重慶華宇城商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議122p

1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議huayu cityhuayu city華 宇 城商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位及物業(yè)發(fā)展建議華宇集團 緯聯(lián)地產(chǎn)二零零九年十一月重慶2009.11.72009.10.24項目市場調研整體定位及物業(yè)發(fā)展建議定位終稿及設計任務書提交2009.11.172009.11.23第一階段工作第二階段工作宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域房地產(chǎn)市場調研項目實地勘察專業(yè)市場調研商家訪談消費者訪談案例分析內部研究分析專業(yè)機構咨詢內部創(chuàng)意整合項目方案創(chuàng)作內部再討論方案修改整理項目定位方案初稿討論項目定位方案修正項目方案二稿討論項目方案再次修正定稿工作流程及內容contentsconten

2、ts設計配合2010.2.24商圈：成本高昂，漠視生態(tài)商圈：成本高昂，漠視生態(tài)項目機會4 4_2_2創(chuàng)建華宇理想城市社區(qū)huayu city-community功能復合（功能復合（mixused)mixused)緊湊緊湊(compact)(compact)適宜步行適宜步行(pedestrian-friend)(pedestrian-friend)珍視環(huán)境珍視環(huán)境(enviroment caring)(enviroment caring)華宇理想城市社區(qū)huayu city-communityhuayu city-community“非社區(qū)”的沙區(qū)郊區(qū)社區(qū)：松散低密度、汽車優(yōu)先、功郊區(qū)社區(qū)：松散

3、低密度、汽車優(yōu)先、功能單一，易形成能單一，易形成“臥城臥城”以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實施計劃華宇理想城市計劃區(qū)外城開放的城市功能城市功能多元化/開放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關商務辦公、商業(yè)活動、專業(yè)市場、社區(qū)服務體系內城相對獨立私密的社區(qū)功能社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車分流、安全、尊重、獨立空間項目公建形象定位5 5_0_0華宇中心代言一座城市/一個時代定位詮釋：定位詮釋：通過自我中心化，打造一個集五星級酒店、商務辦公、城市生活mall、汽配城為一體的多功能、高效率理想城市社區(qū)，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成項目持續(xù)核心競爭力。走業(yè)態(tài)互動、功能復合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項目功能化體

4、系的建立，規(guī)避市場風險。物業(yè)發(fā)展建議chapter 1商務辦公offices華宇商務公園business-park6萬方普通寫字樓incubation創(chuàng)意孵化樓6.9萬方商務公寓box-office彈性商務空間4.9萬方甲級寫字樓huayu building 華宇總部大廈商務辦公offices客戶客戶特征特征關注點關注點外地企業(yè)辦事處及分支機構本地實力型企業(yè)資金雄厚，對租金不敏感租賃/購買要求形象對現(xiàn)狀寫字樓不滿意形象高檔市中心繁華地段、交通便利配套完善成長型高知企業(yè)規(guī)模不大，對辦公室要求不高有一定實力對使用成本和租金較為敏感對改善環(huán)境較急迫高性價比寫字樓形象、商務配套齊全面積分割可24小時辦

5、公草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段，實力不強對租金和物管費很敏感可換不可換，不急迫總價實用率高戶型可變，能自由組合辦公和居住一體華宇商務公園客戶群business-park甲級寫字樓主力客戶群創(chuàng)意孵化樓主力客戶群彈性商務空間主力客戶群挺拔/現(xiàn)代華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議標志性根據(jù)市場需求分析，類甲級寫字樓需求量在控制在5萬方以內。甲級寫字樓建議為超高層（140米），構成項目標志性建筑之一。生態(tài)化設計入戶大堂生態(tài)化景觀/部分樓層設置空中花園作為綠色共享空間。華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議挑高尊崇車行主入口增加項目賣點，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質的特征，讓項目在同質產(chǎn)品中脫穎而出。通過交通障礙物或圍欄的設置實現(xiàn)人車分流人行

6、道人行道車行道車行道華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議共享空間商業(yè)頂部、公寓頂部與超高層室內生態(tài)空間融合，結合空中花園與架空層花園形成多層次生態(tài)園林。華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議外立面 目前重慶b類寫字樓外立面多采用玻璃、石材作為主要材料(如:國商中心、紐約紐約、嘉年華)；本案在甲級寫字樓的外立面打造上建議采用玻璃幕墻（low-e）作為主要立面材料，保證項目外立面的質感；華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議大堂設計 目前重慶b類寫字樓大堂面積主要集中在100-270平米,挑高在9米。大堂面積不低于200；大堂挑高應不低于9米；華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議硬件設計（標準層高、面積） 目前重慶b類寫字樓標準層面積在1200-1

7、600左右,層高/凈高在3.6/2.7米（不含智能地臺）。標準層面積不低于1200；層高/凈高不低于3.7/2.7米（不含智能地臺）；希爾頓商務大廈國際商務中心華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議硬件設計（電梯配置、標準層走廊寬度/電梯等候區(qū)寬度）目前重慶b類寫字樓電梯配置的服務面積在5000-6500/部左右,標準層走廊寬度1.5米，標準層電梯等候區(qū)寬度2.2-3.6米電梯配置不高于5000/部；標準層電梯等候區(qū)寬度不低于3米；標準層走廊寬度的打造上應不低于1.8米； 未來國際大廈3.6米1.6米希爾頓商務大廈2.2米1.5米華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議技術類別外立面大堂標準層面積劃分電梯配置衛(wèi)生間標準層使

