青島市進入機會及李滄區(qū)舊村改造項目可行性研究報告(110頁

1、青島市進入機會及李滄區(qū)舊村改造青島市進入機會及李滄區(qū)舊村改造項目可行性研究報告項目可行性研究報告易居（中國）上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司易居（中國）上海克而瑞信息技術有限公司南京機構南京機構2009年年5月月1呈中南集團21.1.青島城市宏觀環(huán)境青島城市宏觀環(huán)境2.2.房地產市場概況房地產市場概況3.3.房地產發(fā)展趨勢房地產發(fā)展趨勢4.4.四地塊詳細解析四地塊詳細解析6.6.投資初步可行性結論投資初步可行性結論5.5.投資價值與風險評估投資價值與風險評估3強強西寧西寧貴陽貴陽銀川銀川蘭州蘭州烏魯木齊烏魯木齊哈爾濱哈爾濱?？诤？谀蠈幠蠈帩蠞咸艉秃铺睾艉秃铺厥仪f石家莊大連大連沈陽沈陽成

2、都成都重慶重慶天津天津深圳深圳廣州廣州北京北京福州福州合肥合肥長春長春廈門廈門南京南京寧波寧波鄭州鄭州青島青島西安西安長沙長沙南昌南昌武漢武漢杭州杭州上海上海昆明昆明城市競爭力城市競爭力房房地地產產可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αθ跞鯊姀妶蟾婵偨Y論一報告總結論一注：右圖為我司根據全國35個大中城市的統(tǒng)計數據，包括行業(yè)環(huán)境、市場基本面、市場發(fā)展面和發(fā)展協(xié)調面以及未來需求面5個一級指標，30個二級指標，通過層次分析法和因子分析法評價而成的結果。下同青島的城市競爭力與房青島的城市競爭力與房地產可持續(xù)發(fā)展?jié)摿禺a可持續(xù)發(fā)展?jié)摿幱谌€城市的較高水處于三線城市的較高水平，適宜進入。平，適宜進入。 在三線

3、城市當中，青在三線城市當中，青島住宅市場活躍程度島住宅市場活躍程度較高，而且由于城市較高，而且由于城市外向型經濟的跨越式外向型經濟的跨越式發(fā)展，未來城市經濟發(fā)展，未來城市經濟加速發(fā)展和人口快速加速發(fā)展和人口快速導入都為青島住宅和導入都為青島住宅和商業(yè)地產的開發(fā)增添商業(yè)地產的開發(fā)增添更加巨大的動力。與更加巨大的動力。與其它三線城市比較而其它三線城市比較而言，具備更高的投資言，具備更高的投資價值。價值。城市綜合競爭力城市綜合競爭力重慶重慶成都成都天津天津廣州廣州深圳深圳合肥合肥昆明昆明福州福州南昌南昌鄭州鄭州長沙長沙西安西安青島青島杭州杭州寧波寧波南京南京武漢武漢廈門廈門沈陽沈陽南寧南寧海口?？诤?/p>

4、和浩特呼和浩特石家莊石家莊長春長春大連大連濟南濟南蘭州蘭州哈爾濱哈爾濱太原太原貴陽貴陽銀川銀川西寧西寧烏魯木齊烏魯木齊上海上海強強弱弱強強住住宅宅市市場場投投資資機機會會北京北京報告總結論二報告總結論二5我們建議，我們建議，四地塊的拿地時序為：四地塊的拿地時序為：地塊地塊cc雙峰山李村河片區(qū)改造項目雙峰山李村河片區(qū)改造項目地塊地塊a a大棗園南嶺社區(qū)改造項目大棗園南嶺社區(qū)改造項目地塊地塊b b上王埠東王埠桃園改造項目上王埠東王埠桃園改造項目地塊地塊d d南王埠金水路片區(qū)改造項目南王埠金水路片區(qū)改造項目地塊c屬于青島cld規(guī)劃范圍，且環(huán)境資源得天獨厚。一旦項目形象能夠成功樹立，必將獲得豐厚收益。

5、地塊a順應青島北拓發(fā)展方向，周邊配套相對成熟，但周邊重污染環(huán)境短期難以改變。如果后期產品力凸顯，將能獲得較多的潛在客群，且可實現快速去化。地塊b區(qū)位良好，但地形地勢條件較差，且周邊大盤競爭激烈，近期入市風險較大。地塊d雖然可取得較高投資回報率，但市場成熟度偏低，如果出讓地價能夠控制在合理范圍，建議做為儲備地塊以期后續(xù)開發(fā)。地塊地塊cc投資回報投資回報50%50%風險程度風險程度1 12 23 34 4地塊地塊a a投資回報投資回報32%32%風險程度風險程度 地塊地塊b b投資回報投資回報33%33%風險程度風險程度 地塊地塊d d投資回報投資回報43%43%風險程度風險程度 投資回報風險程度

6、強強強強弱弱各地塊在報告下文中只簡稱編號61.1.青島城市宏觀環(huán)境青島城市宏觀環(huán)境2.2.房地產市場概況房地產市場概況3.3.房地產發(fā)展趨勢房地產發(fā)展趨勢4.4.四地塊詳細解析四地塊詳細解析6.6.投資初步可行性結論投資初步可行性結論part15.5.投資價值與風險評估投資價值與風險評估7part1青島城市宏觀環(huán)境青島城市宏觀環(huán)境青島是中國東部沿海中心城市，未來將打造山東半島群龍頭城市，李滄地處青島中心位置，未來將承接主城人口居住功能。李滄區(qū)內二、三產業(yè)相對發(fā)達，但與青島其它所轄區(qū)市李滄區(qū)內二、三產業(yè)相對發(fā)達，但與青島其它所轄區(qū)市相比，無論在經濟總量、居民收入等方面均處于比較落相比，無論在經濟

7、總量、居民收入等方面均處于比較落后的地位。后的地位。但商貿業(yè)一直是李滄區(qū)的優(yōu)勢產業(yè)。隨著“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，李滄西部將成為該區(qū)“擁灣發(fā)展”的主力。大交通的規(guī)劃大交通的規(guī)劃（軌道交通、快捷路網） 將縮短南北距離，緩解李滄區(qū)居民的出行難題，并拉動市民到李滄置業(yè)拉動市民到李滄置業(yè)。青島全市總人口761.56萬人，市區(qū)276萬人李滄人口46萬人（含11萬外來人口）全市2008年gdp增速17.16%，李滄區(qū)僅3.59%全市2008年房投增速15.73%，李滄區(qū)達51.42%李滄零售額增速與全市持平，為22%李滄人均可支配收入達到全市水平20464元青島城市發(fā)展戰(zhàn)略為“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”

