長沙伍家?guī)X商務(wù)區(qū)可行性研究及商業(yè)規(guī)劃建議(129頁

1、1伍家?guī)X商務(wù)區(qū)可行性初步研究及伍家?guī)X商務(wù)區(qū)可行性初步研究及商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議謹(jǐn)呈：長沙市開福區(qū)人民政府贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 2 2前期主要工作前期主要工作工作時間工作時間訪談情況訪談情況主要會議主要會議相關(guān)基礎(chǔ)資料相關(guān)基礎(chǔ)資料企業(yè)：維多利、農(nóng)機公司、天健集團、建鴻達房產(chǎn)、 建發(fā)房產(chǎn)、標(biāo)志房產(chǎn)、摩天輪投資、南方建材等專家：王林管理顧問公司、市建筑設(shè)計院、省交通設(shè)計院政府部門：區(qū)商務(wù)局、市規(guī)劃局、市網(wǎng)點辦片區(qū)改制企業(yè)座談會項目主要問題溝通會伍家?guī)X商務(wù)區(qū)建設(shè)調(diào)研座談會會議紀(jì)要開福區(qū)控制性詳細規(guī)劃匯編“十一五”長沙城區(qū)

2、路橋建設(shè)規(guī)劃長沙市中央商務(wù)區(qū)（cbd）概念規(guī)劃長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）長沙市商務(wù)發(fā)展“十一五”規(guī)劃（草案）開福工作（第七期）2006年9月1日-9月19日3 3報告寫作思路報告寫作思路區(qū)域營銷及招區(qū)域營銷及招商策略商策略區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會發(fā)展阻礙點發(fā)展阻礙點及應(yīng)對措及應(yīng)對措施施整體定位及商整體定位及商業(yè)規(guī)劃初步業(yè)規(guī)劃初步方案方案研究范圍分析研究范圍分析4 4報告寫作思路報告寫作思路區(qū)域營銷及招區(qū)域營銷及招商策略商策略區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會發(fā)展阻礙點發(fā)展阻礙點及應(yīng)對措及應(yīng)對措施施整體定位及商整體定位及商業(yè)規(guī)劃初步業(yè)規(guī)劃初步方案方案研究范圍分析研究范圍分析伍家?guī)X傳統(tǒng)

3、商業(yè)核心區(qū)伍家?guī)X商務(wù)區(qū)商業(yè)硬核區(qū)5 5為了為了使本項目的研究工作、執(zhí)行工作做到全面、系統(tǒng)、為了使本項目的研究工作、執(zhí)行工作做到全面、系統(tǒng)、有針對性，需要對研究的區(qū)域范圍進行分析有針對性，需要對研究的區(qū)域范圍進行分析6 6伍家?guī)X傳統(tǒng)商業(yè)核心伍家?guī)X傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)區(qū)區(qū)域范圍區(qū)域范圍東至陡嶺路、東風(fēng)路，南至潘家坪路，西至華夏路，北至瀏陽河湘湘 江江瀏陽河瀏陽河潘家坪路潘家坪路陡嶺路陡嶺路東風(fēng)路東風(fēng)路華夏路華夏路三一大道三一大道芙蓉路芙蓉路區(qū)內(nèi)主要項目：區(qū)內(nèi)主要項目：天健.芙蓉盛世南方建材農(nóng)機公司項目現(xiàn)代公寓伍家?guī)X生活廣場君悅香邸湘江北尚嘉陽悅景馨都維多利泰陽商城7 7站在伍家?guī)X區(qū)域的角度看待本區(qū)域的商

4、業(yè)范圍站在伍家?guī)X區(qū)域的角度看待本區(qū)域的商業(yè)范圍伍家?guī)X傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)的發(fā)展，是開福區(qū)“提質(zhì)改造提質(zhì)改造”建設(shè)的關(guān)鍵舉措，對于挖掘該地區(qū)的城市價值，促進和諧發(fā)展意義重大同時，從商業(yè)聯(lián)系度、市民認(rèn)知度、區(qū)域協(xié)同發(fā)展商業(yè)聯(lián)系度、市民認(rèn)知度、區(qū)域協(xié)同發(fā)展等角度來看，伍家?guī)X商務(wù)區(qū)應(yīng)當(dāng)站在更廣的范圍內(nèi)進行研究所以，我們重新提出了所以，我們重新提出了伍家?guī)X挑五家伍家?guī)X挑五家的概念。的概念。8 8伍家?guī)X挑伍家?guī)X挑“五家五家”，通過相互協(xié)同發(fā)展構(gòu)筑伍，通過相互協(xié)同發(fā)展構(gòu)筑伍家?guī)X商務(wù)區(qū)家?guī)X商務(wù)區(qū) 伍家?guī)X挑五家伍家?guī)X挑五家突出了傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與周邊關(guān)系最為緊密的5個商業(yè)區(qū)域的聯(lián)系，使其作為一個整體進行商業(yè)布局、業(yè)態(tài)規(guī)

5、劃研究 新河三角洲新河三角洲是長沙市的城市“核心區(qū)”，是本區(qū)域發(fā)展的龍頭，伍家?guī)X應(yīng)當(dāng)充分利用其發(fā)展優(yōu)勢，實現(xiàn)路網(wǎng)、形象、功能上的對接 火車北站火車北站擁有400余畝高價值商業(yè)用地，對伍家?guī)X商業(yè)格局存在很大潛在影響 開福寺開福寺具有強大的文化、休閑功能，使伍家?guī)X商務(wù)區(qū)具備很強的文化特質(zhì)，應(yīng)當(dāng)充分挖掘并延展其文化內(nèi)涵 湘雅路湘雅路是規(guī)劃的“醫(yī)藥醫(yī)療器械一條街” 陡嶺路陡嶺路區(qū)域商業(yè)未來將輻射四方坪居住區(qū)的部分區(qū)域，應(yīng)當(dāng)通過改造交通，加強陡嶺路兩側(cè)的商業(yè)聯(lián)系1 1、新河三角洲、新河三角洲2 2、陡嶺路、陡嶺路3 3、開福寺、開福寺4 4、湘雅路、湘雅路5 5、火車北站、火車北站湘湘江江路路湘雅路湘雅

6、路體育館路體育館路東東風(fēng)風(fēng)路路三一大道三一大道1 15 54 43 32 2芙芙蓉蓉路路9 9伍家?guī)X商務(wù)區(qū)的商業(yè)硬核區(qū)伍家?guī)X商務(wù)區(qū)的商業(yè)硬核區(qū)湘湘江江路路湘雅路湘雅路體育館路體育館路東東風(fēng)風(fēng)路路三一大道三一大道芙芙蓉蓉路路天健芙蓉盛世南方建材項目現(xiàn)代公寓三個圈層三個圈層商業(yè)硬核區(qū)商業(yè)硬核區(qū)家?guī)X傳統(tǒng)伍家?guī)X傳統(tǒng)伍商業(yè)核心區(qū)商業(yè)核心區(qū)伍家?guī)X商務(wù)伍家?guī)X商務(wù)區(qū)區(qū)1010報告寫作思路報告寫作思路區(qū)域營銷及招區(qū)域營銷及招商策略商策略區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會發(fā)展阻礙點發(fā)展阻礙點及應(yīng)對措及應(yīng)對措施施整體定位及商整體定位及商業(yè)規(guī)劃初步業(yè)規(guī)劃初步方案方案研究范圍分析研究范圍分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃政策導(dǎo)向大交通優(yōu)勢

7、產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展城市重大設(shè)施建設(shè)人文景觀資源商業(yè)集群優(yōu)勢商業(yè)發(fā)展機會土地儲備多1111宏觀經(jīng)濟發(fā)展宏觀經(jīng)濟發(fā)展長沙市居民消費水平較高，長沙市居民消費水平較高，房地產(chǎn)行業(yè)進入快速發(fā)展階段房地產(chǎn)行業(yè)進入快速發(fā)展階段 根據(jù)世界銀行研究經(jīng)驗，當(dāng)人均gdp突破3000美元，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段 人均可支配收入位列中部六省之首，居民消費水平較高機會一機會一人均人均（美圓）（美圓）0800800400040008000800020000發(fā)展階段發(fā)展階段啟動期啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期1212城市規(guī)劃城市規(guī)劃伍家?guī)X區(qū)域位于北城門戶，承載伍家?guī)X區(qū)域位于北城門戶，承載著城市

