年湘電長沙休閑步行街定位報(bào)告

1、湘電長沙休閑步行街湘電長沙休閑步行街定位報(bào)告定位報(bào)告2目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀商業(yè)是否可以實(shí)現(xiàn)6個(gè)億的銷售目標(biāo) ？如何制定符合市場需求的定位？在市場需求基礎(chǔ)上如何確定項(xiàng)目規(guī)劃及體量？ 3報(bào)告脈絡(luò)報(bào)告脈絡(luò)案例分析案例分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀市場需求初判市場需求初判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議案例分析案例分析4深圳布吉東大街深圳布吉東大街位置：位置：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)發(fā)展商：發(fā)展商：深圳佳兆業(yè)商業(yè)面積：商業(yè)面積：27000地下車庫面積：21383.8，層高：3.3m，車位：683個(gè)層數(shù)層數(shù)面積（單位：）面積（單位：）層高（單位：層高（單位：m）1f122142.24.9-62f10

2、932.26.4m地下車庫21383.83.3項(xiàng)目簡介5深圳布吉東大街深圳布吉東大街定位及業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)劃分：業(yè)態(tài)劃分：樂安居，提供一站式家居服務(wù)美食街，打造布吉東區(qū)最著名的中西美食街時(shí)尚街，布吉女人的時(shí)尚街區(qū)百貨街，主力店購物樂園娛樂街，多元化魅力娛樂空間6深圳布吉東大街深圳布吉東大街參考價(jià)值根植社區(qū)需求根植社區(qū)需求布吉傳統(tǒng)的商業(yè)中心位于深惠路以西，東部新建樓盤居住面積超過400萬平方米，具有龐大的消費(fèi)需求1升級(jí)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境升級(jí)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境布吉東商業(yè)以住宅底商和街鋪為主，商業(yè)分布凌亂，檔次感較低，缺乏商業(yè)規(guī)劃和包裝23內(nèi)鋪的銷售處理內(nèi)鋪的銷售處理分割成小面積商鋪，返租10年銷售，每年87萬科城商業(yè)

3、街萬科城商業(yè)街項(xiàng)目簡介位置：位置：深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)；商業(yè)面積：商業(yè)面積：30000 商鋪面積：商鋪面積：最小的19 ，大的上千8萬科城商業(yè)街萬科城商業(yè)街定位及業(yè)態(tài)特色飲食分中餐和西餐購物分為二種類型，日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對(duì)周圍高收入人群，是西班牙風(fēng)情的購物走廊娛樂休閑包括有茶館、酒吧等沙龍組織9萬科城商業(yè)街萬科城商業(yè)街參考價(jià)值雙核驅(qū)動(dòng)雙核驅(qū)動(dòng)主力店引進(jìn)了華潤玩家、丹桂軒和kfc，通過超市以及餐飲帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目1風(fēng)情包裝風(fēng)情包裝西班牙建筑風(fēng)格，歐式街區(qū)，通過建筑風(fēng)格的打造賦予項(xiàng)目異域風(fēng)情，有利于項(xiàng)目的概念傳播23街鋪的串聯(lián)街鋪的串聯(lián)在街鋪之間設(shè)置主題店、小品、

4、休閑場景等，使整個(gè)街區(qū)生動(dòng)自然，街鋪更加柔和貼近消費(fèi)者10佛山德勝樓佛山德勝樓項(xiàng)目簡介位置：位置：佛山市禪城區(qū)東方廣場對(duì)面面積：面積：約50000發(fā)展商：發(fā)展商：佛山東建集團(tuán)11佛山德勝樓佛山德勝樓定位及業(yè)態(tài)中餐、西餐、面食、休閑餐飲1212佛山德勝樓佛山德勝樓參考價(jià)值集約化經(jīng)營集約化經(jīng)營50000 ，五層樓，全部經(jīng)營餐飲，包羅萬象的餐飲選擇，滿足不同的客戶需求1主力店化主力店化整個(gè)德勝樓全部經(jīng)營餐飲，匯聚了各式美食，使項(xiàng)目成為佛山知名度很高的飲食去處，德勝樓成為了商圈的“主力店”23高價(jià)值套現(xiàn)高價(jià)值套現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)營運(yùn)作，使商業(yè)價(jià)值得到體現(xiàn)，商鋪的銷售自然取得較高的價(jià)格13報(bào)告脈絡(luò)報(bào)告脈絡(luò)案