8、李滄西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)中部打造青島北部商貿中心東部打造青島中央居住區(qū)交通規(guī)劃將對對城市擴容產生長遠影響魅力青島潛力李滄1城市概況城市概況自然地理：山優(yōu)海美自然地理：山優(yōu)海美, ,氣候宜人氣候宜人8青島市地處山東半島東南部，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤地處北溫帶季風區(qū)域，具有明顯的海洋性氣候特點?？諝鉂駶?，溫度適中，四季分明全市海岸線總長870公里，其中大陸岸線730公里，占山東省岸線的1/4，城市的三大特色城市的三大特色經濟經濟港口經濟、旅游經濟、海洋經濟無不依托于海洋港口經濟、旅游經濟、海洋經濟無不依托于海洋青島青島1城市概況城市概況城市地位：

9、東部沿海中心城市城市地位：東部沿海中心城市9中國重要的紡織、輕工、化工生產基地之一綜合經濟實力在全國城市中居第11位，在15個副省級城市中居第5位 2008年全市旅游總收入325.23億元，增21.11%，其中國內旅游總收入281.79億元，增長21.01%；國際旅游收入5.43億美元，增長23.57%。青島港全年列中國第五位礦石、原油等吞吐量列中國第一位口岸外向度口岸外向度75%75%，列中國第一位，列中國第一位 高速公路總里程全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之一青島市高速公路發(fā)展水平在全國同類城市中名列第一，并已初步達到發(fā)達國家水平。 城市 深圳 青島 佛山 寧波 中國名牌產品4

10、4444035中國馳名商標16 15 14 12 中國行業(yè)標志品牌11 7 7 5 奧帆基地奧帆基地第一海水浴場第一海水浴場國家歷史文化名城國家歷史文化名城/ /國際港口城市國際港口城市/ /濱海旅游度假城市濱海旅游度假城市中國14個沿海開放城市和8個國際會議城市之一1城市概況城市概況青島轄七區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島）五市（膠州、即墨、平度、膠南、萊西）。李滄區(qū)李滄區(qū)東鄰嶗山區(qū)，西瀕膠州灣，南與四方區(qū)相鄰，北與城陽區(qū)接壤，位于青島市中部，是青島城市中心是青島城市中心連接外界以及城市縱深發(fā)展的必連接外界以及城市縱深發(fā)展的必定選擇。定選擇。行政區(qū)劃：李滄是青島主城北大門行政區(qū)劃

11、：李滄是青島主城北大門市北區(qū) 29平方公里/54萬人 四方區(qū) 35平方公里/43萬人 嶗山區(qū) 389平方公里/19萬人 黃島區(qū) 277平方公里/ 32萬人城陽區(qū) 553平方公里/50萬人 李滄區(qū) 98平方公里/35萬人 市南區(qū)30平方公里/50萬人 1城市概況城市概況人口特征：李滄將承接主城人口居住功能人口特征：李滄將承接主城人口居住功能截至2008年末，全市戶籍總人口761.56萬人。其中市區(qū)276萬人，增長0.25%；五市(縣級)485.3萬人，增長0.6% 。人口自然增長率緩慢，僅人口自然增長率緩慢，僅1.731.73。李滄區(qū)李滄區(qū)現轄11個街道辦事處，126個社區(qū)居委會，面積98平方公

12、里，人口人口4646萬萬人（戶籍人口人（戶籍人口3535萬，流動人口萬，流動人口1111萬），區(qū)域內分布有大量的東北人和朝鮮族人，萬），區(qū)域內分布有大量的東北人和朝鮮族人，主要為分布在李村中小企業(yè)外來務工人員。主要為分布在李村中小企業(yè)外來務工人員。規(guī)劃到2020年，青島將建成超1200萬人口的超大城市，市區(qū)人口要達到550600萬人。未來將以導入外來人口為主。未來將以導入外來人口為主。 青島主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三區(qū)。而三區(qū)目前可供開發(fā)住宅用地較少。隨著青島“北拓、東進”的推進，以及李滄中央居住區(qū)的規(guī)劃，土地資源豐富的李滄將主要承土地資源豐富的李滄將主要承接其它三區(qū)人口

13、外擴的主城人口居住功接其它三區(qū)人口外擴的主城人口居住功能。能。1城市概況城市概況交通布局：立體路網，四通八達交通布局：立體路網，四通八達12：基本形成以高速公路和一級公路為骨干，二級、三級、四級等公路為補充，功能完善、層次分明的公路網絡體系。全市122個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）均實現了晴雨通車，通公路的行政村達到100%。：基本形成以膠濟、藍煙、膠黃、膠新鐵路為骨架的鐵路網絡體系。其中，膠濟鐵路是青島港通往腹地的主干道，膠新鐵路是我國東部沿海鐵路大通道的重要組成部分。：基本形成以青島港為核心，膠南大灣港、鰲山港為補充的港口體系。其中，青島港是我國能源運輸的樞紐和大宗散貨的集散中心、全國對外貿易的重要

14、口岸，是國家綜合運輸體系中的主樞紐港之一。：青島流亭機場是我國華東地區(qū)重要的干線。機場開通航線94條、年旅客吞吐能力787萬人次、年貨郵吞吐量11.6萬噸。青島與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿口岸。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地，也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。目前初步形成港口、鐵路、公路、航空并舉的對外交通網絡體系。目前初步形成港口、鐵路、公路、航空并舉的對外交通網絡體系。李滄李滄gdpgdp低速增長低速增長2005到2008年全市經濟發(fā)展較快，全市經濟發(fā)展較快，增速保持在17%以上，位居全國大中城市前列，gdp的增長主要來自大量基建投資、旅游業(yè)

15、以及日韓資投資的純勞動密集型加工制造業(yè)等，高附加值的服務業(yè)（如金融、高新it技術）發(fā)展則相對緩慢。而李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū), , 以利潤較低的重工業(yè)企業(yè)為主以利潤較低的重工業(yè)企業(yè)為主, , 2008年受全球經濟下滑、市場需求不足等諸多因素影響，工業(yè)生產增速呈現回落走勢。國際大環(huán)境影響下，gdp低速增長，預計隨著十大行業(yè)經濟刺激計劃的落實，以及2009年城市基礎建設的大力投入，gdp將得到很大提升。132宏觀經濟宏觀經濟李滄四大工業(yè)集團：青島汽車青島堿業(yè)鋼鐵集團青島石化142宏觀經濟宏觀經濟近年來，李滄的房地產市場投資力度明顯加大，特別是20082008年投資額增幅