8、功能升級和空間發(fā)展的功能著城市功能升級和空間發(fā)展的功能 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，長沙市將構(gòu)筑“一主、兩翼、四組團”的“多中心、分散組團式”城市空間結(jié)構(gòu)，而本區(qū)域位于城市中心的中心，地理位置極佳 主城區(qū)規(guī)劃功能：城市主體綜合服務(wù)；保持區(qū)域的聯(lián)系，保障區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展機會二機會二1313政策導(dǎo)向政策導(dǎo)向政府支持，政策保障，政府支持，政策保障，“北城無北城無商商”將成為過去將成為過去長沙市商務(wù)發(fā)展“十一五”規(guī)劃（草案）擴大招商引資規(guī)模，提升招商引資質(zhì)量，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級大力發(fā)展商貿(mào)物流和商務(wù)服務(wù)，帶動生產(chǎn)、流通、就業(yè)和消費深化改革，強化服務(wù)，為商務(wù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境把伍家?guī)X建設(shè)成為10個區(qū)域性商業(yè)中心

9、之一。長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）著力提升伍家?guī)X商務(wù)圈。開福區(qū)“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃機會三機會三1414大交通優(yōu)勢大交通優(yōu)勢本區(qū)域是城市重要交通樞紐，本區(qū)域是城市重要交通樞紐，連接著城市重要元素，并具備較強的聚集能力連接著城市重要元素，并具備較強的聚集能力它東接京株、北通汩岳、西達常張、內(nèi)連金霞，在它東接京株、北通汩岳、西達常張、內(nèi)連金霞，在“南移北拓南移北拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略中地位不可替城市發(fā)展戰(zhàn)略中地位不可替代代長沙市，以省會之高度聚集周邊市縣人群來此消費，而伍家?guī)X區(qū)域利用交通優(yōu)勢，有望承接長沙市，以省會之高度聚集周邊市縣人群來此消費，而伍家?guī)X區(qū)域利用交通優(yōu)勢，有望承接

10、來自周邊地市的消費人群來自周邊地市的消費人群機會四機會四金霞物流園青竹湖國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)世界之窗金鷹影視文化城黃花機場長沙高新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)市政府五一商圈省政府芙蓉路芙蓉路1515產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)大發(fā)展給區(qū)域帶來城市產(chǎn)業(yè)大發(fā)展給區(qū)域帶來發(fā)展契機，應(yīng)當(dāng)主動加快商業(yè)配套建設(shè)步伐發(fā)展契機，應(yīng)當(dāng)主動加快商業(yè)配套建設(shè)步伐機會五機會五建設(shè)中部區(qū)建設(shè)中部區(qū)域性金融中域性金融中心心房地產(chǎn)業(yè)近年房地產(chǎn)業(yè)近年發(fā)展迅速，帶發(fā)展迅速，帶來大量消費人來大量消費人口口鞏固傳媒鞏固傳媒之都、影之都、影視之都、視之都、卡通之都卡通之都的地位的地位建設(shè)工程建設(shè)工程機械、生機械、生物醫(yī)藥等物醫(yī)藥等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)

11、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性的區(qū)域性中心中心建設(shè)中部建設(shè)中部重要的現(xiàn)重要的現(xiàn)代物流中代物流中心心1616城市重大設(shè)施城市重大設(shè)施眾多城市重大設(shè)施在本區(qū)域眾多城市重大設(shè)施在本區(qū)域投入，體現(xiàn)了政府對發(fā)展本區(qū)域的決心投入，體現(xiàn)了政府對發(fā)展本區(qū)域的決心 湘江大道北延、過江大橋（隧道）、“兩館一廳”、月湖公園、火車北站搬遷、輕軌建設(shè)、路網(wǎng)建設(shè)等列入政府重點工程，長沙市政府將投入巨資(總額將超過100億元人民幣)推動新河三角洲的開發(fā)建設(shè)； 新河三角洲是長沙市十一五期間的龍頭項目，高起點、高規(guī)格，體現(xiàn)了政府對發(fā)展該區(qū)域的決心機會六機會六1717人文、景觀資源人文、景觀資源城市一流的人文、景觀資城市一流的人文、景觀資源，

12、是承載城市文明進步、和諧發(fā)展的沃土源，是承載城市文明進步、和諧發(fā)展的沃土 湘江邊，座落著距今1000多年的三湘古剎“開福寺” 兩江匯合，濱江景觀資源豐富 游游文化街清水塘古街，為湖南乃至全國的革命傳統(tǒng)教育基地 原中共湘區(qū)委員會舊址上成立的長沙市博物館，發(fā)揮著教育基地和文化名城窗口的作用機會七機會七1818商業(yè)集群優(yōu)勢商業(yè)集群優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)眾多已建及在家、區(qū)域內(nèi)眾多已建及在家、待建項目勢必影響伍家?guī)X的商業(yè)影響力待建項目勢必影響伍家?guī)X的商業(yè)影響力主要在建項目：主要在建項目：天健.芙蓉盛世伍家?guī)X生活廣場君悅香邸湘江北尚現(xiàn)代公寓嘉陽悅景馨都待建項目：待建項目：火車北站項目三角洲商業(yè)部分南方建材農(nóng)機公司項目

13、改造項目：改造項目：維多利廣場泰陽商城機會八機會八1919商業(yè)發(fā)展機會商業(yè)發(fā)展機會本區(qū)域本區(qū)域可能可能而且而且應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)長承擔(dān)長沙市商業(yè)網(wǎng)點優(yōu)化和商業(yè)升級的重任沙市商業(yè)網(wǎng)點優(yōu)化和商業(yè)升級的重任整個長沙市缺乏大型購物整個長沙市缺乏大型購物中心業(yè)態(tài)的商業(yè)中心業(yè)態(tài)的商業(yè)開福區(qū)甚至缺乏上檔次的開福區(qū)甚至缺乏上檔次的大型百貨大型百貨。長沙市居民消費力強長沙市居民消費力強伍家?guī)X區(qū)域具備較強的伍家?guī)X區(qū)域具備較強的商業(yè)集聚和輻射潛力商業(yè)集聚和輻射潛力大量待開發(fā)項目及土地大量待開發(fā)項目及土地。機會九機會九矛盾矛盾現(xiàn)實的情況現(xiàn)實的情況本區(qū)域可能而且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商業(yè)升級的重任本區(qū)域可能而且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商業(yè)升級的重任202

14、0土地儲備多土地儲備多相對城市其他區(qū)域，開福區(qū)土相對城市其他區(qū)域，開福區(qū)土地儲備較多，未來可發(fā)展空間很大地儲備較多，未來可發(fā)展空間很大 開福區(qū)土地儲備占到全市比重的約一半以上，（待定） 根據(jù)調(diào)查，伍家?guī)X及其附近的部分待改制企業(yè)土地儲備約為154畝，且全部為2007年以前開始實施 火車北站搬遷后將帶來約400畝的城市中心區(qū)的稀缺土地資源機會十機會十區(qū)名區(qū)名面積面積( (平方千米平方千米) )人口人口( (萬萬) )開福區(qū)開福區(qū) 187 43岳麓區(qū)岳麓區(qū)13938芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)4235天心區(qū)天心區(qū)74 40雨花區(qū)雨花區(qū)114 442121機會分析結(jié)論機會分析結(jié)論伍家?guī)X有機會發(fā)展成一個繁華的商圈！伍家

