年無(wú)錫信成道項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告78p

1、departmentdepartmentmarketingmarketing1 1蘇州思源房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房地產(chǎn)流通領(lǐng)域最優(yōu)秀的平臺(tái)型整合增值服務(wù)商2 2壹。整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面經(jīng)濟(jì)面 mmacroacro e economicconomic行業(yè)面行業(yè)面 r real eal e estate state mmarket arket departmentdepartmentresearchresearchfig.43 3市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.fig.1fig.2無(wú)錫大勢(shì)無(wú)錫大勢(shì)- -經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資儲(chǔ)蓄旺盛，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，仍有較大

2、上升空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資儲(chǔ)蓄旺盛，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，仍有較大上升空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展面表現(xiàn)出色，人均經(jīng)濟(jì)效率位列7城次席房地產(chǎn)市場(chǎng)面發(fā)展相對(duì)滯后，需求旺盛，房?jī)r(jià)僅列7城第六位fig.3宏觀(guān)政經(jīng)宏觀(guān)政經(jīng)macro economy & society macro economy & society 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房?jī)r(jià)有較大落差經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房?jī)r(jià)有較大落差departmentdepartmentresearchresearch4 4市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate mark

3、etfig.5全國(guó)全國(guó)1313城市供求走勢(shì)匯總圖城市供求走勢(shì)匯總圖單位：萬(wàn)平方米城市風(fēng)險(xiǎn)潛力評(píng)估（城市風(fēng)險(xiǎn)潛力評(píng)估（20102010年年9 9月）月）暖色系：潛力市場(chǎng)冷色系：風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)fig.6地產(chǎn)大勢(shì)地產(chǎn)大勢(shì)- -成交放量，漲幅收窄；政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)端倪顯現(xiàn)成交放量，漲幅收窄；政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)端倪顯現(xiàn)典型13城9月各城市整體供求均雙雙放量，多數(shù)城市均價(jià)上漲；多數(shù)城市突破市場(chǎng)均衡線(xiàn)，進(jìn)入潛在風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)；【fig.5,fig.6】無(wú)錫9月放量成交77萬(wàn)【今年峰值】；供應(yīng)94萬(wàn) 【今年峰值】 ；價(jià)格微張3%【今年第三】。departmentdepartmentresearchresearch5 5市場(chǎng)研究市場(chǎng)

4、研究market researchmarket research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate market年度數(shù)據(jù)【fig.7】08-09年受大勢(shì)影響波動(dòng)較大，其余隔年基本實(shí)現(xiàn)供求平衡，年均供求-435萬(wàn)vs429萬(wàn)，供求比1.01:1.00。季度數(shù)據(jù)【fig.8】09年q1至10年q2連續(xù)6個(gè)季度呈現(xiàn)供不應(yīng)求，至今年三季度供求反轉(zhuǎn)，受930政策影響，預(yù)計(jì)整個(gè)四季度將進(jìn)入政策調(diào)整期。2010年前九個(gè)月余額均成交約445萬(wàn)，較09年全年下降約1/4，“政策市”波動(dòng)明顯。fig.7fig.8市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求- -五年供求基本平衡，整體樓市穩(wěn)健發(fā)

5、展五年供求基本平衡，整體樓市穩(wěn)健發(fā)展departmentdepartmentresearchresearch6 6市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate marketfig.92010年1-9月 新增供應(yīng)量較09年同期-同比 +50%較前9個(gè)自然月-環(huán)比 +9%成交均價(jià)成交均價(jià)- -供應(yīng)放量，成交沖高回落，價(jià)格漲幅相對(duì)收窄，市場(chǎng)基本面良好供應(yīng)放量，成交沖高回落，價(jià)格漲幅相對(duì)收窄，市場(chǎng)基本面良好2010年1-9月 累計(jì)成交量較09年同期-同比 -2%較前9個(gè)自然月-環(huán)比 -27

6、%2010年1-9月 成交均價(jià)較09年同期-同比 +29%較前9個(gè)自然月-環(huán)比 +19%departmentdepartmentresearchresearchfig.10fig.117 7市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate market存量市場(chǎng)存量市場(chǎng)- - 各產(chǎn)品線(xiàn)成交均有所增加，除各產(chǎn)品線(xiàn)成交均有所增加，除9090首置產(chǎn)品線(xiàn)庫(kù)存下降外，其他產(chǎn)品線(xiàn)的庫(kù)存均首置產(chǎn)品線(xiàn)庫(kù)存下降外，其他產(chǎn)品線(xiàn)的庫(kù)存均出現(xiàn)了上升，改善型產(chǎn)品攀升近出現(xiàn)了上升，改善型產(chǎn)品攀升近2 2成半成半存量

7、保有量庫(kù)存量呈u字形走勢(shì)，自2010年4月達(dá)到谷之后，連續(xù)5個(gè)月溫和反彈，預(yù)計(jì)四季度受政策影響，庫(kù)存將繼續(xù)量攀升。庫(kù)存環(huán)比浮動(dòng)率4月份以來(lái)，庫(kù)存環(huán)比浮動(dòng)率以平均+4.4%的速度攀升，9月較4月存量攀升了約58萬(wàn)方，主要集中在180以上的再改產(chǎn)品，以及120-144的首改戶(hù)型。departmentdepartmentresearchresearch8 8市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate market20072007年年關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸

8、管理的補(bǔ)充通知補(bǔ)充通知和和關(guān)于加大閑置土地處置力度關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知的通知。市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng): :當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲, ,地王頻現(xiàn)。政策地王頻現(xiàn)。政策出臺(tái)后出臺(tái)后,2008,2008年年, ,全年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌。全年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌。20082008年年關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見(jiàn)若干意見(jiàn), ,松綁二套房貸。松綁二套房貸。市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng): :其他金融政策全線(xiàn)松綁其他金融政策全線(xiàn)松綁,2009,2009年樓市復(fù)蘇年樓市復(fù)蘇, ,后大漲。后大漲。20092009年年完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施展的政策措施

9、( (國(guó)四條國(guó)四條), ),個(gè)人住房轉(zhuǎn)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2 2年恢復(fù)到年恢復(fù)到5 5年。年。市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng): :短期內(nèi)現(xiàn)觀(guān)望短期內(nèi)現(xiàn)觀(guān)望, ,二手房成交量二手房成交量下降下降,2010,2010年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)。年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)。20102010年年關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知康發(fā)展的通知( (國(guó)十一條國(guó)十一條), ),要求二套要求二套房貸款首付款比例不得低于房貸款首付款比例不得低于40%40%。市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng): :繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王,3,3月后房月后房?jī)r(jià)飆升。價(jià)飆升?？沙掷m(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展- -市場(chǎng)敏感度、健康度良好

10、；長(zhǎng)期發(fā)展供求關(guān)系仍是決定價(jià)格變動(dòng)的第一要素市場(chǎng)敏感度、健康度良好；長(zhǎng)期發(fā)展供求關(guān)系仍是決定價(jià)格變動(dòng)的第一要素驗(yàn)證指數(shù)：驗(yàn)證指數(shù)：值值0,0,預(yù)示價(jià)格預(yù)示價(jià)格值值0,60%60%推出推出擬合擬合價(jià)格上升價(jià)格上升擬合擬合價(jià)格下降價(jià)格下降非擬合非擬合政策干擾政策干擾fig.12fig.13fig.8149 9宏觀(guān)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定向好房地產(chǎn)行業(yè)地位穩(wěn)固，市場(chǎng)需求有支撐開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀(guān)供求左右市場(chǎng)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁真正藏富于民價(jià)格快速攀升存量降至低點(diǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)面良好1010貳。項(xiàng)目認(rèn)知宗地 l lcationcation環(huán)境 s surroundings urroundings 1111無(wú)錫