16、明顯，在全市的比重也在逐年投資額增幅明顯，在全市的比重也在逐年增加年增加。房投力度：李滄房投增長明顯房投力度：李滄房投增長明顯零售額：李滄增速與全市持平零售額：李滄增速與全市持平社會消費品零售總額連續(xù)三年增幅上漲，李滄的增速高于全市總體水平。在經濟增速放緩的大背景下，青島市社會消費品零售總額卻穩(wěn)步增長，可見消費者對后市經濟仍然充滿信心，這對商業(yè)地產的發(fā)展是個重大利好對商業(yè)地產的發(fā)展是個重大利好。商貿業(yè)一直是李滄區(qū)的相對優(yōu)勢產業(yè)。商貿業(yè)一直是李滄區(qū)的相對優(yōu)勢產業(yè)。李村商圈的維客、北方國貿、利客來多年位列青島十大零售企業(yè)銷售額排行榜。152宏觀經濟宏觀經濟162宏觀經濟宏觀經濟可支配收入：李滄增速

17、高于全市水平可支配收入：李滄增速高于全市水平李滄的居民可支配收入目前基本達到青島全市平均水平李滄的居民可支配收入目前基本達到青島全市平均水平，未來消費潛力較大。青島作為山東省經濟發(fā)展的龍頭、全力打造半島城市群龍頭城市，未來隨著工業(yè)化程度的進展，大量產業(yè)工人將成為青島購房的主要潛在客群大量產業(yè)工人將成為青島購房的主要潛在客群。3城市規(guī)劃城市規(guī)劃總體規(guī)劃：環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展總體規(guī)劃：環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展立足環(huán)膠州灣地區(qū)發(fā)展，構建以環(huán)膠州區(qū)域為核心圈層，以即墨、膠州、膠南為內圈層，以萊西、平度為外圈層的擁灣發(fā)展格局，并以中心城區(qū)為核心，沿三條區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展軸（往濟南、煙臺、日照三個方向）對更廣闊的地區(qū)形

18、成經濟輻射，形成全省“一體兩翼”和海洋經濟戰(zhàn)略格局的核心圈層，著力推進山東半島區(qū)域一體化進程。萊西平度即墨膠州膠南18四方、李滄至城陽環(huán)灣區(qū)域四方、李滄至城陽環(huán)灣區(qū)域積極實施老工業(yè)區(qū)的產業(yè)轉型和空間重組，按照多組團、緊湊式、疏密相間的復合規(guī)劃理念，升級換代都市產業(yè)，建設以高端生活性服務業(yè)、都市工業(yè)、總部經濟、文化創(chuàng)意產業(yè)、海上旅游為主體功能，集工、商、住一體的現代化濱海城市集工、商、住一體的現代化濱海城市組團。組團。目前，李滄西部的新客站及周邊片區(qū)李滄西部的新客站及周邊片區(qū)的詳規(guī)已經出臺，將開展工礦企業(yè)的搬遷改造，打造集金融、打造集金融、辦公、商務、物流、餐飲等服務業(yè)于一體的區(qū)域辦公、商務、物

19、流、餐飲等服務業(yè)于一體的區(qū)域核心區(qū)。核心區(qū)。相關閱讀：李滄西部將成為該區(qū)擁灣發(fā)展主力相關閱讀：李滄西部將成為該區(qū)擁灣發(fā)展主力3城市規(guī)劃城市規(guī)劃四方、李滄至城陽環(huán)灣區(qū)域四方、李滄至城陽環(huán)灣區(qū)域“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，使李滄從青島的戰(zhàn)略的實施，使李滄從青島的“后院后院”走向走向“前廳前廳”，成為大青島核心圈中最具潛力的活力城區(qū)成為大青島核心圈中最具潛力的活力城區(qū)交通規(guī)劃：對城市擴容產生長遠影響交通規(guī)劃：對城市擴容產生長遠影響193重慶路將建設貫穿市區(qū)南北的快速公交系統(tǒng);青銀高速李滄收費站將北移至城陽區(qū)，與環(huán)膠州灣高速公路一起打造成市區(qū)快速內環(huán)。2020年之前將建成m2、

20、m3、m1地鐵，2020年之前將建成的m2、m3、m1地鐵，將在李滄的中西部設立多個站點。在整體城市形象和市民居住環(huán)境方面，明顯的南北差距一直是阻礙市民到李滄置明顯的南北差距一直是阻礙市民到李滄置業(yè)的門檻，青島大交通框架戰(zhàn)略的實施將成為破解這一困局的關鍵業(yè)的門檻，青島大交通框架戰(zhàn)略的實施將成為破解這一困局的關鍵。m2m2：一期（：一期（2009200920142014）m3m3：二期（：二期（2013201320172017） （北到金水路）（北到金水路）m1m1： 三期（三期（2016201620202020）四橫三縱快速路網四橫三縱快速路網軌道交通建設規(guī)劃軌道交通建設規(guī)劃城市規(guī)劃城市規(guī)劃2

21、0西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)西部是擁灣發(fā)展的橋頭堡，膠州灣東岸核心商務區(qū)將從這里崛起。中部打造青島北部商貿中心中部打造青島北部商貿中心中部有上百年歷史的李村大集，商業(yè)文化積淀厚重，是青島的北部商貿中心。東部打造青島中央居住區(qū)東部打造青島中央居住區(qū)東部有市區(qū)僅有的一片可供大規(guī)模開發(fā)的土地，將建成青島的中央居住區(qū)。3城市規(guī)劃城市規(guī)劃李滄規(guī)劃：兩區(qū)一心李滄規(guī)劃：兩區(qū)一心abcd21相關閱讀：李滄西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)相關閱讀：李滄西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)3城市規(guī)劃城市規(guī)劃建設中部區(qū)域主要是指重慶路以東、青銀路以西（圖中紅色框架內），人口約15萬人，面積約26平

22、方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片區(qū)除外）、李村、浮山路4個街道辦事處。相關閱讀：李滄中部打造青島北部商貿中心相關閱讀：李滄中部打造青島北部商貿中心3城市規(guī)劃城市規(guī)劃：重點發(fā)展金融、會展、總部經濟等高端服務業(yè)，努力建成集商務、旅游、服務于一體的現代化商務區(qū)。：全力建設鞋帽、服裝、高檔家具、文化產品專業(yè)規(guī)模市場，打造立足青島、輻射半島城市群的專業(yè)消費市場群。結合東李舊村改造，在九水東路兩側，建設東李特色商業(yè)街區(qū)。abcd：重點發(fā)展商務商貿、金融保險、餐飲娛樂業(yè)，打造綜合購物、餐飲娛樂、文化休閑、商務辦公四大功能區(qū)。：大力發(fā)展現代物流業(yè)。結合青島火車新客站拆遷改造，建設（鮮、干）海產品、服裝、