8、用率停車位智能化配置功能配置材質風格面積挑高面積層高/凈高電梯廳公共過道設計要求low-e玻璃時尚現(xiàn)代、造型大氣；不低于200平米不低于9米1200-1600平方米3.7/2.7米（不含智能地臺）寬度：不低于3米過道凈寬1.8米高區(qū)至少半層起售；低區(qū)戶型55/80/180/260平米；單部客梯服務面積不高于5000平米；每層配置男女衛(wèi)生間，座便器各不少于4個不低于70%不高于140平米/個（約350個）基礎的智能化設置，中央空調，新風系統(tǒng)員工餐廳、大堂前廣場重慶b類石材、玻璃世貿：275平米；紐約紐約：105平米；未來國際：100平米世貿：4米；紐約紐約：4.5米；未來國際：10.5米世貿：1

9、223平米；紐約紐約：1056平米；未來國際：1293平米未來國際：3.7/2.7米；紐約紐約：3.8/2.6米未來國際：3.6米；世貿：2.4米；紐約紐約：2.5米世貿：1.6米；未來國際：1.6米；紐約紐約：2.3米未來國際：102/180/210/300/600/1100未來國際：單部客梯服務6086平米；世貿：9243平米；紐約紐約：8137平米世貿：389平米/個，紐約紐約：102平米/個未來國際：冷暖分層分戶式中央空調 希爾頓：員工餐廳；b類甲級寫字樓設計建議華宇總部大廈發(fā)展規(guī)劃建議華宇創(chuàng)意孵化樓成長即是不斷創(chuàng)新的過程，創(chuàng)意是成長型企業(yè)孵化成長的原動力；創(chuàng)意孵化樓應該是：顛覆沙區(qū)舊

10、有辦公環(huán)境；顛覆舊有設計標準，與城市融為一體；顛覆對頂級寫字樓的崇拜，強調效率與舒適并重。項目名稱項目名稱大堂大堂面積面積樓層樓層凈高凈高電梯品牌電梯品牌載重量載重量電梯數(shù)量電梯數(shù)量客梯服客梯服務面積務面積車位車位后備后備電源電源星光大廈3002.6廣州日立13人(1,000kg)3部(觀光電梯)3,333400有水晶國際500廣州日立13人（1,000kg）5部4,300200有理想大廈1602.8m富士13人(1,000kg)5部（2部觀光電梯）5,400200有總商會大廈2002.8m上海三菱14人（1,050kg）6部（1部貨梯）3,500200有美源國際2002.8m上海三菱14人（

11、1,050kg）4部(1部貨梯)5,000接近200有水星1002.8m奧的斯18人（1,350kg）6部(2部貨梯)3,755554有海王星2,0002.8m奧的斯18人（1,350kg）12部（3部貨梯）6,666525（地上50個）有重慶主要重慶主要cdcd類寫字樓產(chǎn)品信息類寫字樓產(chǎn)品信息創(chuàng)意孵化樓產(chǎn)品設計建議大堂大堂面積80-100平方米；大堂挑高應不低于6米；層高普通層凈高不低于2.7米電梯數(shù)量客梯6部上，貨梯2部以上車位200-250個注：目前市面上的c/d類寫字樓（近5年推出），他們在硬件上與b類寫字樓相比并無太大差距，因此在產(chǎn)品硬件上有較多可借鑒之處。標準層面積1200平方米左

12、右創(chuàng)意孵化樓產(chǎn)品設計建議全面升級沙區(qū)商務辦公空間box-office可變：空間多向可變，方式菜單選擇box-office彈性商務空間box-office產(chǎn)品打造關鍵詞：共享：除了傳統(tǒng)意義的空間共享，甚至功能都可以共享節(jié)約：全面契合目標客戶群對成本敏感的特征，量身定做空間可變空間可變loft辦公空間平面組合的多樣性& &菜單選擇菜單選擇清水辦公室裝修辦公室裝修+辦公用具裝修+辦公用具+商務服務ororor可變：空間多向可變，方式菜單選擇box-office彈性演繹平面菜單式組合 由小戶型公寓向studio或soho轉變可變：空間多向可變，方式菜單選擇box-office彈性演繹縱

13、向菜單式組合 由小戶型公寓向loft和大面積辦公空間轉變可變：空間多向可變，方式菜單選擇辦公空間共享辦公空間共享辦公設施共享辦公設施共享商務設施、打印、復印等共享共享：除了傳統(tǒng)意義的空間共享，甚至功能都可以共享節(jié)約：全面契合目標客戶群對成本敏感的特征，量身定做box-office彈性形象魔方造型，內外兼修box-office彈性商務空間寫字樓名稱寫字樓名稱北岸星座北岸星座北部尚座北部尚座a座座東和銀都東和銀都邦興北都邦興北都華創(chuàng)商務酒店華創(chuàng)商務酒店 中信銀行大廈中信銀行大廈陽光城陽光城層樓數(shù)量30383028302830標準層_層高(m)2.83.32.52.72.72.82.7標準層_凈高(

14、m)2.432.32.32.42.52.4大廳高度（）3.83.663.863.63大廳面積()502690701087260客用升降機數(shù)目塔樓3部，裙樓2部333323貨用升降機數(shù)目1111311空調（集中式/分戶/分層）自己裝自己裝自己裝自己裝自己裝自己裝自己裝停車位數(shù)量（個）約650無，車位由建瑪特經(jīng)標準層走廊飾面(天/地/墻)石膏板吊頂/瓷磚/乳膠漆石膏板吊頂/瓷磚/大理石石膏板吊頂/瓷磚/乳膠漆石膏板吊頂/瓷磚/瓷磚石膏板吊頂/瓷磚/瓷磚石膏板吊頂/瓷磚/乳膠漆石膏板吊頂/瓷磚/瓷磚交房標準（天/地/墻）清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房單層戶數(shù)16