15、嶺有機會發(fā)展成一個繁華的商圈！但是，我們必須對區(qū)域發(fā)展面臨的障礙保持清醒的認(rèn)識，并有針對性的提出改造措施！2222報告寫作思路報告寫作思路區(qū)域營銷及招區(qū)域營銷及招商策略商策略區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會發(fā)展阻礙點發(fā)展阻礙點及應(yīng)對措及應(yīng)對措施施整體定位及商整體定位及商業(yè)規(guī)劃初步業(yè)規(guī)劃初步方案方案研究范圍分析研究范圍分析阻礙點分析阻礙點相互關(guān)系阻礙點應(yīng)對措施2323沒有商業(yè)核心沒有商業(yè)核心現(xiàn)在受波隆立交橋、鐵現(xiàn)在受波隆立交橋、鐵路等影響，商業(yè)核心缺失，不成其為商圈路等影響，商業(yè)核心缺失，不成其為商圈阻礙點一阻礙點一湘湘 江江瀏陽河瀏陽河潘家坪路潘家坪路東風(fēng)路東風(fēng)路三一大道三一大道陡嶺路陡嶺路華夏路華夏

16、路芙蓉路芙蓉路2424存量項目現(xiàn)狀不好存量項目現(xiàn)狀不好現(xiàn)有物業(yè)形象和經(jīng)營狀現(xiàn)有物業(yè)形象和經(jīng)營狀況均較差，影響了區(qū)域的對外商業(yè)形象況均較差，影響了區(qū)域的對外商業(yè)形象 南方建材、伍家?guī)X賓館、泰陽商城已經(jīng)倒閉 維多利在立交橋建設(shè)至今，已經(jīng)三易其主，經(jīng)營難度之大可想而知 經(jīng)營狀況普遍較差，多數(shù)項目外立面十分陳舊阻礙點二阻礙點二2525增量項目商業(yè)規(guī)劃不明確增量項目商業(yè)規(guī)劃不明確現(xiàn)有項目商業(yè)規(guī)劃針現(xiàn)有項目商業(yè)規(guī)劃針對性不強，各自為政，貶損未來的整體商業(yè)價值對性不強，各自為政，貶損未來的整體商業(yè)價值阻礙點三阻礙點三天健項目整體規(guī)劃方案天健項目整體規(guī)劃方案至今未定，業(yè)態(tài)選擇、至今未定，業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)規(guī)劃還在

17、思考階段商業(yè)規(guī)劃還在思考階段建鴻達項目商業(yè)規(guī)模建鴻達項目商業(yè)規(guī)模7000平米，但不明確政平米，但不明確政府及周邊項目未來規(guī)劃，府及周邊項目未來規(guī)劃，只能以自身建設(shè)為主，只能以自身建設(shè)為主，正在招商中正在招商中2626增量項目商業(yè)規(guī)劃不明確增量項目商業(yè)規(guī)劃不明確由于對區(qū)域發(fā)展前景看法由于對區(qū)域發(fā)展前景看法不一，區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃缺失，導(dǎo)致現(xiàn)有項目商業(yè)規(guī)劃不一，區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃缺失，導(dǎo)致現(xiàn)有項目商業(yè)規(guī)劃整體性不強，容易貶損區(qū)域整體商業(yè)價值整體性不強，容易貶損區(qū)域整體商業(yè)價值阻礙點三阻礙點三省農(nóng)機公司項目方表現(xiàn)出省農(nóng)機公司項目方表現(xiàn)出了較強的發(fā)展信心，但業(yè)了較強的發(fā)展信心，但業(yè)態(tài)、規(guī)劃方案未做最后決態(tài)

18、、規(guī)劃方案未做最后決定，希望政府對區(qū)域統(tǒng)一定，希望政府對區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃，提升區(qū)域價值規(guī)劃，提升區(qū)域價值君悅香邸項目二期規(guī)劃中君悅香邸項目二期規(guī)劃中為五星級酒店，項目方預(yù)為五星級酒店，項目方預(yù)估到現(xiàn)在開發(fā)難度較大，估到現(xiàn)在開發(fā)難度較大，希望政府能給予一定支持，希望政府能給予一定支持，引入合作方，商業(yè)規(guī)劃未引入合作方，商業(yè)規(guī)劃未定定2727交通問題交通問題立交橋、小交通影響立交橋、小交通影響阻礙點四阻礙點四立交橋很好的解決了交通阻立交橋很好的解決了交通阻塞問題，但也像制造了兩條塞問題，但也像制造了兩條“河河”，給來往人群制造了，給來往人群制造了很大障礙和安全隱患，而汽很大障礙和安全隱患，而汽車也很難

19、在立交橋下?？浚囈埠茈y在立交橋下?？?，導(dǎo)致立交橋下商業(yè)氛圍很淡，導(dǎo)致立交橋下商業(yè)氛圍很淡，商業(yè)很難存活商業(yè)很難存活小交通指立交橋周邊物業(yè)的小交通指立交橋周邊物業(yè)的交通組織，及與外界的聯(lián)系，交通組織，及與外界的聯(lián)系，要盤活這些物業(yè)，必須解決要盤活這些物業(yè)，必須解決好好2828交通問題交通問題主干道、鐵路影響主干道、鐵路影響阻礙點四阻礙點四芙蓉路為芙蓉路為8 8車道，標(biāo)準(zhǔn)橫車道，標(biāo)準(zhǔn)橫斷面寬度斷面寬度6060米，如此之寬米，如此之寬的城市主干道對兩側(cè)居民的城市主干道對兩側(cè)居民的來往構(gòu)成了較大障礙的來往構(gòu)成了較大障礙京廣線將波窿立交橋東北京廣線將波窿立交橋東北惻地塊劃分開，影響了其惻地塊劃分開，影

20、響了其商業(yè)發(fā)展空間和輻射力商業(yè)發(fā)展空間和輻射力2929停車問題停車問題尤其是立交橋周邊區(qū)域的停車問尤其是立交橋周邊區(qū)域的停車問題一直較為突出題一直較為突出阻礙點五阻礙點五停車問題得不到較好的解決，就難以會聚高層次的消停車問題得不到較好的解決，就難以會聚高層次的消費人群費人群停車問題主要集中在立交橋周邊的原有項目身上停車問題主要集中在立交橋周邊的原有項目身上3030區(qū)域內(nèi)消費能力較弱區(qū)域內(nèi)消費能力較弱以下崗低保職工為主以下崗低保職工為主阻礙點六阻礙點六3131阻礙點相互關(guān)系阻礙點相互關(guān)系沒有商業(yè)核心沒有商業(yè)核心交通問題交通問題存量項目現(xiàn)狀不存量項目現(xiàn)狀不好好增量項目概念規(guī)增量項目概念規(guī)劃不明確劃

21、不明確停車問題停車問題區(qū)域內(nèi)消費能力區(qū)域內(nèi)消費能力較弱較弱交通問題交通問題停車問題停車問題區(qū)域內(nèi)消費能力較弱區(qū)域內(nèi)消費能力較弱沒有商業(yè)核心沒有商業(yè)核心存量項目現(xiàn)狀不好存量項目現(xiàn)狀不好增量項目商業(yè)規(guī)劃增量項目商業(yè)規(guī)劃不明確不明確提升老城區(qū)價值提升老城區(qū)價值拓展新城區(qū)面積拓展新城區(qū)面積3232cbastep1化零為整化零為整用架空平臺將獨立的三個“島”連在一起，形成一個巨大的公共空間，可以方便來自不同方向的人流來往，還可以設(shè)計停車位，解決部分商業(yè)停車問題解決小交通阻礙解決小交通阻礙立交橋立交橋3333 step2造廣場造廣場拓寬維多利和泰陽商城正門口的路面，使出入車輛來回余地更大，使人車混流的交通

22、盡量安全，并可考慮在此設(shè)計公交站，帶來人流解決小交通阻礙解決小交通阻礙立交橋立交橋3434step3加強交通管理加強交通管理：考慮到立交橋下交通較為雜亂，在上述硬方案之下，可以結(jié)合交通管理部門實施科學(xué)、嚴(yán)格的交通管理，確保部分人車混流的安全性和便捷性，如限速、限通行車種、限通行時間等在重要交通節(jié)點設(shè)置醒目、別致的導(dǎo)示標(biāo)志，杜絕“迷路”解決小交通阻礙解決小交通阻礙立交橋立交橋3535在立交橋下物業(yè)的四周形成環(huán)狀交通，有利于在立交橋下物業(yè)的四周形成環(huán)狀交通，有利于車輛從各個方向進入物業(yè)車輛從各個方向進入物業(yè)解決小交通阻礙解決小交通阻礙形成環(huán)狀交通形成環(huán)狀交通3636劃劃“圈圈”為為“帶帶”示意圖示