23、嶗山土特產品、特色小商品、特色餐飲五大街區(qū)。滄口飛機場地塊建成集商貿、文化、服務機構以及商務辦公酒店、公寓、居民樓等為一體的青島北部中央商住區(qū)。地塊a及b的青銀高速以西部分位于此片區(qū)規(guī)劃范圍。1736425規(guī)劃區(qū)域西起308國道（黑龍江路）和青銀高速，東至嶗山區(qū)界松嶺路一線，橫跨25個村莊，現住人口3萬多人，改造后可以容納30萬人。cld占地34平方公里，建設用地面積約18平方公里。在未來的8到10年內形成一個，總投資160億元、總建筑面積約500萬平方米、吸納20萬外來居民的“巨無霸街區(qū)”，成為市區(qū)北部最適宜發(fā)展和安居的新城區(qū)。23相關閱讀：李滄東部打造青島中央居住區(qū)相關閱讀：李滄東部打造青

24、島中央居住區(qū)3城市規(guī)劃城市規(guī)劃規(guī)劃中的青島中央居住區(qū)分為7個片區(qū)1.青島休閑商住區(qū)2.銀路東環(huán)山居住區(qū)（地塊b部分）3.工業(yè)片區(qū)4.雙峰山片區(qū)（地塊c）5.虎山片區(qū)6.金水路片區(qū)7.天水路片區(qū)（地塊d）b地塊地塊c地塊地塊d地塊地塊地塊b的青銀高速以東部分，及地塊c、d都屬于此片區(qū)規(guī)劃范圍。241.1.青島城市宏觀環(huán)境青島城市宏觀環(huán)境2.2.房地產市場概況房地產市場概況3.3.房地產發(fā)展趨勢房地產發(fā)展趨勢4.4.四地塊詳細解析四地塊詳細解析6.6.投資初步可行性結論投資初步可行性結論part25.5.投資價值與風險評估投資價值與風險評估25part2 受居住環(huán)境、交通條件等因素的影響，李滄產品

25、的單價、總價始終處于市內四區(qū)梯次房價的末端?？傮w來看，中低價位的中小戶型房源即剛性需求的釋放成為支撐李滄市場活躍的主力?？驮赐鈦砘?、年輕化將成為區(qū)域客源變化的必然趨勢。從板塊來看，四方跟李滄區(qū)的房價相對比較低，客戶地位相對重合，未來沖擊較大。本次中南的四個項目的開發(fā)未來將直接與綠城、偉業(yè)兩個百萬大盤短兵相接，在共同炒熱、炒熟區(qū)域市場的競合當中，通過產品細分市場的錯位競爭搶奪客戶資源是投資成敗之關鍵。大盤競爭，錯位求生2008年青島市投資與建設規(guī)模：房地產開發(fā)投資額年增15.7%施工面積3074.7萬平米，竣工面積657.3萬平米2008年李滄住宅市場交易數據：成交面積42萬 ，現有市場規(guī)模不大

26、；成交均價4678元，增幅7.8%，增幅水平不高；成交主力總價為60萬以下成交主力單價為6000以下成交主力戶型為二房成交主力面積80-100平方米競爭環(huán)境方面：四方與李滄目前客重合度高，需有效引導李滄成為青島百萬大盤聚集地，規(guī)模優(yōu)勢明顯外地大鱷提升市場形象，為豐富產品線奠定基礎2008年李滄土地供應成交31.32萬平米首次置業(yè)為主，檔次偏低；1開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模開發(fā)投資開發(fā)投資平穩(wěn)增長平穩(wěn)增長26青島市房地產投資增長速度在05年達到最高峰之后，房地產開發(fā)投資額增速減緩，但依然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。施工面積增速漸緩，竣工面積保持平穩(wěn)施工面積增速漸緩，竣工面積保持平穩(wěn)271開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模03年開始，

27、青島房地產施工面積逐年增長，但增速漸緩；竣工面積基本保持平穩(wěn)。282土地市場土地市場05-0805-08土地供應與成交土地供應與成交總體來看，青島市土地市場供應和需求較為平衡李滄區(qū)從05年開始土地供應明顯加快，出現了短暫的供大于求狀態(tài)，之后則出現了明顯的供不應求的反超現象，0808年供求關系達到平衡年供求關系達到平衡。李滄土地供需基本平衡李滄土地供需基本平衡293住宅住宅市場市場06-0806-08住宅成交面積及增長率住宅成交面積及增長率縱觀2006-2008年市內四區(qū)成交面積，整體呈現先升后降的趨勢，2006年市內四區(qū)住宅成交面積為104.1593萬，2007年同比上漲41.3%，達成交面積

28、最高峰147.1679萬，2008年成交量同比下降21.2%，達115.9290萬，略高于2006年水平。李滄區(qū)住宅整體表現平穩(wěn)，李滄區(qū)住宅整體表現平穩(wěn)，20062006年成交面積為年成交面積為32.882732.8827萬、萬、20072007、20082008年成交面積年成交面積均保持在均保持在4242萬左右。萬左右。從李滄在四區(qū)的占比來看，2008年增幅較大，李滄房市嶄露頭角。2008年李滄區(qū)住宅成交面積42萬 ，與往年持平303住宅住宅市場市場06-08住宅成交均價及增長率縱觀2006-2008年市內四區(qū)住宅市場成交均價，成交均價整體走勢為先升后降，2006年成交均價為6303元/，2

29、007年成交均價同比上漲11.8%至7048元/，2008年成交均價又同比下降3.6%至6794元/。李滄區(qū)2006-2008年成交均價較為平穩(wěn)，價格增幅100-300元/。尤其在20082008年在青島市年在青島市內四區(qū)整體均價下降的前提下，李滄區(qū)住宅成交均價卻同比上漲內四區(qū)整體均價下降的前提下，李滄區(qū)住宅成交均價卻同比上漲300300元元/ /左右。左右。2006、2007、2008年李滄區(qū)住宅成交均價分別為4427元/、4338元/、4678元/.2008年李滄區(qū)住宅成交均價4678元，增幅7.8%31住宅住宅市場市場305-0805-08年住宅成交總價段年住宅成交總價段從成交總段途圖中