11、太湖新城信成道東側(cè)地塊指標(biāo)表無(wú)錫太湖新城信成道東側(cè)地塊指標(biāo)表總用地面積總用地面積：154134.9地上核定建筑面積地上核定建筑面積：385000容積率：容積率：不大于2.5綠化率：綠化率：不低于30%汽車(chē)位：汽車(chē)位：按戶(hù)1/100設(shè)置，盡可能多在地下解決自行車(chē)位：自行車(chē)位： 在組團(tuán)內(nèi)利用建筑下部非汽車(chē)庫(kù)地下室盡可能多解決。商業(yè)及公建商業(yè)及公建配套（建議配套（建議在南端地塊在南端地塊解決）解決）(5660)(5660)普 通 住 宅普 通 住 宅(379340)(379340)1、配套商業(yè)2、文化體育設(shè)施（經(jīng)營(yíng)性）3、物業(yè)管理設(shè)施4、托老設(shè)施5、衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施6、社居委7、公廁扣除商業(yè)及公建配套部

12、分地上計(jì)容面積備注：因前期總面積尚未敲定容積率可能在2.5800平米建面積不小于1000平米，用地面積不小于1600平米。1000平米1000平米600平米1200平米60平米三地塊南北縱列，自然分期進(jìn)退自如，循勢(shì)而進(jìn)！宗地概況認(rèn)知宗地概況認(rèn)知1212項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知太湖科教產(chǎn)業(yè)園太湖科教產(chǎn)業(yè)園旅游、科教、文化產(chǎn)旅游、科教、文化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)業(yè)集中區(qū)太湖新城一體兩翼結(jié)構(gòu)太湖新城一體兩翼結(jié)構(gòu)中心中心太湖新城中心區(qū)：定位為行政、商務(wù)金融辦公會(huì)展和居住中心，太湖新城中心區(qū)：定位為行政、商務(wù)金融辦公會(huì)展和居住中心，1010年年9 9月新行政中心正式啟用。月新行政中心正式啟用。兩翼兩翼東翼：太湖國(guó)際

13、科技園定位為國(guó)家傳感示范基地，東翼：太湖國(guó)際科技園定位為國(guó)家傳感示范基地，“感知中國(guó)感知中國(guó)”中心；中心；西翼：太湖科教產(chǎn)業(yè)園定位為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科教文化、軟件研發(fā)，服務(wù)外包、旅游和高端居住副中心。西翼：太湖科教產(chǎn)業(yè)園定位為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科教文化、軟件研發(fā)，服務(wù)外包、旅游和高端居住副中心。新城一體兩翼齊飛，宗地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。新城一體兩翼齊飛，宗地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。宗地地處太湖新城中心區(qū)，毗鄰市政金匱公園宗地地處太湖新城中心區(qū)，毗鄰市政金匱公園和新市政府，南側(cè)規(guī)劃地鐵和新市政府，南側(cè)規(guī)劃地鐵1 1號(hào)線(xiàn)已啟動(dòng)建設(shè)，中心區(qū)規(guī)劃為商務(wù)行政居住，東西兩翼號(hào)線(xiàn)已啟動(dòng)建設(shè)，中心區(qū)規(guī)劃為商務(wù)行政居住，東西兩翼產(chǎn)業(yè)豐富，區(qū)

14、域優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)業(yè)豐富，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯太湖新城中心區(qū)太湖新城中心區(qū)行政辦公、商貿(mào)居住區(qū)行政辦公、商貿(mào)居住區(qū)太湖國(guó)際科技園太湖國(guó)際科技園新興產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)示范基地新興產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)示范基地新市政府新市政府地鐵一號(hào)線(xiàn)地鐵一號(hào)線(xiàn)金匱公園金匱公園宗地宗地1313地鐵一號(hào)線(xiàn)地鐵一號(hào)線(xiàn)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容進(jìn)展進(jìn)展1金色港灣無(wú)錫大劇院、超五星級(jí)酒店、濱水商業(yè)街區(qū)、東蠡湖公園2011年大劇院將建成、整體在2011年啟動(dòng)2華潤(rùn)萬(wàn)佳超市大型超市2010年10月投入使用3長(zhǎng)廣溪濕地開(kāi)放式公園、五星級(jí)酒店一期建成、二期(含酒店)將在11年上半年投入使用4金橋小學(xué)小學(xué)教育10年下半年開(kāi)工建設(shè)，11年底投入使用5地鐵1號(hào)線(xiàn)09

15、年開(kāi)工，14年通車(chē)6金匱公園市政大型公園10年上半年完工投入使用7金融街商務(wù)辦公12年初全面投入使用8盛高綜合體五星級(jí)酒店、國(guó)際學(xué)校12年底-13年逐步投入使用9深圳海岸城綜合體、商業(yè)12年底-13年逐步建成10會(huì)展中心展館、五星級(jí)酒店1期10年5月投入使用太湖休閑帶太湖休閑帶1 12 23 34 45 56 68 87 79 91010太湖高級(jí)太湖高級(jí)中學(xué)中學(xué)1111項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知| 政府側(cè) | 干道旁 | 地鐵前 | 繁華處 |地段上佳，封疆之所。 14142009年至2010年，濱湖區(qū)的整體成交呈u走勢(shì)，價(jià)格大幅攀升且趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)前景良好09年至今，區(qū)域內(nèi)總體供求相衡，今年9

16、月除90以下產(chǎn)品外各面積段存量均有小幅回升2010年以來(lái)太湖新城板塊的供應(yīng)、成交在區(qū)域各版塊中占絕對(duì)主力 departmentdepartmentresearchresearch1515市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.fig.152010年1-9月 新增供應(yīng)量較09年同期-同比 +9%較前9個(gè)自然月-環(huán)比 +22%區(qū)域基本面區(qū)域基本面- -供應(yīng)放量，成交供應(yīng)放量，成交u u走勢(shì)，價(jià)格大幅攀升且趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)前景良好走勢(shì)，價(jià)格大幅攀升且趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)前景良好2010年1-9月 累計(jì)成交量較09年同期-同比 -19%較前9個(gè)自然月-環(huán)比 -34%

17、2010年1-9月 成交均價(jià)較09年同期-同比 +39%較前9個(gè)自然月-環(huán)比 +35%濱湖樓市濱湖樓市binhu district market overviewbinhu district market overviewdepartmentdepartmentresearchresearch1616市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.月度供應(yīng)數(shù)據(jù)【fig.16】09年的月度新增此起彼伏。2010年初，受新政影響，濱湖區(qū)的住宅新增逐月減少，直至7月份才開(kāi)始出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，而9月則出現(xiàn)了供應(yīng)新增高峰。月度成交數(shù)據(jù)【fig.17】09年月度成交量相對(duì)比

18、較平穩(wěn)，2010年受新4月政影響成交沖高，5-8月成交低量徘徊，直至9月成交量開(kāi)始出現(xiàn)明顯上升。fig.16fig.17fig.18月度存量數(shù)據(jù)【fig.18】09年至10年濱湖區(qū)的月度存量一直相對(duì)較穩(wěn)，10年受新政影響，區(qū)域住宅存量一直保持穩(wěn)定。月度供應(yīng)、成交、存量分析月度供應(yīng)、成交、存量分析- -總體供求相衡，總體供求相衡，9 9月除月除9090下產(chǎn)品外個(gè)面積段存量均有小幅回升下產(chǎn)品外個(gè)面積段存量均有小幅回升濱湖樓市濱湖樓市binhu district market overviewbinhu district market overviewdepartmentdepartmentrese

