍特種兵擔(dān)任安防；25. 沿江有紅外線監(jiān)控；26. 樣板間設(shè)計(jì)感強(qiáng)，較有品質(zhì)感；27. 1對(duì)1的置業(yè)顧問(wèn)貼身服務(wù)，置業(yè)顧問(wèn)水準(zhǔn)較高；28. 項(xiàng)目?jī)?nèi)有看房電瓶車。1. 位于市郊，地理偏僻；2. 周邊無(wú)生活配套；3. 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)；4. 土地產(chǎn)權(quán)僅50年；5. 開發(fā)商本土知名度不高；6. 戶型面積大，總價(jià)高；7. 聯(lián)排沒有車庫(kù)，僅是停車位；8. 部分產(chǎn)品不是南北

52、朝向，受西曬影響。o機(jī)會(huì)t威脅1. 市場(chǎng)上罕有的占據(jù)一線漓江資源的別墅； 2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 市場(chǎng)對(duì)于環(huán)境幽靜，適于度假休閑別墅的仍有需求； 4. 近“黃金旅游”通道、高爾夫球場(chǎng)，多省內(nèi)外客戶及自駕車客戶途經(jīng)； 5. 近繞城高速入口，便于省內(nèi)及其他地域客戶的交通； 6. 鄰近奧林苑項(xiàng)目以低總價(jià)吸引了許多客戶前來(lái)； 7. 別墅土地儲(chǔ)備豐富，周邊有可能形成大規(guī)模的別墅區(qū)。1. 市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性以及有可能的限購(gòu)政策； 2. 下半年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量增多；3. 市場(chǎng)上更具優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的威脅；4. 低價(jià)格項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；5. 市區(qū)內(nèi)漓江邊項(xiàng)目漓江原著的直接競(jìng)爭(zhēng)；6. 同區(qū)域內(nèi)奧林苑的直接競(jìng)

53、爭(zhēng)。6、漓江·奧林苑1、開發(fā)商、銷售，廣告代理公司。項(xiàng)目地點(diǎn)。開發(fā)商： 桂林市松杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理：一品堂廣告代理：廣州超卓廣告地點(diǎn)：桂磨路10公里處2、在推貨量，價(jià)格，現(xiàn)階段優(yōu)惠政策。在推貨量：二期推貨200余套，現(xiàn)余十余套，三期預(yù)計(jì)明年初推30余套純獨(dú)棟價(jià)格：均價(jià)9000-11000元/3、產(chǎn)品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，疊拼戶型區(qū)間：340-460建面 花園面積：400-700（花園帶產(chǎn)權(quán)）優(yōu)缺點(diǎn)：部分戶型有挑空客廳設(shè)計(jì)4、景觀設(shè)計(jì)，園林布局特點(diǎn)。目前項(xiàng)目一期綠化已經(jīng)全部成形，實(shí)景效果較好，一期主要景觀為中央水景。二期園林景觀在建。5、建

54、筑風(fēng)格，特點(diǎn)北美風(fēng)格，三角形屋頂，白色走廊及窗框，外立面貼磚，風(fēng)格別致，在市場(chǎng)上少見。6、總建筑面積、棟數(shù)、風(fēng)格、綠化率、容積率、有無(wú)車庫(kù)。占地面積：40萬(wàn) 建筑面積：18.4萬(wàn)容積率：0.62 綠化率：60%車庫(kù)：640個(gè)7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：位于桂磨大道上，緊鄰漓江支流黃沙河，周邊旅游資源豐富，有大圩、漓江景區(qū)，漓江高爾夫，近繞城高速入口，臨近七星區(qū)規(guī)劃的高新創(chuàng)業(yè)園區(qū)。周邊配套：教育：七星幼兒園分園、十八中、任遠(yuǎn)中學(xué)、育才小學(xué)醫(yī)院：桂林高新醫(yī)院郵局：高新分局銀行：農(nóng)行、交行、商行、工行、建行其他：桂林山水高爾夫球場(chǎng)、漓江高爾夫球場(chǎng)交通：9路公交車。8、樣板間，社區(qū)配套。樣板間：一期的樣板間，歐式風(fēng)格，帶獨(dú)立泳池，因時(shí)間較久，風(fēng)格已