15、22211919138公寓用途商務商務商住混合商住混合商務商務商務天然氣不通通通不通不通通不通外立面風格現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代外墻裝飾材料石材/玻璃石材石材石材石材/玻璃石材/玻璃石材通訊網(wǎng)絡配置有電信和網(wǎng)通接入，具體要求自行聯(lián)系接入長城寬帶，具體要求自行聯(lián)系各種類型的網(wǎng)絡均可各種類型的網(wǎng)絡均可接入聯(lián)通，具體要求自行聯(lián)系各種類型的網(wǎng)絡均可各種類型的網(wǎng)絡均可標準分割數(shù)量與面積16，（面積不等）2221（面積不等）19（面積不等）19（面積不等） 13（面積不等） 8（面積不等）重慶主要商務公寓類寫字樓產(chǎn)品信息重慶主要商務公寓類寫字樓產(chǎn)品信息彈性商務空間產(chǎn)品設計建議大堂大堂面積50-80平方

16、米；大堂挑高4-6米；層高普通層層高不低于3米，凈高不低于2.6米電梯數(shù)量客梯4-6部，貨梯2部車位150個左右注：目前市面上的公寓類寫字樓，大都配置較低，已經(jīng)不能滿足客群的商務需求，因此在配置上除了保證其商務公寓的基本設置外，還要在硬件設施上往舒適性發(fā)展。標準層面積600-800平方米彈性商務空間產(chǎn)品設計建議裝修狀況基本以清水房為主，可部分裝修單層戶數(shù)以15-20戶為主分割面積分割面積不等，建筑面積從40-200不等空調設置自行安裝網(wǎng)絡設置可接入各運營商網(wǎng)絡彈性商務空間產(chǎn)品設計建議商業(yè)中心commerce分類分類設置地域設置地域功能設置功能設置服務對象服務對象服務人口服務人口基本商業(yè)面積基本

17、商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種超區(qū)域商業(yè)中心城市規(guī)劃的中心商業(yè)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并金融、商務結合國內外及本地消費30萬平米大型百貨設置、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲區(qū)域級商業(yè)中心居民聚集區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者15-20萬10萬平米超市、百貨店、專賣店、文化娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要服務當?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場、餐飲社區(qū)鄰里商業(yè)街坊主要出入口、居民主要途徑地提供日常必需商品或專業(yè)服務購買專門商品，尋求專業(yè)服務消費者0.4萬0.0

18、6萬平米便利店、餐飲店，生活服務專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門商品或專業(yè)服務購買專門商品，尋求專業(yè)服務的消費者街長200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融結合新城居民、商圈輻射范圍及外來消費者20萬12萬平米購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購物、旅游、為農服務本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費者5萬2萬平米超市、餐飲、小商品市場、農貿市場、農資供應項目商業(yè)發(fā)展方向集超市、專賣店、文化休閑娛樂、餐飲、社區(qū)服務于一體的區(qū)域級商業(yè)中心項目商業(yè)市場形象項目

19、商業(yè)市場形象的定位應以提高項目整體形象，并保持與項目整體形象的一致性：項目整體中高端形象；項目住宅以中高端需求客戶為主；引領沙區(qū)文化休閑娛樂、餐飲文化的新潮流；時尚、活力的理想城市生活體驗中心理想城市理想城市生活生活mallmall引領城市生活新風向引領城市生活新風向中高端形象入市復合型業(yè)態(tài)組合中高端的入市形象目的在于保證前期對市場的影響力，奠定良好的消費心里感受。定向型產(chǎn)品組合更多從銷售經(jīng)營考慮，定位契合目標客戶群需求，為后期變現(xiàn)奠定基礎。項目商業(yè)檔次定位本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。業(yè)態(tài)定位強化項目文化休閑娛樂、餐

20、飲以及特色定向服務類型。項目商業(yè)功能定位大類大類類類 別別理想城市生活理想城市生活mallmall主力店面及主力品牌店10000-12000超級市場及其他主力品牌店餐飲類13000-14000大型主力中餐茶餐廳主題中西餐休閑娛樂類9000-10000健身中心/美容/保健中心/個性護理電影院/讀書館/主題酒吧/ktv/咖啡廳/茶樓/網(wǎng)絡會所定向型服務6500-7000培訓中心/兒童游樂中心/社區(qū)服務店/藥店診所/成人降壓室購物類10000-11000時尚服飾/潮流精品/品牌專賣/家居館永輝muji watsons定向主力店物美價廉的大眾生活超市，在市場中有強大號召力的watsons、muji構成

21、項目精致、國際、前沿、時尚的調性永輝約10000 watsons約300 muji約200 餐 飲大型主力中餐 茶餐廳 主題中西餐大型中餐為主力，布農阿奴、面包新語、肯德基、麥當勞構成的時尚食樂園；面積13000-14000新概念服飾 潮流精品家居館品牌專賣購 物新概念招商方向：西班牙款式多樣、設計感強、低價格的時裝品牌pull & bear、童裝新概念店pumpkin patch、新概念首飾店coulisse，打造新概念領袖秀場。品牌專賣：所向披靡的addidas、nike專賣面積10000-11000 休閑娛樂ktv浴足/保健中心個性護理健身中心網(wǎng)絡會所茶樓咖啡廳主題酒吧院線影院沙