30、我們可以看出，青島市住宅成交總價集中在40-60萬元/套之間，占比59%，其次為60-80萬元/套占到總體的17%;李滄區(qū)成交總價則集中在40萬元/套以下，這主要是受政策房總價低的拉動，40-60萬元的主力總價也是李滄區(qū)的第二主力總價，占比28%。李滄區(qū)成交主力總價為李滄區(qū)成交主力總價為6060萬以下萬以下32住宅住宅市場市場305-0805-08年住宅成交價格段年住宅成交價格段從上表可以看出，市內四區(qū)成交主力價格段為6000元/平方米以下，占比59%，其中5000-6000元占比最多為30%，其次為6000-8000元價格區(qū)間，占比23%，8000-10000元價格區(qū)間占比僅為8%。李滄區(qū)成

31、交主力價格段為6000元占比87%，而小于4000元的占到總體的40%，這主要是受政策房銷售的影響，其次5000-6000元占27%， 4000-5000元占到21%，均為該區(qū)域銷售的主力價位。李滄區(qū)成交主力單價為李滄區(qū)成交主力單價為60006000以下以下33住宅住宅市場市場305-0805-08年住宅成交戶型段年住宅成交戶型段從上表可以看出，青島市內四區(qū)成交戶型二房占比最高為62%，其次為三房占比28%，一房占比7%。李滄區(qū)成交主力戶型降序排列分別為二房、三房、一房，占比分別為74%、18%、5%。李滄區(qū)二房占比超過市內四區(qū)二房所占比例。李滄區(qū)二房占比超過市內四區(qū)二房所占比例。李滄區(qū)成交主

32、力戶型為二房李滄區(qū)成交主力戶型為二房34住宅住宅市場市場306-0806-08年住宅成交面積段年住宅成交面積段李滄區(qū)面積80-10080-100平方米戶型成交量占到平方米戶型成交量占到68%68%，四區(qū)為50%100-120平方米戶型占到市內四區(qū)成交比例的18%，而李滄區(qū)僅9%。李滄區(qū)成交主力面積李滄區(qū)成交主力面積80-100平方米35住宅銷售均價（元/） 2008年7月2008年8月2008年9月200年10月 2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月 市南區(qū)141131908212056133501175217099118211134013789 市北區(qū)7

33、13475768830781376367816712181208282四方區(qū)650765445964621967426553655470286905李滄區(qū) 535159965738565755425672565863886096四城區(qū) 均價741281877855773574758781828785718761相關閱讀：李滄區(qū)是主城四區(qū)價格盆地相關閱讀：李滄區(qū)是主城四區(qū)價格盆地受居住環(huán)境、交通條件等因素的影響，李滄區(qū)產品的單價、總價始終處于市內四區(qū)梯次房價的末端。從青島市商品住宅排行榜可以看出熱銷樓盤主要呈現以下特征：大品牌大品牌綠城理想之城、萬科四季花城、萬達39克拉等品牌開發(fā)商以項目優(yōu)越的

34、品質贏得消費者認可；低總價、中小戶型低總價、中小戶型百通馨苑、興隆花園、魯岳夢境江南等中小戶型、低總價的優(yōu)勢熱銷；降價多降價多頤中高山、嘉合新興等主要由于近期大幅降價促銷，促進了項目的銷售；準現房準現房良辰美景即買即住，減少了購房的過渡成本。36排名排名項目名稱項目名稱區(qū)域區(qū)域成交面積成交面積( () )成交套數成交套數成交金額成交金額( (元元) )備注備注1綠城理想之城李滄區(qū)68270.41486415192400兩年預熱期、品牌開發(fā)商、產品2百通馨苑李滄區(qū)57081.83664318714752小戶型、總價低、良好的口碑3海岸陽光四方區(qū)33817.07392192246600中小戶型、低

35、總價4頤中高山市南區(qū)27521.3299261573700針對小高層小戶型推出特價房5興隆花園四方區(qū)25687.26245171347400中小戶型、產品稀缺性6萬科四季花城即墨市23625.7222593606220品牌開發(fā)商、產品7萬達39克拉市北區(qū)21847.41276204421700中小戶型、區(qū)位、品牌8良辰美景市北區(qū)19465.76161163342700準現房相關閱讀：相關閱讀：20082008年青島熱銷樓盤主要特征年青島熱銷樓盤主要特征374主城板塊分布特征主城板塊分布特征競爭環(huán)境競爭環(huán)境板塊板塊單價單價總價總價產品和戶型產品和戶型消化速度消化速度客戶特征客戶特征海岸線板塊（城

36、市住宅）一線海景25000-30000元大于900萬別墅為主，大于300平；輔以高端公寓供應較少，多數屬于尾盤，10-20套/月；復合性大盤開盤集中成交能實現100套/月國外或者外地財富階層二線海景16000元300-600萬多層和小高層為主；大于150平青島財富階層三線海景12000元200-300萬小高層和高層為主；120-160平青島準財富階層市南區(qū)板塊（除沿海一線）9000-11000元60-140萬小高層和高層為主；60-160平，主力120平15-40套/月中產階層為主，少量準財富階層市北區(qū)板塊從南到北，遞減效應明顯：10000-8000-6000元60-100萬多層、小高層；80

37、-110平，主力85平120套遞減到30套準財富階層為主，少量中產階級四方區(qū)板塊8000-7500-5000元40-80萬多層、小高層；主力戶型80-100套二戶型為主50-80套/月區(qū)域目前在售樓盤數量較少中低收入階層（拆遷、低端改善等剛性需求）李滄區(qū)4500-5000-650040-60萬多層、小高層；主力戶型80-100套二戶型為主70-90套/月中低收入階層：首次置業(yè)人群，以及拆遷、低端改善等剛性需求嶗山區(qū)（除沿海一線）9000-8000-7500元60-120萬小高層和高層為主：100-120平80-100套/月城市中產+富裕工薪階層城陽主城區(qū)板塊兩極分化嚴重普通住宅3000-500

38、0元；高端住宅6000-8000元50-100萬小高層、高層、多層均有，小高層為主；80-180平，主力120-14080-100套/月城陽地緣性客戶+部分城市中產階層+韓國投資客四方跟李滄區(qū)的房價相對比較低，四方跟李滄區(qū)的房價相對比較低，客戶地位相對重合，沖擊也很大?？蛻舻匚幌鄬χ睾?，沖擊也很大。38李滄區(qū)將成為集生活居住、文化科技、旅游休閑、商貿商住生活居住、文化科技、旅游休閑、商貿商住于一體的現代化新城李滄樓市正朝著市區(qū)最適宜發(fā)最適宜發(fā)展和居住居住的新城區(qū)的方向大步邁進4李滄區(qū)樓盤發(fā)展歷程李滄區(qū)樓盤發(fā)展歷程競爭環(huán)境競爭環(huán)境394外地知名開發(fā)商項目介紹外地知名開發(fā)商項目介紹競爭環(huán)境競爭環(huán)境