19、archresearch1717市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.fig.19供應(yīng)數(shù)據(jù)分析【fig.19,20】2010年以來(lái)，濱湖區(qū)的住宅新增受新政影響相對(duì)較少。在濱湖區(qū)的各個(gè)板塊中，太湖新城板塊的新增供應(yīng)一直比較穩(wěn)定，其供應(yīng)量超過(guò)濱湖區(qū)整體的50%以上。fig.20區(qū)域各版塊供應(yīng)分析區(qū)域各版塊供應(yīng)分析- -太湖新城板塊為絕對(duì)主力太湖新城板塊為絕對(duì)主力濱湖樓市濱湖樓市binhu district market overviewbinhu district market overviewdepartmentdepartmentresearchr

20、esearch1818市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.fig.21fig.22成交數(shù)據(jù)分析【fig.21,22,23】2010年濱湖區(qū)各版塊中屬太湖新城、梁溪河板塊的成交比例較高，其中太湖新城的成交自5月低迷后，在9月有了明顯的突破。濱湖區(qū)的部分板塊受新政影響，成交均價(jià)有明顯波動(dòng)，太湖新城板塊其成交均價(jià)則處于相對(duì)平穩(wěn)。區(qū)域各版塊成交分析區(qū)域各版塊成交分析- -太湖新城、梁溪河板塊占據(jù)市場(chǎng)八成份額，太湖新城成交價(jià)格較低太湖新城、梁溪河板塊占據(jù)市場(chǎng)八成份額，太湖新城成交價(jià)格較低濱湖樓市濱湖樓市binhu district market overv

21、iewbinhu district market overviewfig.231919結(jié)論一：位于太湖新城核心區(qū)位，地處新興高尚住宅開(kāi)發(fā)片區(qū)，緊鄰眾多核心社會(huì)資源結(jié)論二：由于片區(qū)屬于新城建設(shè)區(qū)域，前期項(xiàng)目自身可利用景觀(guān)資源較少目前區(qū)域價(jià)值度仍然不高，綠城亦未能形成價(jià)值穿透基于前期萬(wàn)科與思源的有效溝通企業(yè)意愿實(shí)力并存萬(wàn)科-信城道完全有條件成為無(wú)錫屈指可數(shù) 單價(jià)2萬(wàn) 頂級(jí)豪宅！市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)土地經(jīng)濟(jì)夯實(shí)藏富于民需求支撐庸品滯價(jià)矛盾地理環(huán)境條件優(yōu)越機(jī)遇戰(zhàn)略之術(shù)：戰(zhàn)略之術(shù)：攻！攻！結(jié)論2121叁。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境解析叁。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境解析c competitive ompetitive p projectroject

22、由此引發(fā)三大核心問(wèn)題：無(wú)錫的豪宅是什么？無(wú)錫的豪宅公寓在哪里？無(wú)錫的豪宅公寓的市場(chǎng)表現(xiàn)如何？2222豪宅定義豪宅定義| | 交叉分析交叉分析1 1：面積段：面積段- -單價(jià)段交叉單價(jià)段交叉2323豪宅定義豪宅定義| | 交叉分析交叉分析2 2：面積段：面積段- -總價(jià)段交叉總價(jià)段交叉主要交叉分布：主要交叉分布：總價(jià)總價(jià)面積面積單價(jià)單價(jià)180-200180-200萬(wàn)萬(wàn)140-150140-1501316513165元元/ /200-250200-250萬(wàn)萬(wàn)140-150140-150；160-180160-180 12200-1520012200-15200元元/ /信成道項(xiàng)目 所設(shè)定的目標(biāo)市場(chǎng)

23、為：產(chǎn)品面積135、160；單價(jià)2萬(wàn)元；在目前市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)相對(duì)空白，僅有0.14%的市場(chǎng)份額相仿2424項(xiàng)目項(xiàng)目系列系列核心核心價(jià)值價(jià)值子系列子系列名稱(chēng)名稱(chēng)產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征在無(wú)錫主要分布在無(wú)錫主要分布市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目金色金色( (城市城市住宅住宅) )便捷便捷的城的城市生市生活活g1g1多層、高層，大戶(hù)型，部分精裝修城市核心區(qū)域，崇安區(qū)解放環(huán)路、南長(zhǎng)區(qū)太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域此類(lèi)供地較少，產(chǎn)品總體規(guī)模較小，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到市場(chǎng)青睞西水東金域藍(lán)灣g2g2多層、小高層、高層，小區(qū)環(huán)境良好、綜合素質(zhì)較高城市副中心等次核心區(qū)域，運(yùn)河板塊區(qū)域發(fā)展前景良好，在售項(xiàng)目集中，供不應(yīng)求，市場(chǎng)表現(xiàn)很好萬(wàn)達(dá)商業(yè)

24、廣場(chǎng)時(shí)代上城g3g3多層、小高層、高層為主崇安新城、北塘新城一帶由于配套較齊全，且總價(jià)較低，所以該類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況良好金科觀(guān)庭盛世新城城花城花舒適舒適( (第一第一居所居所) )cc洋房、高層為主，大部分為毛坯房，交通便捷蠡湖新城、太湖新城、新區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，供應(yīng)量、成交量均較高，市場(chǎng)表現(xiàn)很好太湖國(guó)際社區(qū)萬(wàn)科魅力四季四季( (郊區(qū)郊區(qū)住宅住宅) )低價(jià)低價(jià)格格t1t1多層、小高層為主，小區(qū)品質(zhì)一般惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)遠(yuǎn)郊配套不完善，以區(qū)域周邊客戶(hù)群為主，但總價(jià)低，市場(chǎng)表現(xiàn)很好綠城世紀(jì)城復(fù)地國(guó)際城邦舒適舒適( (第二第二居所居所) )t2t2townhouse，花園洋房為主，整體性?xún)r(jià)比高

25、，舒適度較高惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)遠(yuǎn)郊，有一定自然資源位臵較遠(yuǎn)、配套有待完善，市場(chǎng)供應(yīng)、銷(xiāo)售情況一般加州洋房、中富美林湖稀缺稀缺資源資源占有占有top1top1別墅為主，講求環(huán)境和舒適五里湖沿岸太湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)的頂級(jí)豪宅，供應(yīng)量少，銷(xiāo)售情況良好寶界山莊蠡湖壹號(hào)豪宅分布豪宅分布| | 品類(lèi)分析品類(lèi)分析2525豪宅分布豪宅分布| | 品類(lèi)分布品類(lèi)分布g1g1g2g2g3g3 c ct1t1t2t2top1top1top2top2departmentdepartmentresearchresearch2626市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.城市地

26、產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate market單價(jià)段分析單價(jià)段分析- -高單價(jià)產(chǎn)品集中于濱湖區(qū)和南長(zhǎng)區(qū)高單價(jià)產(chǎn)品集中于濱湖區(qū)和南長(zhǎng)區(qū)批售比指數(shù)【fig.24,25】2010年，無(wú)錫各全市成交單價(jià)在7000左右。其中低單價(jià)成交產(chǎn)品多數(shù)集中在惠山區(qū)、錫山區(qū)；北塘區(qū)、新區(qū)的產(chǎn)品單價(jià)則相對(duì)接近全市的平均價(jià)；而均價(jià)在1萬(wàn)以上的產(chǎn)品則主要集中在濱湖區(qū)、崇安區(qū)和南長(zhǎng)區(qū)，其中50%以上的高單價(jià)產(chǎn)品都分布在濱湖區(qū)。fig.24fig.25departmentdepartmentresearchresearch2727市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket

27、research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate marketreal estate market面積段分析面積段分析- -批售比指數(shù)【fig.26,27】2010年，無(wú)錫全市的住房需求主要還是集中在以剛性需求為主的中、小戶(hù)型。滿(mǎn)足中高端改善型需求的大戶(hù)型產(chǎn)品多數(shù)集中在濱湖區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)及惠山區(qū)；從總成交中可看出，40%左右的160以上大戶(hù)型產(chǎn)品都分布在濱湖區(qū)。fig.26fig.27departmentdepartmentresearchresearch2828市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究market researchmarket research1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)real estate