23、意圖劃劃“圈圈”為為“帶帶” 現(xiàn)有波隆立交橋的影響，人流被阻隔，使其無法在短期內(nèi)形成一個商業(yè)核心圈 伍家?guī)X區(qū)域由芙蓉路、華夏路等商業(yè)街組成，根據(jù)街區(qū)的分布特點，有條件發(fā)展成為“商務(wù)帶” 商務(wù)帶必須具備停泊車方便，公交站點密集的，環(huán)境高雅、高尚等特點解決小交通阻礙解決小交通阻礙劃劃“圈圈”為為“帶帶”3737“背改正背改正”示意圖示意圖 主要針對維多利、泰陽商城 利于在前坪設(shè)置公交及其他人文設(shè)施 商場改背面為正面，主要面向各自統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的目標(biāo)客戶進行營銷，各自“雄距一方” 避免高速車流產(chǎn)生的渦流、噪音與心理畏懼公交站公交站解決小交通阻礙解決小交通阻礙背轉(zhuǎn)正背轉(zhuǎn)正3838改善立交橋旁邊的小交通改善立

24、交橋旁邊的小交通西北角西北角改善車流、人流措施：方案一：設(shè)計雙首層，雙正面，從北面進入底層，從正面進入2層方案二：取消底層設(shè)計和二層樓板，將路面與大門入口標(biāo)高拉近，同時，在北面設(shè)計有吸引力的出入口在前面2個方案不能獲得通過的情況下，應(yīng)考慮“背改正”的調(diào)整措施利用綠化帶改建停車場（也可結(jié)合立交橋下大空間停車）機動車流線組織在周邊形成環(huán)狀交通體系道路，加道路，加強與新河強與新河三角洲的三角洲的聯(lián)系聯(lián)系改綠化改綠化帶為停帶為停車場車場在周邊在周邊形成環(huán)形成環(huán)狀交通狀交通機動車流機動車流線組織線組織解決小交通阻礙解決小交通阻礙3939改善立交橋旁邊的小交通改善立交橋旁邊的小交通東南角東南角拆除部分圍欄

25、建議結(jié)合菜場改造拆除部分結(jié)合火車站改造形成街道解決小交通阻礙解決小交通阻礙4040改善立交橋旁邊的小交通改善立交橋旁邊的小交通東北角東北角打通立交橋人打通立交橋人流、沙湖人流流、沙湖人流到東北角匯集到東北角匯集拓寬翻新拓寬翻新新碼頭路新碼頭路安安路商安安路商業(yè)中心業(yè)中心通過天橋或地通過天橋或地下人行道連接下人行道連接鐵路兩側(cè)商業(yè)鐵路兩側(cè)商業(yè)解決小交通阻礙解決小交通阻礙形成環(huán)狀小交形成環(huán)狀小交通通4141小交通改造的五大作用小交通改造的五大作用重構(gòu)立交橋四周的人流，并設(shè)置特色化的中心廣場空間，不僅便于來往還成為公共休閑空間，大幅增加人流重構(gòu)立交橋四周的車流體系，方便其進入立交橋四角的商業(yè)區(qū)改善商

26、業(yè)前廣場空間，匯聚人氣、提升形象的同時，還便于公交車停靠完善的交通管理、設(shè)置別致的導(dǎo)示系統(tǒng)，杜絕人車“迷路”現(xiàn)象設(shè)置停車空間，改善停車問題解決小交通阻礙解決小交通阻礙4242造路造路加強與新河三角洲、五一商圈這兩個加強與新河三角洲、五一商圈這兩個商業(yè)磁極的關(guān)聯(lián)度商業(yè)磁極的關(guān)聯(lián)度目的：加強區(qū)域內(nèi)部與兩個磁極兩個磁極之間的聯(lián)系結(jié)合新河三角洲建設(shè)，打通其與華夏路、黃興北路以及芙蓉路的聯(lián)系加快黃興北路北沿線的建設(shè)，以順利連接五一廣場和新河三角洲在天健和南方建材地塊中間修筑人行天橋，或整修現(xiàn)有地下通道華夏路華夏路黃興路黃興路改善大交通阻礙改善大交通阻礙打通與外部的聯(lián)系打通與外部的聯(lián)系開福寺路開福寺路43

27、43引流引流打造長沙商業(yè)新磁極打造長沙商業(yè)新磁極應(yīng)對區(qū)域內(nèi)消費力應(yīng)對區(qū)域內(nèi)消費力限制限制商業(yè)新磁極商業(yè)新磁極在作好交通路網(wǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過建設(shè)大型購在作好交通路網(wǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過建設(shè)大型購物中心等長沙市獨一無二的商業(yè)設(shè)施，吸引外部人流前來消費物中心等長沙市獨一無二的商業(yè)設(shè)施，吸引外部人流前來消費4444截流截流來也方便來也方便疏導(dǎo)疏導(dǎo)去也方便去也方便截流截流改變以往消費人群“流失”的狀況（我區(qū)80%居民購物到芙蓉、雨花、天心三區(qū)開福工作第七期）通過設(shè)置一些公共設(shè)施，如汽車站、綠化帶、步行街等，實現(xiàn)引導(dǎo)客流進入伍家?guī)X商圈疏導(dǎo)疏導(dǎo)通過路網(wǎng)優(yōu)化包括公交回轉(zhuǎn)、公共人文廣場空間等實現(xiàn)?？糠奖悖瑏砣ケ?/p>

28、捷應(yīng)對區(qū)域內(nèi)消費力應(yīng)對區(qū)域內(nèi)消費力限制限制4545尋找伍家?guī)X商務(wù)區(qū)的商業(yè)硬核尋找伍家?guī)X商務(wù)區(qū)的商業(yè)硬核商業(yè)面積統(tǒng)計情況商業(yè)面積統(tǒng)計情況 天健項目10.5萬平米 南方建材約為萬平米 建鴻達約為0.7萬平米 伍家?guī)X賓館0.45萬平米 維多利約為萬平米 泰陽商城約為萬平米 農(nóng)機公司約萬平米 伍家?guī)X生活廣場約萬平米約10萬平米約17萬平米立交橋周邊立交橋周邊天健項目周邊天健項目周邊商業(yè)面積商業(yè)面積約10萬平米約17萬平米建設(shè)改造難建設(shè)改造難度度多數(shù)為已建、在建項目，重新規(guī)劃可能性小，面臨改造、重新招商等難題基本上為新建、待建項目，可發(fā)揮空間大，不存在改造等問題商業(yè)形象商業(yè)形象已建項目、立交橋等的形象對

29、消費者觀感影響較差，難以形成較好的商業(yè)形象從形象定位來看，在建項目定位很高，而待建項目可發(fā)揮空間不受限制，外部形象也較好區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位非常接近，但天健項目周邊區(qū)域沒有立交橋影響，且更靠近五一商圈方向 以天健項目為核心的區(qū)域，是最易于成為伍家?guī)X商務(wù)圈的以天健項目為核心的區(qū)域，是最易于成為伍家?guī)X商務(wù)圈的商業(yè)硬核的區(qū)域商業(yè)硬核的區(qū)域興建與完善并重，通過興建促進完善興建與完善并重，通過興建促進完善打造商業(yè)硬核打造商業(yè)硬核4646報告寫作思路報告寫作思路區(qū)域營銷及招區(qū)域營銷及招商策略商策略區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會發(fā)展阻礙點發(fā)展阻礙點及應(yīng)對措及應(yīng)對措施施整體定位及商整體定位及商業(yè)規(guī)劃初步業(yè)規(guī)劃初步方