5、例分析案例分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀市場需求初判市場需求初判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀14規(guī)劃示意圖規(guī)劃示意圖15u 項(xiàng)目處于天沁區(qū)，建筑面積近60萬平米u(yù) 產(chǎn)品由住宅/公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店組成，為傳統(tǒng)意義上的都市綜合體項(xiàng)目u 規(guī)劃中的市政道路為雙向二車道u 商業(yè)受經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制，商業(yè)建筑呈點(diǎn)狀分布u 受政策限制，需要解決回遷的問題，設(shè)置有較多的回遷安置房u 商業(yè)占比較重，為開發(fā)商利潤最主要來源之一u 靠近芙蓉中路的商業(yè)價(jià)值最高，商業(yè)價(jià)值由北至南遞減u 以內(nèi)街為界，二邊落差近10米u(yù) 西側(cè)與近100萬平米的大型社區(qū)相鄰項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀16報(bào)告脈絡(luò)報(bào)

6、告脈絡(luò)案例分析案例分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀市場需求初判市場需求初判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議市場需求初判市場需求初判17本案本案社區(qū)需求社區(qū)需求片區(qū)餐飲需求片區(qū)餐飲需求休閑、娛樂需求休閑、娛樂需求主題購物需求主題購物需求18u社區(qū)需求：周邊社區(qū)面積預(yù)計(jì)近1000萬平米，將產(chǎn)生近30萬人口產(chǎn)生的巨大需求u片區(qū)餐飲需求：周邊居住人口+商務(wù)接待u娛樂休閑需求：高校需求+居住人口+片區(qū)需求u主題購物需求：片區(qū)居民對(duì)于一站式、主題式多功能購物的需求19報(bào)告脈絡(luò)報(bào)告脈絡(luò)案例分析案例分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀市場需求初判市場需求初判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議

7、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位20基礎(chǔ)定位基礎(chǔ)定位天沁新城區(qū)天沁新城區(qū) 首席綜合型商業(yè)中心首席綜合型商業(yè)中心區(qū)位區(qū)位 基礎(chǔ)性質(zhì)基礎(chǔ)性質(zhì)21形象定位形象定位近近1010萬平米萬平米 新城新城 新樂活消費(fèi)主義新樂活消費(fèi)主義新樂活消費(fèi)主義：新樂活消費(fèi)主義： 隨心的購物、娛樂、休閑生活，可以血拼，可以幽雅的看著落日喝一杯blue mountain coffeeblue mountain coffee。 這里，是約會(huì)的地標(biāo)，是一家人周末的休閑垢污場所，是迸發(fā)愛情的策源地。22主題定位主題定位長沙長沙 首席時(shí)尚休閑商業(yè)步行街首席時(shí)尚休閑商業(yè)步行街在這兒，不僅僅是為了購物而逛街，而是給予居民一種全新的、自主選擇的生活之態(tài)

8、，集合休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費(fèi)模式，有了一種情景交融式休閑體驗(yàn)性商業(yè)消費(fèi)場所23業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位雙核驅(qū)動(dòng)雙核驅(qū)動(dòng) 主題街區(qū)主題街區(qū) 雙核：雙核：餐飲、超市雙主力店強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng) 主題街區(qū)主題街區(qū)：數(shù)碼街區(qū)、女性主題街區(qū)餐飲餐飲超市超市主題街區(qū)主題街區(qū)24檔次定位檔次定位中檔為主中檔為主 樂活消費(fèi)場所樂活消費(fèi)場所 中檔：中檔：餐飲、超市、主題街區(qū)均為大 眾消費(fèi)品、易耗品 樂活消費(fèi)場所樂活消費(fèi)場所：突出項(xiàng)目特性25報(bào)告脈絡(luò)報(bào)告脈絡(luò)案例分析案例分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀市場需求初判市場需求初判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議規(guī)劃示意規(guī)劃示意26整體規(guī)劃整體規(guī)劃龍頭：龍頭： 餐飲