28、 marketreal estate market總價(jià)段段分析總價(jià)段段分析- -批售比指數(shù)【fig.28,29】2010年，無(wú)錫全市住房成交總價(jià)主要集中在60-80萬(wàn)。崇安區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)、錫山區(qū)的產(chǎn)品成交價(jià)均較低；大部分成交總價(jià)較高的產(chǎn)品主要集中在濱湖區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)及北塘區(qū)；其中，200萬(wàn)以上高端產(chǎn)品成交中有60%以上均分布在濱湖區(qū)。fig.28fig.292929單價(jià)16000元/以上：太湖廣場(chǎng)板塊、梁溪河板塊；萬(wàn)科金域緹香、世貿(mào)國(guó)際公寓等單價(jià)12000-13000元/ ：蠡湖新城、太湖新城；玉蘭花園、蠡湖一號(hào)等 單價(jià)13000-15000元/：南長(zhǎng)北、太湖廣場(chǎng)板塊；天元世家、西水東、紫金-英

29、郡等豪宅分布豪宅分布| | 結(jié)論結(jié)論fig.32fig.303030供應(yīng)結(jié)構(gòu)【fig.30,31】成交結(jié)構(gòu)【fig.32,33】階段性市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，供應(yīng)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)成交結(jié)果，120-144改善型產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流。成交基本消化當(dāng)前供應(yīng)，120-144嚴(yán)重供不應(yīng)求，缺口達(dá)到118萬(wàn)平方米【由市場(chǎng)存量填補(bǔ)】。fig.31fig.33豪宅分布豪宅分布| | 市場(chǎng)基本面市場(chǎng)基本面3131批售比指數(shù)【fig.34,35】fig.34fig.35豪宅分布豪宅分布| | 市場(chǎng)基本面市場(chǎng)基本面3232fig.36fig.37成交均價(jià)分析【fig.36】2010年無(wú)錫市高端項(xiàng)目的成交均價(jià)基本徘徊在17000左右，

30、且這些項(xiàng)目大部分分布在南長(zhǎng)區(qū)及濱湖區(qū)。成交面分析【fig.37】2010年無(wú)錫高端市場(chǎng)的成交面積相對(duì)比較穩(wěn)定。9月新政執(zhí)行前南長(zhǎng)區(qū)的西水東、世茂國(guó)際、天元世家及濱湖區(qū)的太湖錦園在成交量上有相對(duì)的突破。豪宅表現(xiàn)豪宅表現(xiàn)| |豪宅公寓分析豪宅公寓分析3333豪宅表現(xiàn)豪宅表現(xiàn)| | 結(jié)論結(jié)論結(jié)論：無(wú)錫市場(chǎng)目前的高價(jià)項(xiàng)目走勢(shì)與普宅相似，與成熟豪宅市場(chǎng)相比具有較大差異；可以判斷出無(wú)錫目前豪宅市場(chǎng)并未自成一體，所謂的“豪宅”僅僅是普宅升級(jí)的“偽豪宅”，要形成價(jià)值穿越，必須從區(qū)域價(jià)值挖掘和營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)煞矫鎸で笸黄啤?43535第一要素-地段為王當(dāng)一件事物的價(jià)值被大多數(shù)所認(rèn)知時(shí)，前瞻者往往已經(jīng)定義了它的價(jià)格第二

31、要素-規(guī)則作者指定規(guī)制善用規(guī)則適應(yīng)規(guī)則3636附件壹。高端案例分析附件壹。高端案例分析1.萬(wàn)科金域藍(lán)灣2.西水東中央生活區(qū)3.世貿(mào)國(guó)際公寓4.朗詩(shī)未來(lái)之家5.紫金-英郡3737世貿(mào)國(guó)際公寓天元世家西水東中央生活區(qū)朗詩(shī)未來(lái)之家萬(wàn)科金域藍(lán)灣3838總建面總建面： 384490平方米占地面積：占地面積： 154468平方米容積率容積率：2.5均價(jià)：均價(jià)：22000元/平方米物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：11棟高層+4棟超高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年3月總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：約2900戶(hù)裝修情況：裝修情況：毛坯整體定位以運(yùn)河精品住宅以及萬(wàn)科品牌為主線(xiàn)；主要注重歷史地緣、萬(wàn)科品牌的客戶(hù)客群情況萬(wàn)科品牌的追隨客戶(hù)，

32、三分之一為萬(wàn)科品牌的二次置業(yè)者；90平米戶(hù)型定位年輕的都市新貴；大戶(hù)型單位定位為改善性需求的地緣客戶(hù)以及新區(qū)外企、大企業(yè)的高管；樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：萬(wàn)科金域藍(lán)灣二期天璽預(yù)計(jì)10月推出4#樓房源，戶(hù)型196-204平米，均價(jià)預(yù)估22000元/平米。目前主推103平、169平、220平戶(hù)型，均價(jià)約18000元/平方米。產(chǎn)品分析：圍合式規(guī)劃、全高層、大園林高密度社區(qū)、點(diǎn)板結(jié)合以板為主；產(chǎn)品分析：圍合式規(guī)劃、全高層、大園林高密度社區(qū)、點(diǎn)板結(jié)合以板為主；客群定位：中高端改善型中的地緣情節(jié)為主、客群定位：中高端改善型中的地緣情節(jié)為主、 重品牌的都市新貴、投資者。重品牌的都市新貴、投資者。人文人文+ +精品路線(xiàn)精品路

33、線(xiàn)南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣1.1.3939圍合式排布，中心景觀(guān)面積大，圍合式排布，中心景觀(guān)面積大，客戶(hù)較為認(rèn)同，集中式大面積客戶(hù)較為認(rèn)同，集中式大面積綠化綠化東部運(yùn)河景觀(guān)為外部景觀(guān)軸心，臨運(yùn)河樓棟以偏東南達(dá)到運(yùn)河景觀(guān)最大化；規(guī)劃采用圍合式，以東部運(yùn)河景觀(guān)為外部景觀(guān)軸心，臨運(yùn)河樓棟以偏東南達(dá)到運(yùn)河景觀(guān)最大化；規(guī)劃采用圍合式，以1111棟高層和棟高層和4 4棟超高層圍合出較大面積的中心景觀(guān)，采取集中式園林；樓間距較小；棟超高層圍合出較大面積的中心景觀(guān)，采取集中式園林；樓間距較小；東部運(yùn)河景觀(guān)為規(guī)劃考慮的外東部運(yùn)河景觀(guān)為規(guī)劃考慮的外部景觀(guān)軸心部景觀(guān)軸心現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約型風(fēng)格，現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約型風(fēng)

34、格，板式建筑為主；樓間距板式建筑為主；樓間距較小較小南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣4040典型戶(hù)型典型戶(hù)型：216216戶(hù)型空間布置合理，設(shè)置了一個(gè)戶(hù)型空間布置合理，設(shè)置了一個(gè)可變的大套房設(shè)計(jì)，彰顯尊貴；但是該戶(hù)型相對(duì)以均可變的大套房設(shè)計(jì)，彰顯尊貴；但是該戶(hù)型相對(duì)以均衡為主，缺乏亮點(diǎn)；衡為主，缺乏亮點(diǎn)；客戶(hù)關(guān)注亮點(diǎn)為入戶(hù)花園的贈(zèng)送；客戶(hù)關(guān)注亮點(diǎn)為入戶(hù)花園的贈(zèng)送；216216典型戶(hù)型典型戶(hù)型：該：該9090戶(hù)型為所有戶(hù)型中去化最快的；戶(hù)型為所有戶(hù)型中去化最快的；主要原因?yàn)橹饕驗(yàn)?090平米做到了南北通透平米做到了南北通透，功能分區(qū)合理；，功能分區(qū)合理；客戶(hù)對(duì)于無(wú)贈(zèng)送面積具有抗性客戶(hù)對(duì)于