30、案方案研究范圍分析研究范圍分析商務(wù)區(qū)整體定位依據(jù)商務(wù)區(qū)整體定位商業(yè)規(guī)劃的核心思路分區(qū)商業(yè)規(guī)劃贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 4747伍家?guī)X商務(wù)區(qū)整體定位依據(jù)伍家?guī)X商務(wù)區(qū)整體定位依據(jù)n 開福區(qū)開福區(qū)“提質(zhì)改造提質(zhì)改造”的發(fā)展目標(biāo)的發(fā)展目標(biāo)n 兩江匯流，沿江休閑帶資源兩江匯流，沿江休閑帶資源n 湖湘文化，宗教文化旅游資源豐富湖湘文化，宗教文化旅游資源豐富n 新河三角洲文化、休閑設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)新河三角洲文化、休閑設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)n 長沙五一商圈和長沙五一商圈和cbdcbd的商脈輻射力的商脈輻射力n 商業(yè)升級換代的要求商業(yè)升級換代的要求

31、4848符合開福區(qū)符合開福區(qū)“提質(zhì)改造提質(zhì)改造”的發(fā)展目標(biāo)，堅持兩的發(fā)展目標(biāo)，堅持兩個個“并重并重”的發(fā)展原則的發(fā)展原則提升老城區(qū)價值提升老城區(qū)價值開福老城區(qū)具有獨特的文化、區(qū)位、資源等優(yōu)勢，但其價值受歷史的影響被嚴(yán)重低估，其城市價值等待回歸拓展新城區(qū)面積拓展新城區(qū)面積開福區(qū)儲備有大量土地，是長沙城區(qū)拓展的主要方向之一，伍家?guī)X區(qū)域扼守交通樞紐，完善、發(fā)展其商業(yè)功能對新城拓展具有較大的帶動作用興建與完善并重，發(fā)展與規(guī)劃并重興建與完善并重，發(fā)展與規(guī)劃并重1 12 24949商業(yè)區(qū)的定位必須符合城市發(fā)展脈絡(luò)，并整合商業(yè)區(qū)的定位必須符合城市發(fā)展脈絡(luò)，并整合自身優(yōu)勢自身優(yōu)勢l 隨著城市的發(fā)展，深圳沿深隨

32、著城市的發(fā)展，深圳沿深南大道自東向西逐步形成了南大道自東向西逐步形成了福田中心區(qū)、南山商業(yè)文化福田中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、寶安新中心區(qū)等幾中心區(qū)、寶安新中心區(qū)等幾個新的市次級商圈；個新的市次級商圈；l 三個中心區(qū)通過差異化區(qū)域三個中心區(qū)通過差異化區(qū)域概念營銷，均獲得了成功，概念營銷，均獲得了成功，贏得了市民及投資者的認(rèn)可，贏得了市民及投資者的認(rèn)可，其成功經(jīng)驗值得借鑒。其成功經(jīng)驗值得借鑒。福田中心區(qū)福田中心區(qū)（深圳（深圳cbdcbd中心區(qū)）中心區(qū)）南山商業(yè)文化中心區(qū)南山商業(yè)文化中心區(qū)寶安新中心區(qū)寶安新中心區(qū) 商業(yè)區(qū)，是隨著城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、功能進化而持續(xù)發(fā)展的，商業(yè)區(qū)，是隨著城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

33、、功能進化而持續(xù)發(fā)展的，每個商業(yè)區(qū)的定位必須符合城市發(fā)展脈絡(luò)，并整合自身優(yōu)勢每個商業(yè)區(qū)的定位必須符合城市發(fā)展脈絡(luò)，并整合自身優(yōu)勢5050以文化、旅游為驅(qū)動，以商業(yè)為核心，順應(yīng)商業(yè)發(fā)展以文化、旅游為驅(qū)動，以商業(yè)為核心，順應(yīng)商業(yè)發(fā)展大勢，沿兩條城市主軸打造獨具魅力的大勢，沿兩條城市主軸打造獨具魅力的商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)城市核心區(qū)，極強的文化文化休閑、商業(yè)、商務(wù)休閑、商業(yè)、商務(wù)輻射力濱江文化娛樂休閑帶現(xiàn)代商業(yè)、商務(wù)發(fā)展帶五一商圈高度現(xiàn)代化的金融cbd千年古剎開福寺北移5151商業(yè)升級換代的要求商業(yè)升級換代的要求經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力推動著城市商業(yè)的持續(xù)更新推動著城市商業(yè)的持續(xù)更新+ +社區(qū)購物

34、中心社區(qū)購物中心shopping shopping mall mall 購物公園購物公園out let out let + + + 商業(yè)商業(yè) 類型類型+ +多種百貨業(yè)態(tài)多種百貨業(yè)態(tài)大賣場大賣場多種專業(yè)市場多種專業(yè)市場社區(qū)購物中心社區(qū)購物中心特色街區(qū)特色街區(qū)+ + + + 商業(yè)商業(yè) 類型類型第三階段第三階段社區(qū)超市社區(qū)超市社區(qū)配套社區(qū)配套專業(yè)賣場專業(yè)賣場服飾百貨服飾百貨+ + + + 商業(yè)商業(yè) 類型類型第二階段第二階段生活配套生活配套+ +傳統(tǒng)百貨傳統(tǒng)百貨 商業(yè)商業(yè) 類型類型第一階段第一階段生活配套生活配套 商業(yè)商業(yè) 類型類型起步期起步期發(fā)展期發(fā)展期成熟期成熟期第四階段第四階段第五階段第五階段5

35、252伍家?guī)X商務(wù)區(qū)整體定位伍家?guī)X商務(wù)區(qū)整體定位 將伍家?guī)X商務(wù)區(qū)打造為詮釋著商業(yè)、商務(wù)、文化旅將伍家?guī)X商務(wù)區(qū)打造為詮釋著商業(yè)、商務(wù)、文化旅游、休閑娛樂等城市活力元素的游、休閑娛樂等城市活力元素的長沙市商業(yè)文化中心區(qū)長沙市商業(yè)文化中心區(qū)以文化、旅游為驅(qū)動，以商業(yè)為核心，集多功能于一以文化、旅游為驅(qū)動，以商業(yè)為核心，集多功能于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，長沙北部的商業(yè)、商務(wù)和文化體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，長沙北部的商業(yè)、商務(wù)和文化中心區(qū)。中心區(qū)。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞現(xiàn)代現(xiàn)代商業(yè)商業(yè)文化文化中心區(qū)中心區(qū)5353伍家?guī)X商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃的核心思路伍家?guī)X商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃的核心思路n 重點發(fā)展兩個區(qū)，盤活兩個點重點發(fā)展兩個區(qū)，盤活

36、兩個點n 必須凸顯商業(yè)核心，提升商業(yè)價值，重樹區(qū)域形象必須凸顯商業(yè)核心，提升商業(yè)價值，重樹區(qū)域形象n 以商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展為規(guī)劃前提以商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展為規(guī)劃前提n 以高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地標(biāo)提升城市價值以高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地標(biāo)提升城市價值n 以組團式商業(yè)街區(qū)為主要表現(xiàn)形式以組團式商業(yè)街區(qū)為主要表現(xiàn)形式n 以典型商家為龍頭加速發(fā)展進程的實施策略以典型商家為龍頭加速發(fā)展進程的實施策略贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 5454重點發(fā)展兩個區(qū)，盤活兩個點重點發(fā)展兩個區(qū)，盤活兩個點城市核心區(qū)，極強的文化文化休閑、商業(yè)、商務(wù)休閑、商業(yè)、商務(wù)

37、輻射力濱江文化娛樂休閑帶現(xiàn)代商業(yè)、商務(wù)發(fā)展帶千年古剎開福寺5555沿芙蓉路一帶沿芙蓉路一帶展現(xiàn)現(xiàn)代長沙的繁華面容展現(xiàn)現(xiàn)代長沙的繁華面容繼承了五一商圈的精神，繼承了五一商圈的精神，并在此之上得到升華，并在此之上得到升華，全力塑造長沙現(xiàn)代商業(yè)全力塑造長沙現(xiàn)代商業(yè)的新生態(tài)！的新生態(tài)！5656沿湘江大道和開福寺路一帶，展現(xiàn)的是凝聚湖沿湘江大道和開福寺路一帶，展現(xiàn)的是凝聚湖湘文化神韻的精彩生活湘文化神韻的精彩生活匯聚了來自湖湘文化匯聚了來自湖湘文化的精神，打造凝聚文的精神，打造凝聚文化、宗教、風(fēng)光于一化、宗教、風(fēng)光于一體的長沙城市休閑第體的長沙城市休閑第一地！一地！5757伍家?guī)X商務(wù)區(qū)分區(qū)規(guī)劃的主要依據(jù)