39、開發(fā)開發(fā)商商開發(fā)樓盤開發(fā)樓盤位置位置首次開盤時間及報價首次開盤時間及報價基本指標基本指標項目特色項目特色市場效果及影響力描述市場效果及影響力描述萬科萬科魅力之城城陽區(qū)2007-05-1，7400-8600元/建面38.0萬容積率1.90社區(qū)配套齊全，綜合性大型商業(yè)設施及各具特色的小型商業(yè)，在社區(qū)內廣泛設置的泛會所休閑娛樂設施。2009年3月份銷售144套，09年1季度月均成交87套保利保利百合花園四方區(qū)2009-3-28，起價5080元/建面22.9萬容積率3.40現代簡約的德式建筑風格；利用內部坡地優(yōu)勢，打造坡地立體園林景觀。70-90平米兩居、三居親情社區(qū)。開盤當天去化400余套，銷售額近

40、2億元萬達萬達39克拉市北區(qū)2008-9-7，起價9000元/建面30.7萬容積率7.00集合大型shopping mall、五星酒店、住宅、公寓、室內步行街等建筑形態(tài)于一體的城市綜合體。新的市北區(qū)地標。綠城綠城理想之城李滄區(qū)2008-7-30日，6400-8600元/建面20.9萬容積率1.63地中海風情西班牙式和意大利式的風格建筑。多層以四層為主，局部五層或三層，是綠城理想之城獨有的產品特色。2008年8月成交287套寶龍寶龍國際社區(qū)城陽2007-7-28，住宅3900-6250元/建面17.0萬容積率1.50城市綜合體，地理位置優(yōu)越，產品功能定位完善。月均去化50套左右中海中海銀海一號市

41、南區(qū)2009-4-5，起價9500元/建面23.5萬容積率3.96高層及高層圍合近2萬平方米中央花園，戶型面積約90-205，最大接近100米超寬樓間距。開盤當天累計認購380余套房源，總認購金額5億元404競爭環(huán)境競爭環(huán)境李滄百萬大盤介紹李滄百萬大盤介紹樓盤名稱樓盤名稱綠城理想之城綠城理想之城偉東幸福之城偉東幸福之城出讓時間2007-3-29開發(fā)商青島綠城華川置業(yè)偉東置業(yè)地塊位置李滄區(qū)李滄區(qū)取地總價35.28億23.84億樓面地價12601703容積率1.632.2建筑面積280萬平140萬平動工時間2007-8-22009-4-22項目配套商業(yè)面積一期7310平米20萬平米開發(fā)物業(yè)型態(tài)多層

42、、小高層小高層，高層銷售均價均價6600均價5400綠城、偉業(yè)的兩個項目都在李滄cld片區(qū)且位置接近，未來周邊地區(qū)競爭激烈411.1.青島城市宏觀環(huán)境青島城市宏觀環(huán)境2.2.房地產市場概況房地產市場概況3.3.房地產發(fā)展趨勢房地產發(fā)展趨勢4.4.四地塊詳細解析四地塊詳細解析5.5.投資價值與風險評估投資價值與風險評估6.6.投資初步可行性結論投資初步可行性結論part342part3房地產發(fā)展趨勢房地產發(fā)展趨勢預計2009年青島房地產市場將逐漸走出低谷，供應量將大幅提升、成交量也會逐漸回暖，但整體市場存量較高，而李滄存量最少。區(qū)域內整體房價將保持平穩(wěn)，低開平開將成為新開樓盤普遍的價格策略，個別

43、熱銷樓盤會出現小幅上揚。每年近百萬政策房的不斷推出，將擠壓本地大量的剛性需求。政府主導，房價平穩(wěn)政府主導，房價平穩(wěn)預計09年市內四區(qū)商品房上市量約146.31萬平米商品房成交總量約為103.65萬平米市南區(qū)房價下跌壓力大市北區(qū)小盤將主導市場四方區(qū)未來競爭加劇李滄區(qū)價格保持平穩(wěn)李滄區(qū)近期可供應總建面積達434.67萬米青島四區(qū)近三年每年提供近百萬保障住房五大政策支持居民購房山東限制青島地塊出讓規(guī)模不得20公頃供應量：仍將穩(wěn)步增長供應量：仍將穩(wěn)步增長2008年的土地成交量較07年出現小幅上揚，0909年開盤項目將略多于年開盤項目將略多于0808年年預計預計0909年市內四區(qū)商品房上市量約為年市內四

44、區(qū)商品房上市量約為146.31146.31萬平方米，較萬平方米，較0808年增長年增長28%28%左右左右各年的一季度是房地產交易傳統(tǒng)淡季，但由于很多原本打算08年末開盤的項目延遲到09年上市，預計2009年一季度新增供應量將高于08年四季度；09年二、三季度，入市項目開始逐漸增多，到9、10月份達到一個高峰，但由于部分謹慎開發(fā)商持觀望態(tài)度，將項目推遲至09年四季度開盤，故09年四季度新增供應量仍然會處在一個較高的位置。43【數據說明】：0909年供應量根據年供應量根據0808年在建項目和成交土地的情況預測年在建項目和成交土地的情況預測0909年市場新增供應量。年市場新增供應量。1走勢預測走勢

45、預測成交量：相對低迷，逐漸回暖成交量：相對低迷，逐漸回暖預計預計0909年青島市內四區(qū)全年商品房成交總量約為年青島市內四區(qū)全年商品房成交總量約為103.65103.65萬平米萬平米全年成交總量呈回暖態(tài)勢，預計隨著市場回暖、需求釋放，全年月均銷售量維持全年月均銷售量維持8 8萬平米左右萬平米左右成交量變動原因：成交量變動原因：09年一季度由于受宏觀經濟走弱、國內樓市蕭條以及市場觀望的影響，市場成交量仍呈低迷狀態(tài)，但在開發(fā)商主動降價促銷和政策利好的帶動下，09年一季度市場同比08年會有較大的增長；09年中后期，由于各種救市政策效果相繼顯現、宏觀環(huán)境趨好、熱銷戶型的供應量增加以及五一旺季和金九銀十的