35、無(wú)贈(zèng)送面積具有抗性9090有有9090、175175、200200三個(gè)戶(hù)型段面積，戶(hù)型段具有缺失；戶(hù)型設(shè)計(jì)均衡，但是缺乏贈(zèng)送面積；萬(wàn)科后期將三個(gè)戶(hù)型段面積，戶(hù)型段具有缺失；戶(hù)型設(shè)計(jì)均衡，但是缺乏贈(zèng)送面積；萬(wàn)科后期將進(jìn)行戶(hù)型調(diào)整進(jìn)行戶(hù)型調(diào)整南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣4141缺乏附送面積；船舶、汽車(chē)的噪音；大戶(hù)型單位的高總價(jià)；目前生活配套不完善；建筑密度較大具有壓抑感，高樓層抵觸大客戶(hù)抗性客戶(hù)抗性萬(wàn)科品牌；運(yùn)河人文景觀(guān)；精裝修；交通便利；未來(lái)發(fā)展前景客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)運(yùn)河景觀(guān)、區(qū)域人文歷史、綠化園林、萬(wàn)科品牌營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)形象訴求：古運(yùn)河文化、萬(wàn)科人文關(guān)懷；形象訴求：古運(yùn)河文

36、化、萬(wàn)科人文關(guān)懷；市場(chǎng)問(wèn)題：運(yùn)河噪音、面積大總價(jià)高、全高層壓抑感強(qiáng)、高樓層去化壓力大市場(chǎng)問(wèn)題：運(yùn)河噪音、面積大總價(jià)高、全高層壓抑感強(qiáng)、高樓層去化壓力大南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣4242總建面總建面： 100萬(wàn)方占地面積：占地面積： 萬(wàn)方容積率容積率：2.5價(jià)格詳情：價(jià)格詳情： 16000-22000元/平方米物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：多層、高層、花園洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年9月一期戶(hù)數(shù)：一期戶(hù)數(shù)：800戶(hù)裝修情況：裝修情況：毛坯整體定位兩河三水式布局打造怡人濱水生活；280米城市地標(biāo)品味城市新生活客群情況中、小戶(hù)型定位年輕的都市新貴；大戶(hù)型單位定位為改善性需求的地緣客戶(hù)以及周邊區(qū)

37、域外企、大企業(yè)的高管；樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：西水東預(yù)計(jì)11月加推精裝公寓，約68平精致復(fù)式空中院館，約120平精裝平層大宅，約160平米170平米 雙花園空中洋房約164平米170平米。產(chǎn)品分析：本案由無(wú)錫近代工業(yè)建筑改造成的濱水商業(yè)組團(tuán)以及最現(xiàn)代設(shè)計(jì)的住宅群落組成產(chǎn)品分析：本案由無(wú)錫近代工業(yè)建筑改造成的濱水商業(yè)組團(tuán)以及最現(xiàn)代設(shè)計(jì)的住宅群落組成客群定位：周邊區(qū)域中高端改善型為主、客群定位：周邊區(qū)域中高端改善型為主、 部分投資者；重視生活品味的商務(wù)人士部分投資者；重視生活品味的商務(wù)人士濱水商務(wù)現(xiàn)代化住宅濱水商務(wù)現(xiàn)代化住宅南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)西水東中央生活區(qū)西水東中央生活區(qū)4343圍合式排布，高層、多層、花圍合式排布

38、，高層、多層、花園洋房由外向內(nèi)依次分布，分園洋房由外向內(nèi)依次分布，分散式大面積綠化散式大面積綠化梁溪河、古運(yùn)河交匯兩河三水式布局，臨梁溪河樓棟達(dá)到景觀(guān)最大化；規(guī)劃采用圍合式，以高層和超高層圍梁溪河、古運(yùn)河交匯兩河三水式布局，臨梁溪河樓棟達(dá)到景觀(guān)最大化；規(guī)劃采用圍合式，以高層和超高層圍合出較大面積的中心景觀(guān)，并有城市地標(biāo)建筑坐落于項(xiàng)目最北端；樓層間錯(cuò)落有致；合出較大面積的中心景觀(guān)，并有城市地標(biāo)建筑坐落于項(xiàng)目最北端；樓層間錯(cuò)落有致；地塊內(nèi)部梁溪河景觀(guān)為規(guī)劃考地塊內(nèi)部梁溪河景觀(guān)為規(guī)劃考慮的主要景觀(guān)軸心慮的主要景觀(guān)軸心新古典主義風(fēng)格，板式新古典主義風(fēng)格，板式建筑為主；樓間距較大建筑為主；樓間距較大南長(zhǎng)

39、區(qū)南長(zhǎng)區(qū)西水東中央生活區(qū)西水東中央生活區(qū)4444典型戶(hù)型典型戶(hù)型：約：約6868平米精裝公寓，空平米精裝公寓，空間方正，餐廚客衛(wèi)分區(qū)合理，更間方正，餐廚客衛(wèi)分區(qū)合理，更以緊以緊湊面積，較低總價(jià)，方便供市民選擇湊面積，較低總價(jià)，方便供市民選擇。典型戶(hù)型典型戶(hù)型：約：約120120平米精裝復(fù)式空中院館，平米精裝復(fù)式空中院館，創(chuàng)新市中心珍稀空中創(chuàng)新市中心珍稀空中townhousetownhouse，氣派挑高客廳，別墅級(jí)空間享受，層層均配衛(wèi)生間，氣派挑高客廳，別墅級(jí)空間享受，層層均配衛(wèi)生間，更多觀(guān)景大露臺(tái)，功能布局將更加靈活多變，凸顯附加值更多觀(guān)景大露臺(tái)，功能布局將更加靈活多變，凸顯附加值。所推產(chǎn)品從

40、所推產(chǎn)品從6820068200平米不等，包含精裝公寓、復(fù)式院館、平層大宅等多種產(chǎn)品類(lèi)型，可滿(mǎn)足各種生活需要；平米不等，包含精裝公寓、復(fù)式院館、平層大宅等多種產(chǎn)品類(lèi)型，可滿(mǎn)足各種生活需要；戶(hù)型在功能布局、南向大開(kāi)間、超大視野上延續(xù)了盛高西水東的一貫特色，同時(shí)又在大堂、電梯間、室內(nèi)硬戶(hù)型在功能布局、南向大開(kāi)間、超大視野上延續(xù)了盛高西水東的一貫特色，同時(shí)又在大堂、電梯間、室內(nèi)硬裝等方面進(jìn)行了全面強(qiáng)化裝等方面進(jìn)行了全面強(qiáng)化南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)西水東中央生活區(qū)西水東中央生活區(qū)4545船舶、汽車(chē)的噪音；項(xiàng)目體量大，周期較長(zhǎng)客戶(hù)抗性客戶(hù)抗性梁溪河、運(yùn)河人文景觀(guān)；社區(qū)配備齊全；交通便利；未來(lái)發(fā)展前景客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)客戶(hù)認(rèn)同