38、伍家?guī)X商務(wù)區(qū)分區(qū)規(guī)劃的主要依據(jù)n 與長沙市城市建設(shè)規(guī)劃相結(jié)合與長沙市城市建設(shè)規(guī)劃相結(jié)合n 與長沙市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃相結(jié)合與長沙市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃相結(jié)合n 與長沙市與長沙市“十一五十一五”相關(guān)規(guī)劃相結(jié)合相關(guān)規(guī)劃相結(jié)合n 與開福區(qū)與開福區(qū) “ “提質(zhì)改造提質(zhì)改造”相結(jié)合相結(jié)合n 與路網(wǎng)現(xiàn)狀、路網(wǎng)規(guī)劃、路網(wǎng)改造相結(jié)合與路網(wǎng)現(xiàn)狀、路網(wǎng)規(guī)劃、路網(wǎng)改造相結(jié)合n 與區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)、在建物業(yè)、籌建物業(yè)相結(jié)合與區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)、在建物業(yè)、籌建物業(yè)相結(jié)合n 與商務(wù)區(qū)規(guī)劃核心思路相結(jié)合與商務(wù)區(qū)規(guī)劃核心思路相結(jié)合5858五家?guī)X商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案五家?guī)X商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案123核心區(qū)西北片區(qū)核心區(qū)東北片區(qū)核心區(qū)西南片區(qū)核心

39、區(qū)東南片區(qū)陡嶺路片區(qū)新河三角洲片區(qū)開福寺及沿江帶片區(qū)湘雅路片區(qū)火車北站片區(qū)4567891324567895959 以新河三角洲為龍頭，以以新河三角洲為龍頭，以湘江北尚、君悅香邸等新湘江北尚、君悅香邸等新建項目和維多利購物中心建項目和維多利購物中心等存量物業(yè)為主體，構(gòu)成等存量物業(yè)為主體，構(gòu)成核心區(qū)西北片區(qū)的基本商核心區(qū)西北片區(qū)的基本商業(yè)格局；業(yè)格局； 新建物業(yè)可以社區(qū)商業(yè)為新建物業(yè)可以社區(qū)商業(yè)為主，適當(dāng)加大餐飲、休閑主，適當(dāng)加大餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)比例；娛樂等業(yè)態(tài)比例； 維多利由于靠近立交橋，維多利由于靠近立交橋，建議盡可能減少零售業(yè)態(tài)建議盡可能減少零售業(yè)態(tài)比例，可考慮多布置一些比例，可考慮多布

40、置一些服裝類專業(yè)市場和餐飲服裝類專業(yè)市場和餐飲/ /休閑娛樂業(yè)態(tài)。休閑娛樂業(yè)態(tài)。核心區(qū)西北片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議核心區(qū)西北片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議湘江北尚湘江北尚濱江濱江君君悅香邸悅香邸維多維多利購利購物中物中心心6060書店書店/ /書吧、音像、美容纖體書吧、音像、美容纖體spaspa等等步行街、商業(yè)裙樓步行街、商業(yè)裙樓時尚超市、精品、餐飲、娛樂時尚超市、精品、餐飲、娛樂建筑物形態(tài)建筑物形態(tài)酒店、主題餐飲、酒吧等酒店、主題餐飲、酒吧等核心區(qū)西北片區(qū)新建物業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)建議核心區(qū)西北片區(qū)新建物業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲娛樂餐飲娛樂文化休閑文化休閑社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)服裝、布料、鞋等服裝、布料、鞋等批發(fā)批發(fā)/ /

41、專業(yè)市場專業(yè)市場6161專業(yè)市場專業(yè)市場概念餐飲概念餐飲酒吧酒吧核心區(qū)西北片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意核心區(qū)西北片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意美容纖體美容纖體6262休閑廣場休閑廣場lifestyle centerlifestyle center精品超市精品超市f&b , clubf&b , club核心區(qū)西北片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意核心區(qū)西北片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意6363用地類型面積()居住用地(r2)用地面積394,029建筑面積786,490商業(yè)用地(c2)用地面積32,024建筑面積80,060文化娛樂用地(c3)用地面積0建筑面積0核心區(qū)東北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)分析核心區(qū)東北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)分析瀏陽

42、河瀏陽河三一大道三一大道芙芙蓉蓉北北路路陡陡嶺嶺路路6464核心區(qū)核心區(qū)東北東北片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議 片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)氛圍淺薄，隨著片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)氛圍淺薄，隨著省農(nóng)機公司項目、伍家?guī)X生活省農(nóng)機公司項目、伍家?guī)X生活廣場、嘉陽廣場、嘉陽悅景馨都等項目悅景馨都等項目的規(guī)劃建設(shè)（三個項目商業(yè)面的規(guī)劃建設(shè)（三個項目商業(yè)面積之和約積之和約6 6萬平方米），商業(yè)萬平方米），商業(yè)格局即將初步形成格局即將初步形成; ; 片區(qū)商業(yè)布局以時尚片區(qū)商業(yè)布局以時尚/ /家電家電/ /家家居主題商場為帶動，以社區(qū)商居主題商場為帶動，以社區(qū)商業(yè)和特色專業(yè)市場為補充，一業(yè)和特色專業(yè)市場為補充，一方面滿足片區(qū)

43、居民日常生活需方面滿足片區(qū)居民日常生活需求，另一方面通過特色與差異求，另一方面通過特色與差異化增強商業(yè)的輻射性?；鰪娚虡I(yè)的輻射性。伍家?guī)X生活廣場伍家?guī)X生活廣場瀏陽河商業(yè)廣場瀏陽河商業(yè)廣場嘉陽嘉陽悅景馨都悅景馨都6565主力店、女性服飾、珠寶精品、主力店、女性服飾、珠寶精品、化妝品等化妝品等建筑物形態(tài)建筑物形態(tài)商業(yè)街、商業(yè)裙樓商業(yè)街、商業(yè)裙樓家電、家居家電、家居/ /建材精品等建材精品等超市、餐飲、美容、服務(wù)配套等超市、餐飲、美容、服務(wù)配套等核心區(qū)核心區(qū)東北東北片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)時尚主題購物時尚主題購物商場商場家居、家電繽家居、家電繽紛城紛城6666核心區(qū)核心區(qū)東

44、北東北片區(qū)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意商業(yè)業(yè)態(tài)示意6767核心區(qū)西南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)分析核心區(qū)西南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)分析用地類型面積（）居住用地(r2)用地面積54,652建筑面積174,886商業(yè)用地(c2)用地面積98,365建筑面積429,905文化娛樂用地(c3)用地面積0建筑面積0瀏陽河瀏陽河潘家坪路潘家坪路芙芙蓉蓉北北路路華華廈廈路路6868核心區(qū)核心區(qū)西南西南片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議 片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局以華夏片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局以華夏路新一佳、諾亞方舟為核路新一佳、諾亞方舟為核心；心； 隨著商業(yè)面積約隨著商業(yè)面積約1010萬平方萬平方米天健米天健芙蓉盛世項目的芙蓉盛世

45、項目的規(guī)劃建設(shè)，未來片區(qū)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)，未來片區(qū)商業(yè)核心將逐漸向芙蓉路轉(zhuǎn)移核心將逐漸向芙蓉路轉(zhuǎn)移新一佳新一佳諾亞方舟諾亞方舟開福寺開福寺天天健健芙芙蓉蓉盛盛世世華悅酒店華悅酒店6969建筑物形態(tài)建筑物形態(tài)建筑裙樓、步行街等建筑裙樓、步行街等百貨百貨/ /超市、家居家電連鎖店、超市、家居家電連鎖店、品牌專賣店品牌專賣店/ /旗艦店、餐飲等旗艦店、餐飲等核心區(qū)西南片區(qū)核心區(qū)西南片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意商業(yè)業(yè)態(tài)示意大型商業(yè)廣場大型商業(yè)廣場7070商業(yè)廣場商業(yè)廣場餐飲餐飲特色商業(yè)街特色商業(yè)街核心區(qū)西南片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意核心區(qū)西南片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意主題百貨主題百貨7171核心區(qū)東南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)分析核心區(qū)東南