22、區(qū)首家五星級院線趣玩吧視音室情趣圖書館咖啡屋是一個場所，一種氛圍，進入社區(qū)開始風靡中國趣玩吧，智力休閑面積9000-10000 定向型服務兒童培訓中心兒童游樂中心成人降壓室社區(qū)服務店藥店診所金融機構定向型服務除了社區(qū)服務性店面之外，越來越受到家長重視的兒童培訓中心、兒童游樂場有著廣泛的市場需求，還有針對寫字樓部分的創(chuàng)意展館以及創(chuàng)意發(fā)布中心面積6500-7000成人培訓中心商鋪的價值與人流狀況關系較通常弱與樓層關系較通常弱與業(yè)態(tài)承租能力相關與商家經(jīng)營狀況相關項目租售比例原則主力店和旗艦店不出售面積較大的店不進行分割出售承租能力較低并需要培育期的店不進行出售項目租售比例建議從經(jīng)營的角度來說建議本項

23、目只租不售，從發(fā)展商資金回籠的角度建議有原則的進行出售項目租售比例建議根據(jù)本案5萬方業(yè)態(tài)設置，銷售面積在3萬方左右大類大類類類 別別理想城市生活理想城市生活mallmall主力店面及主力品牌店10000-12000超級市場及其他主力品牌店餐飲類13000-14000大型主力中餐茶餐廳主題中西餐休閑娛樂類9000-10000健身中心/美容/保健中心/個性護理電影院/讀書館/主題酒吧/ktv/咖啡廳/茶樓/網(wǎng)絡會所定向型服務6500-7000培訓中心/兒童游樂中心/社區(qū)服務店/藥店診所/成人降壓室購物類10000-11000時尚服飾/潮流精品/品牌專賣/家居館華宇地產(chǎn)華宇地產(chǎn)風險保障之品牌有責任感

24、升值可信任品質嚴謹高檔目目 的：的：通過專業(yè)經(jīng)營公司對商業(yè)街的統(tǒng)一經(jīng)營運作，吸引消費者，保證經(jīng)營前景；操作關鍵點：操作關鍵點：引入知名品牌的經(jīng)營公司，給客戶以信心；明確發(fā)展商、經(jīng)營公司、小業(yè)主之間的權責和利益關系；時間要求：時間要求：商業(yè)推廣期間正式銷售之前確定。風險保障之引入品牌經(jīng)營管理公司，保障經(jīng)營目目 的：的：幫助商家進行整體宣傳和營銷，聚集人氣，營造商業(yè)氛圍;促進一期商業(yè)銷售；促進后期住宅增值；操作關鍵點：操作關鍵點：早期大量投入；輔助并配合一期商鋪銷售；風險保障之建立商業(yè)推廣基金，幫助商家旺場風險保障之引進品牌主力店，帶旺人氣目目 的：的：通過品牌商家樹立項目形象，并給客戶及其它商家

25、以信心，產(chǎn)生聚集效應發(fā)揮營銷作用；操作關鍵點：操作關鍵點：確定商業(yè)街主題；通過商業(yè)街經(jīng)營公司或專業(yè)招商機構進行招商；宣傳策略宣傳策略高調、廣泛：高調、廣泛：新聞發(fā)布會暨簽約儀式戶外廣告/軟文/萬客會會刊 /樓書/形象墻/售樓處展板/櫥窗；商業(yè)開發(fā)機會訪談1.餐飲類商家商家1 1：巴渝紅：巴渝紅商家簡介：重慶本土知名餐飲企業(yè)選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強的位置，依托高端購物場所經(jīng)營；物業(yè)要求：總經(jīng)營面積1500-2000平方米，層高在4.5米以上，有直升電梯到達，有獨立停車位；經(jīng)營模式：以租賃物業(yè)為主，能承受的月租金要在40-60元/平方米，獨立經(jīng)營。對本項目的評價：比較認可，新型

26、商圈，未來高端商務人群集中，適合有一定品牌和文化的餐飲經(jīng)營。商家商家2 2：麥當勞：麥當勞商家簡介：經(jīng)營快餐，目前在主城各商圈均有開店，正在加速重慶拓展“得來速”式快餐。選址要求：商圈核心地段，人流量大，昭示性強的位置，依托百貨商場經(jīng)營。“得來速”快餐店要求汽車容易?？?、有較大的露天停車場、車流大的位置；物業(yè)要求：總經(jīng)營面積400平方米左右，臨街位置；經(jīng)營模式：以租賃物業(yè)為主，月租金要求在100-200元/平方米，獨立經(jīng)營。對本項目的評價：目前狀況位置較偏，目前人流量還不能支撐，但未來發(fā)展較好。商業(yè)開發(fā)機會訪談1.餐飲類商業(yè)開發(fā)機會訪談2.品牌專賣類商家簡介：中國知名男性服裝品牌，全國連鎖，目

27、前在重慶各大百貨和主要商圈均開設服飾專賣店；選址要求：作為專賣店會選擇位置較好，人流量大，而且有服裝商業(yè)氛圍的位置，主要為商圈的步行街等區(qū)域；物業(yè)要求：專賣店面積最大可選擇的140-200，必須為一樓，或者一至二樓，要有較好的展示位置；經(jīng)營模式：以租賃為主，租約期5年以上，黃金地段可以承受的月租金為400-600元/平方米，獨立經(jīng)營。對本項目的評價：當項目形成一定商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍的時候會考慮。商家商家1 1：勁霸男裝：勁霸男裝商家商家2 2：jack jonesjack jones商家簡介：流行品牌服飾，在重慶主要在百貨商場進行銷售，隨著在重慶市場的地位穩(wěn)定，開始有獨立專賣店的打算，目前已在