41、點(diǎn)梁溪河景觀(guān)、區(qū)域人文歷史、社區(qū)規(guī)模、城市地標(biāo)建筑營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)形象訴求：梁溪河文化、城市地標(biāo)建筑；形象訴求：梁溪河文化、城市地標(biāo)建筑；市場(chǎng)問(wèn)題：運(yùn)河噪音、項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周邊競(jìng)品較多市場(chǎng)問(wèn)題：運(yùn)河噪音、項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周邊競(jìng)品較多南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)西水東中央生活區(qū)西水東中央生活區(qū)4646總建面總建面：25.3萬(wàn)方占地面積：占地面積：55568容積率容積率：4.55均價(jià)：均價(jià)：18000元/平方米物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型：高層、商業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年6月總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：487戶(hù)裝修情況：裝修情況：毛坯整體定位頂級(jí)城市豪宅；高形象的建立，定位為頂級(jí)城市精英的專(zhuān)享官邸客群

42、情況無(wú)錫金字塔頂層的人群；注重大宅生活的高端商務(wù)人士；目前客戶(hù)50%為大型企業(yè)私企主；30%為外企高層及大型企業(yè)高層；20%為外地投資者，包括一部分浙江客戶(hù)后期推售情況：無(wú)錫世界貿(mào)易中心一期世貿(mào)公寓現(xiàn)在售160平-360平毛坯房源，均價(jià)20000元/平?，F(xiàn)購(gòu)房暫無(wú)優(yōu)惠。頂級(jí)城市豪宅頂級(jí)城市豪宅產(chǎn)品分析：集頂級(jí)酒店、商場(chǎng)、住宅的綜合體，住宅為高層；產(chǎn)品分析：集頂級(jí)酒店、商場(chǎng)、住宅的綜合體，住宅為高層；客群定位：高層再改型中的金字塔尖人物、別墅生活后的城市回歸，重視項(xiàng)目豪宅標(biāo)簽；客群定位：高層再改型中的金字塔尖人物、別墅生活后的城市回歸，重視項(xiàng)目豪宅標(biāo)簽；南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)世貿(mào)國(guó)際公寓世貿(mào)國(guó)際公寓474

43、7組團(tuán)式布局，以不同的業(yè)態(tài)打組團(tuán)式布局，以不同的業(yè)態(tài)打造出城市居住新理念造出城市居住新理念由一幢世貿(mào)大廈、四座國(guó)際公寓、一幢白領(lǐng)公寓及會(huì)展中心組成；世貿(mào)公寓內(nèi)擁有一個(gè)約由一幢世貿(mào)大廈、四座國(guó)際公寓、一幢白領(lǐng)公寓及會(huì)展中心組成；世貿(mào)公寓內(nèi)擁有一個(gè)約50005000平方米的中心平方米的中心花園，與外界花園，與外界3030余萬(wàn)平方米的太湖廣場(chǎng)城市公共綠地相呼應(yīng)；依靠得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，余萬(wàn)平方米的太湖廣場(chǎng)城市公共綠地相呼應(yīng)；依靠得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，國(guó)際團(tuán)隊(duì)的精心營(yíng)造，塑造無(wú)錫的城市地標(biāo)與榮耀國(guó)際團(tuán)隊(duì)的精心營(yíng)造，塑造無(wú)錫的城市地標(biāo)與榮耀地塊內(nèi)部有一個(gè)約地塊內(nèi)部有一個(gè)約5

44、0005000平方米平方米的中心花園，創(chuàng)造出市中心稀的中心花園，創(chuàng)造出市中心稀缺的景觀(guān)空間缺的景觀(guān)空間現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約型風(fēng)格，現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約型風(fēng)格，板式建筑為主；樓間距板式建筑為主；樓間距較大較大南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)世貿(mào)國(guó)際公寓世貿(mào)國(guó)際公寓4848典型戶(hù)型典型戶(hù)型：約：約161161平米公寓，空間布局緊湊，臥室平米公寓，空間布局緊湊，臥室均朝南，均朝南，大面積轉(zhuǎn)角觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，彰顯了主人的尊大面積轉(zhuǎn)角觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，彰顯了主人的尊貴貴。戶(hù)型范圍約戶(hù)型范圍約160-400160-400平方米，主力戶(hù)型平方米，主力戶(hù)型200200平方米左右。集平方米左右。集“5a5a寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際公寫(xiě)字樓

45、、五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際公寓、白領(lǐng)公寓、國(guó)際名品店、國(guó)際影城寓、白領(lǐng)公寓、國(guó)際名品店、國(guó)際影城”等多功能于一體。等多功能于一體。典型戶(hù)型典型戶(hù)型：約：約280280平米，動(dòng)靜分區(qū)合理，平米，動(dòng)靜分區(qū)合理，270270觀(guān)觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，三面采光設(shè)計(jì)，對(duì)高端改善型客群較具吸引景陽(yáng)臺(tái)，三面采光設(shè)計(jì)，對(duì)高端改善型客群較具吸引力力。南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)世貿(mào)國(guó)際公寓世貿(mào)國(guó)際公寓4949較高總價(jià)；對(duì)于大面積平層豪宅的陌生；客戶(hù)抗性客戶(hù)抗性成熟的商業(yè)配套；便利的交通；區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ豁敹撕勒ㄎ?；?nèi)部中心綠化客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)頂端豪宅定位；感性角度對(duì)于高端客戶(hù)身份的渲染；酒店、會(huì)展中心等綜合配套優(yōu)勢(shì)；主渲染點(diǎn)主

46、渲染點(diǎn)形象訴求：國(guó)際型豪宅標(biāo)準(zhǔn)、別墅后的形象訴求：國(guó)際型豪宅標(biāo)準(zhǔn)、別墅后的cbdcbd王者生活、高層豪宅標(biāo)桿；王者生活、高層豪宅標(biāo)桿；市場(chǎng)問(wèn)題：大戶(hù)型總價(jià)高、頂級(jí)平層客群范圍窄，消化慢；市場(chǎng)問(wèn)題：大戶(hù)型總價(jià)高、頂級(jí)平層客群范圍窄，消化慢；南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)世貿(mào)國(guó)際公寓世貿(mào)國(guó)際公寓5050總建面總建面：15萬(wàn)方 占地面積：占地面積：6萬(wàn)方 容積率：容積率：2.5均價(jià)：均價(jià)：17000元/平方米物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型：小高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年8月總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：約1300戶(hù)裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元整體定位科技時(shí)尚的住宅；主要面向崇尚科技時(shí)尚感的客戶(hù)群，相對(duì)年輕化；客群情況相對(duì)前衛(wèi)時(shí)尚具有個(gè)性的一批置業(yè)

47、者，具有海外經(jīng)歷，教育程度和知識(shí)較為淵博，能接受新事業(yè)，崇尚科技環(huán)保生活后期推售情況：朗詩(shī)未來(lái)之家僅剩不足50套房源，面積在53-216平，均價(jià)16000-17000元/平，均為24層以上房源，后繼無(wú)推量科技時(shí)尚科技時(shí)尚住宅住宅產(chǎn)品分析：科技地產(chǎn)概念、板式建筑、兵營(yíng)排布、小高層高層結(jié)合；產(chǎn)品分析：科技地產(chǎn)概念、板式建筑、兵營(yíng)排布、小高層高層結(jié)合；客群定位：中高端首置或再改型中崇尚科技概念的人群，中高端首改因謹(jǐn)慎特性流失嚴(yán)重客群定位：中高端首置或再改型中崇尚科技概念的人群，中高端首改因謹(jǐn)慎特性流失嚴(yán)重南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)朗詩(shī)未來(lái)之家朗詩(shī)未來(lái)之家5151以水景為主題，同時(shí)形成不以水景為主題，同時(shí)形成不一樣