46、片區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)分析用地類型面積()居住用地(r2)用地面積231,406建筑面積401,834商業(yè)用地(c2)用地面積148,295建筑面積552,601文化娛樂用地(c3)用地面積0 建筑面積0三一大道三一大道潘家坪路潘家坪路芙芙蓉蓉北北路路東東風(fēng)風(fēng)路路7272核心區(qū)核心區(qū)東南東南片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議片區(qū)現(xiàn)狀及商業(yè)規(guī)劃建議 泰陽商城、伍家?guī)X賓館等泰陽商城、伍家?guī)X賓館等項目，作為片區(qū)重點商業(yè)項目，作為片區(qū)重點商業(yè)項目，已關(guān)閉調(diào)整，對片項目，已關(guān)閉調(diào)整，對片區(qū)商業(yè)產(chǎn)生了較大的負面區(qū)商業(yè)產(chǎn)生了較大的負面影響；影響； 在立交橋附近的項目以特在立交橋附近的項目以特色家居、家電、色家居、家電、

47、it it大賣場大賣場為主，南方建材以大型百為主，南方建材以大型百貨、超市、主題商場、大貨、超市、主題商場、大型餐飲等概念為主型餐飲等概念為主 在臨街布置部分社區(qū)商業(yè)在臨街布置部分社區(qū)商業(yè)泰陽商城泰陽商城伍家?guī)X賓館伍家?guī)X賓館康橋大酒店康橋大酒店南方建材南方建材 建鴻達建鴻達現(xiàn)代公寓現(xiàn)代公寓7373建筑形態(tài)建筑形態(tài)商業(yè)街、商業(yè)裙樓商業(yè)街、商業(yè)裙樓家電家電/ /家居、家居、 it it、手機數(shù)碼精品等、手機數(shù)碼精品等超市、餐飲、美容、服務(wù)配套等超市、餐飲、美容、服務(wù)配套等核心區(qū)東南片區(qū)核心區(qū)東南片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意商業(yè)業(yè)態(tài)示意家電家電/ /家居、家居、it it大賣場大賣場社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)酒店、特色餐

48、飲、休閑娛樂等酒店、特色餐飲、休閑娛樂等餐飲娛樂餐飲娛樂7474it it大賣場大賣場量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)絢tvktv社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)核心區(qū)東南片區(qū)核心區(qū)東南片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)示意商業(yè)業(yè)態(tài)示意7575陡嶺路片區(qū)現(xiàn)狀分析及商業(yè)規(guī)劃陡嶺路片區(qū)現(xiàn)狀分析及商業(yè)規(guī)劃陡嶺路新城路四方大道現(xiàn)狀：四方坪片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局以麥德龍倉儲式超市為核心現(xiàn)狀：四方坪片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局以麥德龍倉儲式超市為核心當(dāng)前應(yīng)當(dāng)加快四方大道、新城路、車站北路的建設(shè)，打通四當(dāng)前應(yīng)當(dāng)加快四方大道、新城路、車站北路的建設(shè)，打通四方坪與本區(qū)域及伍家?guī)X商業(yè)區(qū)的聯(lián)系方坪與本區(qū)域及伍家?guī)X商業(yè)區(qū)的聯(lián)系陡嶺路片區(qū)商業(yè)以生活超市、生鮮市場、社區(qū)配套商業(yè)為主，陡嶺路片區(qū)商

49、業(yè)以生活超市、生鮮市場、社區(qū)配套商業(yè)為主，要求形象規(guī)范、統(tǒng)一要求形象規(guī)范、統(tǒng)一車站北路7676新河三角洲的區(qū)域功新河三角洲的區(qū)域功能能集城市最高商務(wù)辦公功能、高檔購物功能、高尚居住功能和城市形象展示功能于一體的都市核都市核心區(qū)心區(qū)從規(guī)劃來講，新河三角洲應(yīng)作為伍家?guī)X商務(wù)區(qū)的龍頭新河三角洲片區(qū)新河三角洲片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案商業(yè)規(guī)劃初步方案1543241、核心商務(wù)區(qū)，包括商業(yè)、娛樂、酒店、辦公、公寓2、學(xué)校3、濱江商業(yè)區(qū)，包括辦公、商業(yè)、娛樂4、高尚住宅區(qū)5、文化、休閑區(qū)，兩館一廳7777開福寺及沿江帶片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案開福寺及沿江帶片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案 西面湘江大道以西、沿江一線，應(yīng)當(dāng)延續(xù)自南而

50、上的濱水休閑風(fēng)情，充分挖掘湘江乃至長沙的歷史文化資源，與新河三角洲協(xié)調(diào)規(guī)劃，建設(shè)具有濃郁湖湘文化特色的休閑、觀光風(fēng)景帶 在湘江大道以東，布置大型餐飲、休閑配套等設(shè)施，拉動外部人流 在開福寺路一線，應(yīng)當(dāng)布置以宗教、文化、旅游為主題的特色休閑商業(yè)設(shè)施，注意傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代建筑元素的結(jié)合7878開福寺及沿江帶片區(qū)的特色休閑商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)文化、歷開福寺及沿江帶片區(qū)的特色休閑商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)文化、歷史特色，主題方面著力挖掘人文價值史特色，主題方面著力挖掘人文價值7979湘雅路片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案湘雅路片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案以湘雅醫(yī)院為市場龍頭以省衛(wèi)生廳為行政龍頭省衛(wèi)生廳湘雅醫(yī)院構(gòu)筑湘雅路構(gòu)筑湘雅路“醫(yī)醫(yī)療

51、、醫(yī)衛(wèi)、醫(yī)藥、療、醫(yī)衛(wèi)、醫(yī)藥、醫(yī)械一條街醫(yī)械一條街”湘雅路已納入長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）所列的18條特色商業(yè)街范圍之內(nèi)，經(jīng)營特色以醫(yī)療器械為主8080火車北站片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案火車北站片區(qū)商業(yè)規(guī)劃初步方案原原長長沙沙北北站站地地塊塊占地面積大，市中心獨一無二占地面積大，市中心獨一無二沿街面長，商業(yè)價值高沿街面長，商業(yè)價值高更靠近市中心區(qū)更靠近市中心區(qū)大型購物公園大型購物公園相對于一般大型購物中心，購物公園更強調(diào)休閑、娛樂功能，大相對于一般大型購物中心，購物公園更強調(diào)休閑、娛樂功能，大幅度增加了體驗性、參與性幅度增加了體驗性、參與性雖然近期火車北站搬遷可能性不大，但建議

52、將其納入到伍家?guī)X商雖然近期火車北站搬遷可能性不大，但建議將其納入到伍家?guī)X商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍中，具體實施時間視搬遷進度而定務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍中，具體實施時間視搬遷進度而定8181火車北站片區(qū)商業(yè)建筑物形態(tài)火車北站片區(qū)商業(yè)建筑物形態(tài)8282伍家?guī)X商務(wù)區(qū)開發(fā)節(jié)奏控制建議伍家?guī)X商務(wù)區(qū)開發(fā)節(jié)奏控制建議第一階段（第一階段（20062006年年1010月月20072007年年1010月）：伍家?guī)X商務(wù)區(qū)月）：伍家?guī)X商務(wù)區(qū)項目啟動期項目啟動期 商務(wù)區(qū)路網(wǎng)改造；商務(wù)區(qū)路網(wǎng)改造； 波隆立交橋改造；波隆立交橋改造； 新河三角洲路網(wǎng)確定；新河三角洲路網(wǎng)確定； 存量盤活攻堅階段存量盤活攻堅階段； 商務(wù)區(qū)重點項目規(guī)劃指商務(wù)區(qū)重點項目