46、到來，致使需求受到刺激并逐漸釋放，預計成交量將會大幅增加。441走勢預測走勢預測市區(qū)（住宅）市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)現存套數（套）5578514334222351現存面積（萬）63.0150.3834.7923.742消化速度消化速度青島市內四區(qū)住宅存量李滄最小青島市內四區(qū)住宅存量李滄最小截止到2009.04.29，青島四區(qū)供應總套數1649416494套套(約171.92171.92萬萬)，李滄區(qū)在售樓盤3030個個，總共套數23512351套套(約23.7423.74萬萬)，供應套數僅占整個青島供應量的14%14%，就目前供應來說，李滄區(qū)存量最小。46隨著市南區(qū)舊城改造工作的不斷落實，以及

47、銀海一號、錦繡華城等大體量住宅項目的推出，預計09年市南區(qū)市場供應量將比08年出現較大幅度增長；同時由于國家針對二套房的調控政策仍未松綁和股市大幅下挫導致人們財富縮水，而市南區(qū)多以投資型和改善性產品為主，因此當前市場積累了大量的可售房源未能去化。按照2008年下半年月平均的去化速度，09年市場存量需54個月才能全部銷售完成，未來房價下跌的壓力和項目去化壓力較大。2消化速度消化速度市南區(qū)：房價下跌壓力大市南區(qū)：房價下跌壓力大47市北區(qū)未來供應量相對較少，現市北區(qū)在售項目未來已無可推案面積，但08年市北區(qū)共成交6塊土地，全部為住宅或綜合用地，預計6項目均會于09年內開盤，將帶來一定的市場供應量。由

48、于項目以小體量為主，09年供應量很難超越08年水平。按照2008年下半年月平均的去化速度，市北區(qū)09年市場存量全部銷售完成需要28個月，在市內四區(qū)中去化周期最短，去化壓力較小。從數據上看，2009年市北區(qū)項目供應量和去化周期均在合理水平，且供應項目體量較小，開發(fā)商沒有太大資金壓力。預計2009年市北區(qū)房價下行空間非常有限，部分項目由于周邊基礎設施的改善住宅價格將平穩(wěn)上漲。2消化速度消化速度市北區(qū)：小盤將主導市場市北區(qū)：小盤將主導市場48四方區(qū)西部大批工廠遷址，騰出大量建筑用地，一批體量大、品質高的住宅項目如保利百合花園、海信錦繡海岸、恒錦世家等將會陸續(xù)進入市場，預計2009年四方區(qū)供應量將比0

49、8年出現大幅度增長。按照2008年下半年月平均的去化速度，四方區(qū)09年市場存量全部銷售完成需要55個月以上，僅從數據來看，市場去化壓力較大。但是知名開發(fā)商的進駐和政府對基礎設施的大力投入，勢必會極大改善四方區(qū)的居住環(huán)境，并且四方區(qū)現在售項目房價多在5000-7000元/平米之間，價格適中，將吸引更多具有剛性需求的初次置業(yè)者的關注，市場供求關系有望改善。四方區(qū)未來樓市風險與機遇并存，但市場觀望氛圍猶在，另外由于供應量短期內急增勢必造成競爭加劇，而且消費者對新的熱點區(qū)域認知有個過程，預計2009年四方區(qū)房地產市場去化壓力較大，不排除個別樓盤采取降價策略加速去化，但房價下行的空間較小。2消化速度消化

50、速度四方區(qū)：未來競爭加劇四方區(qū)：未來競爭加劇49李滄區(qū)未來供應量居市內四區(qū)之首，李滄區(qū)金水路周邊定位于中央居住區(qū)，多個大盤聚集于此，2009年偉東幸福之城、綠城理想之城二期相繼開盤，預計09年李滄區(qū)市場供應量將比08年出現較大幅度增長；按照2008年下半年月平均的去化速度，李滄區(qū)09年市場存量全部銷售完成需要30個月，去化壓力適中。經過多年的努力，李滄區(qū)特別是金水路周邊作為中央居住區(qū)已經被大多數購房者認可，2009年李滄區(qū)由于供應量的拉動成交量將會出現反彈，預計各主要開發(fā)商仍然會堅持低開平走的價格策略，價格將保持平穩(wěn)。2消化速度消化速度李滄區(qū)：價格保持平穩(wěn)李滄區(qū)：價格保持平穩(wěn)50李滄區(qū)近期供應

51、達李滄區(qū)近期供應達434.67434.67萬平米萬平米李滄區(qū)即將推出李滄區(qū)即將推出土地信息土地信息（含雙改項目）（含雙改項目）3李滄預測李滄預測名稱占地面積容積率總建面積樓面價格鄭莊項目61萬m21.56約95萬m21480大棗園、南嶺項目84.1萬m22.18183萬m2尤家改造項目15.6萬m21.828萬m2李家庵村改13萬m21.417.5萬m21590灣頭舊村改造項目79.4萬m21.4111.17萬m2灣頭灣頭尤家尤家鄭莊鄭莊大棗園大棗園南嶺南嶺(a地塊地塊)李家李家庵庵bcd五項政策支持購房五項政策支持購房2008年11月15日，青島市關于支持居民購買住房的意見正式出臺。（政策執(zhí)

52、行時間從2008年11月1日至2009年12月31日）514產業(yè)政策產業(yè)政策五項新政針對首次置業(yè)或初次改善人群，五項新政針對首次置業(yè)或初次改善人群，通過降低稅費、提高公積金貸款額度等手段來釋放該類消費者的購房需求。通過降低稅費、提高公積金貸款額度等手段來釋放該類消費者的購房需求。類別內 容調標準調整普通商品住房認定標準。144m2以下，容積率1.0以上認定為普通商品住宅（此前120平方米以上）降首付購買自住商品房和二手住房的。商品住房最高可貸40萬元，公積金貸款最低首付比例20%。二手房最高可貸25萬元，公積金貸款最低首付比例30%降契稅個人首次購買90平方米以上144平方米以下普通住房的，契

53、稅率為1.5%（此前為3%）免營業(yè)稅個人轉讓自用家庭唯一生活住房，一年內又購房，個人不負擔營業(yè)稅及附加和個人所得稅個人將購買過超過2年的商品住房，二手住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅及附加擴對象一戶家庭中以18周歲以上子女名義購買住房的，可比照手套住房貸款政策執(zhí)行52市內四區(qū)年度目標廉租房（套均50m2內）經適房（套均65m2內）限價房（套均75m2內）套數（套）面積（m2） 套數（套）面積（m2） 套數（套）面積（m2）2008年3000 15萬500032.5萬670050萬2009年3000 15萬500032.5萬670050萬2010年3000 15萬500032.5萬670050萬