48、的景觀(guān)組團(tuán)；開(kāi)放式園一樣的景觀(guān)組團(tuán)；開(kāi)放式園林客戶(hù)得到認(rèn)可林客戶(hù)得到認(rèn)可規(guī)劃采用兵營(yíng)式，形成各個(gè)主題景觀(guān)組團(tuán)，樓間距相對(duì)較大；設(shè)置規(guī)劃采用兵營(yíng)式，形成各個(gè)主題景觀(guān)組團(tuán)，樓間距相對(duì)較大；設(shè)置9 9棟棟1515層小高層和層小高層和2 2棟超高層，兩棟超高層棟超高層，兩棟超高層在最東邊以便直接享有運(yùn)河景觀(guān)在最東邊以便直接享有運(yùn)河景觀(guān)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)主題運(yùn)動(dòng)主題東邊超高層為樓王，東邊超高層為樓王，可享有運(yùn)河景觀(guān)可享有運(yùn)河景觀(guān)現(xiàn)代時(shí)尚型現(xiàn)代時(shí)尚型風(fēng)格，兵營(yíng)風(fēng)格，兵營(yíng)式排布，小式排布，小高層為主高層為主南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)朗詩(shī)未來(lái)之家朗詩(shī)未來(lái)之家5252典型戶(hù)型：此為朗詩(shī)典型戶(hù)型：此為朗詩(shī)186186

49、平米戶(hù)型，設(shè)置大套房，平米戶(hù)型，設(shè)置大套房，所有房間朝南，較為合理；客戶(hù)較為接受所有房間朝南，較為合理；客戶(hù)較為接受典型戶(hù)型：該典型戶(hù)型：該9292戶(hù)型為朗詩(shī)設(shè)計(jì)的戶(hù)型為朗詩(shī)設(shè)計(jì)的2+12+1戶(hù)型，客戶(hù)型，客戶(hù)好評(píng)較高；主要原因?yàn)閼?hù)好評(píng)較高；主要原因?yàn)?292平米做到了平米做到了2 2房或房或3 3房的房的可變空間?？勺兛臻g。9090-186-186各個(gè)面積段產(chǎn)品供應(yīng)完整；戶(hù)型設(shè)計(jì)具有亮點(diǎn)，但是缺乏贈(zèng)送面積，同時(shí)因?yàn)殛?yáng)臺(tái)都為凹入式影各個(gè)面積段產(chǎn)品供應(yīng)完整；戶(hù)型設(shè)計(jì)具有亮點(diǎn)，但是缺乏贈(zèng)送面積，同時(shí)因?yàn)殛?yáng)臺(tái)都為凹入式影響了采光；響了采光；南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)朗詩(shī)未來(lái)之家朗詩(shī)未來(lái)之家5353缺乏附送面積；大

50、戶(hù)型單位的高總價(jià)；對(duì)科技住宅持久性的疑慮；陽(yáng)臺(tái)采光客戶(hù)抗性客戶(hù)抗性朗詩(shī)品牌；科技產(chǎn)品；區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景；交通方便；92平米戶(hù)型兩房變?nèi)?；客?hù)認(rèn)同點(diǎn)客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)科技產(chǎn)品、恒溫、健康生活；兩房變?nèi)康脑O(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)形象訴求：領(lǐng)先、高科技、全新健康享受；形象訴求：領(lǐng)先、高科技、全新健康享受；市場(chǎng)問(wèn)題：產(chǎn)品附送少、大戶(hù)型總價(jià)高、科技持久性未得市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)問(wèn)題：產(chǎn)品附送少、大戶(hù)型總價(jià)高、科技持久性未得市場(chǎng)驗(yàn)證南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)朗詩(shī)未來(lái)之家朗詩(shī)未來(lái)之家5454總建面總建面：18萬(wàn)方占地面積：占地面積：7萬(wàn)方容積率容積率：2.49均價(jià)：均價(jià)：18500元/平方米物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型：高層、多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)

51、盤(pán)時(shí)間：2010年6月總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：734戶(hù)裝修情況：裝修情況：毛坯整體定位無(wú)錫唯一的純大戶(hù)型精品社區(qū)客群情況中高端改善型家庭，主要集中私人企業(yè)主、外企高管以及大型企業(yè)高管后期推售情況：天元世家新品天灣座10月底11月初將公開(kāi)，280平米躍廳美墅首度登場(chǎng)。目前在售200房源，均價(jià)20000元/。大戶(hù)型社區(qū)大戶(hù)型社區(qū)產(chǎn)品分析：空中別墅、奢適大宅；純大戶(hù)型社區(qū)產(chǎn)品分析：空中別墅、奢適大宅；純大戶(hù)型社區(qū)客群定位：高端再改型中重視綜合體價(jià)值，看重社區(qū)規(guī)模標(biāo)簽客群定位：高端再改型中重視綜合體價(jià)值，看重社區(qū)規(guī)模標(biāo)簽?zāi)祥L(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)天元世家天元世家5555以水景為主題，呈現(xiàn)出以水景為主題，呈現(xiàn)出“浮浮島式島式

52、”園林布局園林布局于梁溪、耕讀、京杭大運(yùn)河三水環(huán)抱之間，原創(chuàng)一個(gè)城市半島的世家理想；中間超高層及最西邊和最南邊可于梁溪、耕讀、京杭大運(yùn)河三水環(huán)抱之間，原創(chuàng)一個(gè)城市半島的世家理想；中間超高層及最西邊和最南邊可直接享有運(yùn)河景觀(guān)直接享有運(yùn)河景觀(guān)東北邊規(guī)劃的商業(yè)東北邊規(guī)劃的商業(yè)為小區(qū)的生活提供為小區(qū)的生活提供便捷便捷法式建筑風(fēng)法式建筑風(fēng)格，小高層格，小高層為主為主中間一幢為樓王，中間一幢為樓王，可座觀(guān)整個(gè)小區(qū)景可座觀(guān)整個(gè)小區(qū)景觀(guān)觀(guān)南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)天元世家天元世家 5656典型戶(hù)型：此為朗詩(shī)典型戶(hù)型：此為朗詩(shī)160160平米戶(hù)型，設(shè)置大套房，平米戶(hù)型，設(shè)置大套房，所有房間朝南，空間布局緊湊；客戶(hù)較為接受所有

53、房間朝南，空間布局緊湊；客戶(hù)較為接受典型戶(hù)型：該典型戶(hù)型：該280280戶(hù)型為天元世家設(shè)計(jì)的躍層戶(hù)戶(hù)型為天元世家設(shè)計(jì)的躍層戶(hù)型，客戶(hù)好評(píng)較高；型，客戶(hù)好評(píng)較高；主要原因戶(hù)型空間設(shè)計(jì)合理，主要原因戶(hù)型空間設(shè)計(jì)合理，270270空中觀(guān)景庭院體現(xiàn)大家風(fēng)范?？罩杏^(guān)景庭院體現(xiàn)大家風(fēng)范。產(chǎn)品為大戶(hù)型，各個(gè)面積段產(chǎn)品供應(yīng)并不完整；戶(hù)型設(shè)計(jì)具有多處亮點(diǎn)，附送面積較多產(chǎn)品為大戶(hù)型，各個(gè)面積段產(chǎn)品供應(yīng)并不完整；戶(hù)型設(shè)計(jì)具有多處亮點(diǎn)，附送面積較多南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)天元世家天元世家5757總建面總建面： 24萬(wàn)方占地面積：占地面積： 40萬(wàn)方容積率容積率：0.5均價(jià)：均價(jià)：16000元/平方米物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層、別墅

54、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年6月總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：約1346戶(hù)裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000整體定位無(wú)錫唯一擁有濱湖高爾夫綠地的超低密度精致生活區(qū)客群情況周邊私營(yíng)業(yè)主，江浙地區(qū)的投資客；品牌開(kāi)發(fā)商的追隨者樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：太湖錦園將推出二期“嶺上”，主力戶(hù)型145平米，均價(jià)15000元/平米。目前在售137-184平米的三房戶(hù)型，均價(jià)15600元/平米。感興趣的客戶(hù)去案場(chǎng)團(tuán)購(gòu)，可享150元/平米的優(yōu)惠。產(chǎn)品分析：半圍合式規(guī)劃、別墅、高層大園林低密度社區(qū)產(chǎn)品分析：半圍合式規(guī)劃、別墅、高層大園林低密度社區(qū)客群定位：城市及周邊地區(qū)私營(yíng)業(yè)主、客群定位：城市及周邊地區(qū)私營(yíng)業(yè)主、 江浙地區(qū)的投資者。江浙地區(qū)的投資者