28、江北等區(qū)域開設分店；選址要求：作為專賣店會選擇位置較好，位于商業(yè)或商務核心區(qū)域，能夠保證較大的人流量；物業(yè)要求：專賣店面積最大可選擇的1000，一般賣場則在200-300，達到交房標準后，自行進行裝修設計。經(jīng)營模式：以租賃為主，租約期5年以上，黃金地段可以承受的月租金為500-700元/平方米，獨立經(jīng)營，希望有專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。對本項目的評價：要看整個商圈的定位，如果商業(yè)氛圍較好，而且商圈形象復合我們產(chǎn)品的形象，我們就會入住。商業(yè)開發(fā)機會訪談2.品牌專賣類商業(yè)開發(fā)機會訪談3.大型超市類商家：永輝商家：永輝商家簡介：永輝超市股份有限公司創(chuàng)辦于1998年，是中國大陸第一家將生鮮農產(chǎn)品引進現(xiàn)代超

29、市的流通企業(yè)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，已成為以零售業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，以食品工業(yè)和現(xiàn)代農業(yè)為兩翼，以實業(yè)開發(fā)為基礎的大型企業(yè)集團；選址要求：商圈周邊或居住區(qū)密集處，人流量要求大，要方便客戶到達；物業(yè)要求：總經(jīng)營面積要8000-12000平方米，有獨立卸貨平臺、凈空高不低于4.5米、柱距7.2米，荷載450kg以上經(jīng)營模式：以租賃為主，長期性租賃，愿意支付的租金不會很高，一般會在20-30元/，與各品牌商家聯(lián)營的盈利模式。對本項目的評價：未來發(fā)展?jié)摿^大，適合大型綜合性的超市發(fā)展，但目前還不能支撐商業(yè)開發(fā)機會訪談4.健身類商家：力美健商家：力美健商家簡介：商家簡介： 力美健健健身俱樂部創(chuàng)辦于2

30、001年，作為國內連鎖式大型健身會所，目前在廣州市、深圳市、佛山市、上海市、重慶市已經(jīng)擁有28家旗艦規(guī)模的直營健身俱樂部。選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強的位置，有餐飲、美容、影院、購物等商家互選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強的位置，有餐飲、美容、影院、購物等商家互動經(jīng)營；動經(jīng)營；物業(yè)要求：總經(jīng)營面積物業(yè)要求：總經(jīng)營面積2000-30002000-3000平方米平方米，凈空高不低于，凈空高不低于4.54.5米米，柱距，柱距7.87.8米以上米以上，裙樓頂層，層高，裙樓頂層，層高 要求要求4.64.6米，有米，有2 2部直升電梯到達；部直升電梯到達；經(jīng)營模式：連鎖經(jīng)營模式

31、，以租賃物業(yè)為主，月租金要求在月租金要求在25-3525-35元元/ /平方米平方米（含物管費），（含物管費），獨立經(jīng)營。對本項目的評價：比較認可，屬于商圈范圍，未來商務人群集中，適合康體健身行業(yè)經(jīng)營。商業(yè)開發(fā)機會訪談5.酒店類商家：商家：7 7天連鎖、錦江之星天連鎖、錦江之星選址要求：商圈地段，有較大的人流量，昭示性強的位置物業(yè)要求：總經(jīng)營面積2500平米6000平米，電壓至少在250kv以上，要有30立方的化糞池，具備2個消防樓梯，普通層層高2.8米以上，擁有便捷的停車條件；經(jīng)營模式：連鎖經(jīng)營模式，以租賃物業(yè)為主，月租金要求在15-30元/平方米（含物管費），獨立經(jīng)營；對本項目的評價：比較

32、認可，屬于商圈范圍，在對于沙區(qū)來講，發(fā)展酒店的潛力比較大。商業(yè)開發(fā)機會訪談6.培訓中心商家簡介：春之聲藝術培訓中心，是重慶市著名兒童藝術教育連鎖機構，重慶市文化先進單位，共設有鋼琴、古箏、小提琴、吉他、舞蹈、美術、跆拳道等30余個專業(yè)，8所分校，遍布重慶主城各區(qū)。選址要求：商圈周邊最好，或者少年宮、文化館、公園等區(qū)域；物業(yè)要求：總經(jīng)營面積500平米左右，對其他設施并無太多要求；經(jīng)營模式：以租賃物業(yè)為主，月租金要求在25-35元/平方米（含物管費），獨立經(jīng)營；對本項目的評價：周邊有重慶市圖書館，還有三軍醫(yī)大等學府，有良好的教育氛圍，還有眾多的住宅小區(qū)，適宜發(fā)展培訓產(chǎn)業(yè)。商家：春之聲商家：春之聲商