54、累計900045萬1500097.5萬20100150萬青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃(20082010(20082010年年) )李滄區(qū)是青島市經濟適用房集中供應區(qū)域，目前區(qū)域經濟適用房、限價房價李滄區(qū)是青島市經濟適用房集中供應區(qū)域，目前區(qū)域經濟適用房、限價房價位在位在32003200元元42464246元平方米。元平方米。每年近100萬保障住房的上市將對居民的住房剛性需求帶來不小沖擊。4產業(yè)政策產業(yè)政策保障房政策沖擊銷售市場保障房政策沖擊銷售市場53二八年九月十六日，山東省政府公布關于推進土地節(jié)約集約利用的實施意見其中規(guī)定，濟南、青島主城區(qū)房地產開發(fā)用地每宗不得超過濟南、青島

55、主城區(qū)房地產開發(fā)用地每宗不得超過2020公頃公頃，其他省轄市主城區(qū)不得超過15公頃，其他地區(qū)不得超過10公頃，土地出讓前要制定控制性詳細規(guī)劃和土地供應方案，明確容積率、綠地率和建筑密度等。此舉旨在防止地塊規(guī)模過大，開發(fā)商囤積土地對我們開發(fā)單位來說，要與相關政府部門建立良好的戰(zhàn)略合作關系對我們開發(fā)單位來說，要與相關政府部門建立良好的戰(zhàn)略合作關系4產業(yè)政策產業(yè)政策限制地塊出讓規(guī)模限制地塊出讓規(guī)模541.1.青島城市宏觀環(huán)境青島城市宏觀環(huán)境2.2.房地產市場概況房地產市場概況3.3.房地產發(fā)展趨勢房地產發(fā)展趨勢4.4.四地塊詳細解析四地塊詳細解析5.5.投資價值與風險評估投資價值與風險評估6.6.投

56、資初步可行性結論投資初步可行性結論part4四地塊詳細解析四地塊詳細解析abcd總用地面積總用地面積9898萬平方米萬平方米地上總建面積地上總建面積180180萬平米左右萬平米左右容積率容積率1.861.86物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)小高層為主小高層為主總用地面積總用地面積106.7106.7萬平方米萬平方米地上總建面積地上總建面積200200萬平米左右萬平米左右容積率容積率1.61.6物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)低密度住宅、小高層低密度住宅、小高層總用地面積總用地面積111.6111.6萬平方米萬平方米地上總建面積地上總建面積125125萬平米左右萬平米左右容積率容積率1.321.32物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)低密度住宅，

57、多低密度住宅，多層，小高層層，小高層總用地面積總用地面積238238萬平方米萬平方米地上總建面積地上總建面積340340萬平米左右萬平米左右容積率容積率1.481.48物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)多層，小高層多層，小高層四地塊均為四地塊均為占地占地100萬平米左右或以上大盤萬平米左右或以上大盤地塊綜述地塊綜述地塊位置與經濟指標（預估）地塊位置與經濟指標（預估）1abcd重慶路城市快速干道，未來還建設高架橋和快速公交市內及區(qū)市間交通網絡尚不十分暢通，公共交通較為擁擠。市內及區(qū)市間交通網絡尚不十分暢通，公共交通較為擁擠。軌道交通將縮短軌道交通將縮短南北距離，拉動市民到李滄置業(yè)，快捷路網將緩解李滄區(qū)居民的出行難

58、題南北距離，拉動市民到李滄置業(yè)，快捷路網將緩解李滄區(qū)居民的出行難題黑龍江路大站快速公交，未來還將打造景觀大道青銀高速2010年收費站將北移至城陽區(qū)，市區(qū)段將成為快速內環(huán)金水路李滄區(qū)第一條東西貫通的景觀大道九水東路李滄區(qū)東部東西向主干道之一軌道一期（軌道一期（2009200920142014）軌道二期（軌道二期（2013201320172017）軌道二期延長線（軌道二期延長線（20502050年之前）年之前）四地塊與李滄區(qū)交通分析四地塊與李滄區(qū)交通分析地塊綜述地塊綜述1abcd四地塊與李滄區(qū)環(huán)境景觀分析四地塊與李滄區(qū)環(huán)境景觀分析嶗嶗山山區(qū)區(qū)嶗山余脈嶗山余脈老老虎虎山山山山系系膠膠州州灣灣滲透范圍

59、滲透范圍cc地塊地塊d d地塊景觀資源佳，地塊景觀資源佳，a a目前污染較重目前污染較重李滄東部李滄東部區(qū)域面積較為廣闊，三面環(huán)山，一側瀕臨青銀高速公路和濱海景觀大道，地下水域豐富，山體植被茂密，自然環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，主要以村莊、空地和山體為主工工 業(yè)業(yè) 園園 區(qū)區(qū)地塊綜述地塊綜述1李村河李村河李滄西部目前是青島的傳統(tǒng)老工業(yè)基地李滄西部目前是青島的傳統(tǒng)老工業(yè)基地，分布著大量廠房，城區(qū)面貌破舊，是青島工業(yè)污染源密集區(qū)，也是工業(yè)廢水、廢氣、固體廢棄物排放集中區(qū)，環(huán)境污染嚴重，空氣質量較差。遠期規(guī)劃將打造成膠洲灣核心商務區(qū)，但工廠具體遷出時遠期規(guī)劃將打造成膠洲灣核心商務區(qū)，但工廠具體遷出時間尚

60、未明確。間尚未明確。李村商圈李村商圈 東李商圈東李商圈 滄口商圈滄口商圈 四地塊與李滄區(qū)商圈分析四地塊與李滄區(qū)商圈分析abcd現狀：現狀：傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，以向陽路步行街為軸心呈放射性發(fā)展，大商家聚集的輻射效應明顯。未來：未來：中心商圈重點發(fā)展商務商貿、金融保險、餐飲娛樂業(yè)，本項目和寶龍城市廣場的進入將進一步促進中心現代服務業(yè)的升級abc地塊都能受到現有商圈輻射，地塊都能受到現有商圈輻射，d地塊配套相對較薄弱地塊配套相對較薄弱商圈滲透范圍商圈滲透范圍地塊綜述地塊綜述1現狀：現狀：屬開發(fā)初期，尚未形成真正的商圈規(guī)模，商業(yè)以商場和街鋪形式，點、線布局為主。未來：未來：突出生活終端產品集約消費的發(fā)展方向