55、。太湖水岸低密度社區(qū)太湖水岸低密度社區(qū)濱湖區(qū)濱湖區(qū)太湖錦園太湖錦園5858半圍合式排布，中心景觀(guān)面積半圍合式排布，中心景觀(guān)面積大，集中式大面積綠化大，集中式大面積綠化南部太湖分支河流景觀(guān)為規(guī)劃考慮的外部景觀(guān)軸心，臨河排布別墅群；規(guī)劃采用半圍合式，別墅群后為從低南部太湖分支河流景觀(guān)為規(guī)劃考慮的外部景觀(guān)軸心，臨河排布別墅群；規(guī)劃采用半圍合式，別墅群后為從低至高的高層排布，實(shí)現(xiàn)外部景觀(guān)價(jià)值最大化至高的高層排布，實(shí)現(xiàn)外部景觀(guān)價(jià)值最大化南部太湖分支河流景觀(guān)為規(guī)劃南部太湖分支河流景觀(guān)為規(guī)劃考慮的外部景觀(guān)軸心考慮的外部景觀(guān)軸心新古典主義風(fēng)格，樓間新古典主義風(fēng)格，樓間距較大距較大濱湖區(qū)濱湖區(qū)太湖錦園太湖錦園5

56、959典型戶(hù)型典型戶(hù)型：該：該175175戶(hù)型為多功能的大套房設(shè)計(jì)，戶(hù)型為多功能的大套房設(shè)計(jì)，彰顯尊貴；彰顯尊貴；朝南的朝南的270270大面積觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)為最主要亮大面積觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)為最主要亮點(diǎn)。點(diǎn)。典型戶(hù)型典型戶(hù)型：該：該299299戶(hù)型為別墅主力戶(hù)型；合理的戶(hù)型為別墅主力戶(hù)型；合理的空間設(shè)計(jì)，空間設(shè)計(jì)，大面積的贈(zèng)送是客戶(hù)接受主要原因。大面積的贈(zèng)送是客戶(hù)接受主要原因。有有100-400100-400戶(hù)型段面積，戶(hù)型段比較齊全；戶(hù)型設(shè)計(jì)均衡，贈(zèng)送面積較多戶(hù)型段面積，戶(hù)型段比較齊全；戶(hù)型設(shè)計(jì)均衡，贈(zèng)送面積較多濱湖區(qū)濱湖區(qū)太湖錦園太湖錦園6060目前生活配套不完善客戶(hù)抗性客戶(hù)抗性太湖水岸；精裝修；高科技

57、運(yùn)用；未來(lái)發(fā)展前景客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)太湖自然風(fēng)景打造，生態(tài)宜居；太湖高爾夫綠地精致生活區(qū)營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)主渲染點(diǎn)形象訴求：太湖水岸、無(wú)錫首席高爾夫綠地景觀(guān)的高尚住宅；形象訴求：太湖水岸、無(wú)錫首席高爾夫綠地景觀(guān)的高尚住宅；市場(chǎng)問(wèn)題：周邊設(shè)施尚缺、產(chǎn)品面向客層有限市場(chǎng)問(wèn)題：周邊設(shè)施尚缺、產(chǎn)品面向客層有限濱湖區(qū)濱湖區(qū)太湖錦園太湖錦園6161總建面總建面： 12.5萬(wàn)方占地面積：占地面積： 6萬(wàn)方容積率容積率：2.1均價(jià)：均價(jià)：15000元/平方米物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層、花園洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年4月總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：約1006戶(hù)裝修情況：毛坯裝修情況：毛坯整體定位英倫貴族莊園；

58、英式典型的庭院及街道空間，英倫莊園的超然世外氣氛客群情況本區(qū)域及周邊區(qū)域的中高端改善型客群，重視生活品味的都市新貴、投資者樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：紫金英郡二期伴山或?qū)⒂诿髂晟习肽旯_(kāi)，戶(hù)型89-190平米，均價(jià)預(yù)估13000-15000元/平米，現(xiàn)辦理銀卡，開(kāi)盤(pán)時(shí)享優(yōu)惠。產(chǎn)品分析：圍合式規(guī)劃，形成闊而不散的空間層次感；園林采用英式鄉(xiāng)村莊園自然流暢的設(shè)計(jì)手法產(chǎn)品分析：圍合式規(guī)劃，形成闊而不散的空間層次感；園林采用英式鄉(xiāng)村莊園自然流暢的設(shè)計(jì)手法客群定位：中高端改善型為主、重視生活品味客群定位：中高端改善型為主、重視生活品味 的都市新貴、投資者。的都市新貴、投資者。傳統(tǒng)英式住宅傳統(tǒng)英式住宅濱湖區(qū)濱湖區(qū)紫金英郡紫金

59、英郡6262典型圍合式布局，中心景觀(guān)面典型圍合式布局，中心景觀(guān)面積大，集中式大面積綠化積大，集中式大面積綠化項(xiàng)目外部景觀(guān)優(yōu)勢(shì)尚缺，在產(chǎn)品塑造上重視內(nèi)部景觀(guān)；規(guī)劃采用圍合式，體現(xiàn)英式莊園風(fēng)格項(xiàng)目外部景觀(guān)優(yōu)勢(shì)尚缺，在產(chǎn)品塑造上重視內(nèi)部景觀(guān)；規(guī)劃采用圍合式，體現(xiàn)英式莊園風(fēng)格傳統(tǒng)英式住宅，樓棟間布局較為緊湊，花園傳統(tǒng)英式住宅，樓棟間布局較為緊湊，花園洋房、小高層、高層由里而外依次分布，突洋房、小高層、高層由里而外依次分布，突顯英式莊園風(fēng)格顯英式莊園風(fēng)格濱湖區(qū)濱湖區(qū)紫金英郡紫金英郡6363典型戶(hù)型典型戶(hù)型：該：該255255戶(hù)型為花園洋房，彰顯尊貴；戶(hù)型為花園洋房，彰顯尊貴；朝南的朝南的270270大面

60、積觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、主臥八角窗臺(tái)設(shè)計(jì)為大面積觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、主臥八角窗臺(tái)設(shè)計(jì)為最主要亮點(diǎn)。最主要亮點(diǎn)。典型戶(hù)型典型戶(hù)型：該：該154154戶(hù)型為高層主力戶(hù)型；戶(hù)型為高層主力戶(hù)型；主臥八主臥八角式塔樓設(shè)計(jì)角式塔樓設(shè)計(jì)英倫風(fēng)十足，客戶(hù)認(rèn)同原因英倫風(fēng)十足，客戶(hù)認(rèn)同原因主要是入戶(hù)主要是入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)的大面積贈(zèng)送?；▓@、陽(yáng)臺(tái)的大面積贈(zèng)送。產(chǎn)品戶(hù)型段相對(duì)集中，多為產(chǎn)品戶(hù)型段相對(duì)集中，多為150-270150-270大戶(hù)型設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積較多；多有八角窗的塔樓設(shè)計(jì)大戶(hù)型設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積較多；多有八角窗的塔樓設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究1.1.城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)濱湖區(qū)濱湖區(qū)紫金英郡紫金英郡6464周邊環(huán)境較為吵雜客戶(hù)抗性客戶(hù)抗性英式鄉(xiāng)村莊園；耳熟能詳