33、業(yè)開發(fā)機會訪談7.院線類商家：保利萬和影院商家：保利萬和影院商家簡介：重慶保利萬和電影院線是由國家電影局、重慶市文化局批準成立的,是重慶市唯一擁有進口分帳影片放映的跨省院線，2006年該院線進行了資產(chǎn)重組，目前隸屬北京保利影業(yè)投資有限公司。日前其成員單位有：環(huán)藝電影城、沙坪壩電影院、重慶保利影城、建設電影院、鄭州保利影城、遵義佳合影城、西安朱雀國際影城、北京保利萬源影城、銀星影視、藝朮電影院等11家影院，院線網(wǎng)絡遍及重慶主城各區(qū)和部分區(qū)縣城市及北京、貴州、陜西、河南等地；選址要求：商圈范圍，不一定黃金口岸，500米范圍內輻射的居住人口和流動人口較多，有主力百貨店更好，能夠互動經(jīng)營；物業(yè)要求：總

34、經(jīng)營面積要4000-5000平方米，最好同一樓層經(jīng)營，有一個當?shù)赖某鋈肟?，可以是裙樓頂層位置，柱?2-14米，層高要求8米，能夠容納8-12個影廳、1600個座位，至少2個廳空高達到8米，其余6米即可；經(jīng)營模式：以租賃為主，長期性租賃，主要采取保底抽成方式進行獨立經(jīng)營，一般租賃方會在總票房收入中抽取10%-20%作為商業(yè)租金（月租金約40-50元/平方米）。對本項目的評價：比較認可，屬于未來的重點商圈范圍，適合影院經(jīng)營。專業(yè)市場markets重慶西部汽配城創(chuàng)建平臺、集聚功能、疊加優(yōu)勢依托汽博高端產(chǎn)業(yè)，結合華宇城集商業(yè)、商務、酒店功能為一體的依托汽博高端產(chǎn)業(yè)，結合華宇城集商業(yè)、商務、酒店功能為

35、一體的多功能平臺，打造高效率緊湊型的專業(yè)汽配城多功能平臺，打造高效率緊湊型的專業(yè)汽配城4s4s店店 汽修、美容汽修、美容 汽配汽配 汽博汽博 服務機構服務機構4s4s店店汽修、美容汽修、美容汽配汽配汽博展示汽博展示服務機構服務機構經(jīng)營面積大，可視性要求高，是汽配城整體形象的外圍展示。因此應布局在汽配城的外圍。汽車城的主要功能區(qū)，對其本身還要進行區(qū)分，因大車臟亂，小車環(huán)境要求高，因此須將大小車的汽修和美容進行區(qū)域劃分。商鋪要求挑高在3.5米以上，滿足汽修升降的要求。單層面積在60平米左右，可設在負一樓，配合大量倉儲空間。作為汽車城的主要構成板塊，由于汽配的批發(fā)與零售之分，應根據(jù)兩種不同經(jīng)營方式的

36、要求對其經(jīng)營區(qū)域進行嚴格劃分。汽配批發(fā)、經(jīng)銷商有固定的客源，對區(qū)域可視性要求不是很高，而汽配零售商客源相對分散，因此汽配零售商應設置在臨街主干道上，批發(fā)、經(jīng)銷商可設置在內部。前沿車模、創(chuàng)意飾品、藝術珍品，絕對珍藏，打造成項目亮點，提升品質為搭建汽車城一站式的功能體系，建議將與汽車行業(yè)相關的政府單位在此設立分支機構，如處理交通事故，車輛曝光繳款等統(tǒng)一至本案辦公地點辦理。五大功能模塊重慶西部汽配城6萬方汽車銷售2萬方汽車維修/美容/養(yǎng)護1萬方汽配/汽車用品3萬方專業(yè)市場業(yè)態(tài)設置專業(yè)市場規(guī)劃銷售中心：銷售中心：沿道路臨街面設置，最大化形象展示汽配中心：汽配中心：井字形設置，方便物流通達，便于人流通行

37、入口：入口：多入口設置，最大化匯集人流入口入口入口汽配中心汽配中心汽車銷售中心汽車銷售中心汽車銷售中心汽車銷售中心馬路馬路馬路馬路馬馬路路汽博廣場汽博廣場：汽博廣場：設置中心廣場，匯聚人流，為客戶提供休憩場所4s店設計解讀專業(yè)市場規(guī)劃二層展廳設計：二層展廳設計：一二層展示，三層辦公層高變換設置：層高變換設置：一層層高4.5米，舒適、大氣，二、三層層高3.0米，經(jīng)濟、實用 汽車展示汽車展示辦公3m3m4.5m汽車維修3m1f2f3f-1f地下層設置：地下層設置：汽車倉儲、維修、美容、養(yǎng)護，節(jié)約空間，避免形象影響三層建筑三層建筑，一層商業(yè)，二層倉庫，三層辦公或住家。從各汽配市場規(guī)劃，三層建筑最適合

38、該市場的需求，多則空，少則不足；多入口設計多入口設計，尤其可設置至二層人、車道路設置，規(guī)避常規(guī)二層商業(yè)冷清現(xiàn)象，提升二層商業(yè)價值，增強項目吸納性；二層商業(yè)入口1f：商業(yè)2f：倉庫3f：辦公或住家4.5m3m3m入口入口主干道專業(yè)市場規(guī)劃汽配店設計解讀二層入口二層入口依托汽車產(chǎn)業(yè)，打造汽車創(chuàng)意展覽館專業(yè)市場增值建議汽博展示前沿車模、創(chuàng)意飾品、藝術珍品，絕對珍藏專業(yè)市場增值建議汽博概念展廳對招商客群進行細分，以便對后期的招商政策及招商步驟提供指導和依據(jù)，我們對本項目所有的招商潛在客群進行了初次等級劃分，其中級別越高，說明越是本項目的主力客群，一系列的招商優(yōu)惠措施和招商步驟也基本按照級別由高到底的原