9、主題建筑 三湘盛世龍腰：龍腰： 引進(jìn)大型國際超市，定舵人流基礎(chǔ)龍尾：龍尾： 寫字樓及酒店及其配套商業(yè)龍身：龍身： 數(shù)碼、女人主題街區(qū) 社區(qū)配套街區(qū)龍街龍街27集中餐飲集中餐飲三湘盛世三湘盛世超市超市社區(qū)配商社區(qū)配商娛樂娛樂數(shù)碼數(shù)碼女性女性配商配商風(fēng)情街風(fēng)情街“浪淘沙浪淘沙芙蓉盛世芙蓉盛世” 看山水洲城，看山水洲城， 領(lǐng)秀湘江。領(lǐng)秀湘江。 人居長沙芙蓉里，人居長沙芙蓉里， 都市芭蕾展魅力。都市芭蕾展魅力。 盛世一曲，盛世一曲， 煥然新天地。煥然新天地。 國際城邦，國際城邦， 湘電展翅九萬里。湘電展翅九萬里。 星城人居譜華章，星城人居譜華章， 三湘人家。三湘人家。 三湘盛世三湘盛世28三湘盛世三湘

10、盛世集中餐飲集中餐飲意向商家：湘粵情、秦皇食府意向商家：湘粵情、秦皇食府29超市超市超市超市超市人流定律：超市人流定律： 每天到店人數(shù) = 店面面積 1-1.2人/ p = m 1-1.2超市是基本人流的保障超市是基本人流的保障意向商家：沃爾瑪、家樂福、樂購意向商家：沃爾瑪、家樂福、樂購30技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）5樓板承重（kg/）500柱間距 8m8m給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為10

11、0kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)步道，5噸貨梯兩部排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）300-500停車位(個(gè)）100-300物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯商家選址需求商家選址需求3131配商配商酒店、寫字樓配商酒店、寫字樓配商意向商家：西餐廳、銀行、電信意向商家：西餐廳、銀行、電信3232娛樂娛樂娛樂娛樂意向商家：意向商家：ktv、足浴、酒吧、健身會(huì)所、足浴、酒吧、健身會(huì)所3333數(shù)碼數(shù)碼數(shù)碼數(shù)碼意向商家：紅利多、中域、百腦匯意向商家：紅利多、中域、百腦匯34女性女性女性女性意向商家：萬寧、屈臣

12、氏、妍麗意向商家：萬寧、屈臣氏、妍麗35風(fēng)情街風(fēng)情街風(fēng)情街風(fēng)情街關(guān)鍵詞：特色化、主題化關(guān)鍵詞：特色化、主題化產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合=品牌店品牌店+餐飲店餐飲店+酒吧酒吧+休閑娛樂休閑娛樂36社區(qū)配商社區(qū)配商社區(qū)配商社區(qū)配商意向商家：藥店、便利店、干洗店意向商家：藥店、便利店、干洗店37報(bào)告脈絡(luò)報(bào)告脈絡(luò)案例分析案例分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀市場需求初判市場需求初判項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃示意規(guī)劃示意項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議38商業(yè)體量商業(yè)體量=城市總?cè)丝跀?shù)量人均消費(fèi)性支出/城市整體商業(yè)坪效-城市現(xiàn)有商業(yè)體量體量計(jì)算公式體量計(jì)算公式詮釋詮釋人均消費(fèi)性支出：人均消費(fèi)性支出：以政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)

13、據(jù)為準(zhǔn),取最近一年的全市平均水平值，根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2009年約為12000元/年城市整體商業(yè)坪效城市整體商業(yè)坪效: 政府無官方數(shù)據(jù)公布，一般以市場調(diào)查的城市代表型商場的平均水平為準(zhǔn)，根據(jù)初步了解,長沙整體商業(yè)坪效約為6300元/平米/年城市現(xiàn)有商業(yè)體量城市現(xiàn)有商業(yè)體量: 以政府公布的城市總體商業(yè)體量為準(zhǔn)，根據(jù)長沙市商業(yè)規(guī)劃近期規(guī)劃目標(biāo)得知，城市現(xiàn)有商業(yè)體量約為350萬平米城市總?cè)丝跀?shù)量：城市總?cè)丝跀?shù)量：根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)人口約為188萬39商業(yè)體量=80952平米7萬平米萬平米商業(yè)體量商業(yè)體量9萬平米萬平米項(xiàng)目體量建議項(xiàng)目體量建議40業(yè)態(tài)層面積層數(shù)總面積持有銷售可銷售首層面積三湘盛世30005150000150003000娛樂200036000450015001500數(shù)碼250037500250050002500超市100001100001000000女性250037500250050002500酒店、寫字樓配商30005150001000050002500風(fēng)情街60002120000120006000社區(qū)配商60