53、規(guī)劃指標(biāo)確定。標(biāo)確定。項目啟動期工作目標(biāo)包括：項目啟動期工作目標(biāo)包括：8383伍家?guī)X商務(wù)區(qū)開發(fā)節(jié)奏控制建議伍家?guī)X商務(wù)區(qū)開發(fā)節(jié)奏控制建議第二階段（第二階段（20072007年年1010月月20092009年年1010月）：伍家?guī)X商務(wù)區(qū)月）：伍家?guī)X商務(wù)區(qū)初見成效期初見成效期初見成效期工作目標(biāo)包括：初見成效期工作目標(biāo)包括： 基本實現(xiàn)盤活存量目標(biāo)；基本實現(xiàn)盤活存量目標(biāo)； 大量商業(yè)地產(chǎn)項目建成并大量商業(yè)地產(chǎn)項目建成并逐步進入經(jīng)營期；逐步進入經(jīng)營期； 開福寺及其沿江帶招商、開福寺及其沿江帶招商、銷售并舉，商業(yè)氛圍基本銷售并舉，商業(yè)氛圍基本成熟成熟8484伍家?guī)X商務(wù)區(qū)開發(fā)節(jié)奏控制建議伍家?guī)X商務(wù)區(qū)開發(fā)節(jié)奏控制

54、建議第三階段（第三階段（20092009年年1010月月20112011年年1010月）：伍家?guī)X商務(wù)區(qū)月）：伍家?guī)X商務(wù)區(qū)基本形成期基本形成期基本形成期工作目標(biāo)包括：基本形成期工作目標(biāo)包括： 大量商業(yè)地產(chǎn)項目進入經(jīng)營大量商業(yè)地產(chǎn)項目進入經(jīng)營穩(wěn)定期。穩(wěn)定期。8585報告寫作思路報告寫作思路區(qū)域營銷及招區(qū)域營銷及招商策略商策略區(qū)域發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展機會發(fā)展阻礙點發(fā)展阻礙點及應(yīng)對措及應(yīng)對措施施整體定位及商整體定位及商業(yè)規(guī)劃初步業(yè)規(guī)劃初步方案方案研究范圍分析研究范圍分析整體營銷策略商務(wù)區(qū)整體定位商業(yè)規(guī)劃的核心思路贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http

55、:/ 8686整體營銷策略整體營銷策略占位高端，樹立市級商業(yè)文化中心形象占位高端，樹立市級商業(yè)文化中心形象古語：古語：占乎其上，取乎其中；占乎其上，取乎其中；占乎其中；取乎其下。占乎其中；取乎其下。8787整體營銷策略整體營銷策略營銷階段劃分營銷階段劃分推廣方案推廣方案形象包裝形象包裝招商策略招商策略8888營銷階段劃分營銷階段劃分起勢起勢 區(qū)域價值挖掘，傳達主題概念 專家座談會, 概念炒作 規(guī)劃方案公示，引發(fā)全民關(guān)注 立交橋改造工程正式啟動 具體項目營銷節(jié)奏控制 招商簽約儀式，權(quán)威媒體炒作 大型媒體專題專訪 區(qū)域形象包裝設(shè)計立勢立勢8989推廣方案推廣方案 媒體通路媒體通路 政府與企業(yè)協(xié)調(diào)運

56、作，有效利用各階段、各項目營銷資源，提升區(qū)域形象美譽度，實現(xiàn)各項目的價值最大化 。 活動推介活動推介 依時間節(jié)點具不確定性、間歇性或連續(xù)性 ，充分利用政府及企業(yè)資源，將價值轉(zhuǎn)化為利益。p 電視：密集投資形式進行造勢p 報紙：重大節(jié)日和主要節(jié)點投放p 電臺：欄目冠名、特約等形式p 戶外廣告：功能告知性訴求p 專家座談片區(qū)規(guī)劃說明會p 規(guī)劃方案公示，征求全民意見p 房交會推介，舉辦商業(yè)、文化節(jié)p 各項目產(chǎn)品推廣系列活動9090形象包裝形象包裝 沿江大道、兩館一廳、開福寺路承載湘江濱水景觀資源和開福寺宗教文化，體現(xiàn)區(qū)域文化及休閑中心的特征 沿芙蓉北路寫字樓、酒店、大型商業(yè)聚集，以及陡嶺路、東風(fēng)路、華

57、夏路現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)了區(qū)域商業(yè)、商務(wù)中心的特征。形象主題概念闡述形象主題概念闡述9191形象包裝形象包裝行動設(shè)計：act1：燈光工程 以沿江燈光帶、立交橋、開福寺、天健芙蓉盛世為視覺焦點；提升整個區(qū)域檔次和形象，形成一道亮麗的城市風(fēng)景線。9292act2：綠化景觀道工程： 沿芙蓉北路、湘江大道、黃興北路等干道；廣場綠化控制權(quán)，修建具有符號標(biāo)志意義的中央景觀綠軸，提升區(qū)域價值度和美譽度。形象包裝形象包裝行動設(shè)計：9393形象包裝形象包裝act3：標(biāo)識系統(tǒng) 于芙蓉北路、湘江大道、黃興北路等干道交通路口；圍欄及懸掛條幅樓體展示，建立區(qū)域dis（標(biāo)識系統(tǒng)），建入“領(lǐng)地” 令人耳目一新行動設(shè)計：入口

58、標(biāo)志物入口標(biāo)志物邊界標(biāo)識或形邊界標(biāo)識或形象墻象墻9494形象包裝形象包裝act4：戶外廣告包裝： 關(guān)節(jié)交通節(jié)點的廣告牌 主要交通路口設(shè)置交通導(dǎo)示 火車站、機場廣告牌廣告牌（項目形廣告牌（項目形象與區(qū)域形象結(jié)象與區(qū)域形象結(jié)合）合）9595目標(biāo)商家示意目標(biāo)商家示意招商基本步驟招商基本步驟招商初步階段劃分招商初步階段劃分商家拓展要求商家拓展要求招商目標(biāo)及策略招商目標(biāo)及策略9696商家訪談商家訪談商家訪談是項目的立腳點，也是驗證項目定位的有效手段之一，對此，我司對一些目標(biāo)商家進行了訪談工作，目前訪談工作正在進行中前期已訪談商家的基本情況如下：9797已訪談商家目錄已訪談商家目錄分類分類商家名錄商家名錄

59、意意 向向百貨類吉之島有意向賽特有意向天虹商場有意向超市類華潤萬家、有意向家居類好百年有意向百安居有意向家電類順電有意向餐飲類星巴克有意向kosmo有意向味千拉面有意向休閑娛樂新南國電影院有意向9898計劃訪談商家目錄計劃訪談商家目錄分類分類商家名錄商家名錄太平洋百貨巴黎春天燕莎ole百貨茂業(yè)百貨紫荊城百貨銀泰百貨曼哈百貨分類分類商家名錄商家名錄超市類家樂福沃爾瑪人人樂易初蓮花好又多百佳9999分類分類商家名錄商家名錄休閑娛樂類嘉禾影院新南國影院華納百老匯繽紛年華f&b , club計劃訪談商家目錄計劃訪談商家目錄分類分類商家名錄商家名錄電器類國美蘇寧永樂100 100計劃訪談商家目錄

60、計劃訪談商家目錄分類分類商家名錄商家名錄酒吧類tony romas本色酒吧根據(jù)地酒吧東信音樂酒吧阿倫故事分類分類商家名錄商家名錄建材家居類雅蘭歐尚宜家萊美生活館香江家居金海馬家居樂安居又一居101 101計劃訪談商家目錄計劃訪談商家目錄分類分類商家名錄商家名錄餐飲類王子廚房丹桂軒玻璃工房毛家飯店海港漁村潮江春分類分類商家名錄商家名錄其它餐飲tts咖啡午后濃香一番拉面巴西燒烤深田公子中田英壽上島咖啡102 102計劃訪談商家目錄計劃訪談商家目錄分類分類商家名錄商家名錄其它商家面包新語迪卡儂生活本色屈臣氏千色店協(xié)亨手機103 1031. 目標(biāo)商家示意目標(biāo)商家示意精品百貨精品百貨目標(biāo)商家源自 太平洋百貨北京巴黎春天上海燕莎北京o