39、則來執(zhí)行。實力汽車服務品牌經(jīng)銷商、代理商項目周邊正在運營的汽車項目周邊正在運營的汽車配件銷售等商戶配件銷售等商戶區(qū)域內正在運營的汽車修理、區(qū)域內正在運營的汽車修理、裝修、養(yǎng)護等商戶裝修、養(yǎng)護等商戶項目周邊及老頂坡一帶汽項目周邊及老頂坡一帶汽車服務經(jīng)營戶車服務經(jīng)營戶招商客群定位項目租售比例建議汽配市場需要相對較長的培育期，更需要品牌商家的聚集效應。建議專業(yè)市場租售比例采用分階段策略。第一階段：推出市場2萬方左右，主力品牌商家采用出租方式，同時結合銷售，租售比約為1：1；第二階段：有了品牌主力店的帶動效應之后，后期全部采用銷售方式，實現(xiàn)資金回收。酒 店hotels項目酒店發(fā)展計劃華宇自營五星級酒店

40、與設計主題概念酒店組合互補華宇酒店華宇酒店主題概念酒店主題概念酒店項目形象提升形象打造多元化、特色化形象項目品牌提升知名度、美譽度提升項目品味、多元化項目價值最大化支撐項目定位符合多元化、特色化定位項目位置使項目增值吸引人氣，降低風險地塊資源支撐支撐項目利潤利潤率高利潤率高自營五星級酒店對項目整體品質、形象有著極為重要的支撐作用；主題概念酒店提升項目品味、多元化發(fā)展，與五星級酒店形成互補；五星級酒店發(fā)展計劃建設目的：1、利用五星級酒店提升項目形象，拉動項目商業(yè)、住宅、商務辦公樓等業(yè)態(tài)價值；2、完善項目整體功能；3、滿足沙區(qū)高端商務、政務需求。經(jīng)營模式：華宇品牌自行經(jīng)營經(jīng)營關鍵：組建酒店專業(yè)管理

41、團隊，全程參與酒店設計、經(jīng)營管理工作。酒店定位：華宇酒店五星級酒店發(fā)展計劃酒店房間數(shù)：根據(jù)前期市場調研分析，華宇大酒店房間數(shù)控制在220-250間較為合適；酒店房間面積：華宇大酒店按照準五星級標準打造，套內面積在40平方米左右；酒店裝修標準：華宇大酒店按照準五星級標準打造，裝修標準在5000元/平方米左右（3500元/平方米的裝修費用，1500元/平方米的機電、管網(wǎng)等配置費用）；五星級酒店發(fā)展計劃沙區(qū)酒店會議客戶群表現(xiàn)出對酒店會議的強烈需求，預計本項目會議需求客戶以學術研討、政務會議為主導，國際會議中心14個40-80多功能廳1個500大型宴會廳2個200多功能廳五星級酒店發(fā)展計劃其他酒店功能

42、設置商務中心1000餐飲中心2000娛樂會所3000風味中餐廳、主題西餐廳夜總會、spa中心、室內恒溫泳池、康體中心行李寄托/旅游聞訊/租車服務/干/濕洗中心/電話傳真打印寬帶上網(wǎng)等商務功能五星級酒店發(fā)展計劃酒店規(guī)模設置3.0-3.2萬方左右客房2.0萬方國際會議中心0.16萬方其他約1.0萬方五星級酒店發(fā)展計劃標志性品質感特色化新概念酒店特色文化主題精品酒店：個性獨特差異化約設置200個房間，總規(guī)模在1萬方以內主題概念酒店發(fā)展計劃規(guī)劃建議chapter 3以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實施計劃華宇理想城市計劃區(qū)外城開放的城市功能城市功能多元化/開放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關商務辦公、商業(yè)、專業(yè)市場、社

43、區(qū)服務體系內城相對獨立私密的社區(qū)功能社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車分流、安全、尊重、獨立空間外城外城內城內城蜂巢連接內城與外城外城：城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數(shù)高/方便停車）內城：社區(qū)功能（私密/獨立/與城市隔離）關聯(lián)：蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光，城市行為與社區(qū)行為復合的mix空間開放城市社區(qū)蜂巢提供了較為舒適的大量可停車空間，可將部分住宅車位與商業(yè)共享，即增加了商業(yè)停車位，提升了商業(yè)檔次，又保證了總體車位滿足規(guī)范要求，減少車位資金積壓。蜂巢將內城和外城有機劃分和關聯(lián)性連接，保證了住宅的純粹性和城市人流、車流、信息流之間的共享地面層：與城市功能相融合地面層：與城市功能相融合 架空層：社區(qū)功

44、能的復合串接架空層：社區(qū)功能的復合串接 社區(qū)俯瞰社區(qū)俯瞰參考案例：北京中信城連續(xù)的、相互連接的地面系統(tǒng)為城市行人提供便利、安全的商業(yè)活動。地面系統(tǒng)基本是半公共開放空間，市民在營業(yè)時間都可以抵達，地面層內自然的日光、標識清晰且視線明亮，并有效與住區(qū)隔離l蜂巢將住宅平面抬高有效區(qū)隔住宅步行、城市步行和城市車行，為通勤車輛設置獨立停置區(qū)，創(chuàng)造更方便的人行和車行環(huán)境通勤車輛設置獨立停置區(qū)住宅活動標高車行活動標高城市活動標高蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內的住戶最佳活動場所（街道蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內的住戶最佳活動場所（街道/ /廣場廣場/ /庭院形成多重無限可庭院形成多重無限可能的場所），而在內

45、部散落的小型商業(yè)街，主要以服務于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)能的場所），而在內部散落的小型商業(yè)街，主要以服務于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)會所結合。有效地與城市公共商業(yè)形成區(qū)隔會所結合。有效地與城市公共商業(yè)形成區(qū)隔社區(qū)商業(yè) 會所 外城規(guī)劃發(fā)展建議華宇中心峰值地價與土地承租能力模型：商業(yè)、商務承載核心區(qū)最高地價功能根據(jù)地價峰值理論，商業(yè)及休閑娛樂物業(yè)能夠實現(xiàn)較高的地價，屬于硬核（hard core）區(qū)，其次是商務辦公區(qū)，能夠提升區(qū)域的整體形象，處于核心區(qū)最核心的位置。 高檔零售商業(yè)、高檔娛樂業(yè)承載區(qū)域峰值地價點功能； 商務辦公區(qū)域承載提升區(qū)域形象功能功能分區(qū)理論依據(jù)地塊價值解析 劣勢：相對掉角，緊鄰

46、新橋立交，噪音影響較大。 優(yōu)勢：昭示性好，外部交通優(yōu)勢明顯，與石新路、上橋新街相連；地塊價值與功能分區(qū)發(fā)展方向考慮：發(fā)展方向考慮：汽配城地塊相對獨立，方便貨運交通組織，規(guī)劃專業(yè)市場較少對其他業(yè)態(tài)的影響。石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場鳳凰廣場鳳鳳 西西 路路汽車展銷中心地塊價值解析 劣勢：有高架橋影響； 優(yōu)勢：昭示性好，交通便利，通達性強。地塊價值與功能分區(qū)發(fā)展方向考慮：酒店商務商業(yè)石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場鳳凰廣場鳳鳳 西西 路路地塊價值解析

47、優(yōu)勢：昭示性好，交通便利，通達性強。地塊價值與功能分區(qū)發(fā)展方向考慮：酒店商務商業(yè)石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建筑破舊建筑鳳凰廣場鳳凰廣場鳳鳳 西西 路路幾何型城市網(wǎng)絡，分為幾何型城市網(wǎng)絡，分為6 6個個blockblock和一個中心，每一個和一個中心，每一個blockblock有不同特征，為在有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂、購物的人群提供了特定的身份此工作、生活、休憩娛樂、購物的人群提供了特定的身份理想城市block構想以銷售為導向的商業(yè)建筑規(guī)劃石新路石新路高架立交橋高架立交橋新橋立交新橋立交高層建筑高層建筑破破舊舊建建筑筑破舊建

48、筑破舊建筑鳳凰廣場鳳凰廣場鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6block 1構想鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6重慶西部汽配城centerblock 2構想華宇總部大廈甲級寫字樓140米超高層地標鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6華宇酒店品質標桿center軸線的營造：“第五大道”式的符號意義軸線鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6centercenter:創(chuàng)新業(yè)態(tài)（體驗型商

49、業(yè)街區(qū)）的聚焦點新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)潮流發(fā)布中心潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站信息發(fā)布站品牌櫥窗品牌櫥窗主題推廣區(qū)主題推廣區(qū)投資會聯(lián)絡處投資會聯(lián)絡處標志性等候點標志性等候點鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6centercenter 的建筑形式及理念的建筑形式及理念磁力效應：核心景點，為消費者提供磁力效應：核心景點，為消費者提供獨一無二的經(jīng)歷獨一無二的經(jīng)歷運用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括運用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場、媒體展示館以及富含文化意表演場、媒體展示館以及富含文化意義的場所義的場所城市

50、之門城市之門媒體展廊媒體展廊centerblock 3構想地下層大型超市結合center半地下廣場半下沉式廣場，聚集人氣，與超市相連鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6操作方式操作方式商業(yè)價值拓展區(qū)將一樓做成半地下架空層，架空層與道路存在一定高差，與下沉式商業(yè)廣場相通；作作 用用一方面架空層可免計容積率，實現(xiàn)了增值；另一方面，大大增加了半地下層的商業(yè)價值地下車庫超市以銷售為導向的商業(yè)建筑規(guī)劃半地下廣場設置商業(yè)向架空層下蜂巢周邊拓展以銷售為導向的商業(yè)建筑規(guī)劃半地下廣場設置block 3構想street mall以銷售為導向的商業(yè)建筑規(guī)劃從造“

51、街”到造“鋪”/層層臨街center鳳鳳 西西 路路block1block2block4 block3block5block6與傳統(tǒng)的與傳統(tǒng)的shopping mallshopping mall不同，并非由大型的百貨主導，而是包括一組中心，（例如小型電不同，并非由大型的百貨主導，而是包括一組中心，（例如小型電影院影院/ /俱樂部），餐飲中心（數(shù)個精致餐館），以及帶有俱樂部），餐飲中心（數(shù)個精致餐館），以及帶有“情景化服務情景化服務”（show case stores)show case stores)的一組名牌專賣店的一組名牌專賣店建筑形式的原創(chuàng)性垂直與道路方向的商業(yè)，做“鋪”而不是做“街”，大大減小銷售壓力各平面利用街鋪形式， 利用輕軌、道路等各個方向的人流導入，最大化臨街面block 4 構想street mall以銷售為導向的商業(yè)建筑規(guī)劃從造“街”到造“鋪”/層層臨街x-sitex-sitex generation site及驚喜（exc